Hartanah

Bolehkah Industri Hartanah Malaysia Diselamatkan?

Photo by Thilipen Rave Kumar from Pexels

Isu hartanah di Malaysia bukan lagi bersifat mikro dan setempat di beberapa bandar utama di Malaysia sahaja.

Sebaliknya, ia kini telah menjadi satu isu nasional yang sangat membimbangkan.

Lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia setakat suku ketiga 2020 telah mencapai angka 57,390 unit merangkumi unit kediaman, SoHo dan servis residen.

Semua unit hartanah dalam bentuk batu dan simen ini kekal sebagai aset beku yang bernilai RM42.49 billion.

Semenjak tahun 2015 lagi, trend ‘menyewa lebih baik berbanding membeli rumah’ menjadi popular ekoran harga rumah yang meningkat di seluruh negara secara drastik pada nisbah 7.1%.

Baca : Benarkah Harga Rumah Naik Setiap Dekad?

Apakah punca utamanya?

Selain daripada harga rumah yang memang tidak masuk akal dan mesra poket, punca lain yang mendorong ramai orang tidak membeli rumah adalah kerana tawaran jenis rumah yang tidak menepati ciri – ciri pembeli.

Usaha Kerajaan menerusi Bank Negara Malaysia (BNM) yang menurunkan Overnight Policy Rate (OPR) atau Kadar Dasar Semalaman bermula 7 Mei 2019 sehingga yang terkini paras OPR  1.75% sebenarnya, tidak mampu menyelesaikan secara keseluruhan isu hartanah.

Tambahan tawaran menarik dari pemaju hartanah seperti diskaun, rebat, cashback dan moratorium sehingga 24 bulan juga sebenarnya tidak cukup untuk menjadi pemangkin menyelesaikan lambakan hartanah tidak terjual.

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Sudah sampai masanya kita melihat kembali kesilapan tahun-tahun lalu dan mula mendengar dan mengguna pakai sistem pelaksanaan yang lebih proaktif dan efisien.

Berikut merupakan idea-idea kasar yang boleh diguna pakai dan diinovasi oleh pihak-pihak yang terlibat secara langsung di dalam industri hartanah di Malaysia.

Jom kita tengok 4 idea untuk selamatkan industri hartanah di Malaysia.

1. Ikut Saranan Pakar

Menurut World Bank dan United Nations pada tahun 2019, formula yang logik untuk rumah mampu milik adalah, 3 kali pendapatan tahunan isi rumah.

Cara kiranya adalah:

  • Pendapatan isi rumah :RM5,000
  • Pendapatan tahunan : RM60,000
  • Harga rumah mampu milik : RM180,000

Ini bermaksud, harga rumah yang sesuai untuk isi rumah dengan pendapatan RM5,000 sebulan adalah RM180,000.

Memetik artikel Berita Harian pada 24 Oktober 2019 yang lalu, sumber daripada Jabatan Statistik Malaysia, Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) dan BNM, harga bagi rumah mampu milik di seluruh Malaysia perlu ditawarkan pada harga maksimum RM282,000 untuk isi rumah berpendapatan median atau penengah.

Baca : 73% Rumah Yang Tidak Terjual Adalah Dengan Harga Melebihi RM250,000

Apabila harga rumah tidak selari dengan pendapatan isi rumah rakyat sesebuah negara, maka akan timbul masalah-masalah seperti 73% rumah yang tidak terjual di Malaysia berada pada harga melebihi RM250,000.

2. Majukan Infrastruktur Sebelum Projek Hartanah

Bukan kompleks membeli-belah, taman tema dan taman rekreasi yang perlu dibangunkan terlebih dahulu.

Sebaliknya, infrastruktur asas seperti jaringan internet di seluruh negara perlu dikemas kini agar mampu memberikan sambungan internet pada kelajuan yang selesa.

Baca : Projek CSR Booster Hartanah Terbaru Di Kelantan

Hal ini kerana, trend gig ekonomi dan proses pembelajaran hari ini 90% datangnya daripada internet.

Maka, mempunyai jaringan internet yang bagus bukan lagi soal kehendak tetapi sudah menjadi keperluan sejagat.

Monopoli dalam bekalan infrastruktur juga harus disekat kerana ianya menyebabkan pengguna tiada pilihan lain apabila pembekal utama menghadapi masalah teknikal yang menjejaskan kehidupan seharian mereka.

3. Kaji Permintaan Semasa Dan Mendatang

Rakyat Malaysia bukan baru setahun dua beradaptasi dengan internet.

Pemaju hartanah sepatutnya mengambil langkah bijak dengan membuat kaji selidik secara online terhadap bakal pembeli unit kediaman mereka.

Fokus kaji selidik ini supaya pemaju hartanah dapat mengenal pasti jenis rumah, lokasi dan harga yang mampu dibeli oleh bakal pembeli kerana isi rumah setiap negeri adalah berbeza-beza.

Baca : Golongan Milenial Akan Beli Rumah Apabila 3 Perkara Ini Berlaku

Dengan membuat kaji selidik online, pemaju hartanah mampu mendapat data dan statistik yang tepat akan permintaan hartanah sekaligus mengurangkan jumlah rumah tidak terjual selepas 9 bulan.

4. Kuatkuasa Cukai Hartanah Tidak Terjual

Cukai ini berfungsi untuk mengurangkan lambakan hartanah tidak terjual oleh pemaju hartanah selepas beberapa tahun projek hartanah itu dilancarkan.

Dengan cara ini, pemaju hartanah akan mempunyai lebih “urgency” untuk menjual unit hartanah mereka.

Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia

Fokusnya tetap sama, yaqni mengurangkan lambakan hartanah tidak terjual di masa hadapan.

Perlu diketahui yang semua cadangan idea yang dinyatakan di atas tidak boleh menyelesaikan isu hartanah di Malaysia dalam satu malam.

Proses ini berkemungkinan memakan masa lebih daripada 5 tahun.

Akan tetapi, proses ini berkemungkinan besar bakal menyelamatkan industri hartanah di Malaysia dengan penglibatan penuh dan telus oleh Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan pemaju-pemaju hartanah.

Natijahnya, membina rumah yang tepat adalah solusi untuk masalah ini.

This image has an empty alt attribute; its file name is beli-rumah-tanpa-modal-27-jan-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 14 Februari 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian