Dengan kadar faedah yang rendah pada hari ini, ianya merupakan masa yang terbaik untuk beli rumah. Tapi nak beli rumah, kena ingat yang ada beberapa jenis.
Kita ada undercon, subsale dan lelong. Jom kita fahamkan ketiga-tiga jenis rumah ini dan perbezaan mereka.
1. Under Construction
Rumah undercon ialah rumah yang belum siap dibina. Kebiasaannya sebelum sesuatu projek itu siap, pemaju boleh mula mengiklankan dan menjual rumah yang sedang dalam pembinaan.
Pemaju perlu memohon Lesen Permit Pengiklanan Pembangunan (APDL) terlebih dahulu sebelum menyiarkan iklan projek perumahan mereka.
Pembeli boleh membuat keputusan untuk beli rumah ini berdasarkan kepada galeri jualan dimana model rumah akan disediakan oleh pemaju sebagai panduan. Pembeli akan hanya dapat masuk ke dalam rumah apabila siap dan serahan milikan kosong diberikan.
Ada yang menganggap rumah undercon lebih berisiko kerana ada risiko kelewatan dalam pembinaan rumah disamping risiko projek terbengkalai. Selain daripada itu, pembeli perlu menunggu selama beberapa tahun sehingga rumah siap dibina sebelum boleh diduduki.
Namun begitu, terdapat beberapa kelebihan dalam membeli rumah undercon. Pembeli rumah akan dapat rumah baru yang pastinya masih cantik.
Pembeli juga mempunyai tempoh masa untuk memeriksa secara terperinci keadaan rumah dan meminta pemaju memperbaiki sebarang kecacatan pada rumah atau sekiranya rumah dibina tidak mengikut spesifikasi yang telah dipersetujui.
Pembeli rumah undercon berpeluang untuk membeli rumah yang akan siap pada masa depan dengan harga semasa. Setelah rumah siap dibina, harga rumah berkemungkinan akan naik berbanding harga ketika masih dalam pembinaan.
2. Subsale
Rumah subsale ialah rumah yang dibeli secara second-hand daripada tuan rumah. Ini bermakna rumah itu mungkin telah diduduki selepas siap dan kemudian pemilik asal ingin menjual semula kepada anda.
Salah satu kelebihan rumah subsale berbanding rumah undercon ialah pembeli boleh melihat sendiri keadaan rumah yang sedia ada samada terdapat sebarang kerosakan sebelum membuat keputusan untuk membeli.
Pembeli juga boleh tawar-menawar dengan tuan rumah berkenaan harga yang boleh dipersetujui bersama.
Sebahagian tuan rumah turut menawarkan untuk menjual rumah beserta barang perabot. Ini dapat memudahkan pembeli rumah yang mempunyai kemampuan kewangan untuk beli rumah beserta dengan perabotnya sekali.
Untuk pelabur hartanah, rumah subsale mempunyai kelebihan dari segi pasaran sewa yang sedia ada. Ini bermakna anda boleh menilai harga pasaran sewa semasa di apartmen yang sama untuk dibandingkan dengan kadar ansuran bulanan pembiayaan.
Ianya penting bagi mengetahui sama ada pembelian rumah untuk pelaburan itu mampu untuk menghasilkan aliran tunai positif.
3. Rumah Lelong
Rumah lelong ialah rumah yang dilelong oleh pihak bank disebabkan oleh kegagalan pemilik rumah untuk membayar ansuran pembiayaan rumah mereka. Harga rumah lelong kebiasaannya jauh lebih murah berbanding dengan pasaran semasa.
Sekiranya tiada bidaan dalam sesi lelongan, harga bidaan akan diturunkan untuk sesi lelongan yang seterusnya.
Utk membeli rumah lelong, pembeli perlu menyediakan tunai sejumlah 10% dari harga bidaan. Walaupun harga bidaan lebih rendah dari harga jualan subsale, ada beberapa risiko yang perlu dihadapi oleh pembeli dengan harga bidaan tertinggi.
Pemilik lama yang tidak membuat bayaran ansuran pembiayaan rumah mereka berkemungkinan besar masih lagi mendiami rumah yang mereka telah beli sebelum ini. Ada risiko tuan rumah yang enggan berganjak daripada rumah mereka walaupun sudah tidak membuat bayaran ansuran bulanan dengan bank.
Malah lebih malang lagi sekiranya tuan rumah lama yang keluar rumah dalam keadaan marah dan membuat kerosakan yang ketara kepada rumah lelong yang telah kita beli. Pembeli rumah lelong perlu mengeluarkan kos yang tinggi untuk membaikpulih segala kerosakan yang ditinggalkan.
Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.
Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?
Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.
Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.
Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Apa perubahan LPPSA 2026?
Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:
Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.
Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.
Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.
Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta
LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.
Pendapatan Bersih
Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000
RM1,000,000
RM10,000
RM950,000
RM9,500
RM930,000
RM9,000
RM900,000
RM8,500
RM880,000
RM8,000
RM850,000
RM7,500
RM830,000
RM7,000
RM800,000
RM6,500
RM780,000
RM6,000
RM730,000
RM5,500
RM670,000
RM5,000
RM610,000
RM4,500
RM550,000
RM4,000
RM480,000
RM3,500
RM430,000
RM3,000
RM350,000
Sehingga RM2,500
RM280,000
Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.
Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.
Siapa yang layak menikmati had baharu?
LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.
Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:
Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.
Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.
Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?
Ini bahagian yang paling menarik.
Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.
Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.
LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.
Contohnya:
Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.
Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.
Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.
Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.
Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.
Apakah syarat Pembiayaan Kedua?
LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.
Pemohon perlu:
1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.
2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.
3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.
Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.
Berapa margin Pembiayaan Kedua?
Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.
Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama
LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:
Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,
bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Contoh mudah Pembiayaan Kedua
Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.
Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Secara mudah:
RM500,000 × 90% = RM450,000
Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.
Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.
Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.
Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?
LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.
Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:
Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.
Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.
Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.
Bagaimana pula kadar keuntungan?
Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).
Strukturnya:
Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun
Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun
Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.
Contoh RM800,000
Bagi pembiayaan RM800,000:
RM750,000 pertama → 4.00%
Baki RM50,000 → 4.50%
Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.
RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua
Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.
Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.
Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.
Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.
Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.
Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.
Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?
Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.
Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:
Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.
Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.
Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.
Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?
Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Namun, terdapat pengecualian tertentu.
Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.
LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.
Bila boleh mula memohon?
Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:
4 OKTOBER 2026
LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.
Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.
Kesimpulan
Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.
Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.
Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:
RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.
Dan:
Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.
Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.
Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.
Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.
Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.
