Belanjawan 2021: Ulasan Mengenai 9 Perkara Yang Berkaitan Dengan Industri Hartanah

Sub Topik

Pada hari Jumaat 6 November 2020 yang lalu, Kerajaan menerusi Tengku Zafrul Aziz selaku Menteri Kewangan ke-18 Malaysia telah membentangkan Belanjawan 2021.

Belanjawan 2021 merupakan agenda penting dalam memacu ekonomi, sosial, pendidikan dan dasar negara bermula 1 Januari 2021 ini.

Sungguhpun begitu, wujud pelbagai reaksi di kalangan rakyat Malaysia termasuk Jemaah Menteri sendiri akan Belanjawan 2021.

Di saat pelbagai kementerian lain menghadapi pemotongan dana dan ada juga yang tiada dana yang diperuntukkan, Kerajaan terus komited membantu pemilikan hartanah di kalangan rakyat Malaysia dengan memperkenalkan pelbagai polisi, bantuan dan skim.

Ini jelas menunjukkan industri hartanah di Malaysia tidak di anak tirikan sama sekali dan Kerajaan sedar isu pemilikan hartanah adalah kompleks dan mustahil untuk diselesaikan dengan satu atau dua mekanisma sahaja.

Namun begitu, kita tidak akan membahaskan polemik dan kontroversi di sebalik Belanjawan 2021. Sebaliknya, ulasan ini adalah berkaitan dengan industri hartanah berdasarkan Belanjawan 2021.

1. Pengecualian Duti Setem

Kredit Imej : RTM

Kerajaan menggalakkan pemilikan rumah untuk hartanah bernilai RM500,000 ke atas dengan mengecualikan duti setem untuk surat perjanjian pinjaman sepenuhnya.

2. Perumahan Golongan Berpendapatan Rendah

Kredit Imej : RTM

Golongan berpendapatan rendah boleh menarik nafas lega apabila Kerajaan memperuntukkan RM1.2 bilion bagi membina perumahan yang selesa dan berkualiti untuk golongan berpendatan rendah.

3. Rumah Mesra Rakyat

Kredit Imej : RTM

Sebanyak RM315 juta diperuntukkan Kerajaan untuk membina 3,000 rumah mesra rakyat menerusi Program Perumahan SPNB. Buat pengetahuan anda, Syarikat Perumahan Negara (SPNB) yang dimiliki Kementerian Kewangan merupakan pemaju hartanah tempatan yang ditubuhkan pada tahun 1997.

4. Perumahan Penjawat Awam

Kredit Imej : RTM

Penjawat awam sedia ada juga bakal menerima manfaat besar apabila RM310 juta diperuntukkan untuk membina lebih banyak unit kediamaan PPAM di seluruh negara.

Penjawat awam boleh memohon pinjaman melalui Lembaga Pembayaan Perumaan Sektor Awam (LPPSA).

5. Skim Rent-To-Own (RTO)

Kredit Imej : RTM

Tambahan sebanyak RM1 bilion bagi membina 5,000 rumah PR1MA khusus untuk pembeli rumah pertama menerusi skim Rent-To-Own (RTO) di seluruh negara.

6. 7 Projek Baru

Kredit Imej : RTM

Sebanyak RM3.8 bilion akan dibelanjakan bagi pembangunan 7 projek baharu di seluruh negara iaitu :-

Jambatan Klang Ketiga
Central Spine Road
Jambatan Sungai Marang
Jalan Persekutuan
Lingkaran Pulau Indah
Lebuhraya Pan Borneo Sabah
Jalan Pintasan Cameron Highlands

7. Koridor Wilayah Pembangunan Ekonomi

Kredit Imej : RTM

Bagi meningkatkan ekonomi sesebuah wilayah, Kerajaan bakal membelanjakan RM780 juta untuk pembangunan :-

Bas Rapid Transit IDRA Johor
Jambatan Palekbang ECER
Zon Pembangunan Khas NCER
Kawasan Perindustrian Samalaju
Pelabuhan Kontena Sepangar Bay

8. Pembangunan Kwasa Damansara

Kredit Imej : RTM

Sebanyak RM50 bilion telah diperuntukkan untuk membangunkan Kwasa Damansara yang dijangka mampu menghasilkan 100,000 peluang pekerjaan dan menggalakkan pembinaan unit kediaman sehingga 250,000 unit.

9. Program Pinjaman Pembangunan Ladang Hutan

RM500 juta diperuntukkan sebagai dana pusingan bagi pembangunan ladang hutan yang berkeluasan 4 hektar atas kapasiti pembangunan di seluruh negara.

Apa yang pasti Belanjawan 2021 bukanlah belanjawan yang terbaik pernah dibentangkan.

Tetapi, sekurang – kurangnya kita dapat melihat industri hartanah tidak dipinggirkan dari sudut membantu pemilikan hartanah di kalangan golongan B40 dan M40.

Selain itu, wujud bajet yang begitu besar untuk pembangunan kawasan baharu dan infrastruktur.

Ini merupakan berita gembira yang dinanti – nantikan khususnya projek pembangunan Kwasa Damansara dan Lebuhraya Pan Borneo Sabah.

Sumber Rujukan :

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.15 dikekalkan, harga saham berpotensi menaik 51% dengan kadar hasil dividen kira-kira 3% untuk FY26F

Kami memandang baik akan pelancaran New Economy Venture Fund (NEVF) oleh Sime Darby Property yang bernilai MYR1.25bn. Dengan adanya dana ini, SDPR akan mempunyai platform lebih besar untuk mempercepat usaha-usaha pembangunan pusat data (DC) dan aset-aset industri dan logistik yang lain tanpa membebankan kunci kira-kiranya. Dengan jangka hayat dana selama lima tahun, kami ramalkan SDPR akan mencapai pulangan lebih besar selepas penutupan dana tersebut, dan mungkin dengan menyuntik aset-aset yang dipegang dalam dana tersebut ke dalam aset REIT-nya yang akan datang.

Melonjakkan keyakinan

Dibangunkan dengan struktur patuh syariah secara menyeluruh, platform pelaburan bukan keperluan utama, NEVF mempunyai dana sehingga MYR1.25bn (dana utama: MYR1bn, dana sampingan: MYR250j). Dana ini menyaksikan pelibatan menggalakkan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), dan Great Eastern Life Assurance (Malaysia) (GELM).

Makluman: GELM juga pernah terlibat dalam Dana Pembangunan Perindustrian (IDF) milik SDPR pada tahun 2022. SDPR selaku rakan kongsi dan penaja am kepada NEVF, telahpun mengesahkan pelaburan bernilai MYR500.1j sebagai pelabur bersama pada penutupan pertama. Komitmen modal lain masing-masing ialah MYR100j + MYR250j (dana sampingan) daripada KWSP, MYR200j daripada LTAT, dan MYR199.9j daripada GELM.

Tumpuan pada aset-aset DC dan industri

Penubuhan NEVF dirangkakan dengan penuh strategik dan ia akan membuat pelaburan dalam bangunan DC yang dibina mengikut kehendak pelanggan untuk tujuan pajakan, dan juga pembangunan industri dan logistik dalam projek-projek SDPR. Pada pandangan kami, dana ini merupakan satu pencapaian penting lebih-lebih lagi apabila Taman Perniagaan Elmina (EBP) semakin mendapat keuntungan sementara pihak pengurusan mengutamakan model pembinaan yang sesuai dengan kehendak penyewa untuk tujuan pajakan bagi pembangunan-pembangunan industri yang akan datang untuk mengembangkan portfolio pendapatan berulangnya.

SDPR juga giat membangunkan taman-taman perindustrian lain seperti Bandar Bukit Raja, Vision Business Park, Bandar Universiti Pagoh, maka ada banyak peluang untuk ia mengembangkan portfolio asetnya. Semakin banyak pemain dan syarikat multinasional dilihat membina fasiliti penyimpanan di taman-taman perindustrian milik SDPR. Selain DC2, kami fikir pusat pengedaran automatik milik Mydin yang bernilai MYR450j (kawasan binaan: 786,000kps) di EBP mungkin akan dimasukkan dalam NEVP ini.

Lebih banyak suntikan aset akan dilaksanakan

Walaupun NEVP bernilai MYR1.25bn ini akan membentuk bahagian “ekuiti” dalam pelaburan aset, berdasarkan nisbah hutang berbanding ekuiti sebanyak 70:30, NEVP mungkin akan membuat hutang berjumlah MYR2.9-3bn. Hal ini sekali gus menjadikan jumlah saiz dana selepas hutang (atau modal) mencecah sekitar MYR4.25bn. Dengan ini, ia akan berupaya menyerap lebih banyak aset industri (yang akan dibangunkan) kelak. IRR untuk dana ini adalah sekitar 10-15%.

Kesan minimum pada perolehan jangka dekat

Kami meramalkan SDPR akan mengiktiraf keuntungan penjualan aset sebaik sahaja aset-aset berkaitan disuntikkan ke dalam dana ini. Pendapatan berasaskan bayaran semasa jangka hayat NEVP sepatutnya agak rendah.

Asas Penilaian

Penilaian SOP kami melibatkan:
i. Diskaun 30% pada RNAV untuk segmen hartanah
ii. DCF untuk pelaburan pusat datanya.

Faktor Pemacu Utama

Pemilikan bank tanah yang besar

Risiko Utama

Keadaan pasaran lebih lemah daripada jangkaan

Profil Syarikat

Sime Darby Property ialah pemilik tanah tebesar antara semua pemaju yang tersenarai, dengan pelbagai perbandaran, dan juga pembangunan komersial dan bersepadu.