Hartanah

Benarkah Harga Rumah Naik Setiap Dekad?

Ada orang kata harga rumah akan sentiasa naik dan tidak turun. Ada juga yang kata dalam tempoh 1 dekad atau 10 tahun, harga rumah akan sentiasa naik.

Persoalannya, kenapa ada pelabur hartanah yang gagal membuat keuntungan dari jualan hartanah jika harga rumah sentiasa naik?

Baca : Ramai Kata Tak Mampu Beli Rumah. Bukan Tak Mampu Tapi ‘Tak Tahu’.

Untuk menjawab persoalan ini, kita wajar menyingkap semula harga rumah berdasarkan 30 tahun yang lalu dengan melihat data dan statistik indeks harga rumah di Malaysia mengikut jenis rumah.

Data Indeks Harga Rumah 1988-1999

Jika kita merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Mengikut Jenis Rumah yang dikeluarkan JPPH pada tahun 1988 hingga tahun 1999, kita akan dapati bahawa wujud turun naik harga rumah sepanjang satu dekad tersebut.

Pada tahun 1991, harga rumah di Malaysia meningkat sebanyak 25.5% berbanding hanya 4.1% pada tahun 1990.

Rumah jenis teres dan Semi D masing-masing menerima kenaikan harga sebanyak 13.5% dan 10%.

Akan tetapi, lain pula yang berlaku pada tahun 1998 dan 1999 apabila harga rumah menjunam sehingga -9.5% dan -2.4%.

Rumah berkembar paling menerima kesannya apabila harga turun sehingga -13.7%, diikuti Semi D dengan kadar -8.2%.

Data Indeks Harga Rumah 2009 – 2018

Data terbaru Indeks Harga Rumah sepanjang tahun 2009 hingga tahun 2018 juga menunjukkan perkara yang sama.

Pelabur hartanah bergembira dan mendabik dada dengan kenaikan indeks harga rumah dengan kadar 13.4% pada tahun 2012.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Kediaman jenis high-rise menikmati kenaikan yang sangat memberansangkan pada tahun 2012 iaitu dengan kadar 16% diikuti dengan rumah teres pada kadar 13.1%.

Dan pada tahun 2018, harga rumah di Malaysia hanya mengalami 3% kenaikan di mana hartanah jenis berkembar mengalami penurunan indeks harga pada kadar -1.4% diikuti hartanah jenis high-rise pada kadar -0.9%.

Pasaran Bullish

Pasaran Bullish bermaksud trend ekonomi semasa yang menaik. Sebelum penularan wabak Covid-19 yang melanda satu dunia, ekonomi berada di dalam keadaan yang sangat baik dengan kadar pengangguran yang rendah, Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) menaik, dan kebanyakan harga saham meningkat.

Namun, kita semua tahu satu dunia sedang berdepan dengan kegawatan ekonomi disebabkan wabak yang belum ada penawar atau vaksinnya.

Baca : Apa Kaitan Kerbau dan Beruang Dalam Pasaran Saham?

Dalam hartanah, kitaran ini secara teorinya akan berlaku setiap 5 tahun dengan banyak jenis hartanah meningkat berlipat kali ganda.

Tetapi, pasaran bullish ini boleh berlaku sehingga 7 tahun seperti apa yang berlaku sepanjang tahun 1991 hingga tahun 1997.

Akan tetapi, untuk menjangkakan pasaran akan menjadi bullish atau bearish adalah sesuatu yang sukar kerana hartanah merupakan industri yang kompleks dan bergantung kepada pelbagai faktor dalam peningkatan dan penurunan harga hartanah.

Bergantung Kepada Hartanah

Bukan semua jenis hartanah menerima peningkatan harga sepanjang 10 tahun. Sebagai contoh, hartanah jenis high-rise dan Semi D masing-masing mengalami penurunan harga sebanyak -5.9% dan -06%.

Baca: 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Anda bernasib baik sekiranya mampu membeli hartanah yang bagus untuk pelaburan saat pasaran sedang berada dalam keadaan baik.

Berdasarkan rekod, tahun yang terbaik dalam pembelian hartanah untuk pelaburan adalah pada tahun 1998 hingga 1990 dan tahun 2007 hingga tahun 2010.

Begitu juga dengan hartanah jenis berkembar yang mengalami penyusutan nilai sebanyak -2.3% pada tahun 2009.

Untuk rekod dari tahun 1988 hingga tahun 2018, tiada hartanah yang kalis daripada penurunan nilai.

Sungguhpun begitu, hartanah jenis teres dilihat sebagai jenis hartanah paling stabil dalam semua jenis hartanah kediaman yang lain.

Polisi Kerajaan

Polisi kerajaan sangat mempengaruhi turun naik indeks harga rumah di Malaysia.

Di atara polisi kerajaan yang paling mempengaruhi kenaikan indeks harga rumah adalah sepanjang tahun 1990 hingga tahun 1995 yang menggalakkan pemaju hartanah swasta membina lebih banyak bekalan hartanah ke dalam pasaran.

Baca : Apa Itu Kadar Overnight Policy Rate (OPR)

Selain daripada itu, polisi kerajaan yang mempengaruhi turun naik indeks harga rumah adalah Overnight Policy Rate (OPR), Skim Malaysia My Second Home (MM2H) dan skim perumahan mampu milik.

Skim hartanah yang diperkenalkan Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dengan kerjasama pihak bank dan pemaju hartanah juga sedikit sebanyak memberi kesan kepada kenaikan dan penurunan indeks harga rumah di Malaysia.

Jelas sekali harga rumah tidak naik setiap 10 tahun. Sebaliknya berlaku turun naik harga rumah yang dinamik tahun demi tahun dan sangat berlainan mengikut jenis rumah.

Kita juga perlu faham bahawa terdapat sains di sebalik turun naik indeks harga rumah yang berlaku dalam kitaran ekonomi di Malaysia.

Keadaan ekonomi yang bullish juga belum tentu menjanjikan pelaburan hartanah kita untung dan keadaan ekonomi yang bearish juga belum tentu menyebabkan pelaburan hartanah kita gagal.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Bank Lebih Berhati-Hati, Kelulusan Pinjaman Perumahan Menurun

KUALA LUMPUR: Nilai kelulusan pinjaman bagi pembelian hartanah di Malaysia menyusut kepada RM24 bilion pada Mei 2026, mencerminkan cabaran yang semakin ketara dihadapi pembeli rumah apabila institusi kewangan mengambil pendekatan lebih berhati-hati dalam meluluskan pembiayaan.

Berdasarkan nota penyelidikan MBSB Research, nilai kelulusan pinjaman itu merosot 10.7 peratus berbanding bulan sebelumnya, sejajar dengan penyusutan jumlah permohonan pembiayaan yang diterima dalam tempoh sama.

Bagi asas tahunan, kelulusan pinjaman bagi pembelian hartanah turut merekodkan penurunan 8.1 peratus, sekali gus menunjukkan momentum pembiayaan perumahan masih perlahan.

Penganalisis MBSB Research, Jessica Low Jze Tieng, berkata kelembapan itu sebahagian besarnya berpunca daripada penurunan nisbah kelulusan pinjaman apabila bank memperketat proses penilaian kredit terhadap pemohon.

Beliau berkata, nisbah kelulusan pinjaman susut kepada 42.6 peratus pada Mei 2026 berbanding 46.5 peratus dalam tempoh sama tahun lalu.

“Secara keseluruhannya, pinjaman yang diluluskan lebih rendah sebahagiannya disebabkan nisbah kelulusan yang menurun memandangkan pihak bank kini lebih ketat dalam meluluskan pinjaman,” katanya.

Walaupun berdepan proses pembiayaan yang lebih mencabar, sentimen pembelian hartanah secara keseluruhannya masih kekal stabil, namun jangkaan terhadap pasaran dilihat semakin sederhana.

Jumlah permohonan pinjaman bagi pembelian hartanah menurun kepada RM56.5 bilion pada Mei 2026, susut 10.1 peratus berbanding bulan sebelumnya selepas mencatat pertumbuhan kukuh pada April.

Menurut MBSB Research, penyusutan permohonan secara bulanan itu berkemungkinan dipengaruhi faktor cuti umum dan cuti persekolahan sepanjang Mei.

Bagaimanapun, secara kumulatif, jumlah permohonan pinjaman bagi lima bulan pertama tahun ini masih meningkat 1.4 peratus kepada RM263 bilion, sekali gus menunjukkan minat terhadap pembelian hartanah masih berada pada tahap yang sihat.

Dari sudut makroekonomi, prospek sektor hartanah dijangka berdepan tekanan sederhana berikutan peningkatan kos sara hidup yang didorong kos elektrik lebih tinggi, turun naik harga bahan api dan peningkatan kos logistik.

“Walaupun impaknya masih terkawal setakat ini, faktor-faktor ini boleh membawa kepada perbelanjaan yang lebih berhati-hati oleh isi rumah pada masa hadapan,” jelas Jze Tieng.

Keadaan itu dijangka menyebabkan bakal pembeli mengambil pendekatan lebih berhati-hati dalam menilai kemampuan kewangan sebelum membuat komitmen pembelian hartanah untuk jangka panjang.

Sehubungan itu, MBSB Research mengekalkan saranan ‘Neutral’ terhadap sektor hartanah berikutan jangkaan pergerakan pasaran yang lebih sederhana dalam tempoh akan datang.

Menurut firma penyelidikan itu, penilaian sektor hartanah ketika ini berada sedikit melebihi purata sejarah, sekali gus mengehadkan potensi peningkatan nilai dalam tempoh terdekat.

Bagaimanapun, prestasi saham syarikat hartanah kekal mengatasi pasaran apabila Indeks Hartanah Kuala Lumpur meningkat 4.5 peratus pada separuh pertama 2026 berbanding kerugian marginal 1 peratus yang dicatatkan FBM KLCI bagi tempoh sama.

Prestasi itu dipacu antaranya lonjakan 91.2 peratus saham MKH Bhd susulan Tawaran Am Mandatori oleh Batu Kawan Bhd, manakala GuocoLand Malaysia Bhd meningkat 86.3 peratus selepas proses penswastaan dimulakan oleh pemegang saham pengawalnya, GLL (Malaysia) Pte Ltd.

Dalam persekitaran pasaran yang lebih mencabar, segmen rumah mampu milik dijangka terus menjadi pemacu utama kepada prestasi syarikat pemaju.

MBSB Research turut mengekalkan Mah Sing Group Bhd, Matrix Concepts Holdings Bhd dan IOI Properties Group Bhd sebagai saham pilihan utama sektor itu, disokong kekuatan strategi pembangunan, pengewangan aset serta tumpuan terhadap projek perumahan mampu milik.

— Berita Harian