Hartanah

Beli Rumah 1,000 sqft Tapi Dapat 950 sqft? Ini Penjelasannya

Photo by Vecislavas Popa from Pexels

Pernahkah anda mengalami pengalaman membeli rumah pada sekian keluasan, tetapi saat serahan kunci anda mendapati keluasan rumah tersebut adalah kurang daripada yang diberitahu oleh pemaju hartanah?

Jika ya, jom ikuti pendedahan Ahmadkhairul Sabirin ini, yang merupakan Chief Operation Officer (COO) Deco Guru.

Sudah beli rumah, seronok dapat kunci, siap selfie lagi. Semasa ambil kunci rumah itu, minda dah sedia untuk buat semakan defect list, ukur panjang keluasan rumah sana-sini bagi cukup macam dalam pelan, dah bersedia untuk bergaduh balik dengan pemaju hartanah.

Hari ini pembeli semakin bijak dan rata-rata akan pastikan keluasan unit kediaman yang dibeli dalam pelan adalah sama dengan unit lot yang dibeli.

Baca : Bulan 12 Waktu Terbaik Untuk Window Shopping Rumah?

Untuk unit apartmen perkara yang akan diambil kira setentunya saiz rumah. Manakala untuk unit kediaman jenis landed pula, saiz keluasan tanah dan kedua – duanya merupakan benda yang agak popular saat ini.

“Ada pembeli yang kata, rumah yang mereka beli lebih kecil daripada apa yang digambarkan pemaju hartanah.”

Baik, sebelum anda memasuki mood untuk bergaduh dengan pemaju hartanah, tahukah anda bahawa di Malaysia wujudnya undang-undang yang telah ditetapkan untuk melindungi pembeli rumah seperti anda?

Dan Akta yang melindungi pembeli rumah itu adalah Housing Development Act 1966 (Act 118) dan banyak peraturan yang ditetapkan dengan fokus mengelakkan pembeli rumah daripada ditindas oleh pemaju hartanah.

Baca : Rumah Boleh Jadi Aset Dan Beban

Anda pasti biasa dengan S&P dan SPA bukan? Ya, Sales & Purchase Agreement itu semua datangnya daripada Akta Housing Development Act 1966 (Act 188).

Saya tidak akan sentuh semua perkara di dalam Akta itu.

Akan tetapi, saya hanya ingin menyentuh bahagian paling popular hari ini yaqni apa tindakan yang anda boleh ambil sekiranya keluasan unit kediaman dalam strata title itu berbeza dengan keluasan yang ditulis dalam building plan oleh pemaju hartanah.

Baca : Kenapa Harga Median Rumah Penting?

Untuk unit kediaman jenis landed, pertama sekali anda perlu rujuk Jadual G dalam HDA untuk memastikan samada wujud atau tidak kekurangan keluasan lot daripada saiz sebenar.

Jika ya, akan ada pembetulan kepada harta rumah di mana harga rumah akan menjadi lebih murah mengikut kepada saiz rumah yang kurang bergantung kepada harga RM/sqm.

Bagaimana pula jika pemaju hartanah secara tidak sengaja memberikan anda tanah yang lebih luas?

Contohnya dalam keluasan lot pelan susun atur adalah 4,000 sqft dan keluasan sebenar yang anda dapat adalah 4,500 sqft?

Untuk kes ini, pemaju hartanah boleh claim maximum 2% sahaja daripada 4,000 sqft tersebut.

Kiraannya :

2% x 4,000 sqft : 80sqft.

Jadi, pemaju hartanah hanya boleh claim 80sqft dan baki 420 sqft itu pemaju hartanah tidak boleh claim. Untuk lebih info lanjut, anda boleh semak Jadual G, No 14 dalam Sales & Purchase Agreement.

Untuk unit kediaman jenis high rise seperti flat, apartmen dan kondominium, anda perlu merujuk Jadual H dalam HDA.

Contoh masalah adalah, anda membeli sebuah apartmen dengan keluasan 1,000 sqft.

Tetapi, dalam dokumen hakmilik strata dinyatakan hanya 900 sqft. Ini bermakna berlaku pengurangan keluasan sebanyak 100 sqft.

100 sqft lebihan tadi merupakan 10% daripada keluasan sebenar 1,000 sqft.

Mengikut Jadual H dalam HDA, anda hanya boleh claim yang kurang selepas 2% itu sahaja. Dalam kes ini, 10% – 2% : 8%.

Maka 8% sahaja anda sebagai pembeli boleh claim semula kepada pemaju hartanah mengikut harga RM/sqm.

Untuk kes-kes pemaju hartanah secara tidak sengaja ‘terberi’ keluasan yang lebih seperti beli 1000 sqft, dapat 1,050 sqft maka secara automatik tidak boleh claim balik.

Baca : Golongan Milenial Akan Beli Rumah Apabila 3 Perkara Ini Berlaku

Berbeza dengan unit kediaman landed di mana pemaju hartanah boleh claim semula dan melakukan penyelarasan harga.

Isu-isu seperti di atas memang kerap berlaku di seluruh Malaysia dan ada pembeli rumah yang merasa teraniaya sedangkan mereka boleh sahaja menuntut hak mereka secara terus ke pemaju hartanah.

Baca : 6 Kelebihan Beli Rumah Baru Berbanding Rumah Subsale (Second Hand)

Kos untuk aktiviti saman menyaman adalah lebih tinggi berbanding harga yang ingin di claim balik. Jadi, solusi yang terbaik adalah mendapatkan khidmat orang yang ahli untuk selesaikan masalah anda.

Sumber Rujukan: FB Ahmadkhairul Sabirin

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

“Kaki Shopping” Kini Boleh Jadi “Owner” Mall: Kenali IOI REIT RM7.58 Bilion

IOI Properties Group Bhd (IOIPG) secara rasmi memulakan langkah besar dalam pasaran modal dengan mencadangkan penyenaraian IOI REIT di Pasaran Utama Bursa Malaysia. Dengan penilaian aset mencecah RM7.58 bilion, entiti ini bakal menjadi salah satu REIT terbesar di Malaysia, sekali gus mengubah landskap pelaburan hartanah tempatan.

Senang cakap, IOI Properties nak kumpulkan aset-aset “lubuk duit” mereka (seperti mall, hotel dan pejabat) ke dalam satu bakul besar yang dipanggil REIT.

  • Nilai Aset: RM7.58 bilion
  • Status: Bakal disenaraikan di Pasaran Utama Bursa Malaysia
  • Peluang: Bila disenaraikan nanti, pelabur (termasuk kita) boleh beli unit dalam REIT ini untuk dapatkan dividen hasil daripada kutipan sewa mall dan pejabat mereka

Baca juga REIT: Cara Melabur Dalam Hartanah Tanpa Modal Besar dan Deposit

1. Pecahan Portfolio Aset (Retail, Hotel dan Pejabat)

Kekuatan IOI REIT terletak pada kualiti asetnya yang mempunyai kadar penghunian (occupancy rate) yang tinggi dan lokasi strategik. Contohnya bila pergi IOI City Mall Putrajaya pada hujung minggu, nak cari parking pun boleh pening kepala. Itu sebenarnya petanda yang sangat bagus untuk pelabur.

Segmen Retail (Pusat Beli-Belah)

Ini adalah pemacu utama pendapatan bagi IOI REIT:

Nama AsetLokasiBilangan Kedai (Anggaran)
IOI City MallPutrajaya700+ Unit
IOI Mall PuchongPuchong450+ Unit
IOI Mall KulaiJohor140+ Unit

Segmen Hospitaliti & Pejabat

  • Hotel: Termasuk aset berprestasi tinggi seperti Putrajaya Marriott Hotel, Le Méridien Putrajaya dan Palm Garden Hotel.
  • Pejabat: Menara IOI City (Fasa 1 & 2) yang menempatkan pelbagai penyewa korporat gergasi dan agensi kerajaan.

2. Rasional Strategik: Mengapa IOI REIT Penting?

Langkah IOIPG memisahkan aset-aset ini ke dalam REIT mempunyai objektif kewangan yang jelas:

  • Pencairan nilai: Memberi nilai pasaran yang jelas kepada aset hartanah pelaburan IOIPG yang selama ini “tersembunyi” dalam kunci kira-kira syarikat induk.
  • Struktur modal yang lebih ‘ringan’: Hasil daripada penyenaraian ini boleh digunakan untuk mengurangkan hutang korporat atau membiayai projek pembangunan baharu (seperti IOI Central Boulevard di Singapura).
  • Dividen konsisten: Sebagai REIT, entiti ini diwajibkan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh agih sebagai dividen kepada pemegang unit, menjadikannya pilihan utama pelabur yang mencari pendapatan pasif.

3. Peluang Pelaburan

Nak buka kedai sendiri dalam mall? Fuh, modal bukan sikit. Deposit saja dah boleh beli sebiji kereta, belum kira stok barang dan gaji pekerja lagi. Memang nampak mustahil untuk orang biasa macam kita.

IOI Properties akan membuka ruang buat kita semua untuk ‘tumpang sekaki’ dalam kejayaan aset mereka. Melalui IOI REIT, anda tidak perlu menunggu jadi jutawan untuk memiliki hartanah sendiri; anda boleh mula membina portfolio ‘tuan tanah’ anda sendiri dengan unit-unit REIT yang sah dan dikawal selia. Juga tak perlu pusing kepala fikir nak jual barang apa, tak perlu upah pekerja dan tak perlu risau kedai laku ke tidak.

1. Bila anda melabur dalam IOI REIT, secara tak langsung penyewa anda adalah jenama-jenama besar dunia yang ada dalam mall tersebut. Mereka ni jarang culas bayar sewa.

2. Bayangkan anda tengah tidur atau tengah bercuti, tapi 700+ kedai di IOI City Mall dan 450+ kedai di IOI Mall Puchong tetap “bekerja” untuk anda. Pada tahun 2025 sahaja, hasil tempat letak kereta daripada aset-aset IOI menyumbang sebanyak RM64.7 juta. Setiap sen sewa yang mereka bayar kepada IOI, sebahagiannya akan diagihkan kepada anda sebagai dividen.

3. Tak perlu RM1 juta dalam bank. Dengan modal serendah beberapa ratus ringgit (harga beberapa unit saham REIT), anda sudah boleh mula membina portfolio hartanah pelaburan sendiri. Anda tambah unit sikit demi sikit setiap bulan, lama-lama jumlah sewa yang anda terima pun makin tebal.

Status Syariah

Untuk melayakkan sesebuah REIT itu mendapat status patuh Syariah, pendapatan daripada penyewa yang menjalankan aktiviti tidak patuh Syariah (seperti bank konvensional, penjualan minuman keras atau insurans konvensional) mestilah tidak melebihi 20% daripada jumlah pendapatan kasar REIT tersebut.

Mereka memiliki banyak hotel (Marriott, Le Méridien) yang biasanya mempunyai jualan alkohol atau pusat hiburan. Jika pendapatan dari bahagian ini terlalu tinggi, ia boleh menjejaskan status syariah.

Kita perlu menunggu prospektus rasmi dikeluarkan nanti. Dalam dokumen itu nanti, akan ada ruangan khas yang menyatakan sama ada Majlis Penasihat Syariah Suruhanjaya Sekuriti meluluskan penyenaraian ini sebagai Islamic REIT atau tidak.

Setakat ini, pasaran kita sudah ada beberapa REIT gergasi yang berstatus tidak patuh Syariah disebabkan komposisi penyewa mereka seperti:

  • IGB REIT (Mid Valley/The Gardens)
  • Pavilion REIT
  • Sunway REIT (Walaupun mereka ada banyak instrumen Islam, status induk masih konvensional atas faktor hotel/pub).

Kalau IOI berjaya jadikan REIT ini patuh Syariah, ia akan jadi “game changer” sebab dana-dana Islam yang besar akan masuk melabur secara agresif.

Sabar dulu, IOI REIT ni masih menunggu ‘lampu hijau’ daripada Suruhanjaya Sekuriti. Anggaplah fasa menunggu ini sebagai waktu terbaik untuk anda mengkaji prestasi mall-mall mereka. Boleh rujuk laporan tahunan IOI Properties.

Risiko Yang Perlu Diperhatikan

Pelabur yang bijak tidak hanya melihat pada potensi keuntungan, tetapi juga perlu realistik dengan cabaran semasa. Ada dua faktor besar yang bakal menguji daya tahan IOI REIT:

  • Kuasa beli menurun: Kalau ekonomi gawat atau orang mula berjimat, jualan kedai mungkin akan terkesan.
  • Krisis tenaga: Menguruskan mall berkeluasan berjuta kaki persegi memerlukan penggunaan tenaga yang sangat besar. Isu tenaga global dan kenaikan tarif elektrik merupakan risiko yang boleh menipiskan margin keuntungan bersih.
  • Saingan E-Commerce: Walaupun “budaya mall” sangat kuat di Malaysia, saingan daripada platform atas talian tetap ada. Strategi IOI untuk menggabungkan elemen pengalaman (seperti taman tema indoor dan gelanggang ais) adalah kunci untuk memastikan mall mereka kekal relevan dan tidak hanya bergantung kepada jualan barangan fizikal semata-mata.

Syarat untuk membeli REIT adalah sama seperti anda membeli saham syarikat di Bursa Malaysia.

Berikut adalah syarat-syarat asas yang anda perlukan:

1. Mempunyai Akaun CDS & Akaun Trading

  • Mestilah berumur 18 tahun ke atas
  • Akaun CDS (Central Depository System): Tempat untuk simpan “geran” digital unit REIT anda.
  • Akaun Trading: Akaun dengan syarikat broker (seperti CGSI, M+ Online, Webull) untuk urusan jual-beli.

2. Mempunyai Modal Pelaburan

  • Minimum belian: 1 lot bersamaan 100 unit.
  • Contoh modal: Jika harga 1 unit REIT ialah RM1.00, maka modal minimum anda adalah RM100 (tak termasuk caj broker/stamping).

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.

BUKU INI WAJAR DIMILIKI OLEH MEREKA YANG BERANI BERIMPIAN !

Ramai yang nak gandakan duit simpanan dalam saham tapi fikir berpuluh kali. Jadi buku ini adalah step pertama. Bila baca buku ini, boleh 99% stay ahead dari orang lain! Bonusnya dapat jimat banyak masa.

Kami juga faham yang 2 sebab utama kenapa anak muda masih belum mula melabur saham adalah sebab TAKUT dan BELUM CUKUP DUIT. Yelah, kita melabur sebab nak tenang, bukan nak risau setiap masa.

Sambil kami terlibat dalam pasaran saham, sambil pandaikan orang lain tentang saham.

Terima kasih yang tidak terhingga kepada anda semua yang tak putus-putus menyokong kami dari awal sehingga ke hari ini.

Berita Baik : Kami sedang buat jualan penghabisan stok di Shopee!!