Sub Topik
Pernah tak kita rasa tipikal apabila memburu hartanah apabila terjumpa iklan sebegini?
“RM100K di bawah harga pasaran” atau “30% di bawah market value”
Jika kita mendapat salah faham atau tidak cukup faham tentang istilah pasaran yang ada dalam hartanah, kita mungkin akan tersalah langkah dalam membeli hartanah.
Dalam hartanah, ada 3 istilah utama bagi merujuk harga hartanah iaitu Harga Bank (“Bank Value”), Harga Pasaran (“Market Value”) dan Harga Permintaan (“Asking Price”)
1. Harga Bank (Bank Value)
Nilai hartanah yang dinilai oleh panel penilai (“valuer”) bank. Setiap bank mempunyai para penilai yang berbeza.
Jadi, mungkin terdapat perbezaan harga daripada bank yang berlainan. Harga Bank juga selalu dijadikan metrik bagi yang ingin melakukan pembiayaan lebih (“markup”).
2. Harga Pasaran (Market Value)
Harga Pasaran pula ialah purata harga permintaan semasa. Cara yang sebenar untuk menilai Market Value ialah dengan melakukan Analisis Perbandingan Pasaran (APP) atau Comparative Market Analysis (CMA).
Caranya ialah dengan mengambil data langsung (“live”) yang sedang diiklankan di portal hartanah seperti di mudah.my, iproperty dan juga Propertyguru dan dicatat harga permintaannya.
Namun, agak renyah juga jika kita perlu buat semua ini secara manual. Itu tidak termasuk lagi jika terdapat misleading advertisement di dalam portal-portal hartanah seperti apa yang berlaku pada Kondominium X:
Iklan A:
Kondominium X mempunyai harga yang paling rendah, kita pun hubungi ejen yang mengiklankan Iklan A tersebut dengan harga yang paling murah berbanding orang lain.
Apabila kita menghubungi ejen yang mengiklankan hartanah tersebut, ianya sudah dijual.
Iklan B:
Kondominium X pula mempunyai harga yang agak kompetitif beserta dengan FREE Yuran Guaman.
Selepas kita menghubungi ejen tersebut, ianya adalah projek berdekatan lebih teruk lagi berjauhan dari tempat yang kita inginkan.
Namun, setakat ini alternatif yang sangat dekat dengan Harga Pasaran ialah laman web Brickz.my.
3. Asking Price
Ini ialah harga permintaan daripada pemilik (owner) rumah. Memang kalau diikutkan, pemilik rumah boleh jual rumahnya dengan harga berapa pun yang beliau inginkan.
4. Below Bank Value
Harga tawaran oleh owner kurang daripada harga yang dinilai bank.
5. Below Market Value
Harga tawaran oleh owner kurang daripada harga yang ditawarkan oleh purata hartanah yang lain yang diperolehi menggunakan CMA atau APP mahu pun Brickz.my.
Pengajaran
Jika kita seorang pelabur hartanah, kajilah harga pasaran sebenar. Boleh jadi jika kita termakan data separa masak daripada ejen, akan menyebabkan kita rugi untuk tempoh 30-40 tahun yang akan datang.
Sebagai contoh, kita ingin melabur pada Kondominum Y setelah mengkaji lokasi, jangkauan penyewa (“tenant catchment”) serta aksesibiliti kawasan tersebut dan lain lain faktor.
Kita jumpa dengan pemilik rumah / ejen dan mereka mempersembahkan data seperti berikut:
- Harga Bank : RM1 juta
- Harga tawaran : RM700,000
- Keuntungan atas kertas : RM300,000
Dengan data tersebut kita membeli unit tersebut dengan harapan ingin menjualnya semula pada harganya yang sebenar iaitu RM1 juta dan membuat keuntungan RM300,000 sedangkan data semasa ialah:
Harga Pasaran : RM500,000 (Brickz.my)
Jadinya entah sampai bila kita akan berjumpa dengan pembeli dari kayangan yang akan membeli unit tersebut pada harga RM1 juta sedangkan orang lain rata-rata menjualnya pada harga RM500,000?
Sumber Rujukan: Hartanah Marhaen
