Sub Topik
Buat pengetahuan anda, ada lebih daripada 30 jenis pelaburan yang wujud di dunia. Akan tetapi, hanya 9 jenis pelaburan yang paling popular di Malaysia hari ini iaitu :-
- Bon
- NFT
- REIT
- Emas
- Saham
- Hartanah
- Fixed Deposit
- Amanah Saham
- Matawang Kripto
Satu benda yang jelas adalah, pelaburan hartanah adalah pelaburan yang paling konvensional dan anda boleh lihat lapisan umur dan latar belakang pelabur hartanah.
Dalam pelaburan hartanah, anda ada potensi untuk untung 200% dalam masa kurang 5 tahun. Dan anda perlu sedar yang anda juga mampu rugi 200% dalam masa 12 bulan!
Pelaburan hartanah sebenarnya, tidak mudah untuk berjaya kerana pelaburan hartanah perlukan bantuan instrumen bank yang betul.
Majoriti orang yang mencapai financial freedom daripada pelaburan hartanah tidak bergantung pada 1 unit hartanah sahaja.
Penulis pernah berjumpa dengan pelabur hartanah yang ada bukan 2 atau 3 unit, tetapi sembilan tingkat hartanah pada satu projek kondominium di KL Sentral dan 4 tingkat hartanah servis residen dengan pemandangan balkoni menghadap KLCC.
Maka, untuk jadi pelabur hartanah, ada beberapa perkara yang anda perlu faham dengan teliti. Berikut merupakan 8 perkara asas yang anda perlu tahu untuk jadi pelabur hartanah.
1. Strategi Pelaburan Hartanah
Untuk berjaya dalam apa jua pelaburan, anda perlu ada strategi untuk capai objektif pelaburan anda.
Dalam hartanah, ada 5 jenis strategi pelaburan yang lazimnya digunakan pelabur hartanah.
- Flipping – Beli rumah pada harga rumah dan jual bila capai harga untung
- Sublet – Beli rumah kos rendah dan sewakan mengikut kepala
- Sewa – Beli rumah dan sewa mengikut bilik / rumah setiap bulan
- Rental Arbitrage – Sewa sebuah rumah dan sewa semula kepada orang lain dengan harga lebih tinggi
- Capital Gain – Beli rumah dan jual semula selepas capai keuntungan biasanya makan tahun lamanya
Baca : 5 Strategi Pelaburan Hartanah
2. Pembiayaan Pelaburan Hartanah
Sebagai pemula, anda kena faham bagaimana sistem pembiayaan hartanah berfungsi. Antara perkara yang anda perlu ambil kira adalah CCRIS, CTOS dan DSR.
CCRIS adalah Central Credit Reference Information System , sebuah pangkalan data direka Bank Negara Malaysia yang menyimpan semua rekod permohonan dan menunjukkan gambaran penuh kewangan anda.
CTOS adalah Credit Tip Off Service, sebuah perkhidmatan yang memberi maklumat rahsia berkenaan kredit seseorang termasuk hutang lapuk anda.
DSR adalah Debt Service Ratio, sebuah formula ratio yang digunakan oleh pihak bank untuk mengira kelayakan anda untuk mendapat pinjaman hartanah.
Kemudian, anda perlu faham bagaimana sistem cukai dalam hartanah di Malaysia berfungsi.
CKHT atau Cukai Keuntungan Harta Tanah merupakan cukai yang anda perlu bayar menerusi Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) berdasarkan keuntungan yang anda capai hasil pelupusan hartanah.
Terakhir, anda perlu kaji dengan teliti dan mendalam akan penawaran pinjaman daripada 17 bank yang ada di Malaysia.
Cara termudah adalah dengan membuat carian online di portal RinggitPlus.
Baca : Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi
3. Jenis Hartanah Untuk Pelaburan
Fasa ini penting kerana anda perlu tahu nak labur rumah jenis apa untuk capai objektif pelaburan hartanah anda.
Jenis hartanah yang ada adalah :-
- Hartanah Kediaman
- Hartanah Komersial
- Tanah
Asasnya, hartanah kediaman anda boleh sewakan pada individu, keluarga atau dibuat Airbnb.
Hartanah komersial lazimnya disewakan kepada perniagaan yang ingin menyewa premis perniagaan.
Dan tanah pula, boleh disewakan atas kapasiti pertanian dan tempoh sewa biasanya lama, bergantung kepada jenis geran hakmilik tanah itu.
Baca : Jenis Pasaran Hartanah
4. Pasaran Pelaburan Hartanah
Ramai pelabur yang terciduk di bahagian ini kerana mereka gagal kenal pasti lubuk sebenar untuk dapatkan hartanah di bawah harga pasaran.
Kesannya, entry cost mereka dalam mendapatkan hartanah itu mahal dan rental yield mereka adalah rendah.
Setiap pasaran hartanah ada cara yang tersendiri dan unik untuk dapat kos yang murah. Ini pasaran hartanah yang anda boleh cuba :-
Undercon – Rumah baru yang belum dibina dan boleh dapat 100% margin pinjaman bank
Subsales – Rumah second hand dan biasanya perlukan 10% deposit dan 5% kos lain
Lelong – Lubuk hartanah bawah harga pasaran tapi perlu sediakan 10% deposit pada hari sama
Baca : 3 Jenis Pasaran Hartanah Yang Newbies Perlu Tahu
5. Pelanggan Dalam Pelaburan Hartanah
Pelaburan hartanah tidak akan berjaya selagi anda tidak kenal siapa segmen pelanggan dalam pelaburan hartanah anda.
Kenal siapa pelanggan penting kerana anda perlu tahu duit siapa yang anda hendak ambil.
Pelabur hartanah yang bijak dan berwawasan tahu yang setiap golongan ada kriteria, keperluan dan kehendak yang berbeza.
Contohnya, keperluan dan kehendak pelajar UiTM Shah Alam yang mencari rumah sewa di sekitar kampus berlainan dengan pelancong yang mencari servis residen di sekitar iCity Shah Alam.
Pilihan dan keutamaan golongan bujang dan berkeluarga juga berbeza kerana keperluan dan kehendak dalam kehidupan seharian mereka berbeza antara satu sama lain.
Berikut merupakan senarai pelanggan paling biasa dalam pelaburan hartanah :-
- Pelajar
- Keluarga
- Expatriate
- Pelancong
- Golongan Pekerja
6. Lokasi Pelaburan Hartanah
Bercakap soal lokasi dalam hartanah, 90% faktor kejayaan dalam pelaburan hartanah ditentukan dengan lokasi yang ideal.
Hari ini, lokasi yang ideal untuk pelaburan hartanah adalah kombinasi beberapa elemen yang menjadikan kawasan itu commercial viable atau kaya dengan booster hartanah.
Booster hartanah ini menjadikan kehidupan seharian semua golongan manusia menjadi lebih mudah dan bahagia.
Antara booster hartanah adalah :-
- Pusat Rekreasi Keluarga
- Restoran Makanan Segera
- Kedai Serbaneka Dengan ATM
- Pengangkutan Awam (MRT/LRT)
- Pusat Beli Belah / Pasaraya Besar
- Hospital Swasta / Pusat Rawatan Pakar
- Sekolah Antarabangsa / Sekolah Swasta
- Pusat Perniagaan / Kawasan Perindustrian
Baca : “Booster” Yang Meningkatkan Nilai Hartanah
Buat pengetahuan anda, lokasi yang paling sesuai untuk dijadikan pelaburan hartanah adalah lokasi yang ada peluang pekerjaan dan menjadi lubuk ekonomi di sesebuah negeri.
Sebagai contoh, Shah Alam dan Bangi merupakan dua lokasi strategik dalam pelaburan hartanah kerana menjadi lokasi carian tertinggi saban tahun.
Puncanya? Dua lokasi ini dilihat sebagai lokasi paling ideal untuk diduduki oleh orang awam.
Baca : Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Paling Ideal Untuk Diduduki
7. Persaingan Sekarang vs Persaingan Masa Depan
Ramai pelabur hartanah yang hanya bertahan untuk beberapa tahun sebelum terciduk kerana gagal membaca trend semasa dan masa depan hartanah lokasi itu.
Dua trend yang anda perlu kaji adalah :-
- Trend hartanah semasa (projek sedia ada)
- Trend hartanah masa depan (projek bakal dibina)
Alasannya adalah, bila anda tahu trend permintaan hartanah semasa, anda akan tahu jenis hartanah, kadar sewa semasa dan keperluan masyarakat di kawasan itu.
Ini menyebabkan anda tidak akan tersalah membeli rumah untuk pelaburan.
Kedua, alasan kenapa anda perlu tahu trend hartanah masa depan adalah supaya anda boleh bersaing dengan penawaran projek yang lebih berdaya saing berbanding rumah yang anda miliki hari ini.
Ambil tahu juga projek pembangunan mega di sekitar lokasi itu di masa depan supaya anda boleh nilai kemungkinan hasil pelaburan yang bakal anda buat.
8. Pulangan Pelaburan
Kadar rental yield yang anda terima setiap bulan belum tentu menguntungkan anda sekiranya anda tidak tahu formula untuk mengenal pasti untung dan rugi dalam pelaburan hartanah.
Logiknya adalah jika pendapatan kita adalah lebih rendah daripada perbelanjaan, maka kita akan kehilangan wang seterusnya rugi dan begitulah sebaliknya.
Seorang pelabur hartanah yang bijak akan merencana perancangan yang membolehkan beliau mencapai keuntungan jangka panjang yang konsisten sebelum melabur dalam hartanah.
Anda perlu mahir mengira pendapatan bersih dari rental yield dan mahir mengira pendapatan tunai daripada hasil sewaan.
Jangan lupa untuk kira kos-kos yang bakal anda bayar di masa hadapan secara terperinci.
Kemudian, fikirkan cara untuk mengurangkan dan menjimatkan kos-kos tersebut.
Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?
Rumusannya, tidak semua yang dikongsikan oleh pelabur hartanah di media sosial itu indah. Ada hari-hari yang lama, panjang dan gelap menanti anda jika anda gagal menyusun atur strategi, membaca trend dan data dalam hartanah.
Sentiasa ingat, pelaburan hartanah adalah kombinasi di antara keperluan manusia dan potensi.
Pelaburan hartanah boleh berubah dalam masa kurang 12 bulan kerana faktor sentimen dan spekulasi media.
Walhasel, waktu terbaik untuk beli rumah adalah 20 tahun dulu dan waktu kedua terbaik adalah sekarang.
Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!
Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.
Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?
Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM24.85 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM 19.50 RM 15.60.
Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.
Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;
- Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
- Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
- Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
- Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
- Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
- Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
- Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
- Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas
Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.
Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:
- Akaun Deposit atau Simpanan
- Rekod pekerjaan
- Status perkahwinan
- Kesihatan
- Rekod jenayah
- Butiran gaji
- Agama
Contoh Laporan Kredit:
Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.
Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:
- Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
- Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
- Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
- Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
- Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
- Usia akaun anda
Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.
Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.
