Hartanah

Bila Main Tibai Beli Rumah, Ini 6 Kesannya

Photo by Tadeusz Lakota on Unsplash

“Bestnya aku tengok Kadir Yusof selfie dengan kondo baru. Aku pun nak beli lah!” ujar Ali penuh kesungguhan.

Ya, rata-rata tindakan anak muda di Malaysia hari ini dipengaruhi oleh apa yang mereka lihat pada rakan-rakan mereka.

Bila kawan beli rumah, dia nak beli rumah. Sedangkan kawan dia beli rumah untuk pelaburan jangka panjang dan bukan untuk didiami.

Baca : 100,000 Rakyat Malaysia Bankrap Dan Ini 3 Punca Utama

Satu realiti yang sukar ditelan mengenai pelaburan hartanah adalah, ianya bukan untuk semua orang tetapi semua orang perlukan rumah.

Dan disebabkan itulah wujudnya dasar Rumah Mampu Milik yang dilancarkan Kerajaan pada tahun 2012 dengan fokus membantu golongan B40 dan M40 memiliki kediaman sendiri pada harga mampu milik.

Sungguhpun pelaburan hartanah tidak memerlukan skill teknikal yang kompleks seperti pelaburan saham, namun ianya memerlukan kuasa modal yang besar.

Sayangnya, kebanyakan rakyat Malaysia memilih untuk membeli rumah yang mereka layak dan bukan rumah yang mereka mampu bayar.

Malu duduk rumah kecil tanpa lif dan kolam renang katanya.

“Layak membeli rumah sehingga RM300,000 tak bermakna kita mampu membayar ansuran bulanannya selama 20-30 tahun.”

Tahukah anda, golongan berumur 35 hingga 44 tahun mencatatkan jumlah bankrap paling tinggi di Malaysia iaitu berjumlah 28,296 kes.

Baca : Bukan Semuanya Indah Dalam Pelaburan Hartanah

Bangsa Melayu mencatat jumlah tertinggi sebanyak 45,147 kes diikuti Cina pada kedudukan kedua berjumlah 20,914 kes.

14.7% rakyat Malaysia yang muflis pada tahun 2017 adalah kerana pinjaman perumahan berbanding 9.7% kerana hutang kad kredit.

Ini kesannya apabila kita membeli hartanah tanpa ilmu dan strategi yang betul.

1. Refinancing Tinggi

Ramai pembeli rumah menggunakan teknik ini untuk mendapat sejumlah modal tambahan.

Caranya adalah dengan membeli unit kediaman subsale di bawah harga pasaran. Kemudian, mereka meningkatkan pinjaman dari bank mengikut harga semasa rumah tersebut.

Baca : Wahai Anak Muda, Jauhi 4 Perkara Ini Kalau Taknak ‘Bankrap C’

Contoh, flat 2 bilik di Cheras dijual pada harga RM75,000. Tetapi pembeli memohon pinjaman sebanyak RM90,000 mengikut harga semasa rumah. Modal tambahan dari refinancing adalah RM15,000.

Teknik ini tidak salah tetapi kita akan rugi besar sekiranya menggunakan modal tambahan itu untuk perkara yang tidak menjana pendapatan.

2. Rebat Hartanah

Orang yang membeli rumah kerana tertarik dengan rebat yang ditawarkan pemaju adalah orang yang rugi sebenarnya.

Hal ini kerana pemaju hanya memberikan diskaun dengan menghapuskan pembayaran deposit tetapi jumlah pinjaman bank akan meningkat!

Ramai orang menggunakan rebat tersebut untuk membeli sebuah lagi unit hartanah yang juga mempunyai rebat.

Kesannya, pembeli tersebut terjerat kerana bayaran ansuran bulanan bank yang tinggi dan bukan mudah untuk menjual semula hartanah tersebut dalam masa yang singkat.

3. Multiple Submission

Teknik popular yang digunakan geng pelabur hartanah di Malaysia sekitar tahun 1990-an, nampaknya sedang ‘viral’ semula sejak kebelakangan ini.

Pada awalnya, pembeli melakukan multiple submission kerana khuatir pinjaman hartanah dengan bank A gagal.

Maka dengan multiple submission, mereka beranggapan pinjaman dari bank B,C dan D akan lulus.

Baca : Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Modus operandinya adalah dengan membuat permohonan pinjaman hartanah dari bank yang berbeza untuk projek hartanah yang sama, hanya berlainan unit sahaja.

Apa jadi sekiranya pembeli memohon dari 4 bank berlainan dan kesemuanya lulus?

Risikonya adalah apabila rumah yang dibeli secara multiple submission tadi gagal mendapatkan penyewa untuk satu tempoh masa yang lama.

Jelas sekali pembeli yang pada asalnya ingin menjadi pelabur hartanah akan menanggung kerugian yang tidak terperi.

Akhirnya, pembeli mendaftar untuk kursus AKPK.

4. Bulk Purchase

Trend membeli rumah secara bulk purchase juga kelihatan semakin meningkat sejak akhir-akhir ini.

Ini kerana wujudnya pakatan di antara pemaju dan kumpulan pelabur untuk melangsaikan unit kediaman pemaju yang tidak terjual.

Kita berkemungkinan dikenakan upfront fees yang tinggi dan unit kediaman tersebut belum tentu menjanjikan pulangan pelaburan yang dijanjikan kepada kita.

5. Hartanah Jamin Untung

Skim hartanah jamin untung atau guarantee rental return ini tidak mengenal jenis hartanah. Ada hartanah undercon apartmen, kondominium, teres dan juga lot komersial.

Baca : 4 Ciri-Ciri ‘Pelaburan’ Scam – Melayu Mudah Lupa

Modus operandinya adalah dengan memberikan ‘money back guarantee’ atau jaminan bahawa hartanah yang kita beli mampu menghasilkan keuntungan.

Kebanyakan hartanah ini dikatakan terletak hanya beberapa kilometer dari booster hartanah dan mempunyai permintaan sewaan yang tinggi. Ini gara-gara rumah tersebut terletak di kawasan pusat pengajian tinggi dan kawasan perindustrian.

Dalam mana-mana pelaburan termasuklah pelaburan hartanah, tidak ada pelaburan yang dijamin untung dan tidak akan rugi!

6. Hartanah Tanpa Modal

Pelaburan hartanah seperti yang kita semua sedia maklum memerlukan modal yang ‘keras’ dan tinggi. Makanya, bila ada tawaran membeli hartanah pelaburan tanpa modal, silalah berhati-hati.

Sungguh pun tiada ‘entry cost’ untuk hartanah tersebut, kita tetap perlu membayar ansuran pinjaman bulanan kepada pihak bank.

Dan apa kesannya bila kita melabur dalam skim hartanah tanpa modal dan pelaburan tersebut gagal memberikan sebarang pulangan untuk tempoh 1 tahun atau lebih?

Baca : Bankrap Menakutkan, Tapi Bukan Penamat Kehidupan

Natijahnya, janganlah kita memandai-mandai kerana tanpa ilmu dan strategi yang betul, kita hanya akan menjerat diri sendiri ke satu dimensi baru yang kita tidak pernah bayangkan.

Kesan menjadi seorang warganegara Malaysia yang muflis adalah sangat tidak seronok. Belajarlah dari otai atau orang lama dalam pelaburan hartanah.

Ingatlah! Setiap pelaburan ada risikonya yang tersendiri. Tugas kita sebagai seorang pelabur adalah mengurangkan risiko tersebut.

Sumber Rujukan:

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian