Berita Baik. Pembeli Rumah 1, Pemaju Perumahan Kaki Ngelat 0

Kemenangan Besar Buat Pembeli Rumah

Bayangkan, anda telah diberikan janji-janji manis daripada pemaju dan ejen hartanah mengenai rumah idaman anda, dan telah menunggu 2-3 tahun untuk rumah tersebut siap. Duit deposit pun dah bayar, S&P pun dah sign, tapi menjelang tarikh ia dijanjikan siap, anda diberi pelbagai alasan.

Nak beli rumah lain, harga makin mahal ikut kepada kenaikan harga 2-3 tahun lepas anda buat pembelian. Disebabkan itu, ‘dana’ anda tersangkut di sini, tak kisahlah rumah untuk didiami atau pun untuk pelaburan.

Ramai Dah Kena, Jadi Harap Dijadikan Iktibar

Kalau ikutkan, pemaju terpaksalah menyiapkan rumah mengikut tempoh masa yang telah dijanjikan. Kerana rata-rata rumah yang sedang dalam pembinaan, kebanyakannya memang laris macam pisang goreng panas, jadi tiada alasan yang kukuh untuk melewatkannya. Duit deposit dah dapat daripada pembeli, maka adalah adil sekiranya pembeli dapat menunaikan hak dengan menuntut gantirugi sebanyak 10% daripada harga belian rumah tersebut.

Ramai tak tahu bahawa di bawah Akta Perumahan 118, sekiranya terdapat masalah dalam pembinaan rumah yang ditimbulkan oleh pemaju, pembeli berhak untuk menuntut ganti rugi.

Diharapkan berita baik ini sedikit sebanyak dapat membantu anda untuk buat keputusan membeli rumah dan usah bertangguh lagi.

Kalau tak tahu berapa harga rumah yang anda mampu beli, jom kita kira Formula DSR (Debt Service Ratio).

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) sebanyak MYR2.15 dikekalkan, harga saham berpotensi menaik 51% dengan kadar hasil dividen kira-kira 3% untuk FY26F

Kami memandang baik akan pelancaran New Economy Venture Fund (NEVF) oleh Sime Darby Property yang bernilai MYR1.25bn. Dengan adanya dana ini, SDPR akan mempunyai platform lebih besar untuk mempercepat usaha-usaha pembangunan pusat data (DC) dan aset-aset industri dan logistik yang lain tanpa membebankan kunci kira-kiranya. Dengan jangka hayat dana selama lima tahun, kami ramalkan SDPR akan mencapai pulangan lebih besar selepas penutupan dana tersebut, dan mungkin dengan menyuntik aset-aset yang dipegang dalam dana tersebut ke dalam aset REIT-nya yang akan datang.

Melonjakkan keyakinan

Dibangunkan dengan struktur patuh syariah secara menyeluruh, platform pelaburan bukan keperluan utama, NEVF mempunyai dana sehingga MYR1.25bn (dana utama: MYR1bn, dana sampingan: MYR250j). Dana ini menyaksikan pelibatan menggalakkan daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), dan Great Eastern Life Assurance (Malaysia) (GELM).

Makluman: GELM juga pernah terlibat dalam Dana Pembangunan Perindustrian (IDF) milik SDPR pada tahun 2022. SDPR selaku rakan kongsi dan penaja am kepada NEVF, telahpun mengesahkan pelaburan bernilai MYR500.1j sebagai pelabur bersama pada penutupan pertama. Komitmen modal lain masing-masing ialah MYR100j + MYR250j (dana sampingan) daripada KWSP, MYR200j daripada LTAT, dan MYR199.9j daripada GELM.

Tumpuan pada aset-aset DC dan industri

Penubuhan NEVF dirangkakan dengan penuh strategik dan ia akan membuat pelaburan dalam bangunan DC yang dibina mengikut kehendak pelanggan untuk tujuan pajakan, dan juga pembangunan industri dan logistik dalam projek-projek SDPR. Pada pandangan kami, dana ini merupakan satu pencapaian penting lebih-lebih lagi apabila Taman Perniagaan Elmina (EBP) semakin mendapat keuntungan sementara pihak pengurusan mengutamakan model pembinaan yang sesuai dengan kehendak penyewa untuk tujuan pajakan bagi pembangunan-pembangunan industri yang akan datang untuk mengembangkan portfolio pendapatan berulangnya.

SDPR juga giat membangunkan taman-taman perindustrian lain seperti Bandar Bukit Raja, Vision Business Park, Bandar Universiti Pagoh, maka ada banyak peluang untuk ia mengembangkan portfolio asetnya. Semakin banyak pemain dan syarikat multinasional dilihat membina fasiliti penyimpanan di taman-taman perindustrian milik SDPR. Selain DC2, kami fikir pusat pengedaran automatik milik Mydin yang bernilai MYR450j (kawasan binaan: 786,000kps) di EBP mungkin akan dimasukkan dalam NEVP ini.

Lebih banyak suntikan aset akan dilaksanakan

Walaupun NEVP bernilai MYR1.25bn ini akan membentuk bahagian “ekuiti” dalam pelaburan aset, berdasarkan nisbah hutang berbanding ekuiti sebanyak 70:30, NEVP mungkin akan membuat hutang berjumlah MYR2.9-3bn. Hal ini sekali gus menjadikan jumlah saiz dana selepas hutang (atau modal) mencecah sekitar MYR4.25bn. Dengan ini, ia akan berupaya menyerap lebih banyak aset industri (yang akan dibangunkan) kelak. IRR untuk dana ini adalah sekitar 10-15%.

Kesan minimum pada perolehan jangka dekat

Kami meramalkan SDPR akan mengiktiraf keuntungan penjualan aset sebaik sahaja aset-aset berkaitan disuntikkan ke dalam dana ini. Pendapatan berasaskan bayaran semasa jangka hayat NEVP sepatutnya agak rendah.

Asas Penilaian

Penilaian SOP kami melibatkan:
i. Diskaun 30% pada RNAV untuk segmen hartanah
ii. DCF untuk pelaburan pusat datanya.

Faktor Pemacu Utama

Pemilikan bank tanah yang besar

Risiko Utama

Keadaan pasaran lebih lemah daripada jangkaan

Profil Syarikat

Sime Darby Property ialah pemilik tanah tebesar antara semua pemaju yang tersenarai, dengan pelbagai perbandaran, dan juga pembangunan komersial dan bersepadu.