Harga Pasaran vs Harga Bank

Pernah tak kita rasa tipikal apabila memburu hartanah apabila terjumpa iklan sebegini?

“RM100K di bawah harga pasaran” atau “30% di bawah market value”

Jika kita mendapat salah faham atau tidak cukup faham tentang istilah pasaran yang ada dalam hartanah, kita mungkin akan tersalah langkah dalam membeli hartanah.

Dalam hartanah, ada 3 istilah utama bagi merujuk harga hartanah iaitu Harga Bank (“Bank Value”), Harga Pasaran (“Market Value”) dan Harga Permintaan (“Asking Price”)

1. Harga Bank (Bank Value)

Nilai hartanah yang dinilai oleh panel penilai (“valuer”) bank. Setiap bank mempunyai para penilai yang berbeza.

Jadi, mungkin terdapat perbezaan harga daripada bank yang berlainan. Harga Bank juga selalu dijadikan metrik bagi yang ingin melakukan pembiayaan lebih (“markup”).

2. Harga Pasaran (Market Value)

This image has an empty alt attribute; its file name is Harga-Pasaran-vs-Harga-Bank2-700x368.jpg
Kredit Gambar: iProperty

Harga Pasaran pula ialah purata harga permintaan semasa. Cara yang sebenar untuk menilai Market Value ialah dengan melakukan Analisis Perbandingan Pasaran (APP) atau Comparative Market Analysis (CMA).

Caranya ialah dengan mengambil data langsung (“live”) yang sedang diiklankan di portal hartanah seperti di mudah.my, iproperty dan juga Propertyguru dan dicatat harga permintaannya.

Namun, agak renyah juga jika kita perlu buat semua ini secara manual. Itu tidak termasuk lagi jika terdapat misleading advertisement di dalam portal-portal hartanah seperti apa yang berlaku pada Kondominium X:

Iklan A:

Kondominium X mempunyai harga yang paling rendah, kita pun hubungi ejen yang mengiklankan Iklan A tersebut dengan harga yang paling murah berbanding orang lain.

Apabila kita menghubungi ejen yang mengiklankan hartanah tersebut, ianya sudah dijual.

Iklan B:

Kondominium X pula mempunyai harga yang agak kompetitif beserta dengan FREE Yuran Guaman.

Selepas kita menghubungi ejen tersebut, ianya adalah projek berdekatan lebih teruk lagi berjauhan dari tempat yang kita inginkan.

Namun, setakat ini alternatif yang sangat dekat dengan Harga Pasaran ialah laman web Brickz.my.

3. Asking Price

This image has an empty alt attribute; its file name is Harga-Pasaran-vs-Harga-Bank1-700x455.jpg
Kredit Gambar: The Malaysian Reserve

Ini ialah harga permintaan daripada pemilik (owner) rumah. Memang kalau diikutkan, pemilik rumah boleh jual rumahnya dengan harga berapa pun yang beliau inginkan.

4. Below Bank Value

Harga tawaran oleh owner kurang daripada harga yang dinilai bank.

5. Below Market Value

Harga tawaran oleh owner kurang daripada harga yang ditawarkan oleh purata hartanah yang lain yang diperolehi menggunakan CMA atau APP mahu pun Brickz.my.

Pengajaran

Jika kita seorang pelabur hartanah, kajilah harga pasaran sebenar. Boleh jadi jika kita termakan data separa masak daripada ejen, akan menyebabkan kita rugi untuk tempoh 30-40 tahun yang akan datang.

Sebagai contoh, kita ingin melabur pada Kondominum Y setelah mengkaji lokasi, jangkauan penyewa (“tenant catchment”) serta aksesibiliti kawasan tersebut dan lain lain faktor.

Kredit Gambar: Agoda

Kita jumpa dengan pemilik rumah / ejen dan mereka mempersembahkan data seperti berikut:

  • Harga Bank : RM1 juta
  • Harga tawaran : RM700,000
  • Keuntungan atas kertas : RM300,000

Dengan data tersebut kita membeli unit tersebut dengan harapan ingin menjualnya semula pada harganya yang sebenar iaitu RM1 juta dan membuat keuntungan RM300,000 sedangkan data semasa ialah:

Harga Pasaran : RM500,000 (Brickz.my)

Jadinya entah sampai bila kita akan berjumpa dengan pembeli dari kayangan yang akan membeli unit tersebut pada harga RM1 juta sedangkan orang lain rata-rata menjualnya pada harga RM500,000?

Sumber Rujukan: Hartanah Marhaen

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Berapa Pendapatan Seorang Ejen Hartanah?

Sering kita lihat bahawa ejen hartanah sering memiliki rumah yang bagus, tetapi pernahkah anda ambil tahu akan jumlah pendapatan mereka?

Ramai ejen hartanah biasanya tidak mempunyai pendapatan yang tetap dan hanya bergantung kepada usaha mereka sendiri. Berapa agaknya ya pendapatan seorang ejen hartanah?

Menjadi seorang ejen hartanah bukannya senang dan jika tiada jualan pada bulan tersebut, pasti mereka tidak akan mempunyai pendapatan. Selalunya, terdapat segelintir orang yang memilih untuk menjadi ejen hartanah secara sepenuh masa dan ada juga yang menjadi ejen hartanah separuh masa. Dalam entri ini, mari kami kongsikan berapa pendapatan seorang ejen hartanah yang anda perlu tahu.

Jumlah Pendapatan Seorang Ejen Hartanah

Seperti yang telah diperkatakan tadi, ejen hartanah tidak mempunyai gaji tetap dan nilai pendapatan mereka bergantung kepada titik peluh mereka sendiri. Biasanya, mereka yang menjadi ejen hartanah adalah kerana atas dasar minat pada pekerjaan tersebut. 

Tahukah anda, terdapat ejen hartanah separuh masa yang mampu menyaingi gaji ejen hartanah sepenuh masa? Jadi, ejen hartanah ini akan bergantung kepada beberapa perkara untuk menjana pendapatan, antaranya:

1. Melalui Pendapatan Sampingan

Terdapat juga ejen hartanah yang bergantung kepada pendapatan sampingan semata-mata. Namun, anda perlu tahu bahawa pendapatan sampingan ini bukannya sedikit. Pembeli dan penjual rumah biasanya akan memerlukan khidmat peguam, kontraktor ubah suai rumah atau pihak penyelenggaraan yang akan diperkenalkan oleh ejen hartanah.

Jadi, dengan cara memperkenalkan penyedia perkhidmatan inilah, ejen hartanah akan diberi bayaran rujukan sebagai pendapatan sampingan. Cuba anda bayangkan, sekiranya ejen hartanah aktif dalam urusan jual beli, mungkin mereka boleh menerima sekitar RM 2,500 hingga RM 3,500 sebulan hanya daripada pendapatan sampingan ini sahaja. Wah, cukup hebat pendapatannya bukan?

Selain itu, seorang ejen hartanah juga biasanya mempunyai banyak kenalan perniagaan dan individu yang paling hampir dengan pasaran hartanah dan juga pelaburan hartanah. 50% daripada ejen hartanah biasanya turut menjadikan pelaburan hartanah sebagai pendapatan sampingan mereka. Ramai diantara mereka juga adalah pelabur yang berjaya.

2. Melalui Komisyen Yang Diperolehi

Pekerjaan sebagai ejen hartanah juga mampu memberi manfaat yang sangat besar. Oleh disebabkan inilah, ramai pihak yang tertarik dengan pekerjaan ini. Di Malaysia juga tidak dapat dinafikan bahawa ramai ejen hartanah yang telah berjaya dalam bidang ini dan menerima manfaat yang sangat hebat dalam kerjaya serta kehidupan mereka.

Tugas ejen hartanah adalah untuk memastikan penjualan atau penyewaan hartanah tersebut berjaya untuk dijual atau disewa. Apabila penjualan dan sewaan tersebut telah berjaya, ejen hartanah tersebut akan mendapat komisen jualan yang dikira daripada harga rumah tersebut. Jadi melalui komisyen tersebut, ejen hartanah memperoleh pendapatan.

Bagi anda yang masih kurang jelas, jom lihat contoh kiraan di bawah:

Seunit rumah berharga RM 350,000 dan komisennya ialah 3% (harga standard komisen pasaran di Malaysia).

RM 350,00 daripada 3% = RM10,500.

Daripada RM10,500 akan dikongsi dengan agensi dan nisbah perkongsian ini bergantung kepada level senioriti. 

Katakan ejen hartanah tersebut akan menerima 60% daripada jumlah komisen, pendapatan mereka mungkin dalam sekitar RM6,300 bagi seunit rumah berharga RM350,000.

Jadi, kalau mereka dapat menjual 10 unit sebulan, pasti pendapatan mereka sangat lumayan, betul tak?

Kesimpulannya, 

Untuk menjadi ejen hartanah, ia memerlukan kelulusan diploma atau graduan dalam bidang hartanah selama 2 hingga 3 tahun dan perlu membuat praktikal selama 2 tahun selepas itu.

Selepas itu, mereka harus ditemuduga oleh Lembaga Penilai Pentaksir Dan Ejen Hartanah (LPPEH) untuk kelulusan dan mendapat lesen dan layak untuk membuka agensi hartanah. Kosnya pula memerlukan kewangan yang banyak dan tidak hairanlah pendapatan mereka 3% daripada harga jualan rumah tersebut.

Namun begitu, terdapat juga pengambilan ejen hartanah tanpa kelayakan dan pengalaman. Sesiapa sahaja boleh cuba memohon.

Baca juga:

Banyak perkara yang perlu anda ambil tahu sebelum memiliki rumah. 


InshaAllah, kami berhasrat untuk berkongsi ilmu yang kami ada mengenai hartanah kepada pembaca setia Majalah Labur.

Kunci pertama sebelum beli rumah adalah ilmu, ilmu dan ilmu. 

Lebih awal belajar, lebih cepat dapat menilai sesebuah rumah.

Jika berminat boleh isi borang ini.

PRA-TEMPAH ILMU PREMIUM HARTANAHSEKARANG!