Berita Baik. Pembeli Rumah 1, Pemaju Perumahan Kaki Ngelat 0

Kemenangan Besar Buat Pembeli Rumah

Bayangkan, anda telah diberikan janji-janji manis daripada pemaju dan ejen hartanah mengenai rumah idaman anda, dan telah menunggu 2-3 tahun untuk rumah tersebut siap. Duit deposit pun dah bayar, S&P pun dah sign, tapi menjelang tarikh ia dijanjikan siap, anda diberi pelbagai alasan.

Nak beli rumah lain, harga makin mahal ikut kepada kenaikan harga 2-3 tahun lepas anda buat pembelian. Disebabkan itu, ‘dana’ anda tersangkut di sini, tak kisahlah rumah untuk didiami atau pun untuk pelaburan.

Ramai Dah Kena, Jadi Harap Dijadikan Iktibar

Kalau ikutkan, pemaju terpaksalah menyiapkan rumah mengikut tempoh masa yang telah dijanjikan. Kerana rata-rata rumah yang sedang dalam pembinaan, kebanyakannya memang laris macam pisang goreng panas, jadi tiada alasan yang kukuh untuk melewatkannya. Duit deposit dah dapat daripada pembeli, maka adalah adil sekiranya pembeli dapat menunaikan hak dengan menuntut gantirugi sebanyak 10% daripada harga belian rumah tersebut.

Ramai tak tahu bahawa di bawah Akta Perumahan 118, sekiranya terdapat masalah dalam pembinaan rumah yang ditimbulkan oleh pemaju, pembeli berhak untuk menuntut ganti rugi.

Diharapkan berita baik ini sedikit sebanyak dapat membantu anda untuk buat keputusan membeli rumah dan usah bertangguh lagi.

Kalau tak tahu berapa harga rumah yang anda mampu beli, jom kita kira Formula DSR (Debt Service Ratio).

Sub Topik

Saranan BELI dan harga sasar (TP) MYR2.42 dikekalkan, potensi kenaikan harga saham sekitar 20%, dengan kadar hasil dividen 5.2% untuk FY26F

Axis REIT telah mengumumkan pengambilalihan keduanya untuk tahun 2026, iaitu sebuah perjanjian jualan dan pajakan semula bernilai MYR128j dengan City-Link Express (M) untuk sebuah pusat pengedaran di Bandar Saujana Putra, Selangor. Kami memandang agak positif akan perkara ini kerana ia masih menepati strategi REIT ini untuk memperoleh aset-aset perindustrian yang memberikan kenaikan hasil sambil menyokong sasaran pengambilalihan pihak pengurusan sebanyak kira-kira MYR350j sepanjang FY26-27.

Butiran mengenai pengambilalihan

Axis REIT mengambil alih hartanah ini dengan bayaran tunai sebanyak MYR128j (kira-kira 2% daripada jumlah aset), yang dibiayai menerusi pembiayaan bank sedia ada. Hartanah ini sekarang dihuni 100% oleh pemilik dan akan dipajak semula kepada City-Link Express untuk tempoh tetap selama 15 tahun, dengan kenaikan sewaan yang dipersetujui semasa tempoh pajakan. Pengambilalihan ini menawarkan pendapatan berulang yang stabil, dengan sokongan daripada struktur pajakan semula yang panjang dan kadar hasil kasar awal yang baik sebanyak 6.2%.

Pengambilalihan ini dijangka selesai pada 4Q26. Selepas perjanjian selesai dimeterai, paras hutang Axis REIT dijangka meningkat kepada kira-kira 35.1%, dengan ruang untuk mengambil pinjaman sekitar MYR840j lagi (berdasarkan penyata kewangan 1Q26 yang terkini).

Butiran mengenai hartanah

Aset ini terdiri daripada dua tanah komersial bersambung dengan status pegangan pajakan selama 99 tahun (baki tempoh pajakan lebih kurang 68 tahun), di samping bangunan-bangunan pusat pengedaran, blok pejabat dan fasiliti sokongan. Hartanah ini mempunyai jumlah kawasan boleh disewakan sebanyak kira-kira 355 ribu kps (sekitar 2% daripada jumlah NLA) dan terletak di Bandar Saujana Putra dengan akses kepada Rangkaian Pusat Lebuh Raya Utara Selatan E6 atau ELITE, Lebuh Raya Lembah Klang Selatan (SKVE), Lebuh Raya Pesisir Barat (WCE), dan Lebuh Raya Shah Alam atau KESAS. Hal ini menyokong kegunaannya sebagai hab logistik dan pengedaran.

Pandangan kami

Kami memandang agak positif akan perjanjian ini, dan setelah ia selesai, kami menjangka ia akan memberikan sumbangan positif mulai FY27, dengan pendapatan sewaan tahunan sekitar MYR7.9j (kira-kira 2% daripada hasil FY27). Perkara ini diterjemahkan kepada kadar hasil kasar sebanyak 6.2% sebelum mengambil kira kos pembiayaan yang berkaitan dengan pinjaman baru. Kami menjangka pengambilalihan ini secara bersihnya akan menaikkan kadar hasil semasa Axis REIT untuk FY27F sebanyak 5.3%.

Sementara itu, tempoh pajakan semula selama 15 tahun kepada pengendali sedia ada, di samping kenaikan sewaan yang termasuk dalam perjanjian, menawarkan prospek jelas untuk pendapatan dalam jangka sederhana. Walaupun ia dibiayai sepenuhnya menggunakan hutang, paras hutang Axis REIT selepas memeterai perjanjian ini masih dalam keadaan terkawal, dengan adanya kapasiti kunci kira-kira yang mencukupi untuk langkah pengambilalihan lain.

Ramalan dan penilaian

Sementara menunggu selesainya pengambilalihan ini dan bayangan lanjut daripada pihak pengurusan, kami kekalkan ramalan perolehan dan TP MYR2.42 yang diperoleh melalui kaedah DDM (dengan kiraan premium ESG 2% kerana markah REIT ini ialah 3.1), iaitu kadar dividen kira-kira 5% untuk FY26F mengikut TP. Risiko negatif: Tiada pembaharuan bagi pajakan-pajakan REIT yang tamat tempoh, kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah daripada jangkaan, dan cadangan pengambilalihan aset terbatal.

Asas Penilaian

Model diskaun dividen (DDM)

Faktor Pemacu Utama

Permintaan lebih tinggi untuk hartanah perindustrian yang disokong oleh penembusan pasaran e-dagang yang berterusan, penstrukturan semula rantai bekalan dan kemasukan pelaburan asing langsung yang kukuh dalam segmen pembuatan.

Risiko Utama

i. Pajakan yang tamat tempoh tidak diperbaharui
ii. Kadar turun naik harga sewa yang lebih rendah berbanding jangkaan
iii. Cadangan pengambilalihan aset dibatalkan

Profil Syarikat

Axis REIT sebuah REIT yang mempunyai portfolio perniagaan pelbagai, dan berpengkhususan dalam hartanah komersial dan perindustrian.

Carta Saranan

Penganalisis
Loong Kok Wen CFA +603 2302 8116 ([email protected])

Penafian :
Laporan penyelidikan ini disediakan oleh pasukan Penyelidikan RHB (RHB Research Team) dari RHB Investment Bank Bhd.

Artikel Terkini

Social Connect