Hartanah

PropertyGuru: Pasaran Hartanah Kediaman Malaysia Terus Berdepan Cabaran Akibat Penurunan Bekalan Dan Permintaan

  • Pembeli terus bertahan mendepani peningkatan harga, manakala penjual mengalami kesukaran kerana prospek ekonomi yang suram.
  • Dengan sentimen pasaran yang lemah, permintaan hartanah sewa juga menyaksikan penurunan pada suku lalu.  
  • Johor muncul sebagai kawasan paling popular untuk pelaburan hartanah.

KUALA LUMPUR, 9 Mei 2023 – PropertyGuru Malaysia menerbitkan Laporan Pasaran Hartanah PropertyGuru Malaysia (MPMR) Q2 2023, yang menunjukkan permintaan dan bekalan hartanah berkurangan pada awal tahun ini akibat prospek ekonomi yang malap. 

Berdasarkan cerapan data daripada DataSense, platform data dan analitik pasaran PropertyGuru, laporan tersebut menunjukkan trend menurun dalam Indeks Permintaan Jualan, dengan pertanyaan mengenai hartanah menurun sebanyak 5.6% QoQ. Walaupun projeksi inflasi dijangka sederhana dalam beberapa bulan akan datang, ketidakpastian ekonomi global mempengaruhi selera pembeli item bernilai tinggi di Malaysia. Namun, Indeks Bekalan Jualan turun sedikit sebanyak 0.6% kerana pemilik hartanah terus bersikap tunggu dan lihat terhadap pelaburan mereka. 

Menurut Sheldon Fernandez, Pengurus Negara Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my), “Keputusan Bank Negara Malaysia untuk menaikkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 3% akan menyukarkan lagi pemulihan permintaan hartanah. Kemungkinan besar, bakal pembeli rumah akan menangguhkan pembelian mereka kerana kos pinjaman yang lebih tinggi dan kenaikan kos sara hidup. Masih terlalu awal untuk memastikan impak sepenuhnya kenaikan OPR ke atas pasaran.”

Harga jualan terus meningkat

Indeks Harga Jualan MPMR Q2 2023 memantau harga jualan hartanah yang disenaraikan di propertyguru.com.my yang meningkat sebanyak 1.6% QoQ pada Q1 2023. Kemungkinan besar, penjual tidak mahu mengurangkan harga dalam suasana ekonomi yang tidak menentu. Kenaikan global kos pembinaan serta kekurangan tenaga kerja baru-baru ini juga memaksa pemaju menaikkan harga untuk menampung kenaikan kos.

Walaupun Malaysia dijangka akan mengalami pertumbuhan ekonomi sederhana pada tahun ini, pasaran hartanah mungkin lebih rancak apabila aktiviti ekonomi meningkat pada separuh kedua tahun ini. Peningkatan pelaburan dari syarikat-syarikat seperti Tesla dan AWS, serta komitmen pelaburan oleh China sebanyak RM170 bilion akan mencetus penciptaan peluang kerja dan mendorong pembangunan infrastruktur di Malaysia dalam masa terdekat.

Namun, pembeli juga menyedari tekanan luaran yang berpunca daripada inflasi global dan akan tetap berhati-hati dengan pembelian mereka, terutama dengan kos pinjaman yang lebih tinggi pada masa ini. Sekiranya harga hartanah terus meningkat walaupun permintaan lemah, kemelesetan global atau kejutan ekonomi boleh mengakibatkan pembetulan harga. Sekiranya ini berlaku, harga hartanah akan bertukar untuk mencerminkan permintaan yang lebih rendah. 

Trend pasaran sewa 

Dari laporan tersebut, indeks pasaran sewa selaras dengan trend pasaran jualan hartanah, menunjukkan penurunan Indeks Permintaan Sewa sebanyak 6.3%. Ini mungkin disebabkan oleh kenaikan tinggi harga sewa, dengan Indeks Harga Sewa meningkat sebanyak 4.7% QoQ. Peningkatan harga sewa disedari banyak pihak dengan kerajaan negeri Selangor sudah mengumumkan pelan untuk meneliti kebolehlaksanaan peluasan Skim Smart Sewa untuk perumahan kos rendah. 

“Penurunan permintaan sewa, seperti yang dinyatakan dalam laporan kami, menunjukkan bahawa rakyat Malaysia semakin berhati-hati. Mereka mungkin memilih untuk tinggal bersama ahli keluarga dan berulang-alik ke bandar untuk bekerja dan tidak menyewa rumah sendiri. Ini satu lagi contoh sikap tunggu dan lihat yang mungkin menjadi lebih buruk lagi kerana ketidakpastian mengenai masa depan,” kata Sheldon.

Harga sewa terus meningkat dan menambahkan tekanan terhadap permintaan perumahan mampu milik berhampiran pusat pekerjaan. Lebih ramai individu berhijrah ke kawasan bandar untuk pelbagai kemudahan, tetapi kenaikan harga mungkin memaksa mereka menjalani kehidupan yang kurang ideal. Namun, ini memberi peluang yang unik kepada pemaju dan tuan tanah untuk mengubah suai semula hartanah mereka yang tidak terjual untuk menawarkan ruang kediaman bersama (co-living spaces) pada harga yang lebih berpatutan, dengan cara berkongsi kos dan kawasan umum dengan penghuni lain tanpa mengabaikan sepenuhnya ciri-ciri privasi.  

“Kita sedang menyaksikan secara kumulatif isu-isu mengenai perumahan mampu milik, kos pelaburan yang lebih tinggi, permintaan dan bekalan yang tidak sepadan, serta projek perumahan yang “sakit”. Isu-isu ini berterusan di pasaran tempatan dan masih belum dapat diselesaikan. Walaupun kerajaan telah mengambil langkah pertama untuk mengatasi masalah ini, pemaju-pemaju juga harus memainkan peranan mereka dan menilaikan keperluan pembeli rumah yang telah berubah,” tambahnya lagi.

Johor menjadi tumpuan

Pada permulaan tahun 2023, Johor menjadi kawasan hartanah kediaman yang paling dilihat pada Q1 2023. Negeri ini mempunyai empat projek kondominium yang paling dilihat di Malaysia serta empat projek lain dalam kategori hartanah bertanah, dengan Leisure Farm mengekalkan kedudukan teratas sebagai projek kediaman bertanah yang paling banyak dilihat. Di pasaran sewa, R&F Princess Cove adalah projek yang popular kerana lokasinya yang strategik berhampiran Tambak Johor. 

Kemajuan perkembangan di Johor dijangka akan berterusan, didorong oleh pelaburan RM51.1 bilion untuk pusat data pada tahun lalu. Sebagai hab digital yang berkembang pesat, Johor juga menarik minat pelabur kepada pasaran hartanahnya. Prospek peluang pekerjaan baharu mungkin juga menarik lebih ramai rakyat Malaysia untuk berpindah ke wilayah selatan semenanjung ini. 

“Secara keseluruhannya di Malaysia, kenaikan harga yang disebabkan oleh ketidakpastian global akan terus menyumbang kepada isu semasa mengenai perumahan mampu milik. Oleh kerana kos pemilikan hartanah dijangka meningkat dengan kenaikan OPR, kami meramalkan pembeli dan penjual hartanah akan terus mengalami pasaran hartanah yang mencabar dan tidak pasti. Namun, kami masih optimis bahawa ekonomi akan menunjukkan pemulihan pada separuh kedua 2023. Kami akan terus memantau tanda-tanda pertumbuhan yang lebih positif di dalam pasaran hartanah kediaman,” katanya.

Previous ArticleNext Article

Kenapa Sunway Menyerupai Berkshire Hathaway Versi Malaysia

Bila orang sebut Sunway, kebanyakannya akan terbayang Sunway Pyramid atau Sunway Lagoon.

Sunway bukan sekadar itu. Kalau tengok betul betul, ia sudah berkembang menjadi sesuatu yang jauh lebih besar. Ia lebih tepat digambarkan sebagai sebuah empayar yang mengawal pelbagai lapisan kehidupan moden daripada rumah, beli belah, pendidikan, kesihatan sehinggalah pelancongan dan infrastruktur.

Mereka sedang membina satu empayar aset dan cara ia berkembang semakin menyerupai model Berkshire Hathaway. Sunway memiliki dan mengendalikan pelbagai sektor yang menyentuh kehidupan seharian orang ramai.

Mereka membina rumah dan bandar.
Mereka memiliki pusat beli belah.
Mereka mengendalikan hotel dan taman tema.
Mereka mengurus universiti dan sekolah.
Mereka memiliki hospital.
Mereka juga membina lebuh raya dan pusat data.

Ini penting kerana setiap sektor ini menjana aliran tunai yang berbeza. Bila segmen hartanah perlahan, hospital masih ada pesakit. Bila pelancongan turun, universiti masih ada pelajar. Bila jualan rumah lembap, mall masih ada penyewa.

Model ini sama seperti Berkshire yang tidak bergantung kepada satu industri untuk hidup. Sebagai bukti betapa besarnya empayar ini, Sunway Berhad mencatatkan rekod hasil tertinggi pada tahun kewangan 2024, iaitu sekitar RM7.88 bilion, meningkat lebih 28% berbanding tahun sebelumnya dan menunjukkan pertumbuhan hasil di hampir semua segmen perniagaan kumpulan.

Warren Buffett pernah berkata bahawa kekayaan sebenar datang daripada memiliki perniagaan yang menjana aliran tunai berulang dan boleh bertahan berdekad lamanya. Itulah falsafah di sebalik Berkshire Hathaway. Ia bukan terkenal kerana satu industri, tetapi kerana memiliki banyak perniagaan yang orang guna setiap hari, dari insurans hingga elektrik dan pengangkutan.

Bandar dan pembangunan hartanah

Sunway bermula dengan Bandar Sunway dan kini mempunyai pembangunan berskala bandar di beberapa tempat lain seperti Sunway City Iskandar Puteri di Johor dan Sunway City Ipoh di Perak. Ini bukan projek kecil tetapi kawasan bersepadu yang merangkumi perumahan, komersial, pendidikan dan kemudahan awam.

Selain itu, Sunway juga telah membangunkan lebih daripada 100 projek kediaman dan hartanah merangkumi rumah teres, kondominium serta bangunan komersial di seluruh negara dan luar Malaysia. Ini memberi mereka aliran projek yang berterusan untuk jangka masa panjang.

Mesin trafik melalui pusat beli belah

Sunway memiliki rangkaian pusat beli belah yang besar dan ikonik seperti Sunway Pyramid, Sunway Putra Mall, Sunway Square Mall dan Sunway Carnival Mall (Pulau Pinang). Mall ini bukan sekadar tempat orang membeli belah tetapi berfungsi sebagai pusat aktiviti yang menggerakkan ekonomi kawasan sekeliling.

Kehadiran mall besar ini meningkatkan nilai hartanah, menarik penyewa berkualiti dan mencipta aliran tunai yang stabil kepada kumpulan Sunway.

Pelancongan dan hotel sebagai enjin ekonomi

Sunway Lagoon berperanan sebagai tarikan utama kepada Bandar Sunway dengan menarik jutaan pelawat setiap tahun. Pelawat ini kemudiannya mengisi hotel, restoran dan pusat beli belah di sekeliling, mewujudkan kitaran ekonomi yang berterusan.

Di bawah Sunway Hotels and Resorts, kumpulan ini mengendalikan sekitar 12 belas hotel dan resort di Malaysia, Kemboja dan Vietnam dengan hampir 4,000 ribu bilik, suite dan vila. Ini menjadikan pelancongan satu sumber pendapatan penting yang tidak bergantung kepada jualan hartanah semata mata.

Kilang bakat melalui pendidikan

Melalui Sunway Education Group, mereka mengurus 23 institusi pendidikan merangkumi universiti, kolej berbilang kampus, sekolah antarabangsa dan institut khusus. Semua ini berada di bawah Jeffrey Cheah Foundation yang juga menyediakan biasiswa dan menyokong aktiviti penyelidikan.

Kesihatan sebagai aset strategik

Sunway turut mengendalikan rangkaian hospital melalui jenama Sunway Medical Centre di lokasi utama seperti Penang, Kuala Lumpur, Damansara dan Ipoh. Hospital ini melayani pesakit tempatan dan juga pelancong perubatan, menjadikan sektor kesihatan satu lagi sumber pendapatan yang stabil.

Kehadiran hospital juga meningkatkan nilai kawasan dan menyokong pembangunan bandar bersepadu Sunway.

Sunway Healthcare Holdings Bhd (unit penjagaan kesihatan di bawah Sunway) telah membuat persiapan untuk penyenaraian awam (IPO) di Bursa Malaysia. Prospektus awal menunjukkan cadangan untuk menawarkan sehingga hampir 1.97 bilion saham dalam IPO ini, termasuk jualan saham sedia ada dan terbitan saham baharu.

Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) telah meluluskan cadangan penyenaraian Sunway Healthcare Holdings di pasaran utama Bursa Malaysia, termasuk langkah pecahan saham pra-IPO untuk memperluas asas saham syarikat tanpa mengubah nilai keseluruhannya.

Jika berjaya, IPO Sunway Healthcare berpotensi menjadi salah satu penyenaraian besar di Malaysia dalam beberapa tahun, dengan dana yang besar dan memperluas peluang pelaburan dalam sektor penjagaan kesihatan swasta.

Baca juga Panduan Asas Bagaimana Nak Beli Saham IPO di Bursa Malaysia

Keupayaan membina dari dalam

Sunway tidak bergantung sepenuhnya kepada kontraktor luar. Mereka mempunyai keupayaan pembinaan dan infrastruktur sendiri melalui anak syarikat yang terlibat dalam projek seperti Kajang SILK Highway, South Klang Valley Expressway, lebuh raya NH844 di India serta pembinaan pusat data bernilai lebih satu bilion ringgit.

Ini memberi mereka kawalan kos, kelajuan pelaksanaan dan keupayaan untuk mengambil projek berskala besar.

Tanah sebagai masa depan Sunway

Dengan rizab tanah sekitar 2,200 ratus ekar, Sunway memiliki cukup tanah untuk membina hampir tiga buah Bandar Sunway baharu. Ini memberikan mereka stok pembangunan jangka panjang yang boleh dibangunkan secara berperingkat selama bertahun tahun.

Akhirnya, semua ini menunjukkan Sunway bukan sekadar menjual rumah atau membina bangunan. Mereka membina, memiliki dan menggerakkan keseluruhan ekonomi sebuah bandar. Itulah sebabnya Sunway hari ini lebih tepat digambarkan sebagai sebuah empayar moden di Malaysia.

Pemegang saham utama Sunway Berhad. Sumber: Bursa Malaysia.

Prestasi harga saham Sunway Berhad

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.