Hartanah

Pasaran Lelong Meriah Sejak Mac 2020 Lagi, Ini 3 Sebabnya

Image by Jess Foami from Pixabay

Punca kenapa hartanah dilelong cukup mudah untuk difahami. Hal ini berlaku apabila sebuah hartanah dilelong oleh institusi perbankan atau pembiaya kerana pemilik gagal menjelaskan ansuran pinjaman hartanah.

Tahun 2020 merupakan tahun yang mencabar untuk industri hartanah baik dari pihak pembeli, pemilik, ejen hartanah dan juga pemaju hartanah.

Buat pengetahuan anda, setakat sembilan bulan pertama 2020, berlaku penurunan jumlah transaksi dan nilai hartanah jenis kediaman. Masing-masing pada angka 14.3% dan 14.8%.

Baca : Produk Tak Bagus atau Rakyat Malaysia Yang Tak Beli Hartanah?

Manakala transaksi hartanah dan jumlah juga jatuh pada angka 15.8% dan 21.6% setakat suku ketiga 2020.

Akan tetapi, ini tidak bermakna rakyat Malaysia tidak membeli rumah.

Data daripada iProperty menunjukkan Kota Damansara, Rawang dan Tropicana merupakan tiga lokasi tertinggi dalam carian hartanah pada tahun 2020.

Apa yang lebih mengejutkan adalah, jenis hartanah yang dicari pembeli menerusi portal carian hartanah #1 di Malaysia ini adalah :-

  •  Kondominium
  •  Teres
  •  Semi D

Dalam masa yang sama, pasaran lelong pula telah lama meriah semenjak hari pertama Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) di kuat kuasakan Kerajaan lagi.

Menurut ejen hartanah yang juga pelabur hartanah profesional Amri Najmin, Rawang dan Nilai merupakan dua lokasi paling ideal untuk mencari hartanah lelong bagi kategori sub urban Lembah Klang.

Hal ini kerana, dengan penurunan kadar OPR pada nisbah 1.75% yaqni terendah semenjak tahun 2004 lagi merupakan catalyst utama untuk anda mula memasuki pasaran lelong.

Apa yang lebih menarik, dalam pasaran lelong juga, hampir tiada masalah jika anda inginkan hartanah dengan 30% – 40% di bawah harga pasaran.

Jadi, apakah punca hartanah lelong semakin menjadi idaman ramai pelabur hartanah?

Ini penjelasannya.

1. Kadar Non Performing Loan

Jika bukan kerana bantuan moratorium, industri hartanah sebenarnya telah berdepan dengan hari-hari gelap lebih awal.

Data dari Bank Negara Malaysia pada 11 Februari yang lalu menunjukkan, kadar Non Performing Loan di Malaysia telah mencapai tahap tertinggi dalam masa 9 tahun pada suku keempat 2020.

Baca : Punca Dan Penentu ‘Non-Performing Loan’ (NPL) Di Malaysia

Jumlah pinjaman tidak berbayar telah mencapai RM28.7 bilion pada akhir tahun 2020 dan meningkat bermula September 2020 apabila tempoh moratorium ditamatkan.

Data BNM terkini menunjukkan bahawa pinjaman terjejas Malaysia mencapai tahap tertinggi sembilan tahun pada suku keempat 2020 (S420).

Pinjaman tidak berbayar (NPL) mencapai paras tertinggi sembilan tahun berjumlah RM28.7 bilion pada akhir tahun 2020, menurut data terbaru dari BNM.

Sungguhpun begitu, Bank Negara Malaysia melihat krisis kesihatan dan kelembapan ekonomi ini hanya memberi kesan sebanyak 10% kepada pinjaman bermasalah di seluruh Malaysia.

Kadar NPL ini juga meningkat kepada 1.6% pada Disember 2020 berbanding 1.5% pada bulan sebelumnya.

2. Unit Hartanah Disita

Data dari KGV International Property Consultants menunjukkan berlaku peningkatan penyitaan unit hartanah sepanjang tahun 2020.

Hartanah paling banyak disita adalah servis apartmen dengan harga di bawah RM500,000.

Baca : 4 Sebab Mengapa Kita Perlu Bayar Pembiayaan Bank Tepat Pada Waktunya

Seterusnya adalah unit komersial, ruang runcit dan pejabat. Sepanjang tahun 2020, hartanah yang disita mengikut negeri adalah :-

  • Perlis, Kedah, Penang & Perak : 5,768 kes dengan nilai RM2 bilion
  • Kelantan, Terengganu & Pahang : 2,101 kes dengan nilai RM906 juta.
  • Sabah & Sarawak : 1,619 kes dengan nilai RM692 juta.
  • Kuala Lumpur, Putrajaya, Selangor, Negeri Sembilan : 14,163 kes dengan nilai RM7.8 bilion.
  • Johor & Melaka : 3,890 kes dengan nilai RM2.8 bilion.

3. 30% – 40% Bawah Harga Pasaran

Semakan menerusi portal hartanah lelong menunjukkan, terdapat lambakan hartanah yang dilelong pada harga 30% – 40% di bawah harga pasaran.

Ada juga hartanah di selatan tanah air yang telah melalui 5 kali proses lelongan dan setiap satu dijual 10% lebih murah berbanding harga pasaran.

Sungguhpun begitu, agak sukar untuk mendapatkan unit kediaman jenis landed dengan tawaran harga sedemikian rupa.

Baca : Rumah Lelong: Merugikan atau Menguntungkan? Ambil Tahu 5 Perkara Ini

Jenis hartanah dengan lelongan tertinggi di bawah harga pasaran adalah high rise jenis servis apartmen dengan harga bermula RM500,000.

Untuk pasaran lelong, anda ada dua pilihan samada buy & flip atau buy & hold. Ini semua bergantung kepada strategi pelaburan hartanah anda.

Agak sukar untuk mengatakan buy & flip lebih baik berbanding buy & hold begitu juga sebaliknya.

Memang banyak hartanah lelong yang melepasi paras 50% di bawah harga pasaran hari ini.

Tetapi, pastikan hartanah itu berada dalam lokasi yang mempunyai booster komersial, infrastruktur dan populasi.

Pandemik COVID-19 juga memperlihatkan satu norma baharu apabila :-

  •  Kebanyakan pemilik hartanah memberikan pelepasan sewaan kepada penyewa yang terjejas.
  •  Penstrukturan semula sewaan unit komersial daripada pemilik bangunan

Sentimen merupakan satu perkara yang sangat berbahaya dalam apa jua pelaburan. Pada awal Januari 2020, ramai orang melihat pandemik COVID-19 bakal berlarutan untuk satu tempoh yang lama.

Baca : Industri Hartanah Diramal Pulih Menjelang Tahun 2022

Kesannya, pelabur dan pemilik hartanah yang tidak mempunyai holding power yang tinggi bertindak menjual unit hartanah mereka pada harga yang rugi (below market value).

Ekonomi tempatan dalam segenap sektor sedang mengalami ‘total reset’ terbesar dalam sejarah yang mengubah cara kehidupan dan juga membuka banyak peluang dan ruang pelaburan baharu.

Sumber Rujukan :

Nak Tahu Rahsia Beli Rumah Lelong?

Kita selalu dengar beli rumah lelong ni best sebab dapat beli pada harga jauh lebih murah daripada harga pasaran, tapi bagaimana caranya? Apa langkah-langkahnya? Bagaimana nak bermula?

Jom belajar daripada Tuan Shafie Bustan yang juga dikenali sebagai Pie2020. Beliau beli rumah lelong pertama sejak tahun 2007 lagi.

Beliau akan kongsikan:

  • Macam mana nak pilih RUMAH LELONG TERBAIK dan MENGUNTUNGKAN?
  • Kat mana nak tengok senarai beribu-ribu LISTING RUMAH LELONG lelong supaya senang nak pilih?
  • Macamana cara STEP BY STEP untuk buat BIDAAN rumah lelong?
  • Macamana cara nak ELAKKAN KESILAPAN dan RISIKO semasa membeli rumah lelong?
  • Macamana cara nak BELI DAN BIDA RUMAH LELONG secara online – E-BIDDING je?….. dan banyak lagi.

Bukan itu saja, beliau kongsikan juga mengenai real case study dan step-by-step mudahnya beli rumah lelong.

Dapatkan 3-in-1 Kombo eBook Rumah Lelong hari ini!

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian