Harga Pasaran vs Harga Bank

Pernah tak kita rasa tipikal apabila memburu hartanah apabila terjumpa iklan sebegini?

“RM100K di bawah harga pasaran” atau “30% di bawah market value”

Jika kita mendapat salah faham atau tidak cukup faham tentang istilah pasaran yang ada dalam hartanah, kita mungkin akan tersalah langkah dalam membeli hartanah.

Dalam hartanah, ada 3 istilah utama bagi merujuk harga hartanah iaitu Harga Bank (“Bank Value”), Harga Pasaran (“Market Value”) dan Harga Permintaan (“Asking Price”)

1. Harga Bank (Bank Value)

Nilai hartanah yang dinilai oleh panel penilai (“valuer”) bank. Setiap bank mempunyai para penilai yang berbeza.

Jadi, mungkin terdapat perbezaan harga daripada bank yang berlainan. Harga Bank juga selalu dijadikan metrik bagi yang ingin melakukan pembiayaan lebih (“markup”).

2. Harga Pasaran (Market Value)

This image has an empty alt attribute; its file name is Harga-Pasaran-vs-Harga-Bank2-700x368.jpg
Kredit Gambar: iProperty

Harga Pasaran pula ialah purata harga permintaan semasa. Cara yang sebenar untuk menilai Market Value ialah dengan melakukan Analisis Perbandingan Pasaran (APP) atau Comparative Market Analysis (CMA).

Caranya ialah dengan mengambil data langsung (“live”) yang sedang diiklankan di portal hartanah seperti di mudah.my, iproperty dan juga Propertyguru dan dicatat harga permintaannya.

Namun, agak renyah juga jika kita perlu buat semua ini secara manual. Itu tidak termasuk lagi jika terdapat misleading advertisement di dalam portal-portal hartanah seperti apa yang berlaku pada Kondominium X:

Iklan A:

Kondominium X mempunyai harga yang paling rendah, kita pun hubungi ejen yang mengiklankan Iklan A tersebut dengan harga yang paling murah berbanding orang lain.

Apabila kita menghubungi ejen yang mengiklankan hartanah tersebut, ianya sudah dijual.

Iklan B:

Kondominium X pula mempunyai harga yang agak kompetitif beserta dengan FREE Yuran Guaman.

Selepas kita menghubungi ejen tersebut, ianya adalah projek berdekatan lebih teruk lagi berjauhan dari tempat yang kita inginkan.

Namun, setakat ini alternatif yang sangat dekat dengan Harga Pasaran ialah laman web Brickz.my.

3. Asking Price

This image has an empty alt attribute; its file name is Harga-Pasaran-vs-Harga-Bank1-700x455.jpg
Kredit Gambar: The Malaysian Reserve

Ini ialah harga permintaan daripada pemilik (owner) rumah. Memang kalau diikutkan, pemilik rumah boleh jual rumahnya dengan harga berapa pun yang beliau inginkan.

4. Below Bank Value

Harga tawaran oleh owner kurang daripada harga yang dinilai bank.

5. Below Market Value

Harga tawaran oleh owner kurang daripada harga yang ditawarkan oleh purata hartanah yang lain yang diperolehi menggunakan CMA atau APP mahu pun Brickz.my.

Pengajaran

Jika kita seorang pelabur hartanah, kajilah harga pasaran sebenar. Boleh jadi jika kita termakan data separa masak daripada ejen, akan menyebabkan kita rugi untuk tempoh 30-40 tahun yang akan datang.

Sebagai contoh, kita ingin melabur pada Kondominum Y setelah mengkaji lokasi, jangkauan penyewa (“tenant catchment”) serta aksesibiliti kawasan tersebut dan lain lain faktor.

Kredit Gambar: Agoda

Kita jumpa dengan pemilik rumah / ejen dan mereka mempersembahkan data seperti berikut:

  • Harga Bank : RM1 juta
  • Harga tawaran : RM700,000
  • Keuntungan atas kertas : RM300,000

Dengan data tersebut kita membeli unit tersebut dengan harapan ingin menjualnya semula pada harganya yang sebenar iaitu RM1 juta dan membuat keuntungan RM300,000 sedangkan data semasa ialah:

Harga Pasaran : RM500,000 (Brickz.my)

Jadinya entah sampai bila kita akan berjumpa dengan pembeli dari kayangan yang akan membeli unit tersebut pada harga RM1 juta sedangkan orang lain rata-rata menjualnya pada harga RM500,000?

Sumber Rujukan: Hartanah Marhaen

Iklan
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

5 Persediaan Untuk Pembeli Rumah Pertama

Pandemik Covid-19 yang melanda telah menyebabkan seluruh dunia kucar-kacir. Ramai yang hilang pekerjaan, pendapatan berkurangan, malahan ada yang membunuh diri kerana terlampau stress. Di Malaysia, kita sedang melalui gelombang ketiga dan menyebabkan PKP 2.0 telah dilaksanakan di semua negeri kecuali Sarawak.

Pelaksanaan semula PKP ini walaupun dilonggarkan sedikit berbanding PKP 1.0, tetapi tetap memberi impak kepada sesetengah golongan seperti peniaga pakaian kerana tidak termasuk dalam kategori essential services, peniaga restoran kerana pelanggan tidak dibenarkan duduk dan makan hanya dibenarkan bungkus sahaja, dan juga grab driver kerana masyarakat diarahkan duduk di rumah sahaja maka perkhidmatan mereka kurang diperlukan.

Tetapi di sebalik kegelapan pasti ada sinar.

Penurunan kadar OPR menyebabkan kadar faedah / keuntungan pembiayaan bank menjadi rendah. Bagi yang tidak terkesan, mungkin ini peluang untuk memiliki sebuah rumah idaman dengan memanfaatkan kadar faedah/keuntungan yang rendah berbanding sebelum ini.

Walaubagaimanapun, pastikan kita betul-betul bersedia dan boleh ikuti langkah berikut sebagai panduan:

1. Kewangan

Bayaran bulanan tidak boleh melebihi 1/3 dari gaji bersih. Jika gaji RM3,000, kita hanya boleh memiliki sebuah rumah dengan bayaran bulanan maksimum RM1,000.

Pertimbangkan kos-kos lain seperti downpayment, yuran guaman, dan duti setem. Pastikan kita sudah bersedia supaya proses pembelian rumah berjalan lancar dan teratur.

2. Lokasi

Jika beli rumah untuk tempat tinggal, pertimbangkan lokasi yang berdekatan dengan tempat kerja. Tak guna beli rumah besar tetapi ulang-alik kerja sampai 2 jam.

Apa kata beli rumah yang kecil sedikit tetapi lokasi yang lebih strategik. Berdekatan tempat kerja dan kemudahan awam seperti hospital dan sekolah.

3. Kos Tambahan

Bagi yang ingin membeli rumah berstatus strata atau bertingkat, ada kos lain yang perlu dibayar setiap bulan iaitu yuran penyelenggaraan (maintenance fee). Biasanya maintenance fee ikut size rumah kita, semakin besar rumah semakin mahal kos maintenance fee.

Semak dengan pemaju atau ejen hartanah sebelum membuat keputusan membeli rumah tersebut. Takut nanti terkejut kerana terpaksa sediakan bajet tambahan di kemudian hari. Ada maintenance fee yang boleh mencecah RM300 sebulan!

4. Fahami Dokumen Perjanjian

Dalam proses jual beli rumah, ada dua perjanjian yang perlu ditandatangani iaitu perjanjian jual beli (SPA) dan perjanjian pinjaman (loan agreement). SPA adalah perjanjian antara pembeli dengan pemaju.

Di antara maklumat yang ada dalam SPA adalah keluasan unit, jenis hak milik sama ada freehold atau leasehold, dan tempoh jangkaan rumah akan siap. Manakala loan agreement adalah perjanjian antara peminjam iaitu pembeli rumah dengan pihak bank.

Beri perhatian kepada jumlah bayaran bulanan, tempoh pembiayaan sama ada 30 atau 35 tahun, dan juga lock-in period iaitu tempoh jika penyelesaian penuh dibuat akan dikenakan penalti.

5. Defect Liability Period (DLP)

Apabila rumah telah diserahkan kepada pemilik, perkara pertama yang perlu kita buat adalah memeriksa keadaan rumah jika ada sebarang kecacatan seperti tile kosong (selalu berlaku), leaking, atau cat yang tidak sempurna. Tempoh DLP adalah 24 bulan dari tarikh serahan rumah dari pemaju kepada pemilik.

Pastikan hak kita terjamin dengan melaporkan sebarang kecacatan kepada pemaju untuk diperbaiki. Sebarang pertikaian boleh dilaporkan kepada tribunal di bawah kendalian Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Semoga panduan yang dikongsikan ini dapat memberi manfaat kepada kita dalam proses pembelian rumah idaman terutamanya bagi pembeli rumah pertama.

Ditulis Oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]om
Pelabur Runcit di Bursa Malaysia, Perunding Hartanah dan Takaful

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!