Hartanah

Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Isu harga rumah di Malaysia yang bukan lagi dikategorikan sebagai mampu milik bukanlah isu baharu.

Pada Oktober 2019 yang lalu, Berita Harian turut melaporkan bahawa harga rumah kediaman di Malaysia sangat tidak mampu milik mengikut kajian yang dibangunkan Demographia International yang dicadangkan Bank Dunia, Pertubuhan Bangsa – Bangsa Bersatu dan Universiti Harvard.

Masalah harga rumah di Malaysia adalah begitu kompleks sehinggakan satu solusi dari satu sudut adalah tidak mencukupi untuk menyelesaikan masalah ini.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Untuk rekod, angka rumah yang siap dibina selepas 9 bulan dan tidak terjual adalah secara tepatnya 32,810.

“Tahukah anda, mengikut kajian dari Khazanah Research Institute, harga rumah di Malaysia meningkat secara drastik bermula tahun 2009.”

Hartanah yang tidak terjual ini berada di seluruh negara termasuk Sarawak dan Sabah. Aset dalam bentuk “brick and mortar” ini bernilai sekitar RM19.56 bilion!

Hartanah tidak terjual ini merangkumi hartanah jenis strata yakni kondominium & apartment, teres, semi detached (Semi D), kos rendah dan kluster.

Peratus hartanah tidak terjual mengikut hartanah pula adalah 42.7% untuk kondominium dan apartment, 36.7% untuk rumah teres, 12.5% untuk semi detached, 4.5% kos rendah dan baki 3.7% adalah hartanah jenis kluster.

Dari segi taburan mengikut geografi di Malaysia pula, Johor memiliki angka tertinggi hartanah tidak terjual dengan 6,195 unit, Perak 5,796 unit, Selangor 4,243 unit, Pulau Pinang 3,929 unit, Kedah 3,314 unit.

Untuk tambahan, negeri lain adalah Pahang 1,518 unit, Negeri Sembilan 1,037 unit, Melaka 800 unit, Sarawak 1,611 unit, Sabah 741 unit, Terengganu 419 unit, Kelantan 361 unit dan akhir sekali Perlis dengan 47 unit.

Harga Media Rumah Di Malaysia 2002 – 2016

Pada tahun 2002, median harga rumah di Malaysia adalah pada harga RM100,000 dengan median pendapatan tahunan adalah RM24,288.

Median harga rumah meningkat kepada RM115,001 pada tahun 2004 dengan median pendapatan tahunan RM26,532.

Trend peningkatan median harga rumah terus berlaku pada tahun 2007 dengan median harga rumah berada pada angka RM135,000 dengan median pendapatan tahunan RM30,624.

Pada tahun 2009, median harga rumah di Malaysia meningkat lagi pada paras RM149,000 dengan median pendapatan tahunan 34,092.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Tahun 2012, median harga rumah berada pada angka RM175,000 dengan median pendapatan RM43,512.

Menjelang 2014, harga rumah telah meningkat secara drastik pada angka RM280,000 dengan median pendapatan RM55,020.

Akhirnya, pada tahun 2016, median harga rumah jatuh pada angka RM313,000 dengan median pendapatan RM62,736.

Peningkatan median harga rumah di Malaysia sepanjang 14 tahun ini telah meningkat kepada 313%.

Hartanah Tidak Terjual Suku Kedua Tahun 2019 Di Malaysia

Berdasarkan data yang dikeluarkan Khazanah Research Institute lagi, 65% daripada hartanah yang tidak terjual di Malaysia bagi suku kedua 2019 adalah daripada hartanah pada harga melebihi RM300,000.

Hartanah bagi harga RM300,000 sehingga RM600,000 menyumbang kepada 34.7% peratus hartanah tidak terjual di Malaysia bagi suku kedua 2019 dan hartanah RM300,000 ke bawah menyumbang 35.1%.

Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah Di Malaysia

Manakala hartanah pada harga RM1 juta ke atas menyumbang 12.8% dan baki 17.4% adalah daripada hartanah berharga RM600,000 sehingga RM1 juta.

Memetik kenyataan Dr Suraya Ismail yang juga Pengarah Khazanah Research Institute,

“Sebelum 2009, harga rumah masih berpatutan. Sejak 2009, CAGR (Kadar Pertumbuhan Tahunan Kompaun) telah meningkat lebih daripada 8% setahun.”

4 Punch Harga Rumah Meningkat Setiap Tahun

1. Akses Mudah Pembiayaan & Tempoh Pembiayaan Lebih Panjang

Antara sebab utama harga rumah meningkat adalah kerana akses kepada pembiayaan pinjaman perumahan dari institusi kewangan dan pihak bank telah menjadi lebih mudah.

Dengan pelbagai skim yang membantu bakal pembeli rumah membeli rumah tanpa 10% deposit, tempoh pinjaman menjadi lebih panjang dan kesannya harga rumah menjadi semakin mahal.

Hipotesisnya mudah, semakin panjang tempoh pembiayaan pinjaman, semakin banyak faedah pinjaman yang perlu dibayar pembeli rumah menjadikan harga rumah lebih tinggi.

2. Skim Malaysia My Second Home (MM2H)

Salah satu sebab lain harga rumah meningkat adalah kerana dasar kerajaan yang menggalakkan warga asing untuk membeli hartanah di Malaysia melalui skim Malaysia My Second Home atau MM2H.

Sebagai seorang pemaju hartanah yang memiliki bank tanah yang strategik dan berpotensi, anda cenderung untuk membina hartanah mewah bagi pasaran warga asing ini.

Baca : 5 Sebab Hartanah Adalah Pelaburan Terbaik

Kesannya, penawaran bagi rumah pada lingkungan harga RM300,000 sehingga RM500,000 berkurangan sedangkan wujud permintaan yang sangat tinggi untuk lingkungan harga ini.

3. Pemaju Hartanah Yakin Mampu Jual Rumah Pada Harga Tinggi

Kesilapan terbesar pemaju hartanah adalah apabila mereka gagal membuat kajian selidik lapangan akan harga rumah yang sesuai untuk dipasarkan bagi pasaran rakyat Malaysia.

Mereka beranggapan, orang akan tetap membeli kerana rumah adalah satu perkara wajib di Malaysia sungguhpun harganya yang tinggi.

Kesannya, terdapat puluhan ribu unit rumah tidak terjual di Malaysia dan angka ini dijangka akan terus meningkat.

4. Skim Rent-To-Own Tak Cukup Efektif

Skim Rent-To-Own yang mula popular pada tahun 2017 merupakan satu skim yang membolehkan seorang pembeli menyewa sebuah kediaman untuk satu tempoh masa sebelum membelinya.

Skim ini telah digunapakai secara meluas di luar negara seperti Jerman, Britain dan Singapura dengan objektif membantu pembeli rumah yang tidak mempunyai modal yang cukup untuk memohon pembiayaan melalui pinjaman konvensional.

Baca : Belanjawan 2020 : Industri Hartanah Bakal Terima Impak Positif

Sungguhpun terdapat pelbagai skim Rent-To-Own yang diperkenalkan seperti PR1MA Zero RTO, HouzKEY oleh Maybank, Skim Smart Sewa oleh Kerajaan Negeri Selangor dan Skim Sewa Beli Hartanah oleh Kerajaan Negeri Johor, skim ini masih kurang popular di kalangan rakyat Malaysia.

Skim ini dilihat lebih membantu pemaju hartanah menyelesaikan isu lambakan hartanah tidak terjual berbanding membantu menawarkan rumah yang sesuai dengan kemampuan rakyat Malaysia.

2 Solusi Nak Turunkan Harga Rumah Di Malaysia

Kajian demi kajian telah dijalankan saban tahun untuk menyelesaikan masalah lambakan hartanah tidak terjual ini.

Akan tetapi, solusinya haruslah dimulakan di peringkat akar umbi yakni di pihak pemaju itu sendiri sebelum memulakan sebarang perancangan pembangunan hartanah di sesebuah lokasi.

1. Kajian Kemungkinan Oleh Penilai Profesional

Solusi ini diluahkan buat pertama kalinya oleh saudara Radzi Tajuddin yang juga merupakan CEO Hartabumi.com pada segmen AGENDA AWANI : Belanjawan 2020 yang lalu.

Menurutnya, setiap kajian kemungkinan atau kebolehlaksanaan sesuatu projek hartanah yang dilakukan pemaju hartanah wajib dinilai oleh penilai profesional.

Buat masa ini, kajian kemungkinan tersebut dinilai oleh penilai dalaman pemaju hartanah sahaja.

Baca : Kupasan Pakar Mengenai Masalah Besar Isu Pemilikan Hartanah Di Malaysia

Kajian kemungkinan ini bertujuan memastikan wujudnya permintaan terhadap sebuah projek baru di kawasan tersebut dan juga memastikan penawaran berada seiring dengan permintaan semasa dan masa depan di kawasan tersebut.

2. Data Raya

Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan wajib mempunyai sebuah data raya bagi menyelesaikan masalah permintaan dan penawaran hartanah, menyelesaikan masalah hartanah tidak terjual dan mencegah projek pembangunan di lokasi tidak strategik.

Isunya di Malaysia adalah mismatch. Maka dengan data raya, kita mampu match kan permintaan dengan penawaran sekaligus menyelesaikan masalah lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia.

Sebenarnya, dengan mekanisma dan teknik yang tepat, isu lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia boleh diselesaikan dan harga rumah juga mampu turun tahun demi tahun.

Sumber Rujukan:

  1. CEIS
  2. Trading Economics
  3. AGENDA Awani
  4. Department Of Statistics Malaysia (DOSM)
  5. Housing Watch
  6. Khazanah Research Institute
Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian