Bolehkah Rumah Anda Jadi Pejabat?

Sub Topik

Isu menjadikan rumah sebagai pejabat telah menjadi dilema ramai rakyat Malaysia hari demi hari. Tambahan pula apabila ada ura-ura yang mengatakan sistem bekerja secara hibrid bakal dilaksanakan di Malaysia.

Ramai yang tidak pasti dan ingin tahu, adakah boleh rumah dijadikan pejabat atau tempat kerja.

Jika benar boleh, bagaimana caranya? Dan jika tidak, kenapa?

Data daripada Ask Legal menunjukkan 15 daripada 100 orang rakyat Malaysia bekerja melebihi 11 jam sehari.

Malaysia juga tersenarai sebagai salah satu negara di rantau Asia Tenggara dengan budaya kerja yang panjang.

Ini bukanlah satu data yang harus dibanggakan kerana terbukti ramai rakyat Malaysia terpaksa bekerja lebih lama atau membuat tambahan kerja lain selain kerja hakiki 9-5 demi menyara diri dan keluarga ekoran peningkatan kos sara hidup.

Ditambah lagi dengan trend startup dan solopreneur yang dilihat semakin relevan dan diterima umum semenjak COVID-19 melanda.

Tahukah anda, hampir 90% syarikat di Malaysia adalah SME dan sebahagian besar beroperasi di rumah-rumah kediaman seperti banglo, teres, kondominium dan juga servis residen.

Info dari laman web MaGIC menunjukkan terdapat lebih daripada 2,800 startup di seluruh Malaysia dan budaya work from home atau work from anywhere telah menjadi dominan pada kebanyakan startup di Malaysia.

Ini bermaksud, sebahagian besar startup dan solopreneur di Malaysia menjadikan rumah kediaman mereka sebagai pusat operasi perniagaan atau pejabat untuk mereka bekerja.

Puncanya? Kadar sewa dan caj utiliti yang lebih murah.

Usahawan dan rakyat Malaysia terkenal dengan sifat berjimat cermat dan sentiasa mencari solusi untuk mengurangkan kos belanja mereka.

Masalahnya, bolehkah rumah dijadikan pejabat? Atau pusat operasi dan produksi produk dan servis?

Bolehkah Rumah Anda Jadi Pejabat?

Menurut Kanun Tanah Negara 1965, di bawah seksyen 52, hartanah kediaman harus dijadikan tempat tinggal dan lot komersial harus dijadikan premis perniagaan.

Kos sewaan, bayaran deposit, caj utiliti dan renovasi juga berbeza untuk lot komersial berbanding lot kediaman.

Akan tetapi, anda boleh membuat permohonan untuk mengubah lot kediaman anda menjadi lot komersial di bawah seksyen 124 Kanun Tanah Negara 1965.

Contohnya, Majlis Perbandaran Petaling Jaya membenarkan lot kediaman di Jalan Gasing, Jalan Kemajuan dan beberapa kawasan lain untuk dijadikan pusat perdagangan dan perniagaan.

Lihat sahaja di SS2, Subang Jaya, banyak rumah teres yang telah ditransformasi menjadi butik pelamin. Malangnya, permohonan ini tidaklah mudah seperti yang disangka. Hal ini kerana, penduduk di sekitar kediaman anda, berkemungkinan besar tidak bersetuju yang rumah anda akan dijadikan pusat perniagaan kerana akan menganggu keharmonian penduduk di sekitar.

Bagaimana Jika Anda Tidur Di Pejabat?

Sebenarnya, tiada klausa atau undang-undang dari Majlis Perbandaran yang melarang pemilik atau penyewa untuk tidur di dalam hartanah komersial sendiri.

Praktis ini dilihat lebih kepada kurang beretika berbanding melanggar undang-undang di Malaysia.

Melainkan hartanah komersial itu mempunyai waktu operasi yang telah ditetapkan, maka pemilik atau penyewa harus mematuhi waktu operasi itu.

Akan tetapi, jika anda benar-benar ingin tidur di pejabat untuk satu jangka masa panjang, anda boleh pertimbangkan untuk membeli atau menyewa hartanah jenis SoHo (Small Office Home Office).

Hartanah jenis SoHo mula popular pada tahun 2014 apabila pemaju hartanah swasta membina banyak unit SoHo di Kuala Lumpur, Johor Bahru, Georgetown, Kuching dan Kota Kinabalu.

Asasnya, hartanah jenis SoHo berfungsi sebagai kediaman dan juga pejabat.

Bagaimana Jika Saya Buka Hotel / Rumah Penginapan Pada Lot Komersial?

Boleh. Tetapi, anda perlu mendapatkan permohonan dan lesen daripada Majlis Perbandaran terlebih dahulu.

Pokoknya, jika hartanah itu adalah jenis kediaman high rise seperti apartmen dan kondominium, pemilik dan penyewa dilarang sama sekali menjadikannya premis perniagaan.

Ini bertentangan dengan undang-undang JMB dan anda boleh dikenakan denda atau penalti. Paling teruk, anda boleh dihalau keluar.

Natijahnya, jika anda menjalankan bisnes kecil-kecilan seperti dropship atau berniaga secara online, tiada masalah untuk jadikan rumah anda sebagai mini pejabat, asalkan tidak menganggu keharmonian jiran tetangga dan fasiliti yang dikongsi bersama.

Semak undang-undang yang membolehkan dan melarang aktiviti perniagaan di kediaman anda.

1. Pecahan Portfolio Aset (Retail, Hotel dan Pejabat)

Kekuatan IOI REIT terletak pada kualiti asetnya yang mempunyai kadar penghunian (occupancy rate) yang tinggi dan lokasi strategik. Contohnya bila pergi IOI City Mall Putrajaya pada hujung minggu, nak cari parking pun boleh pening kepala. Itu sebenarnya petanda yang sangat bagus untuk pelabur.

Segmen Retail (Pusat Beli-Belah)

Ini adalah pemacu utama pendapatan bagi IOI REIT:

Nama Aset	Lokasi	Bilangan Kedai (Anggaran)
IOI City Mall	Putrajaya	700+ Unit
IOI Mall Puchong	Puchong	450+ Unit
IOI Mall Kulai	Johor	140+ Unit

Segmen Hospitaliti & Pejabat

Hotel: Termasuk aset berprestasi tinggi seperti Putrajaya Marriott Hotel, Le Méridien Putrajaya dan Palm Garden Hotel.
Pejabat: Menara IOI City (Fasa 1 & 2) yang menempatkan pelbagai penyewa korporat gergasi dan agensi kerajaan.

2. Rasional Strategik: Mengapa IOI REIT Penting?

Langkah IOIPG memisahkan aset-aset ini ke dalam REIT mempunyai objektif kewangan yang jelas:

Pencairan nilai: Memberi nilai pasaran yang jelas kepada aset hartanah pelaburan IOIPG yang selama ini “tersembunyi” dalam kunci kira-kira syarikat induk.
Struktur modal yang lebih ‘ringan’: Hasil daripada penyenaraian ini boleh digunakan untuk mengurangkan hutang korporat atau membiayai projek pembangunan baharu (seperti IOI Central Boulevard di Singapura).
Dividen konsisten: Sebagai REIT, entiti ini diwajibkan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh agih sebagai dividen kepada pemegang unit, menjadikannya pilihan utama pelabur yang mencari pendapatan pasif.

3. Peluang Pelaburan

Nak buka kedai sendiri dalam mall? Fuh, modal bukan sikit. Deposit saja dah boleh beli sebiji kereta, belum kira stok barang dan gaji pekerja lagi. Memang nampak mustahil untuk orang biasa macam kita.

IOI Properties akan membuka ruang buat kita semua untuk ‘tumpang sekaki’ dalam kejayaan aset mereka. Melalui IOI REIT, anda tidak perlu menunggu jadi jutawan untuk memiliki hartanah sendiri; anda boleh mula membina portfolio ‘tuan tanah’ anda sendiri dengan unit-unit REIT yang sah dan dikawal selia. Juga tak perlu pusing kepala fikir nak jual barang apa, tak perlu upah pekerja dan tak perlu risau kedai laku ke tidak.

1. Bila anda melabur dalam IOI REIT, secara tak langsung penyewa anda adalah jenama-jenama besar dunia yang ada dalam mall tersebut. Mereka ni jarang culas bayar sewa.

2. Bayangkan anda tengah tidur atau tengah bercuti, tapi 700+ kedai di IOI City Mall dan 450+ kedai di IOI Mall Puchong tetap “bekerja” untuk anda. Pada tahun 2025 sahaja, hasil tempat letak kereta daripada aset-aset IOI menyumbang sebanyak RM64.7 juta. Setiap sen sewa yang mereka bayar kepada IOI, sebahagiannya akan diagihkan kepada anda sebagai dividen.

3. Tak perlu RM1 juta dalam bank. Dengan modal serendah beberapa ratus ringgit (harga beberapa unit saham REIT), anda sudah boleh mula membina portfolio hartanah pelaburan sendiri. Anda tambah unit sikit demi sikit setiap bulan, lama-lama jumlah sewa yang anda terima pun makin tebal.

Status Syariah

Untuk melayakkan sesebuah REIT itu mendapat status patuh Syariah, pendapatan daripada penyewa yang menjalankan aktiviti tidak patuh Syariah (seperti bank konvensional, penjualan minuman keras atau insurans konvensional) mestilah tidak melebihi 20% daripada jumlah pendapatan kasar REIT tersebut.

Mereka memiliki banyak hotel (Marriott, Le Méridien) yang biasanya mempunyai jualan alkohol atau pusat hiburan. Jika pendapatan dari bahagian ini terlalu tinggi, ia boleh menjejaskan status syariah.

Kita perlu menunggu prospektus rasmi dikeluarkan nanti. Dalam dokumen itu nanti, akan ada ruangan khas yang menyatakan sama ada Majlis Penasihat Syariah Suruhanjaya Sekuriti meluluskan penyenaraian ini sebagai Islamic REIT atau tidak.

Setakat ini, pasaran kita sudah ada beberapa REIT gergasi yang berstatus tidak patuh Syariah disebabkan komposisi penyewa mereka seperti:

IGB REIT (Mid Valley/The Gardens)
Pavilion REIT
Sunway REIT (Walaupun mereka ada banyak instrumen Islam, status induk masih konvensional atas faktor hotel/pub).

Kalau IOI berjaya jadikan REIT ini patuh Syariah, ia akan jadi “game changer” sebab dana-dana Islam yang besar akan masuk melabur secara agresif.

Sabar dulu, IOI REIT ni masih menunggu ‘lampu hijau’ daripada Suruhanjaya Sekuriti. Anggaplah fasa menunggu ini sebagai waktu terbaik untuk anda mengkaji prestasi mall-mall mereka. Boleh rujuk laporan tahunan IOI Properties.

Risiko Yang Perlu Diperhatikan

Pelabur yang bijak tidak hanya melihat pada potensi keuntungan, tetapi juga perlu realistik dengan cabaran semasa. Ada dua faktor besar yang bakal menguji daya tahan IOI REIT:

Kuasa beli menurun: Kalau ekonomi gawat atau orang mula berjimat, jualan kedai mungkin akan terkesan.
Krisis tenaga: Menguruskan mall berkeluasan berjuta kaki persegi memerlukan penggunaan tenaga yang sangat besar. Isu tenaga global dan kenaikan tarif elektrik merupakan risiko yang boleh menipiskan margin keuntungan bersih.
Saingan E-Commerce: Walaupun “budaya mall” sangat kuat di Malaysia, saingan daripada platform atas talian tetap ada. Strategi IOI untuk menggabungkan elemen pengalaman (seperti taman tema indoor dan gelanggang ais) adalah kunci untuk memastikan mall mereka kekal relevan dan tidak hanya bergantung kepada jualan barangan fizikal semata-mata.

Syarat untuk membeli REIT adalah sama seperti anda membeli saham syarikat di Bursa Malaysia.

Berikut adalah syarat-syarat asas yang anda perlukan:

1. Mempunyai Akaun CDS & Akaun Trading

Mestilah berumur 18 tahun ke atas
Akaun CDS (Central Depository System): Tempat untuk simpan “geran” digital unit REIT anda.
Akaun Trading: Akaun dengan syarikat broker (seperti CGSI, M+ Online, Webull) untuk urusan jual-beli.

2. Mempunyai Modal Pelaburan

Minimum belian: 1 lot bersamaan 100 unit.
Contoh modal: Jika harga 1 unit REIT ialah RM1.00, maka modal minimum anda adalah RM100 (tak termasuk caj broker/stamping).

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.

BUKU INI WAJAR DIMILIKI OLEH MEREKA YANG BERANI BERIMPIAN !

Ramai yang nak gandakan duit simpanan dalam saham tapi fikir berpuluh kali. Jadi buku ini adalah step pertama. Bila baca buku ini, boleh 99% stay ahead dari orang lain! Bonusnya dapat jimat banyak masa.

Kami juga faham yang 2 sebab utama kenapa anak muda masih belum mula melabur saham adalah sebab TAKUT dan BELUM CUKUP DUIT. Yelah, kita melabur sebab nak tenang, bukan nak risau setiap masa.

Sambil kami terlibat dalam pasaran saham, sambil pandaikan orang lain tentang saham.

Terima kasih yang tidak terhingga kepada anda semua yang tak putus-putus menyokong kami dari awal sehingga ke hari ini.