Kupasan Pakar Mengenai Masalah Besar Isu Pemilikan Rumah Di Malaysia

Umum tahu rakyat Malaysia masih ramai yang belum membeli rumah. Tengok saja statistik di bawah yang membimbangkan kita semua.

24,738 Rumah Siap Tidak Terjual Pada Tahun 2017, Rekod Tertinggi

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menakrifkan unit tidak terjual sebagai unit siap yang berada di pasaran lebih sembilan bulan selepas dilancarkan. Dan jumlah unit rumah siap yang tidak terjual pada 2017 meningkat 67.2% berbanding tahun 2016 – dengan nilai keseluruhan RM15.64 bilion, iaitu kenaikan 82.8% berbanding 2016.

Rumah Tidak Terjual Semakin Meningkat Tahun 2018

Pada suku pertama tahun 2018 pula, bilangan rumah siap tidak terjual mencecah sebanyak 34,532 unit dan dianggarkan bernilai RM 22.6 bilion.

Kira-kira satu pertiga daripada unit berstatus kediaman tidak terjual. Kebanyakan unit ini berharga RM500,000 sehingga RM1 juta. Manakala untuk unit yang berharga RM300,000 hingga RM400,000 pula, sebanyak 33% tidak terjual.

Apa kata kita dengar kupasan daripada Radzi Tajuddin (Mat Rodi) yang juga merupakan CEO Hartabumi.com dan Kapital.my berkenaan situasi hartanah di Malaysia.

ISU PEMILIKAN RUMAH DI MALAYSIA- Bhg 1

Terlebih dahulu, saya memohon maaf jika tulisan ini bakal menyinggung rakan-rakan dari pemaju yang sesetengahnya adalah klien saya.

Berita Harian meminta saya menulis sesuatu berkenaan cadangan polisi bersempena Polisi Rumah Negara 2.0 pada bulan hadapan.

Saya fikir dah alang-alang akan disiarkan di akhbar tersebut, ada baiknya jika saya kongsikan di sini.

Isu pemilikan rumah sememangnya satu masalah yang besar di Malaysia. Masalah ini begitu kompleks dan tidak boleh dilihat dari satu sudut semata-mata.

Untuk permulaan, kita mempunyai lebih daripada 34,532 unit rumah bernilai RM22.67 bilion yang tidak terjual setakat suku pertama 2018. Angka ini adalah yang tertinggi dalam masa 10 tahun.

Mengapakah perkara ini terjadi? Adakah kerana tidak wujud permintaan? Atau sebenarnya kebanyakan rakyat telah memiliki rumah?

Jawapannya, pastilah tidak.

UNIT RUMAH TIDAK TERJUAL

Situasi ini berlaku kerana rata-rata unit rumah yang tidak terjual itu merupakan produk yang tidak bertepatan dengan kehendak pasaran. Dalam bahasa mudah, tiada siapa yang nak beli rumah tersebut.

Di Malaysia, harga maksimum bagi rumah mampu milik adalah sekitar RM282,000. Ini adalah cadangan Bank Negara Malaysia.

Namun begitu, hanya 21% rumah yang dibina pada 2017 adalah rumah berharga RM250,000 ke bawah.

Ini adalah sebab utama mengapa lebih 70% rumah yang tidak terjual (Walaupun sudah siap lebih dari 9 bulan) adalah yang berharga RM300,000 ke atas.

Jadi di sini kita dapati produk yang ada di pasaran adalah produk yang salah di tempat yang salah dan dijual pada harga yang salah. Noktah.

Kemungkinan besar ramai yang akan terus mentertawakan para pemaju kerana mereka tersalah bina produk.

Nanti dahulu.

PRODUK SALAH DI PASARAN SALAH

Sumber gambar : sales.pr1ma.my

Simptom membina produk yang salah ini nampaknya telah berjangkit kepada agensi perumahan milik kerajaan.

Di Selangor, lebih 100,000 unit rumah kos rendah yang sepatutnya boleh dijual licin serta merta masih tiada pembeli.

PR1MA yang diketahui umum perlu membina sejuta unit rumah mampu milik bagi golongan pertengahan hanya mampu menjual sekitar 20 ribu unit sejak penubuhannya. Ini bersamaan dengan 14% daripada 140 ribu unit yang sedang dibina.

Antara sebab mengapa keadaan ini berlaku adalah berpunca daripada pembinaan produk yang salah daripada kehendak pasaran.

Jadi, bagaimana perkara ini boleh dibendung dan diatasi? Ada solusinya.

PLATFORM DATA RAYA (BIG DATA)

Solusi pertama adalah dengan melalui pengumpulan dan penggunaan data atau lebih tepat lagi data raya (big data).

Untuk permulaan, langkah Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta atau NAPIC memperkenalkan sistem ‘Unsold Property Enquiry System Malaysia (UPESM)’ dalam memberikan maklumat berkenaan hartanah tidak terjual secara terperinci kepada pemaju adalah tindakan yang tepat.

Dari sini pemaju akan lebih mengetahui maklumat seperti bilangan unit tidak terjual, harga hartanah tersebut dan kawasan yang terlibat. Sekurang-kurangnya pemaju tidak sesuka hati terus membina projek baru tanpa membuat keputusan yang berlandaskan fakta dan data.

Pada masa yang sama, cara pengumpulan data di antara NAPIC dan KPKT perlu diseragamkan kerana NAPIC mengumpul data daripada maklumat kelulusan merancang manakala KPKT mendapat data berdasarkan lesen pengiklanan pemaju.

Jika punca dan definisi data ini tidak diseragamkan, pasaran akan keliru berkenaan data sebenar berkenaan bagi permintaan, pengeluaran, harga, jenis produk dan demografi di sesuatu lokasi.

Sesuatu perlu dilakukan dari aspek ini.

Namun mempunyai platform dataraya bagi perkara ini masih tidak mencukupi.

HARGA RUMAH MASIH TINGGI

Malaysia mempunyai masalah di mana harga rumah yang amat tidak mampu milik. Bagaimana kita mengukur kadar mampu milik? Formulanya adalah dengan melihat pendapatan tahunan.

Bank Dunia menetapkan harga rumah perlu berada sekitar 3 kali ganda dengan pendapatan tahunan tetapi di Malaysia, nisbah gandaanya adalah sehingga 5 kali ganda.

Oleh itu, tidak dapat tidak kita perlu memikirkan solusi bagaimana harga rumah dapat dikurangkan. Atau lebih tepat lagi, kos membina rumah.

Kita semua tahu tanah merupakan kos terbesar bagi sesuatu projek hartanah iaitu sekitar 20-30%.

TANAH STRATEGIK UNTUK RUMAH RAKYAT

Dalam hal ini adalah perkara yang ideal jika kerajaan boleh memberikan tanah secara percuma atau dijual pada harga yang rendah sebagaimana tanah-tanah yang dibeli oleh 1MDB.

Lebih ideal juga jika tanah yang diberikan kerajaan itu merupakan tanah yang bersebalahan dengan pengangkutan awam seperti di stesen-stesen MRT kerana ia boleh mengurangkan kos pengangkutan rakyat serta meningkatkan kadar mobiliti mereka.

Malangnya, di sebalik kerajaan telah berbelanja RM21 bilion bagi membina jaringan MRT yang moden dari Sungai Buloh ke Kajang, kebanyakan tanah-tanah strategik berdekatan dengan stesen MRT dimiliki atau telah dibeli (baca: dilobi) oleh pemaju-pemaju swasta.

Sila lihat dari stesen Sungai Buloh hingga ke stesen Damansara Height. Tidak ada satu pun tanah bersebelahan stesen MRT dikhususkan bagi projek PR1MA atau yang sewaktu dengannya.

Oleh yang demikian, kerajaan (baru) boleh membuat perancangan segera untuk memperuntukkan tanah-tanah strategik dengan pengangkutan awam bagi projek rumah mampu milik.

Ia boleh dilakukan kerana sebagai kerajaan, anda adalah pembuat dasar dan andalah yang pertama mengetahui maklumat apa-apa projek infrastruktur seperti kedudukan stesen MRT.

DILEMA KERAJAAN NEGERI DAN PUSAT

Tanah juga adalah bidang kuasa kerajaan negeri. Malahan, kerajaan negerilah yang mempunyai saiz tanah yang luas.

Walaubagaimanapun, tanah juga adalah sumber pendapatan utama bagi setiap negeri.

Kerajaan Selangor mengutip lebih RM 1.73 bilion atau bersamaan 70% daripada bayaran premium tanah dan ‘quit rent’ pada 2016. Negeri Johor sebanyak 51% manakala Pulau Pinang, Pahang dan Kedah adalah sebanyak 48%.

Dalam hal ini, kerajaan negeri mempunyai dilema sekiranya kerajaan pusat mahu membina rumah mampu milik di tanah-tanah kerajaan negeri. Jika mereka memberikan tanah tersebut secara percuma, mereka kehilangan sumber pendapatan.

Jika kerajaan pusat bertindak membayar / membeli tanah kerajaan negeri, kos rumah tersebut akan menjadi tinggi yang mana mengakibatkan wang pembayar cukai digunakan bagi mengsubsidi harga rumah tersebut.

Mengambil kira situasi ini, kemungkinan kerajaan negeri perlu diberikan pegangan ekuiti bagi projek rumah mampu milik.

Hal ini berikutan terdapat aspek komersil seperti pembinaan rumah kedai, pembinaan fasiliti awam seperti dewan, pusat sukan dan taman rekreasi yang berupaya menjana pendapatan. Komponen-komponen ini sekiranya diuruskan dengan baik (REIT misalnya) dapat memberikan pulangan.

Ini sedikit sebanyak menampung ‘kehilangan’ pendapatan kerajaan negeri hasil daripad apemberian tanah mereka bagi projek rumah mampu milik itu tadi.

Selain itu, apakah cara lain untuk menurunkan kos membina rumah? Adakah dengan teknologi? Kos pematuhan dan ‘contribution cost’ pula bagaimana? Wajarkah kita mempunyai satu agensi mega bagi tujuan rumah mampu milik?

Kupasan hal ini bersambung di tulisan seterusnya.

Radzi Tajuddin, CEO Hartabumi.com / Hartabumi.com

Sumber: FB Radzi Tajuddin

Ambil tahu juga berapa harga rumah yang mampu anda beli, Ramai kata tak mampu beli rumah. Bukan tak mampu tapi “tak tahu”. Selain daripada itu, Nak Beli Rumah? Rileks Bro, Fahamkan “Formula 200” Baru Mula Survey Rumah.

Dan bagaimana nak beli rumah, kalau status kewangan sendiri pun tak tahu?

Semak Kedudukan Kewangan Anda Dengan Laporan Kredit

Anda mungkin berasa bahawa anda mempunyai kedudukan kewangan yang baik, tetapi adakah pihak bank atau institusi kewangan mempunyai pandangan yang sama?

Dengan RAM Credit Info, mereka ada produk bernama RAMCI Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai kedudukan kewangan anda secara online.

Laporan ini megandungi maklumat seperti i-Score (skor kredit), CCRIS, SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Contoh laporan RAMCI Personal Credit Report Plus (PCRP):

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi?

Sama macam CCRIS, kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna bayaran dibuat on-time setiap bulan.

Bukan mahal pun, hanya RM19.50 untuk mendapatkan laporan tersebut secara on-line.

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Adakah Kulim Akan Menjadi Tanjung Malim 2.0?

Kulim merupakan bandar ketiga terbesar di Kedah dan terletak secara tepatnya di selatan negeri Kedah Darul Aman.

Ianya mula dipenuhi penduduk pada tahun 1950-an ekoran peningkatan kegiatan perindustrian di Kulim.

Rekod sejarah menunjukkan, Kulim telah mula didiami seawal tahun 1750-an lagi dengan penemuan bijih timah di kawasan tersebut.

Menjelang tahun 1854, terdapat 8 buah syarikat cari gali bijih timah dengan 1,500 orang pekerja di Kulim.

Hari ini, Kulim merupakan bandar dan teknologi Kedah yang mempunyai Kulim Hi-Tech Park dan menempatkan puluhan syarikat dan kilang luar negara seperti First Solar, Infineon Technologies, Entegris, BASF, Abbott Laboraties dan banyak lagi.

Kulim Hi-Tech Park atau Taman Teknologi Tinggi Kulim dibangunkan pada tahun 1996 untuk menjadi taman teknologi pertama di Malaysia.

Berdasarkan data dan statistik dari Brickz.my, median harga rumah di Kulim setakat Januari 2020 – Jun 2020 adalah :-

  • Teres : RM202,500 (RM146/kps)
  • Semi D : RM368,000 (RM112/kps)
  • Banglo : RM387,500 (RM71/kps)

Baca : [TERKINI] Median Harga Rumah Di Malaysia Bulan Januari – Julai 2020

Kredit Gambar: NST

Manakala Tanjung Malim yang terletak di Perak dengan jarak 70KM dari Kuala Lumpur merupakan bandar industri perindustrian yang mengeluarkan kenderaan jenama nasional Proton untuk pasaran domestik dan antarabangsa.

Turut dikenali sebagai ‘Proton City’, Tanjung Malim dahulunya bukanlah lokasi tumpuan dan sekadar mempunyai ladang getah dan kelapa sawit.

Selepas itu, Tanjung Malim telah menjadi pilihan utama Kerajaan sebagai lokasi ideal membina tapak industri ekoran kilang Proton di Shah Alam tidak lagi mampu menampung keperluan pengeluaran Proton.

Projek pembangunan Proton City di Tanjung Malim bermula pada tahun 1996 dengan jumlah pelaburan RM2.5 bilion. Hari ini, Tanjung Malim mempunyai populasi lebih daripada 300,000 orang.

Berdasarkan data dan statistik dari Brickz.my, median harga rumah teres di Tanjung Malim  adalah di antara RM295,000 – RM388,000.

Baca : Harga Rumah Turun Kerana Covid-19? Realiti Atau Spekulasi?

Menurut sumber daripada The Edge, Porsche akan bekerjasama dengan Inokom Corporation Sdn Bhd, sebuah subsidiari di bawah Sime Darby Motors Sdn Bhd.

Porsche akan menjadikan Malaysia sebagai hab rantau Asean dan berita baiknya adalah, rakan kerjasama Porsche iaitu Inokom; akan membangunkan sebuah kilang baharu yang khusus untuk Porsche di Kulim.

Langkah ini diambil kerana, wujud keperluan di masa hadapan untuk kenderaan elektrik (EV) dan rantau Asia Tenggara dilihat pelabur antarabangsa sebagai destinasi strategik untuk perindustrian.

Sementara itu pada 18 Januari yang lalu, Menteri Besar Kedah, Muhammad Sanusi Md Nor telah mengumumkan Kedah Rubber City (KRC) telah menarik pelaburan berpotensi lebih daripada RM2.1 bilion dan lebih daripada 5,000 peluang pekerjaan dihasilkan oleh pemain industri getah tempatan.

Demi memenuhi permintaan dunia terhadap sarung tangan kelas perubatan getah, NCIA telah meluluskan pelaburan baharu bernilai RM10 bilion daripada pengeluar sarung tangan dengan memperluaskan barisan pengeluaran mereka di Taman Teknologi Tinggi Kulim

Apa yang lebih mengujakan adalah, ECK Group of Companies’ (ECK) mengumumkan dilantik kerajaan negeri Kedah bagi menyertai usahasama membangunkan projek Lapangan Terbang Antarabangsa Kulim (KXP).

Ini menjadikan, Kulim di masa hadapan sebagai bandar raya moden dengan komponen perumahan dan perniagaan, bandar perubatan, pengurusan akademi, teknologi informasi dan komunikasi serta hab pengangkutan serba lengkap.

Baca : 4 Sebab Kita Perlu Elak Beli Rumah Di ‘Negative Listing Area’?

Kredit Gambar: Porsche

Secara holistik, pembangunan yang dijangka akan menjadi catalyst utama di Kulim adalah :-

1. Kilang Porsche

2. Pusat Pengeluaran Sarung Tangan Getah

3. Lapangan Terbang Antarabangsa Kulim

Melihat kepada nilai pelaburan yang dijangka masuk ke Kulim dan pembangunan pesat yang bakal berlaku kelak, tidak mustahil Kulim akan menjadi lebih maju dan berdaya saing berbanding Tanjung Malim.

Kulim berkemungkinan akan menyaingi Tanjung Malim daripada segi sosial, ekonomi dan populasi untuk tempoh seawal 10 tahun mendatang.

Perancangan dan pelan pembangunan ini hanya mampu dicapai jika berlakunya kestabilan politik dan amat sukar untuk pelabur asing bahkan domestik melabur dalam hartanah apabila keadaan sosial dan politik berada dalam keadaan terumbang ambing.

Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia

Kesimpulannya, sekiranya segala projek pembangunan di Kulim terlaksana dengan baik, ini mampu meningkatkan nilai hartanah di Kedah yang sejak sekian lama tersenarai antara negeri dengan harga rumah yang pasif.

Penyelesaian untuk meningkatkan nilai hartanah di sesebuah lokasi adalah dengan wujudnya peluang pekerjaan. Kulim bakal berubah jika wujud banyak peluang pekerjaan di sana kelak.

Sumber Rujukan:

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-4-april-2021-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 11 April 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Iklan

Majalah Labur