Kenapa Harga Median Rumah Penting?

Dalam bahasa mudah, harga median rumah adalah harga titik tengah rumah atau unit kediaman yang dijual dengan harga pasaran semasa dalam satu tempoh masa seperti bulanan, tahunan, suku tahun dan sebagainya.

Sekiranya ada 10 biji buah rumah apartmen yang dijual pada tahun 2019, maka kita dikehendaki mengambil harga rumah yang di tengah.

Baca : Harga Rumah Turun Kerana Covid-19? Realiti Atau Spekulasi?

Jika rumah tersebut dijual pada harga RM200,000, RM250,000, RM190,000, RM215,000, RM300,000, RM280,000, RM225,000, RM295,000, RM240,000 dan RM210,000 anda hanya perlu menambah keseluruhan jumlah harga jualan dan dibahagikan dengan 10.

Maka, harga mean bagi 10 biji rumah apartment tersebut adalah RM240,500.

Harga Mean = Jumlah semua rumah dijual (Nilai semua 10 biji rumah ditambah) / bilangan biji rumah (10 biji)

Harga mean rumah juga boleh digunakan sebagai indikator harga pasaran semasa sebuah unit kediaman mengikut kawasan dan negeri.

“Kita hanya untung apabila berjaya beli rumah di bawah harga median rumah di kawasan tersebut!”

Dengan mengetahui harga mean rumah, kita tidak mungkin boleh tertipu dengan tawaran yang kedengaran menarik dan murah yang pada hakikatnya hanya indah khabar dari rupa sahaja.

Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Kawasan Lembah Klang Sepanjang Tahun 2019

Selepas kita tahu jumlah sebenar mean sebuah rumah, kita boleh menjangkakan margin keuntungan pelaburan yang lebih realistik.

Beza Above Market Value, Median Price dan Below Market Value

  • Above Market Value (AMV) : Harga lebih mahal berbanding harga pasaran.
  • Medn Price : Merujuk kepada harga siling di pasaran semasa.
  • Below Market Value (BMV) : Harga yang lebih murah berbanding pasaran semasa.

Baca : 5 Cara Untuk Dapatkan Rumah ‘Below Market Value

Jika kita membeli rumah pada harga above market value, kita sebenarnya rugi kerana membayar lebih banyak berbanding orang lain kerana harga jualannya adalah lebih mahal berbanding harga pasaran semasa.

Jika kita membeli rumah pada median price, anda tidak rugi dan tidak untung kerana membeli rumah mengikut harga pasaran semasa.

Dan jika kita membeli rumah pada harga below market value, kita untung kerana membeli rumah pada harga yang lebih murah berbanding orang lain yang membeli pada harga above market value atau harga median.

Baca : Nak Beli Rumah Dengan Pembiayaan Islam atau Pinjaman Konvensional? Jom Kita Review

Kepentingan Harga Median Rumah

Kebanyakan pembeli rumah hari ini seringkali tersilap pada peringkat awal dengan membuat andaian yang harga rumah yang dibeli adalah murah atau sesuai dengan harga semasa di kawasan tersebut.

Hakikatnya, mereka terbeli rumah pertama pada harga yang lebih mahal berbanding harga median di kawasan dan ada juga di negeri tersebut!

Baca : Fahami 4 Kitaran Hartanah Ini Dulu Sebelum Melabur

Sebagai contoh, sebuah rumah apartmen dari pasaran subsale di Puncak Alam dijual pada harga RM180,000 walaupun di bawah harga RM200,000 sebenarnya dijual pada harga above market value kerana harga median apartmen di Puncak Alam adalah RM169,000 sahaja untuk tahun 2020.

Sumber: Brickz.my

Begitu juga dengan rumah Semi-Detached (Semi-D) dari pasaran subsale yang dijual di Cyberjaya pada harga RM1 juta sebenarnya dijual pada harga below market value kerana harga median Semi D di kawasan itu adalah RM1.3 juta.

Sebagai pemula, kita boleh membuat semakan secara online harga median rumah yang anda ingin beli mengikut negeri dan kawasan menerusi portal online JPPH dan Brickz.my.

Sekiranya pelaburan adalah objektif kita, untung yang sebenar hanyalah sekiranya kita membeli rumah sekurang-kurangnya 20%-30% lebih murah daripada harga median semasa.

Sekarang kita telah pun memahami konsep dan kepentingan mengetahui harga median sesebuah rumah, pastikan kita gunakan ilmu ini sebelum membuat pembelian rumah.

Baca : Malaysia Keenam Tertinggi Bagi ‘Rental Yield’ Hartanah Asia Pada Tahun 2019

Untuk pelaburan hartanah pula, sentiasa semak harga median rumah di kawasan tersebut dan semak juga harga median berdasarkan 5 tahun kebelakang untuk membuat kira-kira capital appreceiation yang bakal kita perolehi untuk 5, 10, 15 atau 30 tahun mendatang.

Dan yang paling penting, lihat perbezaan semasa harga median bagi unit subsale dan undercon. Hari ini, persaingan harga dari pasaran subsale dan undercon adalah sangat sengit.

Jika harganya adalah sama dan anda buntu untuk membeli pasaran subsale atau undercon, nasihat penulis untuk pembaca adalah beli rumah undercon.

Sumber Rujukan:

Iklan
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Ramai Orang Beli Rumah Subsale Tapi Gagal Lakukan 7 Perkara Ini

Nak beli rumah kena viewing terlebih dahulu? Apa sebenarnya yang kita perlu buat semasa viewing tersebut?

Ya, sama seperti proses kita nak beli sebuah kereta. Kita akan pergi ke galeri kereta, melihat, menyentuh, dan membuka pintu kereta sebelum mengambil bau ‘kereta baru’ tersebut.

Untuk rumah pula, prosesnya adalah lebih rumit dan kompleks kerana kita bukan sahaja perlu menilai keadaan dalaman rumah, bahkan keadaan luar rumah, persekitaran dan infrastruktur yang terdapat berdekatan rumah tersebut.

Aktiviti viewing rumah lebih kritikal apabila kita membuat keputusan untuk ‘hidup dan mati’ di kawasan tersebut dan menanti cucu datang pada hujung minggu atau pada cuti sekolah.

Perkara asas yang perlu dilakukan apabila viewing rumah selain daripada melihat keadaan rumah adalah melihat keadaan rumah, persekitaran rumah dan kemudahan rumah.

Baca : “Booster” Yang Meningkatkan Nilai Hartanah

Kredit Gambar: Twitter

Ramai bakal pembeli rumah sekadar melihat keadaan rumah dan merenung jauh kawasan luar rumah.

Kita sebenarnya perlu buat lebih dari itu! Proses viewing rumah adalah berbeza mengikut objektif. Viewing untuk rumah pelaburan tidak sama dengan viewing untuk rumah yang ingin diduduki.

Artikel ini akan menunjukkan perbezaan aktiviti yang perlu kita buat apabila viewing rumah dengan fokus untuk pelaburan dan untuk didiami sendiri.

Berikan perhatian kepada empat perkara ini sekiranya rumah tersebut adalah bertujuan untuk pelaburan dan disewakan.

1. Rental Yield

Perkara pertama yang kita perlu semak sebenarnya adalah berapa kadar sewa di kawasan tersebut untuk menentukan dapatan sewa kasar yang bakal diterima kelak.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Ini penting supaya poket kita tidak berdarah di kemudian hari. Ramai orang tersilap dalam membeli rumah untuk pelaburan kerana bayaran ansuran bulanan pinjaman bank adalah jauh lebih tinggi berbanding dapatan sewa.

Contoh:

Rumah: Kondominium 2 Bilik di Kajang

Harga: RM300,000

Ansuran Bulanan Bank: RM1,500

Kadar Sewa Semasa: RM850

Kerugian: RM650.

2. Permintaan Semasa

Apabila pergi viewing, lihatlah permintaan semasa sewaan di projek atau kawasan tersebut. Caranya dengan melihat sekiranya wujud pusat komersial, pusat pengajian tinggi dan pusat perindustrian.

Baca : 6 Tanggapan Yang Salah Tentang Pelaburan Hartanah

Logiknya adalah, tempat yang mempunyai peluang pekerjaan yang tinggi mempunyai permintaan sewaan yang tinggi. Jangan hanya fokus kepada pelajar universiti semata-mata.

Kita sebenarnya boleh sewakan rumah anda kepada pekerja kilang secara harian atau mingguan. Dan rental yield yang boleh diterima adalah jauh lebih lumayan!

3. Permintaan Mendatang

Lihat adakah terdapat sebarang projek pembangunan universiti, kawasan perindustrian, pengangkutan awam dan pusat komersial di kawasan tersebut.

Ini penting kerana kita perlu pastikan rumah yang dibeli akan berjaya disewa untuk sekurang-kurangnya tempoh 30 tahun ke 40 tahun lagi sebelum kita jual dan merasa capital appreciation tersebut.

4. Booster Hartanah

Semak adakah terdapat hospital kerajaan, hospital swasta, sekolah, taska, restoran makanan segera, kedai serbaneka, pasaraya dan pusat membeli-belah di kawasan itu.

Ini semua merupakan indikator bahawa kawasan tersebut sesuai didiami golongan profesional dan berkeluarga.

Sebaliknya jika rumah tersebut adalah bertujuan untuk kita duduk sendiri, maka berikan tumpuan kepada 3 perkara ini pula.

1. Ruang Rumah

Memandangkan kita bakal membina keluarga bahagia anda di rumah tersebut, pastikan rumah dalaman rumah tersebut sesuai.

Pastikan terdapat sekurang-kurangnya 2 bilik air dan jumlah bilik adalah mencukupi untuk keperluan kita sekeluarga.

Baca : Adakah Kewangan Anda Dah Bersedia Untuk Beli Rumah?

Kredit Gambar: @kualalumpurcity

Dapur yang luas adalah bonus kerana golongan wanita cenderung menggunakan dapur sebagai ruang sosial mereka.

Sekiranya kita bakal membeli rumah teres, pastikan ada lebihan ruang untuk aktiviti menjemur baju, aktiviti berkeluarga seperti bersukan, BBQ dan ruang parkir yang selesa dengan jumlah kenderaan yang ada.

2. Lokasi Bilik

Bilik tidak sepatutnya menghadap tandas dan bilik juga tidak sesuai menghadap pintu utama rumah.

Ini penting supaya ahli keluarga mempunyai privasi apabila orang datang ke rumah daripada pintu utama rumah.

Lihat juga lebihan ruang di kiri & kanan, belakang rumah dan loteng rumah sekiranya anda berhasrat untuk menambah jumlah bilik seiring pertambahan ahli keluarga anda kelak.

3. Faktor Persekitaran

Lihat keadaan semasa kawasan kejiranan sekurang-kurangnya 3 kali pada waktu yang berbeza.

Yang pertama pada waktu puncak ketika orang sibuk keluar ke pejabat dan menghantar anak. Kedua, pada hujung minggu untuk melihat keadaan trafik semasa dan ketiga pada waktu malam.

Pada waktu malam kita dapat lihat senario sebenar kawasan kejiranan tersebut samada jiran sebelah sering parkir kereta di depan rumah orang lain, kutu rayau dan pelbagai lagi.

Membaca melalui forum dan bertanya orang yang tinggal di kawasan itu sebenarnya tidak mencukupi.

Kita perlu merasai sendiri pengalamannya. Bagaimana perasaannya apabila ingin keluar ke pejabat pada sebelah pagi dan melihat gambaran anak-anak membesar di kawasan kejiranan tersebut.

Kesimpulannya di sini, bukanlah satu dosa sekiranya kita ingin viewing rumah tersebut berulang kali. Biarlah ejen hartanah yang menguruskan rumah tersebut bosan sekalipun dengan kita hatta kita viewing 18 kali.

Baca : Ini Cara Untuk Elak Duit Booking Fee Rumah Daripada ‘Burn’

Hal ini kerana, di hujung hari duit kita juga yang akan dikeluarkan dan masa depan kita sebagai bakal pemilik rumah bergantung kepada proses viewing ini.

Selepas puas viewing, jangan lupa untuk pastikan rekod CCRIS dan CTOS berada dalam keadaan baik untuk memohon pinjaman pembiayaan hartanah dari bank.

Sumber Rujukan:

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5.Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Nak tahu apa pandangan Tuan Faizul Ridzuan tentang masa terbaik untuk beli rumah?

Sertai webinar percuma pada hari Ahad, 24 Januari 2021 jam 830 malam. Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!