6 Tips Nak Beli Rumah Lelong

Sub Topik

Sejak akhir-akhir ini, kita dapat lihat trend membeli rumah lelong semakin meningkat. Dan ramai yang sudah mula terbuka minda untuk membeli rumah lelong.

Tapi awas, ramai juga yang masih belum mempunyai ilmu yang kuat dalam pembelian rumah lelong. Boleh dikatakan beli rumah lelong ini lebih sesuai bagi mereka yang dah ada pengalaman membeli rumah sendiri.

Jika sebelum ini anda pernah berhadapan proses membeli rumah pasaran sub-sale atau pun rumah yang sedang dalam pembinaan, ia sangatlah berlainan sama sekali dengan cara membeli rumah lelong.

Tapi sebelum itu, tahukah anda apa yang dimaksudkan dengan rumah lelong?

Pembeli Rumah Gagal Bayar Pembiayaan

Paling mudah nak faham, rumah lelong ini adalah disebabkan pembeli rumah yang gagal membayar pembiayaan dan sudah tertunggak untuk beberapa bulan. Mana ada orang yang beli rumah pakai cash betul tak?

Jadi bila dah buat pembiayaan dengan bank, selagimana kita belum habis bayar rumah tersebut; ia masih menjadi milik bank. Katakan kita buat pembiayaan selama 35 tahun dengan bayaran RM1,000 sebulan, maka lagi 35 tahun dengan kita membayar on-time, baru rumah tersebut menjadi hak milik kita.

Kenapa Nak Beli Rumah Lelong?

Sebab yang paling utama, sudah pasti rumah tersebut dijual pada harga yang lebih murah daripada harga pasaran. Dan berikut adalah cara-caranya untuk membeli rumah lelong, terutamanya kepada mereka yang baru nak berjinak-jinak.

1. Cari Maklumat Rumah Lelong

Tindakan pertama yang perlu dibuat adalah dengan mencari maklumat berkaitan rumah-rumah lelong. Nak beli rumah lelong, tapi tak tahu mana nak cari maklumat rumah yang akan dilelongkan kan?

Bagaimana nak dapatkan maklumat-maklumat tersebut? Dalam pengisytiharan rumah lelong mahkamah, ada dinyatakan maklumat-maklumat tersebut. Dah beli dokumen, jangan biarkan sampai berhabuk pulak. Apa lagi, masa inilah tinjau kawasan mengikut alamat yang dinyatakan. Pastikan betul-betul sama ada rumah yang ditinjau sama dengan alamat dalam dokumen.

Selain daripada itu, boleh juga tengok beberapa laman web untuk dapatkan maklumat rumah untuk dilelong seperti berikut:

iProperty

Sumber: iProperty

PropertyGuru

Sumber: PropertyGuru

Senarai di atas barangkali daripada ejen atau pelelong berdaftar.

Nak beli terus daripada bank pun boleh, tengok saja senarai di bawah:

CIMB

Sumber: CIMB

Maybank

Terbahagi kepada dua pula, iaitu Public Auction:

Sumber: Maybank

Properties for Auction

Sumber: Maybank

Hong Leong Bank

Sumber: Hong Leong Bank

2. Tinjau Fizikal Rumah Lelong

Dah nama pun rumah lelong, mestinya ia merupakan rumah yang telah lama ditinggalkan pengghuninya. Kalau bernasib baik, ada juga rumah lelong yang masih ada penghuni, ini kira anda beruntung sikit sebab biasanya kerosakan pada rumah tidak seteruk mana.

Penting ke sampai kena bersusah payah untuk tinjau keadaan fizikal rumah? Kalau ada maklumat alamat rumah, apa salahnya anda pergi tengok keadaan rumah daripada luar pagar.

Jangan dengar sahaja harga rumah lelong dengan tawaran harga yang murah, terus tak fikir panjang. Itulah sebabnya ramai yang terpedaya dengan dikaburi harga. Kesudahannya, terlopong lihat fizikal rumah.

Buat anggaran kira-kira keseluruhan kos pembaikan sekiranya anda berjaya ketika membida rumah tersebut. Itulah sebabnya kena lihat fizikal rumah lelong. Biasnaya rumah lelong memang seperti pepatah indah khabar daripada rupa.

3. Survey Harga Pasaran Yang Sama Jenis

Bukan anda seorang sahaja yang memasang niat untuk membeli rumah lelong terutama jika kawasan rumah lelong tersebut berada di kawasan yang strategik. Berebut-rebut orang nakkan rumah tersebut.

Biasanya, untuk sebuah harga reserved rumah lelong adalah berada 30% rendah daripada harga rumah pasaran. Harga reserved ini pula bergantung kepada kawasan di mana terletaknya rumah lelong dan juga keadaan rumah tersebut.

Apabila rumah tersebut telah diisytihar sebagai rumah lelongan oleh mahkamah, maka pemiliknya adalah pihak bank. Dan ini juga salah satu pengaruh harga rumah lelong di mana pihak bank yang akan menetapkan harga lelongan rumah. Salah satu faktor penawaran diskaun harga lelong adalah keadaan rumah tersebut.

Ada rumah lelong yang mendapat penurunan harga sehingga 50% disebabkan oleh keadaan fizikal rumah yang sangat teruk. Jadi perlu pula standby duit untuk baiki rumah tersebut.

4. Semak Kelayakan Pembiayaan Bank

Kalau anda seorang yang kaya-raya dan mempunyai wang tunai yang cukup dalam tangan, mungkin pembiayaan bank bukan merupakan masalah. Tapi kalau perlukan pembiayaan bank, semak dulu kelayakan anda terutamanya status kewangan. Pastikan DSR ok, CCRIS ok, baru boleh membida rumah lelong dengan konfiden.

Apa yang perlu dilakukan adalah menyediakan dokumen-dokumen penting yang diperlukan pihak bank. Lagi bagus kalau anda boleh sediakan apa yang banker nak dengan membaca Tips Menyediakan Loan Profile Supaya Tak Susahkan Banker.

Dah yakin dan pasti bahawa pembiayaan anda akan diluluskan, barulah boleh pergi membida rumah lelong. Anda akan kerugian besar sekiranya berjaya dalam bidaan rumah lelong, sebab jika anda gagal mendapatkan pembiayaan, deposit anda akan hangus!

5. Buat Bank Draft

Langkah terakhir adalah dengan membuat bank draft. Itu pun setelah anda memastikan dengan terperinci segala yang dinyatakan dalam dokumen pengisytiharan rumah lelong mahkamah adalah tepat.

Untuk bank draft pula, biasanya bernilai dalam 5% ke 10% daripada harga reserved rumah lelong. Sekiranya anda telah siap bank draft, maka bolehlah dihantar kepada mahkamah bagi membolehkan anda membuat bidaan rumah lelong.

Namun, sekiranya anda gagal dalam membida, janganlah terus kecewa dan bimbang, sebab bank draft anda tadi akan dikembalikan sejurus selepas bidaan habis.

6. Datang Awal Hari Lelong

Tips terakhir untuk anda yang dah berjaya membuat 5 perkara di atas, pastikan anda sampai ke tempat lelongan awal. Kalau boleh sampai sekurang-kurangnya sejam daripada masa yang telah ditetapkan.

Kalau bermula pukul 10 pagi, datanglah pukul 9 pagi supaya anda tak berasa kalut. Nanti sampai lambat, rumah yang anda nak bida pula terlepas.

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian

Artikel Terkini

Social Connect