Pembiayaan atau pinjaman perumahan merupakan aspek penting dalam pembelian rumah. Selepas memilih rumah dan membayar deposit, langkah seterusnya untuk pembeli ialah memohon pembiayaan rumah dengan pihak bank.

Setelah pembiayaan diluluskan, pihak bank akan mengeluarkan surat tawaran pembiayaan yang perlu ditandatangan oleh pembeli rumah sebelum perjanjian jualbeli rumah boleh diteruskan.

Ada beberapa perkara utama yang perlu diberi perhatian dalam surat tawaran pembiayaan rumah.

1. Margin Of Financing

Margin of financing ialah harga rumah yang boleh kita dapat pembiayaan bank. Kebiasaannya pembeli boleh dapatkan pembiayaan sehingga 90% untuk rumah pertama dan kedua, 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya.

Sebagai contoh, untuk rumah berharga RM300,000 anda boleh memohon pembiayaan sehingga RM270,000 untuk pembeli rumah pertama dan kedua manakala RM210,000 untuk pembeli rumah ketiga dan seterusnya. Lebihan harga rumah perlu diselesaikan samada bayaran tunai atau pengeluaran KWSP.

Namun begitu, ada skim dan program tertentu yang membolehkan pembeli untuk dapatkan pembiayaan yang lebih. Sebagai contoh, pembeli boleh dapatkan pembiayaan sehingga 100% untuk pembeliaan rumah pertama dan juga 90% untuk rumah ketiga bergantung kepada program Home Ownership Campaign yang kerajaan lancarkan.

Margin of financing ini juga tertakluk kepada profil kewangan pembeli dan ada kemungkinan juga dikurangkan sekiranya rekod kewangan tidak baik.

2. Kos-Kos Berkaitan

Ada sebahagian bank yang membolehkan pembeli memasukkan kos-kos berkaitan ke dalam pembiayaan. Antara kos yang boleh dimasukkan ialah yuran penilaian, takaful atau insurans dan yuran guaman pembiayaan.

Yuran penilaian ialah kos untuk pihak bank melantik penilai untuk membuat penilaian harga rumah. Takaful dan insurans seperti MRTA dan MRTT untuk perlindungan pembayaran semula pembiayaan sekiranya pembeli meninggal dunia.

Sekiranya kita beli rumah yang berharga RM300,000, pembiayaan dengan margin of financing 90% boleh menjadikan jumlah pembiayaan RM270,000 + RM15,000 untuk kos-kos berkaitan.

3. Kadar Keuntungan / Kadar Faedah

Kadar keuntungan atau kadar faedah (interest rate) sangat mempengaruhi bayaran balik pembiayaan. Semakin tinggi kadar keuntungan menyebabkan ansuran bulanan menjadi tinggi.

Kebiasaannya pembiayaan rumah mempunyai kadar apung berdasarkan kadar asas + kadar spread. Kadar spread berbeza untuk setiap permohonan kerana ditentukan oleh risiko kredit peminjam, kos operasi dan margin keuntungan bank.

Kadar asas (KA) ialah kadar apung yang boleh berubah mengikut situasi ekonomi semasa. Penurunan kadar OPR boleh menyebabkan bank menurunkan kadar asas untuk pembiayaan menjadikan ansuran bulanan menurun.

Situasi ekonomi semasa menyaksikan kadar OPR pada paras yang sangat rendah. Kadar keuntungan boleh menjadi 2.85% kadar asas + 0.8% kadar spread.

Untuk pembiayaan Islamik, surat tawaran pembiayaan mempunyai Ceiling Profit Rate (CPR). Ini merupakan tahap maksimum kadar keuntungan pembiayaan.

Sekiranya OPR dan kadar asas dinaikkan melebihi CPR, kenaikan tidak akan lagi beri kesan kepasa pembiayaan kerana kadar keuntungan sudah mencapai tahap maksimum.

4. Default Rate

Ramai peminjam yang tidak memahami tentang default rate. Default rate ialah kadar keuntungan yang dikenakan oleh pihak bank sekiranya peminjam gagal membuat pembayaran ansuran bulanan selama 3 bulan berturut-turut.

Default rate akan meningkatkan kadar keuntungan bank disebabkan oleh risiko peminjam gagal melunaskan baki pembiayaan. Kadar keuntungan biasa sebagai contoh KA+0.8% boleh menjadi sehingga KA+3.2% menyebabkan ansuran bulanan melambung tinggi.

Sekiranya peminjam berhadapan situasi seperti ini namun masih membuat pembayaran ansuran bulanan tanpa mengambilkira kenaikan kadar keuntungan, ini boleh meningkatkan jumlah tertunggak mengakibatkan baki prinsipal hutang makin bertambah.

Cara untuk menyelesaikan masalah ini ialah dengan membuat penyelesaian penuh jumlah tunggakan, bayar ansuran bulanan mengikut default rate selama 6 bulan tanpa sebarang tunggakan dan kemudian berbincang dengan pegawai bank untuk kembalikan kadar keuntungan ke paras biasa.

5. Tempoh Pembiayaan

Tempoh pembiayaan ialah tempoh bayaran balik pembiayaan rumah. Semakin panjang tempoh pembiayaan, bayaran bulanan akan semakin berkurang.

Secara umumnya, tempoh pembiayaan boleh mencecah sehingga 35 tahun, namun terhad sehingga umur pembeli 70 tahun sahaja.

Setelah kita terima surat tawaran pembiayaan, pastikan kita baca setiap patah perkataan dan ayat yang terkandung dalam surat tawaran tersebut. Dapatkan penjelasan dan penerangan dari pegawai bank sekiranya ada klausa tertentu yang tidak jelas sebelum kita turunkan tandatangan penerimaan tawaran.

Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.

Nak Deposit Rumah Pertama? ‘Overlap’ Hutang? Bayar Tunggakan PTPTN?

Ringankan tanggungan semasa anda dengan pembiayaan peribadi berkonsep syariah di platform Direct Lending. Dapatkan pinjaman kadar rendah untuk satukan semua hutang mahal anda. Semak kelayakan secara percuma. Anda boleh semak dahulu & mohon kemudian. Tiada apa-apa caj yang dikenakan.

KLIK sini untuk terima pembiayaan bank & koperasi yang bersesuaian dengan posisi kewangan anda.