Hartanah, Pembiayaan

Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi?

Image by aymane jdidi from Pixabay

Jarang sekali institusi kewangan atau bank berkongsikan bagaimana sistem pembiayaan hartanah berfungsi. Mungkin kerana prosesnya yang rumit dan kompleks atau kita sendiri yang tidak faham bagaimana sistem tersebut berjalan.

Setakat hari ini, terdapat 17 bank di Malaysia yang menawarkan pembiayaan pinjaman hartanah dengan 3 jenis pembiayaan yang berbeza mengikut kesesuaian peminjam pembiayaan hartanah.

Asas untuk memahami pembiayaan hartanah adalah dengan memahami dengan baik jenis pembiayaan hartanah, elemen dalam asas pembiayaan hartanah dan mekanisma sistem pembiayaan hartanah itu sendiri.

Baca : 8 Penentu Kadar Faedah Pembiayaan Dan Pinjaman Hartanah Anda

Dan pembiayaan hartanah tidak lengkap tanpa tiga disiplin utama ini. Walau apapun, kita perlu sentiasa ingat bahawa bank bukanlah organisasi kebajikan sebaliknya institusi kewangan dengan fokus keuntungan.

Sungguhpun tempoh moratorium dilanjutkan kepada tempoh 6 bulan lagi  dan kadar OPR (Overnight Policy Rate) dikurangkan sehingga 0% sekalipun oleh Bank Negara Malaysia, sistem pembiayaan hartanah ini tetap berjalan seperti biasa.

Baca : Isu Moratorium 6 Bulan: Berapa Lebihan Interest Yang Perlu Dibayar Dan Patutkah Kita Masih Ambil?

Cuma apa yang berubah berkemungkinan adalah jenis pembiayaan pinjaman dan perkara berkaitan terma dan syarat di antara pembeli hartanah dan bank sahaja.

Jenis Pembiayaan Hartanah Di Malaysia

Image by Engin Akyurt from Pixabay

Di Malaysia, terdapat tiga jenis pembiayaan hartanah yang ditawarkan institusi kewangan dan bank.

Baca : Nak Beli Rumah Dengan Pembiayaan Islam atau Pinjaman Konvensional? Jom Kita Review

1. Kadar Tetap

Sekiranya anda memilih pembiayaan hartanah jenis kadar tetap, kadar faedah yang anda perlu bayar setiap bulan kepada bank adalah tetap dan tidak akan berkurang sungguhpun anda melakukan pembayaran berganda (bayar 3 bulan lumpsum).

Akan tetapi, kebanyakan kadar faedah pembiayaan hartanah jenis kadar tetap yang ditawarkan bank adalah rendah kerana bank perlu bersaing dengan bank lain.

Ini kerana kadar faedah asas yang ditetapkan Bank Negara Malaysia (BNM) mengambil kira kecekapan pinjaman bank dalam menentukan kadar faedah asasnya.

Sungguhpun berlaku krisis ekonomi atau pertukaran dasar dalam sistem monetari, anda tidak perlu risau kerana pinjaman jenis ini terselamat kerana kadar faedah adalah tetap.

2. Fleksi

Ini merupakan jenis pembiayaan hartanah yang paling popular kerana pinjaman jenis fleksi membolehkan anda membuat pembayaran bulanan seperti biasa tetapi dengan bonus tambahan membuat pembayaran pendahuluan secara fleksibel.

Apa yang lebih seronok adalah, anda boleh mengeluarkan jumlah lebihan bayaran tersebut bila-bila masa kerana bayaran tersebut dianggap sebagai pembayaran separa oleh pihak bank.

Sungguhpun anda membuat pengeluaran wang, ianya tidak akan mempengaruhi jumlah pinjaman pokok anda kepada bank.

Bank turut akan menyediakan anda buku cek untuk anda membuat pengeluaran dana tersebut dengan caj RM10 sebulan ke atas cek yang anda gunakan nanti.

Sayangnya, pembiayaan hartanah jenis ‘full-flexi’ sudah tidak dipromosikan lagi oleh pihak bank dan hanya jenis ‘semi-flexi’ yang ditawarkan.

3. Islamik

Konsep yang diguna pakai dalam pinjaman hartanah jenis islamik adalah unik kerana bank menghapuskan riba (kadar faedah) dengan mengikut Basic Finance Rate yang diperuntukkan.

Mekanisma yang diguna pakai pula ada tiga iaitu :-

  • Bai Bithaman Ajil (BBA) – Bank membeli dan menjual semula hartanah tersebut mengikut hukum syariah secara tunai atau ansuran bulanan.
  • Musyarakah – Kontrak bersama diantara bank dan peminjam untuk memperoleh dan memiliki hartanah. Peminjam akan membuat bayaran sehingga mereka mendapat hak sepenuhnya pemilikan hartanah tersebut.
  • Ijarah (Pajak) – Kontrak pajakan di mana bank sebagai pemilik hartanah memajak kepada pembeli yang akan membuat bayaran ansuran sewaan. Pembeli kemudian mempunyai pilihan untuk membeli hartanah tersebut selepas kontrak pajak tamat.

Elemen Asas Pembiayaan Hartanah Di Malaysia

Photo by cottonbro from Pexels

1. Pinjaman Pokok Hartanah

Dalam pembiayaan pinjaman hartanah, faedah akan dikenakan pada jumlah pokok pinjaman hartanah atau jumlah keseluruhan pinjaman.

Sekiranya anda membeli rumah apartment RM300,000 dengan deposit 10% (RM30,000), maka kadar faedah akan dikenakan ke atas RM270,000 pinjaman tersebut sahaja.

2. Kadar Faedah

Undang-undang kadar faedah pinjaman hartanah di Malaysia mengikut Basic Lending Rate (BLR).

Setakat 9 Julai 2020, kadar BLR semasa adalah 5.40% untuk pinjaman konvensional dan kadar standard adalah 3.25%.

3. Tempoh Pinjaman

Biasanya, tempoh kontrak pinjaman hartanah di Malaysia yang dipersetujui antara pihak bank dan peminjam pembiayaan hartanah adalah 30 tahun – 35 tahun.

Semakin muda peminjam, semakin lama tempoh pinjaman yang mampu ditawarkan pihak bank dan begitu juga sebaliknya.

Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi?

Pinjaman pembiayaan hartanah yang ditawarkan merupakan pinjaman untuk membantu anda memiliki hartanah dan anda perlu meletakkan sekurang-kurangnya 10% deposit daripada harga rumah tersebut.

Namun begitu, dek kerana kelembapan pasaran hartanah semenjak tahun 2018, maka entry cost untuk memiliki hartanah kini menjadi lebih rendah.

Baca : Bank Mana Paling Perform Di Malaysia?

Ada projek kediaman yang hanya memerlukan anda membayar booking fee sahaja tanpa sebarang deposit.

Seperti yang diulang sebelum ini, tempoh pembiayaan akan berjalan mengikut tempoh masa yang dipersetujui sama ada 30 tahun atau 35 tahun.

Anda sebagai peminjam sebenarnya boleh membuat pembayaran keseluruhan pinjaman lebih awal.

Akan tetapi, bank akan mengenakan caj penalti yang berbeza untuk

  • Bayaran berganda (bayar 3 bulan)
  • Bayaran keseluruhan (tutup hutang)

Baca : 4 Sebab Kenapa Langsaikan Hutang Rumah Lebih Awal Bukanlah Idea Yang Baik

Rumah yang anda bayar setiap bulan itu akan dijadikan jaminan oleh pihak bank sehingga pinjaman hartanah tersebut selesai.

Kesimpulannya, anda perlu lihat pakej yang bersesuaian dengan anda kerana lain orang lain poketnya. Ketiga- tiga jenis mempunyai faedahnya yang tersendiri.

Kini, tak perlu menyusahkan diri untuk memandu dan beratur di kaunter bank bagi mendapatkan maklumat jenis pinjaman.

Anda boleh lakukannya secara online sahaja untuk mendapatkan informasi jenis pinjaman oleh 17 bank di Malaysia.

Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia

Jangan lupa yang anda juga berkemungkinan menanggung kos seperti duti setem, kos guaman, insurans hartanah, penalti, kos renovasi dan bayaran utiliti bulanan kepada JMB sekiranya anda membeli unit kediaman berstrata.

Sumber Rujukan:

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank tak akan tergamak nak reject dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian