Hartanah

PropertyGuru: Pasaran Hartanah Kediaman Malaysia Terus Berdepan Cabaran Akibat Penurunan Bekalan Dan Permintaan

  • Pembeli terus bertahan mendepani peningkatan harga, manakala penjual mengalami kesukaran kerana prospek ekonomi yang suram.
  • Dengan sentimen pasaran yang lemah, permintaan hartanah sewa juga menyaksikan penurunan pada suku lalu.  
  • Johor muncul sebagai kawasan paling popular untuk pelaburan hartanah.

KUALA LUMPUR, 9 Mei 2023 – PropertyGuru Malaysia menerbitkan Laporan Pasaran Hartanah PropertyGuru Malaysia (MPMR) Q2 2023, yang menunjukkan permintaan dan bekalan hartanah berkurangan pada awal tahun ini akibat prospek ekonomi yang malap. 

Berdasarkan cerapan data daripada DataSense, platform data dan analitik pasaran PropertyGuru, laporan tersebut menunjukkan trend menurun dalam Indeks Permintaan Jualan, dengan pertanyaan mengenai hartanah menurun sebanyak 5.6% QoQ. Walaupun projeksi inflasi dijangka sederhana dalam beberapa bulan akan datang, ketidakpastian ekonomi global mempengaruhi selera pembeli item bernilai tinggi di Malaysia. Namun, Indeks Bekalan Jualan turun sedikit sebanyak 0.6% kerana pemilik hartanah terus bersikap tunggu dan lihat terhadap pelaburan mereka. 

Menurut Sheldon Fernandez, Pengurus Negara Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my), “Keputusan Bank Negara Malaysia untuk menaikkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 3% akan menyukarkan lagi pemulihan permintaan hartanah. Kemungkinan besar, bakal pembeli rumah akan menangguhkan pembelian mereka kerana kos pinjaman yang lebih tinggi dan kenaikan kos sara hidup. Masih terlalu awal untuk memastikan impak sepenuhnya kenaikan OPR ke atas pasaran.”

Harga jualan terus meningkat

Indeks Harga Jualan MPMR Q2 2023 memantau harga jualan hartanah yang disenaraikan di propertyguru.com.my yang meningkat sebanyak 1.6% QoQ pada Q1 2023. Kemungkinan besar, penjual tidak mahu mengurangkan harga dalam suasana ekonomi yang tidak menentu. Kenaikan global kos pembinaan serta kekurangan tenaga kerja baru-baru ini juga memaksa pemaju menaikkan harga untuk menampung kenaikan kos.

Walaupun Malaysia dijangka akan mengalami pertumbuhan ekonomi sederhana pada tahun ini, pasaran hartanah mungkin lebih rancak apabila aktiviti ekonomi meningkat pada separuh kedua tahun ini. Peningkatan pelaburan dari syarikat-syarikat seperti Tesla dan AWS, serta komitmen pelaburan oleh China sebanyak RM170 bilion akan mencetus penciptaan peluang kerja dan mendorong pembangunan infrastruktur di Malaysia dalam masa terdekat.

Namun, pembeli juga menyedari tekanan luaran yang berpunca daripada inflasi global dan akan tetap berhati-hati dengan pembelian mereka, terutama dengan kos pinjaman yang lebih tinggi pada masa ini. Sekiranya harga hartanah terus meningkat walaupun permintaan lemah, kemelesetan global atau kejutan ekonomi boleh mengakibatkan pembetulan harga. Sekiranya ini berlaku, harga hartanah akan bertukar untuk mencerminkan permintaan yang lebih rendah. 

Trend pasaran sewa 

Dari laporan tersebut, indeks pasaran sewa selaras dengan trend pasaran jualan hartanah, menunjukkan penurunan Indeks Permintaan Sewa sebanyak 6.3%. Ini mungkin disebabkan oleh kenaikan tinggi harga sewa, dengan Indeks Harga Sewa meningkat sebanyak 4.7% QoQ. Peningkatan harga sewa disedari banyak pihak dengan kerajaan negeri Selangor sudah mengumumkan pelan untuk meneliti kebolehlaksanaan peluasan Skim Smart Sewa untuk perumahan kos rendah. 

“Penurunan permintaan sewa, seperti yang dinyatakan dalam laporan kami, menunjukkan bahawa rakyat Malaysia semakin berhati-hati. Mereka mungkin memilih untuk tinggal bersama ahli keluarga dan berulang-alik ke bandar untuk bekerja dan tidak menyewa rumah sendiri. Ini satu lagi contoh sikap tunggu dan lihat yang mungkin menjadi lebih buruk lagi kerana ketidakpastian mengenai masa depan,” kata Sheldon.

Harga sewa terus meningkat dan menambahkan tekanan terhadap permintaan perumahan mampu milik berhampiran pusat pekerjaan. Lebih ramai individu berhijrah ke kawasan bandar untuk pelbagai kemudahan, tetapi kenaikan harga mungkin memaksa mereka menjalani kehidupan yang kurang ideal. Namun, ini memberi peluang yang unik kepada pemaju dan tuan tanah untuk mengubah suai semula hartanah mereka yang tidak terjual untuk menawarkan ruang kediaman bersama (co-living spaces) pada harga yang lebih berpatutan, dengan cara berkongsi kos dan kawasan umum dengan penghuni lain tanpa mengabaikan sepenuhnya ciri-ciri privasi.  

“Kita sedang menyaksikan secara kumulatif isu-isu mengenai perumahan mampu milik, kos pelaburan yang lebih tinggi, permintaan dan bekalan yang tidak sepadan, serta projek perumahan yang “sakit”. Isu-isu ini berterusan di pasaran tempatan dan masih belum dapat diselesaikan. Walaupun kerajaan telah mengambil langkah pertama untuk mengatasi masalah ini, pemaju-pemaju juga harus memainkan peranan mereka dan menilaikan keperluan pembeli rumah yang telah berubah,” tambahnya lagi.

Johor menjadi tumpuan

Pada permulaan tahun 2023, Johor menjadi kawasan hartanah kediaman yang paling dilihat pada Q1 2023. Negeri ini mempunyai empat projek kondominium yang paling dilihat di Malaysia serta empat projek lain dalam kategori hartanah bertanah, dengan Leisure Farm mengekalkan kedudukan teratas sebagai projek kediaman bertanah yang paling banyak dilihat. Di pasaran sewa, R&F Princess Cove adalah projek yang popular kerana lokasinya yang strategik berhampiran Tambak Johor. 

Kemajuan perkembangan di Johor dijangka akan berterusan, didorong oleh pelaburan RM51.1 bilion untuk pusat data pada tahun lalu. Sebagai hab digital yang berkembang pesat, Johor juga menarik minat pelabur kepada pasaran hartanahnya. Prospek peluang pekerjaan baharu mungkin juga menarik lebih ramai rakyat Malaysia untuk berpindah ke wilayah selatan semenanjung ini. 

“Secara keseluruhannya di Malaysia, kenaikan harga yang disebabkan oleh ketidakpastian global akan terus menyumbang kepada isu semasa mengenai perumahan mampu milik. Oleh kerana kos pemilikan hartanah dijangka meningkat dengan kenaikan OPR, kami meramalkan pembeli dan penjual hartanah akan terus mengalami pasaran hartanah yang mencabar dan tidak pasti. Namun, kami masih optimis bahawa ekonomi akan menunjukkan pemulihan pada separuh kedua 2023. Kami akan terus memantau tanda-tanda pertumbuhan yang lebih positif di dalam pasaran hartanah kediaman,” katanya.

Previous ArticleNext Article

Aktiviti Jual Beli Hartanah Berkurangan Pada Awal Tahun, Harga Rumah Stabil

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian