Hartanah, Pembiayaan

Nak Beli Rumah Dengan Pembiayaan Islam atau Pinjaman Konvensional? Jom Kita Review

Mehmed AezhadJune 2, 2020 8:30 amAugust 21, 2021

Sub Topik

Kaji selidik yang dijalankan CUEPACS pada Januari 2020 yang lalu dan diterbitkan menerusi Berita Harian menunjukkan 53% daripada penjawat awam belum memiliki rumah.

Faktor paling popular ialah tempoh pinjaman yang terlalu lama, margin kewangan, ansuran bulanan, kadar pinjaman dan masalah wang pendahuluan.

Laporan ini agak mengejutkan kerana penjawat awam mempunyai pelbagai skim dan bantuan yang membolehkan mereka memiliki rumah.

Baca : Membuat Pinjaman Adalah Sesuatu Yang Baik?

Namun begitu, ada juga segelintir masyarakat Malaysia yang masih tidak membeli rumah sungguhpun layak dan mampu kerana masih tidak faham perbezaan dan faedah antara pinjaman Islamik dan konvensional.

Sebenarnya, sejarah perbankan Islam dan prinsip syariah di Malaysia telah bermula semenjak tahun 1983 lagi dengan penubuhan Bank Islam.

Produk perbankan Islam menjadi semakin meluas bermula tahun 1993 apabila bank perdagangan, bank saudagar dan syarikat kewangan mula dibenarkan untuk menawarkan produk-produk dan perkhidmatan perbankan Islam di bawah Skim Perbankan Tanpa Faedah (SPTF).

Baca : Nak Tingkatkan Pemilikan Hartanah Bumiputera? Ini Caranya

Artikel kali ini akan menerangkan perbezaan pembiayaan Islamik dan pinjaman konvensional supaya anda khususnya pembeli rumah tidak membuat kesilapan dalam memilih jenis pinjaman bagi pembiayaan hartanah anda kelak.

Ramai orang ingat pinjaman Islam hanya untuk peminjam beragama Islam sahaja.

Anggapan ini ternyata salah kerana orang bukan Islam juga boleh memohon pinjaman Islam dengan syarat pekerjaan peminjam dianggap ‘halal’.

Sebagai pemula, untuk memahami konsep pinjaman Islamik, pihak bank akan menggunakan istilah – istilah seperti house financing, ASB financing dan hire purchase financing untuk pembiayaan pinjaman.

Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia

Kadar faedah pula menggunakan istilah profit rate dan perlindungan adalah di bawah takaful.

Manakala untuk pinjaman konvensional, pihak bank akan menggunakan istilah – istilah housing loan, ASB loan dan hire purchase loan untuk pembiayaan pinjaman.

Kadar faedah pula kekal kepada interest rate dan perlindungan menggunakan istilah insurans.

Untuk lebih memahami perbezaan antara kedua – dua jenis produk pinjaman ini, kita akan review perbezaannya menerusi kontrak, keuntungan, aset, amaun yang perlu dibayar, pemilikan aset, kelewatan pembayaran, penyelesaian awal dan insurans.

Jom kita tengok 8 perbezaan pembiayaan perumahan Islam dan pinjaman perumahan konvensional

1. Kontrak

Pinjaman Islam : Kontrak pembiayaan perumahan adalah menerusi Bai’ Bithaman Ajil (BBA) atau Musyarakah Mutanaqisah.

Pinjaman Konvensional : Hanya ada satu kontrak yaqni kontrak pinjaman rumah sahaja.

2. Keuntungan

Pinjaman Islam : Terhasil daripada jualan atau pajakan hartanah tersebut.

Pinjaman Konvensional : Terhasil daripada faedah atas transaksi pinjaman rumah.

3. Aset

Pinjaman Islam : Komoditi atau aset yang dibenarkan mengikut syarak sahaja.

Pinjaman Konvensional : Tiada syarat dalam komoditi dan aset. (bebas)

4. Amaun Yang Perlu Dibayar

Pinjaman Islam : Amaun adalah tetap sepanjang tempoh pembiayaan atau dikurangkan / diberikan rebat sekiranya pelanggan membayar keseluruhan pembiayaan lebih awal.

Pinjaman Konvensional : Amaun akan berubah mengikut perubahan Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate ‘BLR’)

5. Pemilikan Aset

Pinjaman Islam : Harus dimiliki oleh penjual atau dipajakkan kepada pelanggan yang membeli secara beransur – ansur daripada bank.

Pinjaman Konvensional : Milik bank selagi pinjaman tidak dilunaskan.

6. Kelewatan Pembayaran

Pinjaman Islam : Peminjam akan dikenakan gantirugi (ta’widh).

Pinjaman Konvensional : Penalti dalam bentuk ‘compounding’ akan dikenakan.

7. Penyelesaian Awal

Pinjaman Islam : Peminjam layak mendapat ‘ibra’ (rebat) ke atas harga jualan sekiranya pembiayaan berjaya diselesaikan lebih awal daripada jadual pembayaran balik tanpa dikenakan sebarang penalti.

Pinjaman Konvensional : Ada penalti sekiranya peminjam membuat penyelesaian awal dalam ‘lock in period’.

8. Perlindungan

Pinjaman Islam : Tertakluk kepada Takaful.

Pinjaman Konvensional : Tertakluk kepada Insurans Konvensional.

Kelebihan Pembiayaan Islam Untuk Hartanah

Terdapat diskaun sebanyak 20% duti setem untuk dokumen Perjanjian Pinjaman Islam.
Pengecualian 100% duti setem bagi refinancing daripada pinjaman konvensional kepada pinjaman Islam ke atas baki pinjaman sedia ada.

Kelebihan Pinjaman Konvensional Untuk Hartanah

Sekiranya peminjam ingin mengubah syarat Perjanjian Pinjaman, dokumen hanya perlu di kemas kini dan membayar duit setem.
Lebih mudah untuk membuat refinancing berbanding Pinjaman Islam.
Kos untuk pembayaran awal, pembayaran lewat dan sebagainya adalah lebih telus dalam Perjanjian Konvensional.

Baca : Cara Mudah Nak Convert Akaun Simpanan Konvensional Maybank Ke Akaun Islamik, Boleh Buat Online

Sebenarnya, kedua-dua pinjaman telah pun mencapai satu tahap kematangan di mana tidak banyak perbezaan antara kedua – dua pinjaman. Boleh jadi faedahnya adalah lebih sedikit berbanding pinjaman satu lagi.

Ada peminjam yang ingin lebih faedah dan meminjam menerusi Pinjaman Konvensional. Ada peminjam yang khawatir dengan isu halal haram maka dipilihnya Pinjaman/Pembiayaan Islam.

Baca : 5 Jenis Pembiayaan Dan Pinjaman Rumah Di Malaysia

Akhir kata, sebagai orang Islam, anda tanpa kompromi digalakkan untuk membuat pinjaman (pembiayaan) dengan produk patuh syariah.

Sumber Rujukan:

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

Akaun Deposit atau Simpanan
Rekod pekerjaan
Status perkahwinan
Kesihatan
Rekod jenayah
Butiran gaji
Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong **‘0’** bermakna kita buat bayaran *on-time* setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling *flawless*, **bank tak akan tergamak nak *reject* dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang**.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous Article5 Strategi Sun Tzu The Art Of War, Yang Boleh Digunakan Dalam PelaburanNext Article4 Kategori Bilionaire Yang Ada Di Dunia

LPPSA Kedua: Boleh Mohon Walaupun Pembiayaan Pertama Belum Habis, Ini Syarat & Kelayakannya

Majalah LaburOctober 3, 2026 7:09 pmOctober 3, 2026

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan Bersih	Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000	RM1,000,000
RM10,000	RM950,000
RM9,500	RM930,000
RM9,000	RM900,000
RM8,500	RM880,000
RM8,000	RM850,000
RM7,500	RM830,000
RM7,000	RM800,000
RM6,500	RM780,000
RM6,000	RM730,000
RM5,500	RM670,000
RM5,000	RM610,000
RM4,500	RM550,000
RM4,000	RM480,000
RM3,500	RM430,000
RM3,000	RM350,000
Sehingga RM2,500	RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.

Artikel Terkini

Social Connect