Sub Topik
4 daripada 10 rakyat Malaysia tinggal di kediaman berstrata tetapi tidak faham maksud sebenar hakmilik strata. Strata bermaksud unit kediaman yang dipecahkan kepada beberapa tingkat dalam satu plot tanah yang sama.
Dan hakmilik strata pula sejenis pemilikan satu bangunan kediaman yang bertingkat pada satu petak tanah dibangunkan sebagai hartanah kediaman.
Contoh paling mudah nak faham hakmilik strata adalah kediaman jenis flat, apartmen, kondomonium, servis residen dan juga beberapa rumah landed yang mempunyai skim Gate and Guarded.
Ada juga pemilikan hartanah strata kepada lot kediaman dan geran rumah individu berkembar seperti townhouse.
Pemilik kediaman yang berstrata wajib membayar kos penyelenggaraan kediaman mereka secara berkumpulan dengan pemilik – pemilik kediaman strata yang lain.
Buat pengetahuan anda, setakat November 2017 yang lalu, terdapat 1,282,156 hakmilik strata telah didaftarkan di seluruh Semenanjung Malaysia sahaja!
Jumlah ini adalah lebih kurang 64 kali ganda lebih banyak berbanding jumlah pendaftaran hakmilik strata yang direkodkan 4 tahun sebelumnya.
Sumbangan Hakmilik Strata Kepada Negara
- Penggunaan Tanah
- Pendapatan Negara
- Jaminan Hak
Dengan hakmilik strata, setiap plot tanah di kawasan bandar dan pinggir bandar mampu digunakan semaksimum mungkin dan memuatkan lebih ramai penduduk berbanding unit kediaman landed seperti teres, Semi-D dan banglo.
Dan bila wujud kadar kependudukan yang tinggi, maka lebih banyak pusat komersial, perniagaan runcit akan dibuka di sekitar lokasi kediaman strata tersebut.
Ramai yang tidak tahu bahawa hakmilik strata menyumbang ratusan juta ringgit setiap tahun kepada negara melalui bayaran duti setem dan kutipan cukai tanah oleh Majlis Perbandaran.
Bayangkan untuk satu tanah berkeluasan 1 ekar, Kerajaan hanya mampu mengutip 10 cukai tanah dari 10 buah rumah. Ini sebaliknya kepada kediaman high-rise di mana Kerajaan boleh mengutip 300 buah rumah untuk kediaman kondominium 30 tingkat.
Hak pemilik unit kediaman lebih terjamin kerana wujud akta dalam perundangan hartanah negara dalam memastikan tidak timbul sebarang salah laku selain melindungi kepentingan pemilik kediaman berstrata.
Jom kita tengok pula sejarah hak milik strata di Malaysia yang bermula sejak tahun 1926 lagi.
1. Federated Malay States Land Code 1926 [CAP 138] (1926)
Pembangunan bangunan bertingkat telah mula diperkenalkan ke Negeri-Negeri Melayu Bersekutu pada ketika itu.
Akan tetapi, perundangan yang menggunapakai Federated Malay States Land Code 1926 cuma membenarkan pajakan, sewaan dan lain-lain tanpa melibatkan pemilikan unit-unit yang terdapat di bangunan bertingkat tersebut.
Ini telah mengakibatkan kesukaran kepada pihak-pihak berkepentingan yang ingin mendapatkan kelulusan pinjaman memandangkan tiada suatu bentuk cagaran kepada institusi kewangan sebagai jaminan kepada pinjaman yang diberikan.
Selain itu, ianya juga telah menyebabkan tiada sebarang bentuk dokumen hakmilik dikeluarkan untuk membuktikan pemilikan unit individu di dalam sesebuah bangunan pada ketika itu.
Maka ia secara tidak langsung menyebabkan ketiadaan security of ownership dan security of tenure kepada penduduk di dalam bangunan tersebut.
2. Kanun Tanah Negara 1965 [Akta 56] (1966)
Berikutan daripada migrasi penduduk ke bandar-bandar serta penempatan semula penduduk perumahan setinggan, konsep pemilikan hartanah berstrata telah diperkenalkan dalam Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) dengan menggunapakai model New South Wales Conveyancing (Strata Titles) Act 1961, Australia.
Peruntukan dalam KTN ketika itu membolehkan bangunan dipecah bahagi kepada petak dengan pengeluaran hakmilik subsidiari.
Walau bagaimanapun, perundangan berkenaan konsep pemilikan ini berselerak dalam KTN serta perundangan berkenaan petak aksesori, pembangunan hartanah berstrata secara berfasa dan pemecahan serta penyatuan petak tidak dinyatakan dalam KTN.
3. Akta Hakmilik Strata 1985 [Akta 318] (1985)
Akta Hakmilik Strata 1985 telah diperkenalkan pada 1 Jun 1985 sebagai suatu perundangan khusus untuk pemilikan strata bagi bangunan berbilang tingkat.
Perundangan ini menumpukan kepada konsep pemilikan hartanah berstrata termasuk dengan pemilikan bangunan sementara, petak aksesori, peruntukan undang-undang berkenaan bangunan kos rendah dan lain-lain.
Sehubungan dengan ini, peruntukan berkaitan hakmilik subsidiari dimansuhkan dari KTN, namun hakmilik subsidiari yang telah dikeluarkan masih lagi sah.
Oleh yang demikian, bagi membolehkan AHS dikuatkuasakan ke atas pengurusan subsidiari ini, negeri-negeri perlulah menyediakan suatu kaedah untuk pelaksanaannya sewajarnya.
4. Akta Hakmlik Strata (Pindaan) 1990 [Akta A753] (1990)
Akta A753 dipinda pada tahun 1990 dan berkuatkuasa pada tahun 1990. Pindaan ini adalah untuk mewajibkan permohonan hakmilik strata bagi hartanah berskim strata.
Pembukaan buku daftar strata, denda dan tindakan yang dikenakan sekiranya gagal menjelaskan amaun yang dikehendaki serta lain-lain peruntukan berkenaan hakmilik strata.
5. Akta Hak Milik Strata (Pindaan) 1996 [Akta A951]
Akta A951 dipinda pada tahun 1996 dan berkuatkuasa pada tahun 1996. Pindaan ini adalah untuk memperkenalkan permohonan hakmilik sementara bersama pelan yang disahkan dan hakmilik tetap ketika kelulusan permohonan hakmilik strata serta lain-lain peruntukan berkenaan hakmilik strata.
6. Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2001 [Akta A1107]
Akta A1107 dipinda pada tahun 2001 dan berkuatkuasa pada tahun 2001. Pindaan ini adalah untuk memperkenalkan Badan Hakmilik Strata dan kuasa kepada Pejabat Tanah dan Galian Negeri (PTG) untuk melantik ejen badan pengurusan serta lain-lain peruntukan berkenaan hakmilik strata
7. Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2007 [Akta A1290]
Akta A1290 dipinda pada tahun 2007 dan berkuatkuasa pada tahun 2007. Pindaan ini adalah untuk memperkenalkan landed strata.
Selain itu, Pesuruhjaya Bangunan (COB) sebagai badan pengawal selia perbadanan pengurusan, bangunan khas, SPTB Strata dan membatalkan peruntukan berhubung bangunan kos rendah serta lain-lain peruntukan berkenaan hakmilik strata.
8. Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 [Akta A1450]
Akta A1450 dipinda pada tahun 2013 dan berkuatkuasa pada tahun 2015. Pindaan ini adalah untuk memperkenalkan konsep pemilikan kosong bersama hakmilik strata, perbadanan pengurusan subsidiari, hakmilik strata sementara bagi landed strata, Sijil Cadangan Pelan Strata, Peringkat Struktur Utama dan eTanah Strata serta lain-lain peruntukan berkenaan hakmilik strata.
9. Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2016 [Akta A1518]
Pindaan pada tahun 2016 ini bertujuan memperkenalkan cukai tanah untuk cukai petak yang lebih sistematik dan telus kesan pengambilan tanah dalam skala besar oleh pemaju kepada skim strata.
Pindaan pada 2016 juga menyaksikan peruntukan untuk bangunan khas telah ditingkatkan oleh Kerajaan.
Hakmilik strata telah banyak membantu memberikan nilai tambah kepada hartanah dengan pembangunan hartanah berteraskan transit (TOD) daripada jenis hartanah kediaman dan komersial.
Sungguhpun masih wujud pandangan skeptikal dan sinis terhadap hartanah berstrata, kemampuan hartanah strata sebagai solusi pemilikan hartanah oleh pembeli rumah pertama bukanlah kecil.
Dan apa yang penting, Kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) memandang serius akan kepentingan hakmilik strata sehingga wujud sistem yang lebih egornomik dan sistematik dalam pengurusan hakmilik strata di Malaysia.
Sumber Rujukan:
