Hartanah

Kupasan Pakar Mengenai Masalah Besar Isu Pemilikan Rumah Di Malaysia (Bahagian 2)

Sebelum ini, kita telah dengar kupasan daripada Radzi Tajuddin (Mat Rodi) yang juga merupakan CEO Hartabumi.com dan Kapital.my berkenaan situasi hartanah di Malaysia. Anda boleh rujuk semula Bahagian 1 di Kupasan Pakar Mengenai Masalah Besar Isu Pemilikan Rumah Di Malaysia.

Di antara point-point yang disentuh adalah berkenaan

  • Bilangan rumah yang tidak terjual semakin meningkat pada tahun 2018
  • Produk yang salah di pasaran yang salah
  • Platform data raya (big data)
  • Harga rumah yang masih tinggi
  • Tanah strategik untuk rumah rakyat
  • Dilema kerajaan negeri dan pusat

Jom kita ikuti sambungannya di bawah.

ISU PEMILIKAN RUMAH DI MALAYSIA- Bahagian 2

Seperti mana yang kita tahu isu pemilikan rumah adalah kompleks dan memerlukan solusi dari pelbagai sudut.

Di bahagian 1 ( https://goo.gl/KnyaGb ), kita sudah mengupas dari sudut permintaan dan pengeluaran pasaran, produk yang bersesuaian dengan pendapatan rakyat, penggunaan data raya dan dilema kerajaan negeri serta Pusat dalam hal tanah.

Kali ini kita akan mengupas pula dua lagi isu penting iaitu kos binaan rumah dan pembiayaan pinjaman pemohon.

KOS BINA RUMAH MURAH PERLU MURAH

Ramai yang beranggapan pemaju sewenang-wenangnya meletakkan harga rumah yang tinggi demi mengaut keuntungan yang melampau.

Hakikatnya, tidak semua pemaju yang begitu.

Malah, margin keuntungan pemaju membina projek perumahan semakin berkurangan daripada 20% kepada 10%-15% sejak kebelakangan ini.

Dan ini bukannya projek membina rumah mampu milik. (Jika tidak, pasti margin lebih rendah.)

Meskipun terdapat segelintir pemaju yang lantik syarikat kontraktor sendiri yang kenakan caj mahal dan kemudiannya pemaju dakwa margin mereka rendah, secara amnya margin keuntungan pemaju telah menjadi rendah.

Mengapa ini berlaku? Adakah ini berikutan kos tanah yang meningkat?

Ya dan tidak.

Ya kerana kos tanah sememangnya kekal tinggi. Tidak kerana kos membina rumah (selain kos tanah) turut meningkat.

Kos yang dimaksudkan bukanlah kos tanah dan kos bahan mentah (yang kita sedia maklum tidak dikenakan cukai SST) semata-mata tetapi ia merangkumi kos pembangunan, pematuhan dan sumbangan (development, compliance and contribution cost).

Untuk sesebuah rumah dibina, pemaju perlu menyediakan infrastruktur awam seperti jalan, longkang, tempat parking, kemudahan komuniti, elektrik dan lain-lain.

Inilah yang dikatakan sebagai kos pembangunan, pematuhan dan sumbangan termasuk bayaran premium tanah.

Kos-kos inilah yang telah meningkat berkali ganda.

NAIK 300% SEJAK 10 TAHUN

Apa yang terjadi bagi kos-kos ini?

Di sesetengah negeri, kos-kos tersebut telah meningkat sehingga 200%-300% sejak 10 tahun yang lepas. Ini bermaksud peningkatan dua tiga kali ganda.

Sebagai contoh di Pulau Pinang. Jika dahulu kos pembentungan setiap ekar adalah RM10,000, sekarang ia telah dinaikkan ke RM50,000.

Kos pembinaan fasiliti komuniti telah naik dari RM25 setiap kaki persegi kepada RM500 kaki persegi.

Mengambil kira kenaikan-kenaikan ini, tidak hairanlah kos membina rumah telah meningkat sebanyak RM120 per kaki persegi.

Sebagai kira-kira, jika rumah 900 kaki persegi, kos tambahan adalah sebanyak RM 100,000 seunit.

Oleh yang demikian perkara ini telah menyumbang kepada kenaikan harga rumah dari pemaju.

Siapakah yang bakal menanggung kos tersebut? Sudah pastilah kos tersebut dialihkan kepada pembeli rumah.

Jadi, langkah ke arah mengurangkan harga rumah perlu bermula dari kerajaan negeri. Mereka haruslah mengurangkan kos-kos ini (terutama projek rumah mampu milik) supaya pemaju dapat membina rumah pada kadar yang lebih rendah.

Sudah tiba masanya juga kerajaan negeri menjadi lebih kreatif dalam mencari sumber pendapatan tanpa perlu terlalu bergantung kepada hasil yang berkaitan dengan pembangunan hartanah oleh pemaju.

Untuk rekod, lebih 70% sumber pendapatan kerajaan negeri Selangor adalah melalui bayaran premium dan caj-caj berkaitan pembangunan.

TEKNOLOGI LAMA, KOS TAK LAMA

Namun, tidak dinafikan bahawa pemaju juga perlu memainkan peranan dalam mengurangkan kos. Mereka boleh berbuat demikian dengan menukar cara mereka membina rumah.

Pada masa kini rata-rata pemaju masih terikat dengan cara tradisional / lama yang berteraskan buruh.

Cara ini mengambil masa yang lama untuk menyiapkan rumah yang semestinya kurang produktif.

Akses kepada buruh murah menyebabkan pemaju terlalu ketagih dengan cara ini. Maklumlah, mudah dan senang.

Tetapi, apa pula kesannya? Kos membina rumah menjadi mahal.

Pemaju perlu menukar kepada teknologi dan cara yang berproduktiviti tinggi seperti ‘Industrial Buildings System (IBS).

Memang IBS ini teknologi lama. Sebab itu ia masih relevan sampai sekarang dan telah terbukti mengurangkan kos pekerja dalam membina rumah sebanyak 45% di SIngapura dan Hong Kong. (Rujuk 5 Cadangan Polisi Bank Negara dan Laporan KRI Making House Affordable)

Kerajaan Pusat mungkin boleh mewajibkan setiap projek mampu milik mengguna pakai teknologi-teknologi seperti ini dan menyediakan insentif seperti jaminan kredit kepada pemaju yang sanggup menukar kaedah lama ini.

PINJAMAN RUMAH TAK LEPAS

Antara aspek penting yang perlu diatasi adalah pinjaman perumahan.

Jika hari ini 100 orang pembeli membuat permohonan pinjaman, kemungkinan besar 50 permohonan itu akan ditolak.

Mengapakah ini terjadi?

Mudah, ianya disebabkan profil kewangan yang amat lemah terutama di kalangan orang muda.

Baru-baru ini pun Bank Negara melaporkan 47% belia berumur 20-30 tahun memiliki hutang kad kredit yang amat tinggi.

Ini tidak mengambil kira lagi 75% isi rumah di Malaysia tidak mempunyai simpanan kecemasan walau RM1,000 sekalipun.

Langkah bank-bank memperkenalkan skim pinjam-beli (Rent To Own) dan usaha KPKT menggesa mereka menyediakan pakej pinjaman rumah pertama yang lebih fleksibel tidak bermakna jika pemohon sendiri mempunyai profil kewangan yang teruk.

Kalau hutang PTPTN tidak pernah bayar (ini isu sensitif), guna kad kredit sampai habis had, dan dah ‘burst’ kadar ‘debt-service ratio’ (DSR) sebab teringin pakai Honda Civic, tidak ada bank yang sanggup berikan pinjaman.

PENDIDIKAN KEWANGAN AMAT PENTING

Oleh yang demikian pendidikan kewangan di kalangan pelajar dan generasi muda amatlah penting.

Siapa yang tahu berapa jumlah bayaran faedah/bunga bila mereka beli barangan dari Courts Mammoth melalui ansuran mudah?

Apakah maksud dan cara kira ‘interest’ kereta 2.3% anda? Ini perkara asas yang tidak ramai rakyat Malaysia yang faham tentang kadar faedah, pengurusan hutang, kredit dan kewangan.

Mereka perlu diajar tentang perkara ini supaya sekalipun pendapatan mereka tidak tinggi, profil kewangan mereka cantik dan memungkinkan mereka mendapat kelulusan pinjaman.

Tidak guna kerajaan menyediakan sejuta rumah mampu milik jika di akhirnya mereka hanya mampu boleh tengok kerana kegagalan mendapatkan pinjaman.

PENUTUP

Di akhirnya, inilah antara isu-isu penting yang perlu ditangani secara sekaligus demi memastikan rakyat Malaysia boleh memiliki rumah.

Solusi secara berasingan tidak berupaya membawa kesan yang diharapkan.

Malaysia sudah baru, polisi pemilikan rumah juga perlulah baru.

Radzi Tajuddin
Ketua Pegawai Eksekutif Hartabumi.com

Sumber: FB Radzi Tajuddin

Ianya berbalik kepada asas pengurusan kewangan seperti yang digambarkan dengan piramid kewangan di atas.

1. Adakah anda mempunyai perlindungan?

Mengikut statistik, Hanya 15% Rakyat Malaysia Ada Takaful. Ianya adalah satu statistik yang sangat menyedihkan. Perlindungan merupakan perkara yang paling asas semua orang patut ada, tapi masih ramai lagi yang tidak mempunyainya.

Salah ejen Takaful ke? Salah produk ke? Salah kita ke?

2. Adakah anda mempunyai simpanan?

Kita disarankan untuk mempunyai simpanan sebanyak 3-6 bulan daripada gaji bulanan kita. Kalau kita mempunyai gaji sebanyak RM3,000, pastikan ada simpanan sebanyak RM9,000 ke RM18,000 untuk bersedia dengan sebarang musibah.

Tetapi Bank Negara Malaysia (BNM) sendiri menyatakan bahawa: 3 daripada 4 rakyat Malaysia tidak mampu menyediakan RM1,000 jika berlaku kecemasan.

Salah telefon pintar mahal ke? Salah internet mahal ke? Salah kereta mahal ke? Atau salah gaji yang tak naik-naik?

3. Adakah anda mempunyai pelaburan?

Bila bercerita tentang pelaburan, memang best. Boleh dikatakan topik yang paling hangat untuk dijadikan perbincangan adalah pelaburan. Habis tu kenapa kita pergi join skim cepat kaya? Baca saja berkenaan Kerugian Dianggar RM3.8 bilion. PDRM Dedahkan 30 Syarikat Tawar Skim Tidak Sah.

Hampir sejuta rakyat Malaysia yang tertipu dengan skim-skim penipuan. Ini yang dilaporkan, yang tidak dilaporkan agak-agaknya banyak lagi tak?

Salah scammer ke camana?

Tiada Perlindungan, Tiada Simpanan, Tapi Terus Nak Melabur

Nampak tak dia punya rantaian di atas? Dahlah kita tiada perlindungan Takaful, simpanan pun tiada, alih-alih nak melabur. Bila melabur tu, suka sangat dengan janji-janji manis dan tawaran yang tak masuk akal. Biasa kita dengar istilah ‘High Risk High Return’ dan ‘Low Risk Low Return’.

Tapi ‘No Risk High Return’? Memang patut sangatlah kena tipu kalau macam ni.

Memang ada, tapi melaburlah di kaunter zakat atau kaunter waqaf. Konfem bila kita bagi 1 dapat balik 700.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian