Hartanah

Cabaran Sebenar Melabur Hartanah Secara Sublet

Photo by mentatdgt from Pexels

Sublet bukanlah strategi pelaburan hartanah yang asing di kalangan pelabur hartanah di Malaysia.

Konsep menyewa sebuah unit kediaman sewa kembali kepada penyewa lain mengikut kepala, mula terkenal di Malaysia semenjak tahun 2015 dan mungkin lebih awal daripada itu. 

Hal ini kerana, teknik sublet dilihat sebagai alternatif untuk ‘passive income’ dalam pelaburan hartanah.

Selain itu, konsep pelaburan hartanah sublet ini sesuai untuk anda yang tiada modal besar untuk miliki hartanah sendiri.

Konsep sublet ini lazimnya wujud di kawasan yang mempunyai populasi tinggi daripada sudut pekerjaan dan pelajar di institusi pengajian tinggi.

Lokasi yang mempunyai pengangkutan awam seperti LRT, MRT dan KTM dalam radius 1KM – 2KM juga menjadi lubuk pelabur hartanah sublet.

Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah di Malaysia

Namun begitu, melabur hartanah secara sublet ada cabarannya yang tersendiri dan tidak sesuai untuk pelabur hartanah yang tidak kental.

Dalam artikel ini, anda akan didedahkan 5 cabaran sebenar pelaburan hartanah secara sublet.

1. Krisis Kesihatan

Umum mengetahui yang Malaysia masih lagi belum ‘menang’ daripada kes jangkitan virus Covid-19 semenjak Mac 2020 yang lalu.

Kesan daripada PKP yang dilaksanakan semenjak Mac 2020 menyebabkan banyak perniagaan dan institusi pengajian tinggi ditutup secara berperingkat.

Baca : Risau Dengan Kewangan Anda Kerana Pandemik Covid-19? 6 Tips Untuk Mengatasinya

Kesannya, ramai golongan pekerja dan pelajar pulang ke kampung halaman masing – masing.

Golongan pelabur hartanah sublet pula terpaksa menanggung kerugian kerana unit bilik mereka sepi tanpa penyewa.

Untuk mencari penyewa baharu juga sukar kerana aktiviti pindah masuk rumah dilarang sepanjang tempoh PKP.

2. Kadar Penghunian

Dalam pelaburan hartanah sublet, kadar penghunian setiap unit bilik jarang penuh dan perkara ini sebenarnya ‘biasa’.

Ada juga situasi di mana separuh daripada bilik gagal disewakan kerana faktor persaingan harga dari pelabur sublet lain yang buang harga.

Baca : Penyewa Rumah Anda Akan Kekal Dengan 5 Cara Ini

Setiap bilik yang gagal disewakan sebenarnya merugikan pelabur hartanah sublet kerana kadar keuntungan mereka rendah.

3. Lokasi

Kadar sewa rumah di lokasi yang terletak berdekatan dengan kawasan perindustrian dengan golongan pekerja sebenarnya lebih mahal.

Logiknya mudah, semakin tinggi ‘commercial viable’ di sesebuah kawasan, semakin tinggi harga harta tanah mengikut kaki persegi di kawasan itu.

Baca : 6 Elemen Yang Mempengaruhi Kejayaan Pelaburan Hartanah Anda

Pelabur hartanah sublet perlu menyewa rumah pada harga yang lebih tinggi berbanding lokasi lain yang lebih jauh.

Tidak ramai pelabur hartanah sublet yang mempunyai modal besar untuk menyewa rumah kedai atau apartmen di lokasi seperti Mutiara Damansara dan Bangsar South.

4. Gejala Sosial & Jenayah

Disebabkan anda tidak boleh mengawal pelawat yang dibawa penyewa anda, berkemungkinan besar akan berlaku gejala sosial dan jenayah seperti zina, sumbang mahram, kerosakan harta benda dan dadah.

Risikonya, jika penyewa lain membuat laporan pada pihak berkuasa, anda sebagai pelabur hartanah sublet berkemungkinan besar diseret sekali dalam masalah ini.

5. Keselamatan

Banyak kes jenayah sehingga melibatkan keselamatan penyewa rumah sublet ini terjadi sejak beberapa tahun kebelakangan ini.

Disebabkan jumlah penyewa yang ramai dan aktiviti keluar masuk rumah kerap berlaku, tidak mustahil rumah tersebut dimasuki pencuri atau mana – mana individu tidak dikenali yang berniat jahat.

Sebenarnya, bukan semua benda itu indah dalam pelaburan hartanah.

Ada banyak cabaran yang konsisten wujud dalam mencapai rental yield yang sedap setiap bulan.

Apa yang penting, sebagai pelabur hartanah sublet, anda perlu kira semua kos dan sasaran keuntungan supaya anda tahu situasi sebenar pelaburan anda samada sedang profit atau bleeding.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Tiada nisbah yang tepat untuk rujukan rental yield yang bagus kerana di dalam Kuala Lumpur sendiri, setiap kawasan mempunyai kadar rental yield yang berbeza di antara 11% – 4%.

Pelaburan hartanah sublet sebenarnya memang terbukti boleh bantu anda jana untung dalam masa 12 bulan – 24 bulan jika terletak di lokasi yang tepat dengan kadar penghunian penuh.

Caranya adalah dengan mempunyai dana OPEX dalam bisnes selama 6 bulan – 12 bulan dan menetapkan syarat yang ketat kepada penyewa bagi mengelak perkara tidak diingini berlaku.

Sumber Rujukan :

Previous ArticleNext Article

Aktiviti Jual Beli Hartanah Berkurangan Pada Awal Tahun, Harga Rumah Stabil

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian