Photo by Tadeusz Lakota on Unsplash
Sub Topik
“Bestnya aku tengok Kadir Yusof selfie dengan kondo baru. Aku pun nak beli lah!” ujar Ali penuh kesungguhan.
Ya, rata-rata tindakan anak muda di Malaysia hari ini dipengaruhi oleh apa yang mereka lihat pada rakan-rakan mereka.
Bila kawan beli rumah, dia nak beli rumah. Sedangkan kawan dia beli rumah untuk pelaburan jangka panjang dan bukan untuk didiami.
Baca : 100,000 Rakyat Malaysia Bankrap Dan Ini 3 Punca Utama
Satu realiti yang sukar ditelan mengenai pelaburan hartanah adalah, ianya bukan untuk semua orang tetapi semua orang perlukan rumah.
Dan disebabkan itulah wujudnya dasar Rumah Mampu Milik yang dilancarkan Kerajaan pada tahun 2012 dengan fokus membantu golongan B40 dan M40 memiliki kediaman sendiri pada harga mampu milik.
Sungguhpun pelaburan hartanah tidak memerlukan skill teknikal yang kompleks seperti pelaburan saham, namun ianya memerlukan kuasa modal yang besar.
Sayangnya, kebanyakan rakyat Malaysia memilih untuk membeli rumah yang mereka layak dan bukan rumah yang mereka mampu bayar.
Malu duduk rumah kecil tanpa lif dan kolam renang katanya.
“Layak membeli rumah sehingga RM300,000 tak bermakna kita mampu membayar ansuran bulanannya selama 20-30 tahun.”
Tahukah anda, golongan berumur 35 hingga 44 tahun mencatatkan jumlah bankrap paling tinggi di Malaysia iaitu berjumlah 28,296 kes.
Baca : Bukan Semuanya Indah Dalam Pelaburan Hartanah
Bangsa Melayu mencatat jumlah tertinggi sebanyak 45,147 kes diikuti Cina pada kedudukan kedua berjumlah 20,914 kes.
14.7% rakyat Malaysia yang muflis pada tahun 2017 adalah kerana pinjaman perumahan berbanding 9.7% kerana hutang kad kredit.
Ini kesannya apabila kita membeli hartanah tanpa ilmu dan strategi yang betul.
1. Refinancing Tinggi
Ramai pembeli rumah menggunakan teknik ini untuk mendapat sejumlah modal tambahan.
Caranya adalah dengan membeli unit kediaman subsale di bawah harga pasaran. Kemudian, mereka meningkatkan pinjaman dari bank mengikut harga semasa rumah tersebut.
Baca : Wahai Anak Muda, Jauhi 4 Perkara Ini Kalau Taknak ‘Bankrap C’
Contoh, flat 2 bilik di Cheras dijual pada harga RM75,000. Tetapi pembeli memohon pinjaman sebanyak RM90,000 mengikut harga semasa rumah. Modal tambahan dari refinancing adalah RM15,000.
Teknik ini tidak salah tetapi kita akan rugi besar sekiranya menggunakan modal tambahan itu untuk perkara yang tidak menjana pendapatan.
2. Rebat Hartanah
Orang yang membeli rumah kerana tertarik dengan rebat yang ditawarkan pemaju adalah orang yang rugi sebenarnya.
Hal ini kerana pemaju hanya memberikan diskaun dengan menghapuskan pembayaran deposit tetapi jumlah pinjaman bank akan meningkat!
Ramai orang menggunakan rebat tersebut untuk membeli sebuah lagi unit hartanah yang juga mempunyai rebat.
Kesannya, pembeli tersebut terjerat kerana bayaran ansuran bulanan bank yang tinggi dan bukan mudah untuk menjual semula hartanah tersebut dalam masa yang singkat.
3. Multiple Submission
Teknik popular yang digunakan geng pelabur hartanah di Malaysia sekitar tahun 1990-an, nampaknya sedang ‘viral’ semula sejak kebelakangan ini.
Pada awalnya, pembeli melakukan multiple submission kerana khuatir pinjaman hartanah dengan bank A gagal.
Maka dengan multiple submission, mereka beranggapan pinjaman dari bank B,C dan D akan lulus.
Baca : Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’
Modus operandinya adalah dengan membuat permohonan pinjaman hartanah dari bank yang berbeza untuk projek hartanah yang sama, hanya berlainan unit sahaja.
Apa jadi sekiranya pembeli memohon dari 4 bank berlainan dan kesemuanya lulus?
Risikonya adalah apabila rumah yang dibeli secara multiple submission tadi gagal mendapatkan penyewa untuk satu tempoh masa yang lama.
Jelas sekali pembeli yang pada asalnya ingin menjadi pelabur hartanah akan menanggung kerugian yang tidak terperi.
Akhirnya, pembeli mendaftar untuk kursus AKPK.
4. Bulk Purchase
Trend membeli rumah secara bulk purchase juga kelihatan semakin meningkat sejak akhir-akhir ini.
Ini kerana wujudnya pakatan di antara pemaju dan kumpulan pelabur untuk melangsaikan unit kediaman pemaju yang tidak terjual.
Kita berkemungkinan dikenakan upfront fees yang tinggi dan unit kediaman tersebut belum tentu menjanjikan pulangan pelaburan yang dijanjikan kepada kita.
5. Hartanah Jamin Untung
Skim hartanah jamin untung atau guarantee rental return ini tidak mengenal jenis hartanah. Ada hartanah undercon apartmen, kondominium, teres dan juga lot komersial.
Baca : 4 Ciri-Ciri ‘Pelaburan’ Scam – Melayu Mudah Lupa
Modus operandinya adalah dengan memberikan ‘money back guarantee’ atau jaminan bahawa hartanah yang kita beli mampu menghasilkan keuntungan.
Kebanyakan hartanah ini dikatakan terletak hanya beberapa kilometer dari booster hartanah dan mempunyai permintaan sewaan yang tinggi. Ini gara-gara rumah tersebut terletak di kawasan pusat pengajian tinggi dan kawasan perindustrian.
Dalam mana-mana pelaburan termasuklah pelaburan hartanah, tidak ada pelaburan yang dijamin untung dan tidak akan rugi!
6. Hartanah Tanpa Modal
Pelaburan hartanah seperti yang kita semua sedia maklum memerlukan modal yang ‘keras’ dan tinggi. Makanya, bila ada tawaran membeli hartanah pelaburan tanpa modal, silalah berhati-hati.
Sungguh pun tiada ‘entry cost’ untuk hartanah tersebut, kita tetap perlu membayar ansuran pinjaman bulanan kepada pihak bank.
Dan apa kesannya bila kita melabur dalam skim hartanah tanpa modal dan pelaburan tersebut gagal memberikan sebarang pulangan untuk tempoh 1 tahun atau lebih?
Baca : Bankrap Menakutkan, Tapi Bukan Penamat Kehidupan
Natijahnya, janganlah kita memandai-mandai kerana tanpa ilmu dan strategi yang betul, kita hanya akan menjerat diri sendiri ke satu dimensi baru yang kita tidak pernah bayangkan.
Kesan menjadi seorang warganegara Malaysia yang muflis adalah sangat tidak seronok. Belajarlah dari otai atau orang lama dalam pelaburan hartanah.
Ingatlah! Setiap pelaburan ada risikonya yang tersendiri. Tugas kita sebagai seorang pelabur adalah mengurangkan risiko tersebut.
Sumber Rujukan:
