Nak Jadi Pelabur Hartanah? Ini 8 Perkara Anda Perlu Tahu

Sub Topik

Buat pengetahuan anda, ada lebih daripada 30 jenis pelaburan yang wujud di dunia. Akan tetapi, hanya 9 jenis pelaburan yang paling popular di Malaysia hari ini iaitu :-

Bon
NFT
REIT
Emas
Saham
Hartanah
Fixed Deposit
Amanah Saham
Matawang Kripto

Satu benda yang jelas adalah, pelaburan hartanah adalah pelaburan yang paling konvensional dan anda boleh lihat lapisan umur dan latar belakang pelabur hartanah.

Dalam pelaburan hartanah, anda ada potensi untuk untung 200% dalam masa kurang 5 tahun. Dan anda perlu sedar yang anda juga mampu rugi 200% dalam masa 12 bulan!

Pelaburan hartanah sebenarnya, tidak mudah untuk berjaya kerana pelaburan hartanah perlukan bantuan instrumen bank yang betul.

Majoriti orang yang mencapai financial freedom daripada pelaburan hartanah tidak bergantung pada 1 unit hartanah sahaja.

Penulis pernah berjumpa dengan pelabur hartanah yang ada bukan 2 atau 3 unit, tetapi sembilan tingkat hartanah pada satu projek kondominium di KL Sentral dan 4 tingkat hartanah servis residen dengan pemandangan balkoni menghadap KLCC.

Maka, untuk jadi pelabur hartanah, ada beberapa perkara yang anda perlu faham dengan teliti. Berikut merupakan 8 perkara asas yang anda perlu tahu untuk jadi pelabur hartanah.

1. Strategi Pelaburan Hartanah

Untuk berjaya dalam apa jua pelaburan, anda perlu ada strategi untuk capai objektif pelaburan anda.

Dalam hartanah, ada 5 jenis strategi pelaburan yang lazimnya digunakan pelabur hartanah.

Flipping – Beli rumah pada harga rumah dan jual bila capai harga untung

Sublet – Beli rumah kos rendah dan sewakan mengikut kepala

Sewa – Beli rumah dan sewa mengikut bilik / rumah setiap bulan

Rental Arbitrage – Sewa sebuah rumah dan sewa semula kepada orang lain dengan harga lebih tinggi

Capital Gain – Beli rumah dan jual semula selepas capai keuntungan biasanya makan tahun lamanya

Baca : 5 Strategi Pelaburan Hartanah

2. Pembiayaan Pelaburan Hartanah

Sebagai pemula, anda kena faham bagaimana sistem pembiayaan hartanah berfungsi. Antara perkara yang anda perlu ambil kira adalah CCRIS, CTOS dan DSR.

CCRIS adalah Central Credit Reference Information System , sebuah pangkalan data direka Bank Negara Malaysia yang menyimpan semua rekod permohonan dan menunjukkan gambaran penuh kewangan anda.

CTOS adalah Credit Tip Off Service, sebuah perkhidmatan yang memberi maklumat rahsia berkenaan kredit seseorang termasuk hutang lapuk anda.

DSR adalah Debt Service Ratio, sebuah formula ratio yang digunakan oleh pihak bank untuk mengira kelayakan anda untuk mendapat pinjaman hartanah.

Kemudian, anda perlu faham bagaimana sistem cukai dalam hartanah di Malaysia berfungsi.

CKHT atau Cukai Keuntungan Harta Tanah merupakan cukai yang anda perlu bayar menerusi Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) berdasarkan keuntungan yang anda capai hasil pelupusan hartanah.

Terakhir, anda perlu kaji dengan teliti dan mendalam akan penawaran pinjaman daripada 17 bank yang ada di Malaysia.

Cara termudah adalah dengan membuat carian online di portal RinggitPlus.

Baca : Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi

3. Jenis Hartanah Untuk Pelaburan

Fasa ini penting kerana anda perlu tahu nak labur rumah jenis apa untuk capai objektif pelaburan hartanah anda.

Jenis hartanah yang ada adalah :-

Hartanah Kediaman
Hartanah Komersial
Tanah

Asasnya, hartanah kediaman anda boleh sewakan pada individu, keluarga atau dibuat Airbnb.

Hartanah komersial lazimnya disewakan kepada perniagaan yang ingin menyewa premis perniagaan.

Dan tanah pula, boleh disewakan atas kapasiti pertanian dan tempoh sewa biasanya lama, bergantung kepada jenis geran hakmilik tanah itu.

Baca : Jenis Pasaran Hartanah

4. Pasaran Pelaburan Hartanah

Ramai pelabur yang terciduk di bahagian ini kerana mereka gagal kenal pasti lubuk sebenar untuk dapatkan hartanah di bawah harga pasaran.

Kesannya, entry cost mereka dalam mendapatkan hartanah itu mahal dan rental yield mereka adalah rendah.

Setiap pasaran hartanah ada cara yang tersendiri dan unik untuk dapat kos yang murah. Ini pasaran hartanah yang anda boleh cuba :-

Undercon – Rumah baru yang belum dibina dan boleh dapat 100% margin pinjaman bank

Subsales – Rumah second hand dan biasanya perlukan 10% deposit dan 5% kos lain

Lelong – Lubuk hartanah bawah harga pasaran tapi perlu sediakan 10% deposit pada hari sama

Baca : 3 Jenis Pasaran Hartanah Yang Newbies Perlu Tahu

5. Pelanggan Dalam Pelaburan Hartanah

Pelaburan hartanah tidak akan berjaya selagi anda tidak kenal siapa segmen pelanggan dalam pelaburan hartanah anda.

Kenal siapa pelanggan penting kerana anda perlu tahu duit siapa yang anda hendak ambil.

Pelabur hartanah yang bijak dan berwawasan tahu yang setiap golongan ada kriteria, keperluan dan kehendak yang berbeza.

Contohnya, keperluan dan kehendak pelajar UiTM Shah Alam yang mencari rumah sewa di sekitar kampus berlainan dengan pelancong yang mencari servis residen di sekitar iCity Shah Alam.

Pilihan dan keutamaan golongan bujang dan berkeluarga juga berbeza kerana keperluan dan kehendak dalam kehidupan seharian mereka berbeza antara satu sama lain.

Berikut merupakan senarai pelanggan paling biasa dalam pelaburan hartanah :-

Pelajar
Keluarga
Expatriate
Pelancong
Golongan Pekerja

6. Lokasi Pelaburan Hartanah

Bercakap soal lokasi dalam hartanah, 90% faktor kejayaan dalam pelaburan hartanah ditentukan dengan lokasi yang ideal.

Hari ini, lokasi yang ideal untuk pelaburan hartanah adalah kombinasi beberapa elemen yang menjadikan kawasan itu commercial viable atau kaya dengan booster hartanah.

Booster hartanah ini menjadikan kehidupan seharian semua golongan manusia menjadi lebih mudah dan bahagia.

Antara booster hartanah adalah :-

Pusat Rekreasi Keluarga
Restoran Makanan Segera
Kedai Serbaneka Dengan ATM
Pengangkutan Awam (MRT/LRT)
Pusat Beli Belah / Pasaraya Besar
Hospital Swasta / Pusat Rawatan Pakar
Sekolah Antarabangsa / Sekolah Swasta
Pusat Perniagaan / Kawasan Perindustrian

Baca : “Booster” Yang Meningkatkan Nilai Hartanah

Buat pengetahuan anda, lokasi yang paling sesuai untuk dijadikan pelaburan hartanah adalah lokasi yang ada peluang pekerjaan dan menjadi lubuk ekonomi di sesebuah negeri.

Sebagai contoh, Shah Alam dan Bangi merupakan dua lokasi strategik dalam pelaburan hartanah kerana menjadi lokasi carian tertinggi saban tahun.

Puncanya? Dua lokasi ini dilihat sebagai lokasi paling ideal untuk diduduki oleh orang awam.

Baca : Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Paling Ideal Untuk Diduduki

7. Persaingan Sekarang vs Persaingan Masa Depan

Ramai pelabur hartanah yang hanya bertahan untuk beberapa tahun sebelum terciduk kerana gagal membaca trend semasa dan masa depan hartanah lokasi itu.

Dua trend yang anda perlu kaji adalah :-

Trend hartanah semasa (projek sedia ada)
Trend hartanah masa depan (projek bakal dibina)

Alasannya adalah, bila anda tahu trend permintaan hartanah semasa, anda akan tahu jenis hartanah, kadar sewa semasa dan keperluan masyarakat di kawasan itu.

Ini menyebabkan anda tidak akan tersalah membeli rumah untuk pelaburan.

Kedua, alasan kenapa anda perlu tahu trend hartanah masa depan adalah supaya anda boleh bersaing dengan penawaran projek yang lebih berdaya saing berbanding rumah yang anda miliki hari ini.

Ambil tahu juga projek pembangunan mega di sekitar lokasi itu di masa depan supaya anda boleh nilai kemungkinan hasil pelaburan yang bakal anda buat.

8. Pulangan Pelaburan

Kadar rental yield yang anda terima setiap bulan belum tentu menguntungkan anda sekiranya anda tidak tahu formula untuk mengenal pasti untung dan rugi dalam pelaburan hartanah.

Logiknya adalah jika pendapatan kita adalah lebih rendah daripada perbelanjaan, maka kita akan kehilangan wang seterusnya rugi dan begitulah sebaliknya.

Seorang pelabur hartanah yang bijak akan merencana perancangan yang membolehkan beliau mencapai keuntungan jangka panjang yang konsisten sebelum melabur dalam hartanah.

Anda perlu mahir mengira pendapatan bersih dari rental yield dan mahir mengira pendapatan tunai daripada hasil sewaan.

Jangan lupa untuk kira kos-kos yang bakal anda bayar di masa hadapan secara terperinci.

Kemudian, fikirkan cara untuk mengurangkan dan menjimatkan kos-kos tersebut.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Rumusannya, tidak semua yang dikongsikan oleh pelabur hartanah di media sosial itu indah. Ada hari-hari yang lama, panjang dan gelap menanti anda jika anda gagal menyusun atur strategi, membaca trend dan data dalam hartanah.

Sentiasa ingat, pelaburan hartanah adalah kombinasi di antara keperluan manusia dan potensi.

Pelaburan hartanah boleh berubah dalam masa kurang 12 bulan kerana faktor sentimen dan spekulasi media.

Walhasel, waktu terbaik untuk beli rumah adalah 20 tahun dulu dan waktu kedua terbaik adalah sekarang.

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka selepas ini susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman daripada pihak bank.

Bagaimana pula dengan hutang kad kredit, bayar tepat pada masanya atau tidak?
Pernahkah anda terlibat dengan sebarang masalah undang-undang atau muflis?
Berapa pula Debt to service ratio (DSR) anda?

Dengan TechRevo, kini anda boleh dapatkan laporan kewangan dengan cepat dan mudah.

Bukan itu sahaja, semua pengiraan berkenaan dengan permohonan pinjaman akan dilakukan berdasarkan apa yang bank mahu.

Yang lagi bestnya, di penghujung laporan nanti ada pilihan bank dengan tawaran terbaik khusus untuk anda.

Dengan harga promosi RM14.90, anda akan dapat:

✅ Ketepatan 99% pengiraan DSR + kelayakan pinjaman perumahan
✅ Laporan CCRIS untuk 12 bulan
✅ Kes undang-undang, muflis

Dapatkan laporan TechRevo hari ini juga -> https://tinyurl.com/techrevo

PropertyGuru Malaysia mengumumkan bahawa Laporan Pasaran Hartanah Malaysia (MPMR) Q2 2022, dikuasakan oleh PropertyGuru DataSense, mencatatkan peningkatan 1.10% QoQ dan 3.64% YoY dalam Indeks Harga Jualan Hartanah Bertanah. Turut direkodkan adalah penurunan sebanyak 1.96% QoQ dalam Indeks Permintaan Jualan Hartanah Bertanah, walaupun mencatatkan peningkatan 5.21% YoY.

Trend dalam pasaran hartanah bertanah ini menunjukkan bahawa kediaman bertanah terus menjadi pilihan utama pembelian, walaupun buat masa ini bakal pembeli rumah terjejas oleh isu kemampuan dan kesulitan kewangan, sekali gus mengakibatkan permintaan yang lebih perlahan.

Shylendra Nathan, Pengurus Negara, Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my) berkongsi, “Walaupun kita perlahan-lahan melihat penambahbaikan dalam pasaran, sentimen pengguna masih terjejas oleh kesan berlarutan pasca COVID-19. Disebabkan kebimbangan terhadap peningkatan inflasi, bakal pembeli rumah lebih berhati-hati, mencari penstabilan semula dan jaminan pekerjaan yang lebih baik dalam iklim ekonomi semasa. Dengan kekurangan insentif kewangan untuk dimanfaatkan, pembeli mungkin teragak-agak untuk meneruskan rancangan pembelian mereka sehingga ekonomi stabil semula.”

Beliau menambah, “Sentimen pengguna dalam pasaran besar kemungkinan akan bertambah baik seiring dengan pemulihan ekonomi negara, yang kami harap dapat dilihat pada tahun ini. Sementara itu, kami dapati potensi untuk permintaan hartanah akan mula pulih pada suku akan datang, kerana rakyat Malaysia yang berkemampuan akan melihat hartanah sebagai lindung nilai terhadap inflasi. Dengan mengambil kira kelebihan nilai tanah, kenaikan harga hartanah bertanah menawarkan margin yang lebih besar untuk naiknilai modal dalam jangka panjang.”

Pasaran Perumahan Terus Berdepan Isu Jumlah Tinggi Unit Tidak Terjual

Menurut Tinjauan Kestabilan Kewangan 2H 2021 Bank Negara Malaysia (BNM), secara keseluruhannya terdapat penambahbaikan nyata dalam sektor ekonomi dan kewangan. Namun begitu, jumlah tinggi hartanah tidak terjual kekal sebagai isu utama bagi industri perumahan. Laporan menyatakan bahawa lebih 180,000 unit dalam pasaran perumahan masih tidak terjual, mencerminkan isu ketidakmampuan sedia ada yang diburukkan lagi oleh pandemik.

Ini konsisten dengan Indeks Bekalan MPMR, dengan trend peningkatan terus berlaku, memperoleh 0.31% QoQ dan 19.10% YoY pada Q1 2022 berdasarkan jumlah keseluruhan hartanah yang disenarai.

Dengan peningkatan inflasi global disebabkan pandemik, pertambahan semula permintaan akan menyebabkan kejejalan komoditi penting seperti bahan mentah, sekali gus mendorong kenaikan harga. Jumlah semasa unit rumah tidak terjual yang tinggi di Malaysia pula boleh menjadi peluang terakhir untuk membeli hartanah sebelum kemungkinan berlakunya kenaikan kos pembinaan.

Indeks Harga Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi Meningkat Walaupun Persekitaran Ekonomi Tidak Stabil

Menurut Indeks Harga Jualan Hartanah Bertingkat Tinggi MPMR, harga untuk hartanah berstrata jatuh sebanyak 0.23% QoQ pada Q1 2022 dan hanya mencatatkan kenaikan 0.51% YoY dalam tempoh sama. Walau bagaimanapun, bekalan hartanah bertingkat tinggi terus meningkat sebanyak 3.25% QoQ dan 18.24% YoY. Ini menunjukkan ketidakpadanan harga dengan hasrat pembeli untuk faktor-faktor lain seperti lokasi, kemudahan dan kebolehcapaian.

Walau bagaimanapun, dari sudut sewaan, Indeks Harga Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi naik sedikit sebanyak 0.91% QoQ dan meningkat sebanyak 0.20% YoY, manakala Indeks Permintaan Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi mencatatkan peningkatan QoQ sebanyak 6.08% dan lonjakan 111.23% YoY pada suku lepas. Ini menunjukkan bahawa bakal pembeli rumah terutamanya mereka yang telah menangguhkan rancangan pembelian buat sementara waktu bagi menunggu penstabilan ekonomi telah mengubah keutamaan mereka kepada menyewa.

“Hasrat pembelian pengguna sedang terjejas buat masa ini, seperti yang dapat dilihat dengan peningkatan dalam Indeks Permintaan Sewa Hartanah Bertingkat Tinggi. Kami telah melihat corak permintaan yang stabil bagi golongan milenial yang menyatakan hasrat terhadap kondominium di lokasi strategik. Bagaimanapun, kekurangan perolehan dan penanggungan bagi unit bertingkat tinggi ini, walaupun banyak yang tidak terjual, telah menunjukkan ketidakpadanan harga terhadap ‘selera’ semasa pembeli”, sambung Shylendra.

Walaupun terdapat petunjuk optimis yang pasaran akan bertambah baik dan pemulihan beransur-ansur dijangka berlaku pada separuh kedua tahun ini, pembeli rumah terus dihalang oleh ketidakmampuan, ketidakupayaan untuk mendapatkan pembiayaan, jaminan pekerjaan dan kestabilan ekonomi secara keseluruhan. Selain itu, dengan kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) baru-baru ini oleh Bank Negara Malaysia daripada 1.75% kepada 2%, faedah gadai janji pembeli dan pemilik rumah sedia ada dan masa hadapan akan terjejas, seterusnya melemahkan keyakinan pembelian.

“Disebabkan itu, kita berkemungkinan hanya akan melihat penambahbaikan sentimen pengguna seiring dengan pemulihan persekitaran ekonomi dan ketersediaan inisiatif kerajaan yang akan menghasilkan jaminan kewangan yang lebih baik dalam tempoh ini. Pendekatan “tunggu dan lihat” yang diambil pembeli diburukkan lagi oleh ketidakstabilan politik yang berterusan dan ketidaktentuan dasar ekonomi dan kesihatan, yang terus melembapkan pasaran. Sementara kita menunggu penambahbaikan terhadap faktor-faktor luaran ini, penjual perlu mengambil inisiatif untuk memberi insentif kepada pembeli dengan pakej menarik untuk merangsang pasaran”, kata beliau.

Artikel Terkini

Social Connect