Image by aymane jdidi from Pixabay
Sub Topik
Jarang sekali institusi kewangan atau bank berkongsikan bagaimana sistem pembiayaan hartanah berfungsi. Mungkin kerana prosesnya yang rumit dan kompleks atau kita sendiri yang tidak faham bagaimana sistem tersebut berjalan.
Setakat hari ini, terdapat 17 bank di Malaysia yang menawarkan pembiayaan pinjaman hartanah dengan 3 jenis pembiayaan yang berbeza mengikut kesesuaian peminjam pembiayaan hartanah.
Asas untuk memahami pembiayaan hartanah adalah dengan memahami dengan baik jenis pembiayaan hartanah, elemen dalam asas pembiayaan hartanah dan mekanisma sistem pembiayaan hartanah itu sendiri.
Baca : 8 Penentu Kadar Faedah Pembiayaan Dan Pinjaman Hartanah Anda
Dan pembiayaan hartanah tidak lengkap tanpa tiga disiplin utama ini. Walau apapun, kita perlu sentiasa ingat bahawa bank bukanlah organisasi kebajikan sebaliknya institusi kewangan dengan fokus keuntungan.
Sungguhpun tempoh moratorium dilanjutkan kepada tempoh 6 bulan lagi dan kadar OPR (Overnight Policy Rate) dikurangkan sehingga 0% sekalipun oleh Bank Negara Malaysia, sistem pembiayaan hartanah ini tetap berjalan seperti biasa.
Baca : Isu Moratorium 6 Bulan: Berapa Lebihan Interest Yang Perlu Dibayar Dan Patutkah Kita Masih Ambil?
Cuma apa yang berubah berkemungkinan adalah jenis pembiayaan pinjaman dan perkara berkaitan terma dan syarat di antara pembeli hartanah dan bank sahaja.
Jenis Pembiayaan Hartanah Di Malaysia
Di Malaysia, terdapat tiga jenis pembiayaan hartanah yang ditawarkan institusi kewangan dan bank.
Baca : Nak Beli Rumah Dengan Pembiayaan Islam atau Pinjaman Konvensional? Jom Kita Review
1. Kadar Tetap
Sekiranya anda memilih pembiayaan hartanah jenis kadar tetap, kadar faedah yang anda perlu bayar setiap bulan kepada bank adalah tetap dan tidak akan berkurang sungguhpun anda melakukan pembayaran berganda (bayar 3 bulan lumpsum).
Akan tetapi, kebanyakan kadar faedah pembiayaan hartanah jenis kadar tetap yang ditawarkan bank adalah rendah kerana bank perlu bersaing dengan bank lain.
Ini kerana kadar faedah asas yang ditetapkan Bank Negara Malaysia (BNM) mengambil kira kecekapan pinjaman bank dalam menentukan kadar faedah asasnya.
Sungguhpun berlaku krisis ekonomi atau pertukaran dasar dalam sistem monetari, anda tidak perlu risau kerana pinjaman jenis ini terselamat kerana kadar faedah adalah tetap.
2. Fleksi
Ini merupakan jenis pembiayaan hartanah yang paling popular kerana pinjaman jenis fleksi membolehkan anda membuat pembayaran bulanan seperti biasa tetapi dengan bonus tambahan membuat pembayaran pendahuluan secara fleksibel.
Apa yang lebih seronok adalah, anda boleh mengeluarkan jumlah lebihan bayaran tersebut bila-bila masa kerana bayaran tersebut dianggap sebagai pembayaran separa oleh pihak bank.
Sungguhpun anda membuat pengeluaran wang, ianya tidak akan mempengaruhi jumlah pinjaman pokok anda kepada bank.
Bank turut akan menyediakan anda buku cek untuk anda membuat pengeluaran dana tersebut dengan caj RM10 sebulan ke atas cek yang anda gunakan nanti.
Sayangnya, pembiayaan hartanah jenis ‘full-flexi’ sudah tidak dipromosikan lagi oleh pihak bank dan hanya jenis ‘semi-flexi’ yang ditawarkan.
3. Islamik
Konsep yang diguna pakai dalam pinjaman hartanah jenis islamik adalah unik kerana bank menghapuskan riba (kadar faedah) dengan mengikut Basic Finance Rate yang diperuntukkan.
Mekanisma yang diguna pakai pula ada tiga iaitu :-
- Bai Bithaman Ajil (BBA) – Bank membeli dan menjual semula hartanah tersebut mengikut hukum syariah secara tunai atau ansuran bulanan.
- Musyarakah – Kontrak bersama diantara bank dan peminjam untuk memperoleh dan memiliki hartanah. Peminjam akan membuat bayaran sehingga mereka mendapat hak sepenuhnya pemilikan hartanah tersebut.
- Ijarah (Pajak) – Kontrak pajakan di mana bank sebagai pemilik hartanah memajak kepada pembeli yang akan membuat bayaran ansuran sewaan. Pembeli kemudian mempunyai pilihan untuk membeli hartanah tersebut selepas kontrak pajak tamat.
Elemen Asas Pembiayaan Hartanah Di Malaysia
1. Pinjaman Pokok Hartanah
Dalam pembiayaan pinjaman hartanah, faedah akan dikenakan pada jumlah pokok pinjaman hartanah atau jumlah keseluruhan pinjaman.
Sekiranya anda membeli rumah apartment RM300,000 dengan deposit 10% (RM30,000), maka kadar faedah akan dikenakan ke atas RM270,000 pinjaman tersebut sahaja.
2. Kadar Faedah
Undang-undang kadar faedah pinjaman hartanah di Malaysia mengikut Basic Lending Rate (BLR).
Setakat 9 Julai 2020, kadar BLR semasa adalah 5.40% untuk pinjaman konvensional dan kadar standard adalah 3.25%.
3. Tempoh Pinjaman
Biasanya, tempoh kontrak pinjaman hartanah di Malaysia yang dipersetujui antara pihak bank dan peminjam pembiayaan hartanah adalah 30 tahun – 35 tahun.
Semakin muda peminjam, semakin lama tempoh pinjaman yang mampu ditawarkan pihak bank dan begitu juga sebaliknya.
Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi?
Pinjaman pembiayaan hartanah yang ditawarkan merupakan pinjaman untuk membantu anda memiliki hartanah dan anda perlu meletakkan sekurang-kurangnya 10% deposit daripada harga rumah tersebut.
Namun begitu, dek kerana kelembapan pasaran hartanah semenjak tahun 2018, maka entry cost untuk memiliki hartanah kini menjadi lebih rendah.
Baca : Bank Mana Paling Perform Di Malaysia?
Ada projek kediaman yang hanya memerlukan anda membayar booking fee sahaja tanpa sebarang deposit.
Seperti yang diulang sebelum ini, tempoh pembiayaan akan berjalan mengikut tempoh masa yang dipersetujui sama ada 30 tahun atau 35 tahun.
Anda sebagai peminjam sebenarnya boleh membuat pembayaran keseluruhan pinjaman lebih awal.
Akan tetapi, bank akan mengenakan caj penalti yang berbeza untuk
- Bayaran berganda (bayar 3 bulan)
- Bayaran keseluruhan (tutup hutang)
Baca : 4 Sebab Kenapa Langsaikan Hutang Rumah Lebih Awal Bukanlah Idea Yang Baik
Rumah yang anda bayar setiap bulan itu akan dijadikan jaminan oleh pihak bank sehingga pinjaman hartanah tersebut selesai.
Kesimpulannya, anda perlu lihat pakej yang bersesuaian dengan anda kerana lain orang lain poketnya. Ketiga- tiga jenis mempunyai faedahnya yang tersendiri.
Kini, tak perlu menyusahkan diri untuk memandu dan beratur di kaunter bank bagi mendapatkan maklumat jenis pinjaman.
Anda boleh lakukannya secara online sahaja untuk mendapatkan informasi jenis pinjaman oleh 17 bank di Malaysia.
Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia
Jangan lupa yang anda juga berkemungkinan menanggung kos seperti duti setem, kos guaman, insurans hartanah, penalti, kos renovasi dan bayaran utiliti bulanan kepada JMB sekiranya anda membeli unit kediaman berstrata.
Sumber Rujukan:
Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!
Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.
Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?
Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM24.85 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM 19.50 RM 15.60.
Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.
Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;
- Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
- Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
- Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
- Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
- Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
- Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
- Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
- Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas
Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.
Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:
- Akaun Deposit atau Simpanan
- Rekod pekerjaan
- Status perkahwinan
- Kesihatan
- Rekod jenayah
- Butiran gaji
- Agama
Contoh Laporan Kredit:
Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.
Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:
- Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
- Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
- Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
- Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
- Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
- Usia akaun anda
Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.
Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.
