Perkara Yang Perlu Anda Lakukan Jika Berniat Membeli Rumah Lelong

Sub Topik

Tidak dinafikan, masih ramai yang mencari rumah lelong untuk dibeli sebagai rumah pertama. Tapi bagaimana nak terlibat dan bermula?

10 Langkah Yang Perlu Diambil Untuk Menyertai Pembidaan Rumah Lelong

1. Kenal pasti rumah yang bakal dibeli – Anda boleh kenal pasti rumah-rumah yang dilelong di platform-platform seperti lelongtips, auctionlist. Selain itu, maklumat-maklumat ini juga diiklankan di akhbar.

2. Buat kajian mengenai rumah tersebut – Dapatkan pengisytiharan jualan (POS), dan dapatkan carian hakmilik rumah tersebut. Ini akan membantu anda untuk mengetahui lokasi serta ciri-ciri rumah yang akan dilelong itu.

3. Periksa rumah yang bakal dilelong – Jangan hanya bergantung kepada huraian pada iklan sahaja! Pergi ke lokasi rumah yang bakal dilelong supaya anda mengetahui keadaan persekitaran di sana.

4. Hubungi pelelong dan ejen jualan untuk mendapatkan maklumat tambahan yang tidak terkandung dalam huraian dan iklan.

5. Sediakan draf bank dengan jumlah lebih kurang 10% dari harga bidaan.

6. Daftarkan diri untuk hari lelongan dan dapatkan terma dan syarat jualan dari pelelong. Kad bidaan dengan nombor akan diberi sebagai tanda pengenalan sewaktu proses lelongan.

7. Baca terma dan syarat proses lelongan, dan dapatkan pengesahan dari pelelong sekiranya ada maklumat yang tidak jelas sebelum lelongan bermula.

8. Bidaan bermula sebaik sahaja pelelong membuat pengumuman. Pembida akan menggunakan kad mereka untuk membida (proses bidaan ini mungkin berbeza dari satu tempat ke tempat yang lain).

9. Pembida yang berjaya ialah pembida dengan harga tertinggi sewaktu proses pembidaan. Apabila pelelong mengetuk mallet, rumah tersebut berjaya dijual.

10. Tandatangani kontrak jualan, dan kemudian pembida akan menerima kontrak yang telah dicap selepas semua proses berjalan. Hubungi bank untuk proses pembiayaan.

Senarai Semak Sebelum Membeli Rumah yang Dilelong

Banyak kelebihannya membeli rumah yang dilelong, antaranya harga yang lebih murah, pembelian rumah lelong juga mempunyai risikonya. Jika anda merancang untuk membeli rumah yang dilelong, berikut merupakan senarai semak perkara-perkara yang perlu anda beri perhatian.

Membeli rumah mungkin sesuatu yang anda lakukan sekali seumur hidup. Jadi, pastikan anda lakukan 4 perkara ini terlebih dahulu untuk memastikan proses pembelian berjalan lancar.

1. Periksa Keadaan Rumah

Salah satu risiko terbesar rumah yang dilelong ialah pembida tidak dapat mengetahui susun atur dalaman rumah tersebut. Jadi, pembida mungkin tidak mengetahui keadaan rumah yang bakal dibida.

Ini amat penting, atau anda mungkin akan berhadapan dengan situasi yang tidak dijangka, seperti ini: seorang lelaki telah menemui mayat yang telah dipotong kepada 11 bahagian di dalam peti sejuk di rumah yang dibelinya secara lelong di Mont Kiara.

Pemeriksaan dan kajian mendalam terhadap rumah yang bakal dibeli merupakan suatu yang amat penting. Walaupun anda mungkin tidak dapat melihat susun atur dalaman rumah, masih ada lagi faktor-faktor lain yang anda boleh beri perhatian sebelum membida rumah tersebut.

Contohnya, lokasi rumah (sama ada di simpang jalan yang sibuk, berdekatan dengan pencawang elektrik, atau pusat rawatan kumbahan) serta kawasan kejiranan tersebut.

2. Kaveat

Kaveat (caveat) berasal dari bahasa Latin yang bermaksud ‘memberi amaran kepada seseorang’. Daripada sudut hartanah, kaveat merupakan langkah sementara untuk melindungi hak hartanah tersebut.

Kaveat persendirian bertujuan untuk melindungi hak individu dibawah perjanjian jual beli buat sementara waktu, dengan jangkaan tindakan undang-undang diambil selepas mendaftar kaveat tersebut. Jadi, kaveat akan menjadi penghalang kepada mana-mana proses, dari pendaftaran hinggalah ke pertukaran nama pemilik sewaktu kaveat ini berkuatkuasa.

Rumah yang dilelong berpotensi untuk memiliki kaveat persendirian. Jika hal ini berlaku, walaupun anda telah memenangi bidaan untuk membeli rumah tersebut, anda masih lagi perlu mencabar pihak ketiga (yang mendaftar kaveat persendirian).

Ini kerana kaveat persendirian hanya boleh dibatalkan oleh:-

Kaveator (individu yang mendaftar kaveat)
Pendaftar
Perintah mahkamah
Permohonan untuk membatalkan kaveat melalui perintah mahkamah boleh dibuat oleh pihak yang terganggu dengan kewujudan kaveat ini. Dalam kes ini, pembeli rumah lelong yang memiliki kaveat persendirian.

Selain itu, rumah lelong yang memiliki kaveat persendirian juga bermakna anda tidak boleh membiayai pembelian rumah tersebut dengan pinjaman perumahan. Hal ini demikian kerana bank tidak akan meluluskan pinjaman jika adanya kaveat persendirian didaftarkan untuk sesebuah hartanah.

Jadi, melainkan anda mampu untuk membayar dengan tunai, anda tidak dinasihati untuk membida rumah lelong yang memiliki kaveat.

Malah, walaupun anda boleh menang bidaan dan mampu membayar nilai hartanah tersebut, anda masih lagi perlu ke mahkamah untuk mendapatkan perintah ke atas pihak ketiga bagi membatalkan kaveat tersebut. Proses ini akan menelan kos serta masa yang lama.

Jadi, sebelum membida, dapatkan pengisytiharan jualan dan carian hak milik hartanah. Maklumat ini boleh didapati dari ejen bidaan, dan bakal membantu pembida dengan info tambahan, termasuklah mengenai status kaveat.

Info seperti alamat rumah juga akan membolehkan pembida untuk pergi meninjau kawasan perumahan tersebut, dan sedikit sebanyak gambaran persekitaran rumah meskipun tidak dapat masuk ke dalam rumah yang dibida.

3. Pemaju

Salah satu maklumat yang perlu anda selidik sebelum membida rumah ialah pemaju hartanah tersebut. Jika nama hartanah masih di bawah nama pemaju, pembida perlu memeriksa sama ada syarikat pemaju masih lagi wujud ataupun tidak.

Ingat, terma dan syarat kontrak pembidaan biasanya akan selalu melindungi bank. Jika pemaju muflis dan syarikatnya telah dilikuidasi, pemindahan hak milik kepada nama anda selepas memenangi bidaan bakal menjadi rumit.

4. Hak Milik Pajakan (Leasehold) VS Hak Milik Kekal (Freehold)?

Akhir sekali, ketahui juga jenis pegangan hak milik rumah lelong tersebut, sama ada hak milik pajakan (leasehold) ataupun hak milik kekal (freehold). Bagi status hak milik pajakan, semak dengan bank untuk mengetahui sama ada anda layak bagi memohon pinjaman perumahan ataupun tidak. Jika baki tempoh pajakan kurang dari 50 tahun, sesetengah bank mungkin tidak akan meluluskan permohonan pinjaman.

Malah, jika pinjaman tersebut diluluskan, ianya mungkin dikurangkan; jika anda layak untuk pinjaman 30 tahun, anda mungkin hanya menerima pinjaman 25 tahun sahaja.

Jadi, sebelum membeli rumah lelong, pastikan anda mempunyai ilmu yang cukup. Dapatkan pandangan daripada mereka yang berpengalaman.

Sumber Rujukan: Compare Hero

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.