7 Cara Mudah Nak Dapatkan Penyewa

Dalam pelaburan hartanah, di antara perkara yang paling ditakuti oleh pemilik hartanah adalah kesukaran mendapatkan penyewa. Maklumlah, kalau rumah yang dimiliki itu tidak berpenghuni selama berbulan-bulan, boleh berpeluh dahi juga dibuatnya.

Duit dah banyak habis, instalment bulan-bulan tetap jalan. Jadi, untuk mengelakkan rumah tersebut kosong untuk satu jangka masa yang lama, boleh gunakan tips-tips berikut:

1. Harga Mampu Milik

Walaupun unit yang kita miliki itu terletak di kawasan yang strategik, tetapi kalau harga sewanya terlalu mahal, pasti ramai juga yang tak mampu untuk menyewa unit tersebut. Tambah lagi dengan kos sara hidup yang tinggi sekarang.

Kalau dapat keuntungan sedikit tu pun dah dikira okey, daripada tak ada langsung duit yang masuk kan? Sakit juga kalau kita berdepan negative cashflow yang besar dan berpanjangan.

2. Diskaun Jika Bayar Awal

Mungkin boleh cuba untuk tawarkan diskaun kepada penyewa sekiranya mereka bayar awal. Walaupun potongan yang diberikan hanyalah RM20, tetapi para penyewa pasti akan menghargai niat baik kita. Ini juga dapat mengelakkan masalah penyewa liat nak bayar sewa rumah.

3. Warna Cat Yang Menarik

Walaupun sekadar rumah sewa, kondisi rumah tersebut tetap akan diberi perhatian oleh bakal penyewa. Tak kisahlah jika tawaran sewaan unit tersebut murah, tetapi jika kondisi rumah tidak menarik; kita mungkin menghadapi kesukaran untuk mendapatkan penyewa. Di antara perkara yang boleh kita lakukan adalah dengan mengecat unit tersebut dengan cat yang terang dan menarik.

Sudah menjadi naluri manusia untuk sukakan sesuatu yang cantik. Jadi jangan kedekut untuk keluarkan sedikit modal agar rumah tersebut kelihat cantik, tertarik dan menarik.

4. Kelengkapan Asas

Rumah sewa yang lengkap dengan barangan asas seperti perabot dan peralatan elektrik lebih digemari oleh golongan bujang dan juga pasangan yang baru berkahwin. Bila dah sediakan benda-benda tersebut, kadar sewa boleh dinaikkan sedikit, berbanding kadar purata bagi unit yang sama.

Nampak seperti kadar sewa yang ditawarkan sedikit tinggi, tetapi ramai juga yang mencari rumah semi-furnished atau fully furnished.

5. Deposit Rendah

Rata-rata penyewa mempunyai bajet yang ciput sahaja. Jadi, tidak perlulah mengenakan deposit yang tinggi.

Contohnya jika sewa bulanan ialah RM700, maka:

➡ 1+1 : 700 (cagaran) + 700 (sewa bulan pertama) = 1,400
➡ 2+1 : 1400 (cagaran) + 700 (sewa bulan pertama) = 2,100
➡ 2+1+1 : 1400 (cagaran sewa) + 700 (cagaran utiliti) + 700 (sewa bulan pertama) = 2,800

Boleh tawarkan deposit 1+1, pasti ramai yang tertarik untuk menyewa.

Nak tahu lanjut mengenai deposit ni, jemput baca Penerangan Deposit Sewa Rumah.

6. Upah Ejen

Seeloknya, sebulan awal sebelum kita terima kunci rumah atau penyewa sedia ada nak keluar, kita sudah boleh mengupah ejen untuk tolong carikan penyewa. Ini kerana mereka sudah mempunyai pengkalan data untuk individu yang sedang mencari rumah.

Selain daripada itu juga, kita tidak perlu bersusah-payah untuk berurusan dengan calon-calon penyewa yang berbagai ragam.

7. Referral Program

Jika kontrak dengan penyewa hampir tamat atau penyewa ingin keluar daripada unit yang kita sedang sewakan, mesti kita pening kepala memikirkan cara mendapatkan penyewa baru bukan? Memanglah boleh iklankan sahaja di internet melalui pelbagai medium yang ada, tetapi mungkin agak leceh dalam mencari penyewa yang sesuai.

Apa kata jika kita tawarkan sedikit komisen kepada penyewa lama dengan mencadangkan kenalan atau rakan mereka untuk menyewa? Sekurang-kurangnya anda tak payah pening-pening kepala lagi.

Sumber Rujukan:

Permudahkan Urusan Orang Lain, InsyaAllah Urusan Kita Akan Dipermudahkan

Semoga dengan niat kita nak bantu orang lain untuk menjalani kehidupan mereka dalam keadaan ekonomi yang semakin mencabar, semoga urusan kita pula yang akan dipermudahkan nanti.

Tapi Apa Kita Boleh Buat Jika Penyewa Tak Bayar Sewa? Ketahui 1 teknik ‘rahsia’ tanpa melibatkan peguam untuk membuat penyewa keluar.

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Mungkin Ini Sebabnya Rakyat Masih Tak Mampu Beli Rumah

Baru-baru ini, Bank Negara Malaysia mengeluarkan kenyataan bahawa bukannya isu kelulusan pinjaman rumah yang menjadi punca – sebaliknya hartanah sememangnya tidak lagi mampu dimiliki.

Menerusi laman web terbaru Housing Watch, Bank Negara Malaysia menyediakan data bagi menangkis tanggapan bahawa kesukaran mendapat pinjaman perumahan adalah penyebab orang ramai tidak mampu memiliki rumah. Jika kita lihat data berikut, kebanyakan negeri mempunyai kelulusan pinjaman perumahan sekitar 70%.

Sumber: Housing Watch

Bank Negara Malaysia berkata industri hartanah harus meningkatkan usaha untuk mengurangkan kos dan meningkatkan bekalan kos rumah harga mampu milik.

Ini disebabkan oleh peningkatan harga rumah saban tahun yang kini menyebabkan median harga rumah di Malaysia 4.4 kali ganda daripada median pendapatan isirumah. Menurut laporan yang dijalankan oleh Khazanah Research Institute pada tahun 2015, pasaran rumah mampu milik sepatutnya hanya 3 kali ganda daripada median pendapatan.

4.4 kali ganda bermakna pasaran rumah Malaysia memang mahal, hampir 50% lebih tinggi daripada standard antarabangsa.

Tetapi jika dibandingkan Kuala Lumpur dengan bandar-bandar lain, rumah di Hong Kong adalah 19 kali ganda pendapatan dan Beijing pula 14.5 kali ganda pendapatan. Kiranya tersangatlah mahal di sana berbanding di Kuala Lumpur.

Jika merujuk kepada artikel Gaji & Upah Rakyat Malaysia Tahun 2016 mengikut Kajian Jabatan Perangkaan Malaysia, gaji median pekerja Malaysia meningkat daripada RM1,600 sebulan kepada RM1,703 iaitu peningkatan sebanyak 6.2%; manakala gaji min pekerja Malaysia pula meningkat daripada RM2,312 sebulan kepada RM2,463 iaitu peningkatan sebanyak 6.3%.

Manakala hanya 20% daripada pelancaran rumah baru di Malaysia pada suku tahun pertama 2017 berharga kurang daripada RM250,000. Sedangkan kebanyakan rumah baru berharga RM250,000 ke RM500,000.

Sumber: Housing Watch

Jika kita ikut Formula 200, seandainya seseorang yang bergaji RM2,500 (iaitu median atau purata gaji rakyat Malaysia):

  1. DSR = 60% * RM2,500 = RM1,500 instalment bulanan yang anda mampu
  2. 1500 * 200 = RM300,000 harga rumah maksimum yang anda mampu

Bagi yang tak berapa faham, boleh rujuk artikel Nak Beli Rumah? Rileks Bro, Fahamkan “Formula 200” Baru Mula Survey Rumah.

Pendapatan Tak Cukup Dan Rumah Terlalu Mahal

Menurut kajian, hanya separuh daripada mereka yang tinggal di Kuala Lumpur mempunyai rumah sendiri.

Tidak boleh nak salahkan pihak bank, kerana mereka perlu “cermat dan bertanggungjawab” dalam meluluskan pinjaman perumahan. Kita tidak mahu krisis sub-prime yang berlaku di Amerika Syarikat, berlaku juga di Malaysia.

Sebaliknya, pemaju perumahan perlu berusaha untuk membina rumah-rumah yang mampu dimiliki orang ramai. Sesetengah pemaju seperti Mah Sing Group Bhd yang merupakan pemaju ketiga terbesar Malaysia, kini menjual apartmen 5 kilometer daripada pusat bandar Kuala Lumpur dengan harga permulaan RM328,000 untuk unit seluas 650 kaki persegi. Bolehlah dimiliki lagi dengan pendapatan median rakyat Malaysia.

Masalah ini bakal menjadi lebih besar jika tidak ditangani sekarang. Pada masa ini, terdapat kekurangan 960,000 unit rumah mampu milik di Malaysia, dan bakal mencecah 1 juta unit menjelang 2020; berdasarkan jangkaan BNM.

Apa Kita Boleh Buat?

Carilah rumah yang kita mampu, tak perlu pun beli rumah landed; sebaliknya beli rumah kos rendah terlebih dahulu. Janji ada rumah atas nama sendiri.

Anda juga boleh berusaha untuk menambah pendapatan, supaya lebih berkemampuan untuk beli rumah. Nak beli rumah perlu juga sediakan deposit dan kos-kos lain seperti yuran guaman dan duti setem.

Kalau tak menyimpan dan menambah pendapatan daripada sekarang, sampai bila baru nak mampu beli rumah?

Sumber rujukan: Malay Mail Online
Iklan

Rumahku Syurgaku, Tapi Rumah Awak Patuh Syariah Tak?

“Rumahku Syurgaku”, ayat yang sering disebut-sebut oleh semua orang. Tapi, sejauh manakah rumah kita menjadi syurga buat kita?

Mendengar ceramah Imam Muda Ashraf baru-baru ini, saya terpanggil untuk menulis tentang rumah patuh syariah. Rumah adalah keperluan asas untuk melengkapkan kehidupan kita. Rumah adalah tempat privasi untuk berehat dan juga sebuah tempat perlindungan. Kebiasaanya, dalam isu pembelian rumah kita sering pertimbangkan halal-haram dari sudut pembiayaan perumahan. Kita menolak pinjaman konvensional kerana ianya tidak patuh syariah.

Namun, kita terlupa untuk melihat dari sudut pembinaan sesebuah rumah itu. Apa yang biasa kita lakukan ialah mengira berapa jumlah bilik, keluasan dan ada juga yang menitikberatkan tentang ‘feng shui’ rumah tersebut. Selain daripada itu, kita juga mementingkan tentang infrastruktur dan kemudahan yang lengkap serta jarak yang dekat ke tempat kerja.

Islam Pun Ada Kriterianya Sendiri

Betul la tu kriteria-kriteria yang kita tetapkan untuk mebeli atau membina sebuah rumah, namun tahukah anda bahawa Islam juga telah meyediakan garis panduan untuk asas rekabentuk bagi ruang kediaman?  Jom kita fahami tiga konsep utama semasa memilih atau membina rumah.

1. Konsep Perhubungan

a) Hubungan individu

Seseorang individu perlu diberikan ruang peribadi dan terlindung untuk melakukan aktiviti harian seperti mandi, bersolat, membuat kerja-kerja peribadi dan sebagainya.

b) Hubungan Kekeluargaan

i) Tanggungjawab terhadap ibu bapa

Anak-anak (terutamanya anak lelaki) dipertanggungjawabkan untuk menjaga hubungan dengan ibu bapa lebih-lebih lagi apabila orang tua tidak sihat atau terlantar sakit.

Sebuah rumah harus mempunyai ruang bersesuaian untuk:

  • memandikan orang tua yang sakit
  • ruang untuk mereka beribadah
  • kemudahan lain untuk orang kurang upaya seperti ruang untuk laluan kerusi roda dan sebagainya.

ii) Penambahan bilangan ahli keluarga

Bilik atau ruang secukupnya perlu difikirkan lebih awal untuk pelan jangka masa panjang seperti apabila berlakunya penambahan bilangan ahli keluarga. Ini bukan hanya tertakluk kepada kelahiran anak sahaja, malah kehadiran menantu atau ibubapa yang bakal tinggal sebumbung. Dalam Islam, anak lelaki dan perempuan WAJIB dipisahkan tempat tidur apabila salah seorang daripada mereka menjangkau usia 10  tahun.

Selain daripada itu, ruang sewajarnya harus diberikan kepada pembantu rumah yang diambil bekerja. 

iii) Ahli keluarga yang bermalam atau berziarah

Sesebuah rumah kediaman harus mampu menampung kehadiran tetamu dari kalangan ahli keluarga yang datang melawat. Apabila tiba musim cuti sekolah atau sambutan perayaan, kemungkinan saudara yang sudah berkeluarga akan datang menziarah. Mereka ini juga perlukan privasi dan ruang tersendiri untuk menukar pakaian, mandi, tidur dan sebagainya.

c) Hubungan Kejiranan

Dalam Islam, seseorang Muslim mempunyai tanggungjawab untuk menjaga perhubungan dengan jiran di sekeliling mereka. Antara amalan kejiranan yang perlu dipraktikkan adalah seperti mengucapkan salam kepada jiran, berbuat baik dengan mereka, bersabar sekiranya diganggu dan menziarahi jiran sekiranya ditimpa kemalangan atau kematian. Disebabkan itu, anda perlu memilih dan mengenali jiran tetangga sebelum membuat keputusan untuk berpindah.

2. Konsep Ruang

a) Memenuhi keperluan ibadah

Sebagai seorang Islam, anda perlu menitikberatkan keperluan ibadah seharian termasuklah bersolat, membaca Al-Quran, berzikir, belajar, membuat kerja dan sebagainya. Aktiviti beribadat akan menjadi keutamaan kerana arah Qiblat akan mempengaruhi kedudukan dan orientasi rumah supaya mendapatkan ruang maksima untuk mendirikan solat secara berjemaah.

Selain itu, arah Qiblat juga akan menentukan arah pintu masuk, arah ruang tandas, kedudukan katil atau tilam dan juga kedudukan jenazah apabila berlaku kematian.

b) Susun atur ruang

i) Pintu masuk: Rumah yang patuh syariah menekankan pembinaan pintu masuk yang boleh menghadang penglihatan dari orang luar yang berdiri di pagar ataupun di hadapan rumah. Selain itu, pintu masuk juga tidak boleh dibina betul-betul bertentangan dengan jiran di hadapan.

Cara/arah bukaan pintu juga memainkan peranan dalam privasi. Pastikan ruang di belakang pintu (seperti ruang makan, ruang rehat atau ruang tamu) tidak boleh dilihat dari luar secara direct.

ii) Tingkap di tingkat atas: Tingkap di aras atas dibina hanya untuk menerima angin dan cahaya matahari. Kedudukan tingkap ini seharusnya direka agar tidak boleh melihat terus ke dalam rumah jiran.

Sekiranya tingkap atas anda membolehkan anda melihat dengan jelas bahagian dalam rumah jiran, anda perlu menutup atau menghadangnya untuk memberikan privasi dan rasa selamat kepada jiran.

iii) Tingkap bawah : Sebaik-baiknya, pembinaan tingkap pada aras bawah dibina lebih tinggi daripada paras penglihatan. Sekiranya tingkap dibina rendah, anda perlu menghadangnya dengan langsir yang tebal untuk mengelakkan pandangan daripada orang luar.

iv) Laluan: Seelok-eloknya, penghuni wanita mempunyai laluan berasingan yang memudahkan mereka ke tandas atau dapur tanpa menayangkan aurat. Pembinaan laluan transisi atau double circulation di antara ruang tamu dan ruang peribadi memberikan privasi kepada penghuni rumah. Ini bertujuan untuk menjaga aurat dan mengelakkan pandangan mata dari yang bukan mahram.

v) Bilik: Pembinaan bilik perlu mengambil kira aurat dan jantina para penghuni di dalam sesebuah rumah. Sebaik-baiknya bilik tidur boleh dimasuki oleh penghuni wanita tanpa melalui para tetamu. Dalam Islam juga, bilangan bilik yang perlu ada dalam sebuah kediaman adalah sekurang-kurangnya tiga buah untuk membolehkan pengasingan mudah tempat tidur antara anak lelaki dan perempuan apabila mereka menjangkau usia 10 tahun.

vi) Tandas

  • Pintu: Pintu tandas hendaklah dibina agar ia boleh dibuka menggunakan tangan kanan. Oleh itu, secara automatik kaki kiri yang akan melangkah dahulu untuk masuk ke tandas.
  • Tandas cangkung: Seperti kita sedia maklum, Rasulullah SAW dah ajar kita dari awal lagi cara buang air yang betul. Kini, kajian moden juga telah mendapati lebih banyak kebaikan sebenarnya membuang air menggunakan tandas cangkung berbanding tandas duduk.
  • Arah tandas: Kedudukan tandas tidak boleh menghadap atau membelakangkan Qiblat.
  • Tempat berwuduk: Sebaik-baiknya tempat berwuduk dipisahkan daripada tandas.

3. Konsep Kebersihan

Carilah rumah dengan sistem pembuangan sampah yang efektif dan tidak menyebabkan gangguan binatang perosak atau bau menular ke rumah jiran tetangga. Selain daripada itu, jika anda dapat perhatikan rumah pada zaman dahulu, ia mempunyai tandas yang terletak berjauhan dan berasingan daripada bangunan rumah. Ini sebenarnya merupakan salah satu contoh aspek kebersihan dalam Islam, kerana tandas boleh menyebarkan jangkitan kuman dan bakteria ke dalam kawasan rumah. Lagipun, tandas merupakan salah satu tempat kegemaran syaitan. Namun, rata-rata rumah zaman moden kini mempunyai tandas yang dibina bersebelahan dapur atau bilik agar lebih mudah diakses.

Garis panduan Lembaga Arkitek Malaysia tidak pernah meletakkan sebarang kewajipan bagi pembinaan rumah yang berteraskan Islam. Oleh itu, agak sukar untuk kita memperoleh rumah yang betul-betul patuh syariah. Walaubagaimanapun nak seribu daya kan, jadi berusahalah untuk memiliki rumah patut syariah.

Sumber Rujukan:

  1. Iluminasi.com
  2. Islamic Guiding Principle (Shari’ah Law) for Architectural Intrepretation of Housing
  3. Privasi Rumah Kediaman dalam Islam
  4. Prinsip Islam di Kediaman Apartmen
  5. Prinsip Islam dalam Ruang Kediaman.
  6. JAKIM
  7. Majalah Al-Islam

Iklan

9 Projek Perumahan Dalam Pembinaan (Under Construction) Bawah RM500,000 Di Kuala Lumpur

Sekiranya anda tergolong dalam isi rumah berpendapatan melebihi RM7,000 ke atas bergembiralah.

Hal ini kerana, artikel ini akan mengongsikan senarai hartanah kediaman undercon yang anda boleh miliki samada untuk didiami bersama tersayang atau pelaburan dengan tanda harga di bawah RM500,000.

Buat pengetahuan anda, kebanyakan besar projek yang akan di kongsikan ini adalah projek high rise dan terletak di kawasan primer dan bukan kawasan pinggir bandar atau kawasan jin bertandang.

Baca : 5 Trend Yang Mencorakkan Sesebuah Township di Malaysia

Sungguhpun kita semua sedia maklum, bank tanah di Kuala Lumpur adalah terhad gara – gara harga untuk mendapatkannya adalah tidak murah, tindakan pemaju yang belajar dari kesilapan mereka pada tahun 2015 wajar dipuji dengan menawarkan unit kediaman pada harga di bawah RM500,000.

Buktinya, pada tahun 2020 terdapat banyak projek hartanah jenis kediaman yang dilancarkan atau sedang dibina pada harga di bawah RM500,000.

Sebagai contoh, antara pemaju hartanah yang terlibat adalah LBS Bina yang melancarkan 11 projek pada awal tahun 2020 dengan kurungan harga RM300,000 sehingga RM500,000.

Adalah penting untuk anda sebagai bakal pembeli hartanah untuk menyemak kelayakan pembiayaan pinjaman dari bank supaya anda mampu merancang kewangan anda.

Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia

Sekiranya anda bercadang untuk membeli hartanah kediaman untuk didiami, ada baiknya anda semak terlebih dahulu infrastruktur, fasiliti dan kelebihan dan kekurangan projek tersebut.

Lakukan kajian selidik secara online di portal online dan forum. Selain itu, luangkan masa untuk memandu ke lokasi projek pada hari minggu dan waktu puncak supaya anda mendapat gambaran keadaan trafik di kawasan tersebut.

Kesemua projek yang bakal di kongsikan ini juga bukanlah projek hartanah subsidi kerajaan seperti Selangorku, PR1MA dan RUMAWIP. Sebaliknya, adalah projek dari pemaju hartanah swasta. Jadi, soal beli untuk pelaburan tidak ada masalah sama sekali.

Dan sekiranya pelaburan hartanah adalah objektif utama anda, ada baiknya anda mula mengira kadar rental yield yang boleh anda capai, booster hartanah dan jangkaan pasaran untuk tempoh 5 tahun hingga 10 tahun yang akan datang.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Dah sedia untuk tengok 9 projek perumahan dalam pembinaan (under construction) di bawah RM500,000 di Kuala Lumpur?

1. The Suites @ Jalan Ampang

Lokasi : Jalan Ampang, Kuala Lumpur

Harga : RM387,340

Jenis : Small Office Flexible Office (SOFO)

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2021

Pemaju : DK Properties

2. Aster Green @ Sri Petaling

Lokasi : Sri Petaling

Harga : RM423,800

Jenis : Servis Residen

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2022

Pemaju : UOA Group

3. Resilion Residence

Lokasi : Bandar Mahkota Cheras

Harga : RM477,657

Jenis : Townhouse

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2021

Pemaju : Lion Group Property

4. Vista Sentul Residences

Lokasi : Sentul

Harga : RM329,800

Jenis : Apartment

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2023

Pemaju : Platinum Victory

5. Chambers Kuala Lumpur

Lokasi : Kuala Lumpur

Harga : RM429,000

Jenis : Servis Residen

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2022

Pemaju : Matrix Concept Holdings

6. SkyMeridien

Lokasi : Sentul

Harga : RM370,000

Jenis : Servis Residen

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2021

Pemaju : SkyMeridien Development Sdn Bhd

7. M Vertica

Lokasi : Cheras

Harga : RM480,000

Jenis : Servis Apartment

Pegangan : Freehold

Tahun Siap : 2021

Pemaju : Mah Sing

8. M Centura

Lokasi : Sentul

Harga : RM350,000

Jenis : Kondominium

Pegangan : Leasehold

Tahun Siap : 2022

Pemaju : Mah Sing

9. Sinaran Wangsa Maju

Lokasi : Setapak

Harga : RM486,800

Jenis : Servis Apartment

Pegangan : Leasehold

Tahun Siap : 2023

Pemaju : Binastra Land Sdn Bhd

Seperti yang telah dinyatakan sebelum ini, projek undercon mampu merealisasikan impian anda untuk memiliki hartanah kediaman samada untuk didiami atau untuk melabur dengan entry cost yang rendah berbanding hartanah dari pasaran subsales dan lelong.

Baca : Rekod CCRIS Saya ‘Clear’, Kenapa Bank Tetap Tak Nak Bagi Pembiayaan?

Ejen hartanah yang membantu urusan pembelian hartanah anda pastinya akan membantu menyelesaikan urusan anda secepat mungkin.

Ini ditambah lagi dengan tawaran menarik dari pemaju hartanah seperti rebat, cashback dan percuma ansuran bulanan sehingga 24 bulan.

Baca : Ulasan Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia Sepanjang Tahun 2019

Barangkali, inilah peluang anda memiliki rumah untuk pelaburan tanpa syarat.

Sumber Rujukan:

Iklan

Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Sebelum kita pergi kepada teknik multiple submission yang diamalkan oleh pelabur-pelabur hartanah otai yang ada modal besar, lebih baik kita teliti dahulu syarat-syarat dan polisi permohonan pinjaman rumah dan bagaimana teknik multiple submission boleh memperdaya pihak bank supaya dapat membeli beberapa buah rumah dengan kos permulaan yang rendah.

Rumah ini seterusnya akan disewakan atau dijual semula dengan harga yang lebih mahal.

Polisi Hartanah

Setiap permohonan pinjaman memerlukan pemohon untuk mengisytiharkan pendapatan mereka melalui slip gaji bagi pekerja ataupun penyata pendapatan bagi pemilik syarikat. Pihak bank akan menapis setiap permohonan pinjaman dengan mengambilkira peratus komitmen bulanan pemohon berbanding pendapatan bulanan atau istilahnya “Debt Service Ratio (DSR)”.

Kebiasaannya DSR ini telah ditetapkan had oleh setiap bank dan permohonan tidak akan lulus sekiranya komitmen bulanan tinggi.

Selain daripada itu, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menetapkan polisi menghadkan kelulusan pinjaman untuk hartanah kediaman kepada 90% daripada harga beli untuk rumah pertama dan kedua sahaja.

Manakala 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya.

Ini bermakna pembeli rumah ketiga dan seterusnya atas nama individu perlu menyediakan deposit sebanyak 30% daripada harga beli berbanding hanya 10% untuk rumah pertama dan kedua.

Harga jual beli rumah bagi pasaran subsale bergantung kepada nilai pasaran sesebuah rumah. Pihak bank akan menggunakan khidmat penilai yang berdaftar untuk menentukan harga pasaran untuk sesebuah rumah bergantung kepada sejarah transaksi jual beli di kawasan sekitar.

Namun begitu, bagi rumah yang masih dalam pembinaan tiada harga pasaran yang boleh dijadikan kayu ukur harga rumah. Pihak pemaju akan menentukan sendiri harga rumah yang dijual untuk diproses oleh pihak bank.

Ada sesetengah pemaju pula menaikkan harga jualan mereka kemudian beri hadiah kepada pembeli dalam bentuk wang tunai yang juga dikenali sebagai sebagai cash back.

Baca: Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Multiple Submission

Pelabur hartanah yang bermotivasikan peluang keuntungan yang tinggi akan menggunakan teknik multiple submission untuk mengelakkan diri daripada polisi hartanah bagi mendapatkan modal permulaan yang murah.

Tidak dapat dipastikan samada teknik ini berinovasi daripada teknik-teknik ETA naga berapi zaman Tok Belagak dulu atau pun tidak.

Multiple submission merujuk kepada permohonan pinjaman kepada beberapa bank secara serentak. Ini bermakna setiap bank tidak tahu-menahu tentang permohonan pinjaman yang pemohon telah hantar kepada bank yang lain.

Pelabur hartanah akan membeli 4-5 unit rumah beserta diskaun dan juga cashback. Pelabur akan menghantar permohonan pinjaman kepada beberapa bank yang berbeza.

Kelima-lima permohonan ini diterima oleh pihak bank pada masa yang sama. Apabila pihak bank melakukan pengesahan dengan Bank Negara Malaysia, komitmen bulanan pelabur masih lagi boleh menampung bayaran bulanan untuk sebuah rumah dalam pengiraan DSR.

Ini kerana pihak bank tidak mengambilkira permohonan pinjaman yang belum lulus daripada bank-bank yang lain.

Selain daripada itu, sekiranya pihak bank melakukan pengesahan dan mendapati pelabur belum memiliki rumah, jadi pelabur layak untuk mendapat pinjaman sehingga 90%. Ini jelas berbeza sekiranya pelabur membeli satu persatu rumah kerana pihak bank akan dapat mengetahui jumlah rumah yang telah dibeli oleh individu tersebut.

Sekiranya kesemua permohonan pinjaman rumah ini lulus, maka pelabur hartanah akan dapat membeli 5 buah rumah dengan harga diskaun beserta cash back daripada pihak pemaju.

Namun begitu, pelabur perlu berhadapan dengan bayaran bulanan yang sangat tinggi untuk kesemua rumah yang dibeli dengan harapan rumah-rumah ini akan disewakan semula dengan sewa bulanan yang lebih tinggi daripada instalment bulanan bank.

Risiko Pasaran Hartanah

Pasaran hartanah yang agak perlahan ketika ini memberi impak kepada pelabur hartanah. Sekiranya rumah-rumah pelaburan yang dibeli secara multiple submission tidak dihuni oleh penyewa dalam masa yang lama, sudah pasti pelabur akan berhadapan dengan bayaran bulanan yang sangat besar.

Sudah pasti pelabur hartanah tidak mempunyai kemampuan untuk membuat pembayaran bagi kesemua rumah yang dibeli. Rumah ini kemudiannya akan dilelong oleh pihak bank setelah pembayaran semula pinjaman terhenti selama beberapa bulan. 

Walaupun anda rasa dah tahu tentang multiple submission ini, jangan ambil keputusan yang terburu–buru, fikir masak-masak risiko-risiko yang bakal dihadapi.

Fikir andai tiada penyewa, mampu tak kita bayar?
Fikir kalau kita dah tak ada, mampu tak waris kita menguruskannya?

Artikel ini ditulis oleh Mohd Arif Irfan, seorang juruaudit di salah sebuah firma audit di Malaysia. Beliau telah lulus kesemua kertas peperiksaan ACCA dan sedang mengutip pengalaman untuk menjadi akauntan bertauliah. Meminati bidang hartanah dan pelaburan serta rajin berkongsi ilmu di FB Arif Irfan.

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!