Pasaran Lelong Meriah Sejak Mac 2020 Lagi, Ini 3 Sebabnya

Punca kenapa hartanah dilelong cukup mudah untuk difahami. Hal ini berlaku apabila sebuah hartanah dilelong oleh institusi perbankan atau pembiaya kerana pemilik gagal menjelaskan ansuran pinjaman hartanah.

Tahun 2020 merupakan tahun yang mencabar untuk industri hartanah baik dari pihak pembeli, pemilik, ejen hartanah dan juga pemaju hartanah.

Buat pengetahuan anda, setakat sembilan bulan pertama 2020, berlaku penurunan jumlah transaksi dan nilai hartanah jenis kediaman. Masing-masing pada angka 14.3% dan 14.8%.

Baca : Produk Tak Bagus atau Rakyat Malaysia Yang Tak Beli Hartanah?

Manakala transaksi hartanah dan jumlah juga jatuh pada angka 15.8% dan 21.6% setakat suku ketiga 2020.

Akan tetapi, ini tidak bermakna rakyat Malaysia tidak membeli rumah.

Data daripada iProperty menunjukkan Kota Damansara, Rawang dan Tropicana merupakan tiga lokasi tertinggi dalam carian hartanah pada tahun 2020.

Apa yang lebih mengejutkan adalah, jenis hartanah yang dicari pembeli menerusi portal carian hartanah #1 di Malaysia ini adalah :-

  •  Kondominium
  •  Teres
  •  Semi D

Dalam masa yang sama, pasaran lelong pula telah lama meriah semenjak hari pertama Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) di kuat kuasakan Kerajaan lagi.

Menurut ejen hartanah yang juga pelabur hartanah profesional Amri Najmin, Rawang dan Nilai merupakan dua lokasi paling ideal untuk mencari hartanah lelong bagi kategori sub urban Lembah Klang.

Hal ini kerana, dengan penurunan kadar OPR pada nisbah 1.75% yaqni terendah semenjak tahun 2004 lagi merupakan catalyst utama untuk anda mula memasuki pasaran lelong.

Apa yang lebih menarik, dalam pasaran lelong juga, hampir tiada masalah jika anda inginkan hartanah dengan 30% – 40% di bawah harga pasaran.

Jadi, apakah punca hartanah lelong semakin menjadi idaman ramai pelabur hartanah?

Ini penjelasannya.

1. Kadar Non Performing Loan

Jika bukan kerana bantuan moratorium, industri hartanah sebenarnya telah berdepan dengan hari-hari gelap lebih awal.

Data dari Bank Negara Malaysia pada 11 Februari yang lalu menunjukkan, kadar Non Performing Loan di Malaysia telah mencapai tahap tertinggi dalam masa 9 tahun pada suku keempat 2020.

Baca : Punca Dan Penentu ‘Non-Performing Loan’ (NPL) Di Malaysia

Jumlah pinjaman tidak berbayar telah mencapai RM28.7 bilion pada akhir tahun 2020 dan meningkat bermula September 2020 apabila tempoh moratorium ditamatkan.

Data BNM terkini menunjukkan bahawa pinjaman terjejas Malaysia mencapai tahap tertinggi sembilan tahun pada suku keempat 2020 (S420).

Pinjaman tidak berbayar (NPL) mencapai paras tertinggi sembilan tahun berjumlah RM28.7 bilion pada akhir tahun 2020, menurut data terbaru dari BNM.

Sungguhpun begitu, Bank Negara Malaysia melihat krisis kesihatan dan kelembapan ekonomi ini hanya memberi kesan sebanyak 10% kepada pinjaman bermasalah di seluruh Malaysia.

Kadar NPL ini juga meningkat kepada 1.6% pada Disember 2020 berbanding 1.5% pada bulan sebelumnya.

2. Unit Hartanah Disita

Data dari KGV International Property Consultants menunjukkan berlaku peningkatan penyitaan unit hartanah sepanjang tahun 2020.

Hartanah paling banyak disita adalah servis apartmen dengan harga di bawah RM500,000.

Baca : 4 Sebab Mengapa Kita Perlu Bayar Pembiayaan Bank Tepat Pada Waktunya

Seterusnya adalah unit komersial, ruang runcit dan pejabat. Sepanjang tahun 2020, hartanah yang disita mengikut negeri adalah :-

  • Perlis, Kedah, Penang & Perak : 5,768 kes dengan nilai RM2 bilion
  • Kelantan, Terengganu & Pahang : 2,101 kes dengan nilai RM906 juta.
  • Sabah & Sarawak : 1,619 kes dengan nilai RM692 juta.
  • Kuala Lumpur, Putrajaya, Selangor, Negeri Sembilan : 14,163 kes dengan nilai RM7.8 bilion.
  • Johor & Melaka : 3,890 kes dengan nilai RM2.8 bilion.

3. 30% – 40% Bawah Harga Pasaran

Semakan menerusi portal hartanah lelong menunjukkan, terdapat lambakan hartanah yang dilelong pada harga 30% – 40% di bawah harga pasaran.

Ada juga hartanah di selatan tanah air yang telah melalui 5 kali proses lelongan dan setiap satu dijual 10% lebih murah berbanding harga pasaran.

Sungguhpun begitu, agak sukar untuk mendapatkan unit kediaman jenis landed dengan tawaran harga sedemikian rupa.

Baca : Rumah Lelong: Merugikan atau Menguntungkan? Ambil Tahu 5 Perkara Ini

Jenis hartanah dengan lelongan tertinggi di bawah harga pasaran adalah high rise jenis servis apartmen dengan harga bermula RM500,000.

Untuk pasaran lelong, anda ada dua pilihan samada buy & flip atau buy & hold. Ini semua bergantung kepada strategi pelaburan hartanah anda.

Agak sukar untuk mengatakan buy & flip lebih baik berbanding buy & hold begitu juga sebaliknya.

Memang banyak hartanah lelong yang melepasi paras 50% di bawah harga pasaran hari ini.

Tetapi, pastikan hartanah itu berada dalam lokasi yang mempunyai booster komersial, infrastruktur dan populasi.

Pandemik COVID-19 juga memperlihatkan satu norma baharu apabila :-

  •  Kebanyakan pemilik hartanah memberikan pelepasan sewaan kepada penyewa yang terjejas.
  •  Penstrukturan semula sewaan unit komersial daripada pemilik bangunan

Sentimen merupakan satu perkara yang sangat berbahaya dalam apa jua pelaburan. Pada awal Januari 2020, ramai orang melihat pandemik COVID-19 bakal berlarutan untuk satu tempoh yang lama.

Baca : Industri Hartanah Diramal Pulih Menjelang Tahun 2022

Kesannya, pelabur dan pemilik hartanah yang tidak mempunyai holding power yang tinggi bertindak menjual unit hartanah mereka pada harga yang rugi (below market value).

Ekonomi tempatan dalam segenap sektor sedang mengalami ‘total reset’ terbesar dalam sejarah yang mengubah cara kehidupan dan juga membuka banyak peluang dan ruang pelaburan baharu.

Sumber Rujukan :

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-7-mac-2021-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 28 Mac 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Mukadimah Dalam ‘Top-Up’ Pembiayaan Hartanah Anda

Top-up pembiayaan hartanah merujuk kepada aktiviti memohon pembiayaan tambahan bagi pembiayaan hartanah pada baki pembiayaan tertunggak berdasarkan nilai pasaran semasa rumah yang dibeli pembeli hartanah.

Terdapat perbezaan di antara top-up loan dan refinance yang perlu anda tahu. Top-up pembiayaan merupakan pembiayaan yang dipohon daripada bank yang sama dengan pembiayaan hartanah sedia ada.

Baca : Aku Keliru Bro…Nak Refinance Atau Nak Jual?

Manakala refinance merupakan pembiayaan yang dipohon daripada bank yang berbeza.

Sebagai contoh, anda membeli sebuah apartmen di Cyberjaya dengan nilai semasa RM250,000 pada tahun 2018 daripada bank CIMB. Menjelang tahun 2021, harganya telah meningkat kepada RM310,000.

Baca : 5 Nasihat Untuk Anda Yang Nak Beli Rumah Waktu Market Tengah Down

Apabila anda ingin memohon pembiayaan tambahan RM310,000 daripada Maybank, maka ini dinamakan refinance.

Dan sekiranya anda memohon daripada bank yang sama (CIMB) maka ini dinamakan top-up loan.

Kadar pembiayaan yang diberikan untuk top-up pembiayaan adalah 90% atau 80% mengikut bank dan tidak semua bank yang menawarkan fasiliti top-up ini.

Anda perlu semak betul – betul sebelum membuat permohonan pembiayaan hartanah dari mana – mana bank.

Lakukan perbandingan secara holistik mengikut objektif anda. Dapatkan khidmat nasihat dari pegawai bank atau pakar kewangan untuk produk bank yang sesuai dengan objektif anda (pelaburan atau duduk).

Baca : 4 Sebab Kenapa Langsaikan Hutang Rumah Lebih Awal Bukanlah Idea Yang Baik

3 Kelebihan Top Up Pembiayaan

This image has an empty alt attribute; its file name is pexels-kindel-media-7054414-700x394.jpg

1. Lebih Mudah Untuk Diluluskan

Memandangkan anda meminjam dari bank yang sama, mereka mempunyai rekod dan hubungan dengan anda sebagai peminjam.

Baca : 3 Dokumen Penting Yang Membuatkan Ramai Terjerat Dalam Hartanah

Jadi, permohonan anda adalah lebih mudah untuk diluluskan dan lebih cepat berbanding proses refinance dengan syarat anda mempunyai rekod bayaran balik yang cantik tanpa tunggakan.

2. Kos Lebih Rendah

Anda tidak perlu mengeluarkan kos guaman untuk proses top-up pembiayaan seperti awal – awal anda memohon pembiayaan hartanah daripada pihak bank.

Sebaliknya, anda hanya perlu membayar kos duti setem sahaja untuk menyerahkan dokumen permohonan anda.

Baca : Bank Mana Paling Perform Di Malaysia?

Untuk tambahan, anda juga tidak dikenakan caj penalti penamatan awal pembiayaan sekiranya anda membuat top-up pembiayaan.

3. Cepat

Kebanyakan pemohon yang melakukan top-up pembiayaan adalah kerana mereka inginkan tunai dengan lebih cepat berbanding proses refinance.

Buat pengetahuan anda, proses refinance memakan masa di antara 3 bulan – 6 bulan lamanya.

Berbeza dengan proses top-up pembiayaan yang memakan masa kurang daripada 3 bulan sahaja untuk anda terima 80% atau 90% dari nilai pasaran semasa rumah anda.

3 Keburukan Top Up Pembiayaan

1. Klausa

Anda perlu tahu yang anda kini perlu membayar 2 hutang (akaun) yang berbeza. Bank akan membuka satu akaun tambahan apabila anda membuat top-up pembiayaan.

Tetapi, ada juga bank yang menggabungkan pembiayaan sedia ada dengan top-up pembiayaan kepada satu akaun sahaja. Ini semua bergantung kepada bank.

Selain itu, anda tidak boleh menikmati kadar faedah yang lebih rendah dan tempoh pembiayaan yang lebih singkat kerana terikat dengan Effective Lending Rate.

2. Tempoh Pembiayaan

Berbeza dengan refinance yang membenarkan anda menikmati tempoh bayaran balik pembiayaan sehingga 35 tahun, untuk top-up pembiayaan, tempoh maksimum yang bank boleh tawarkan kepada anda cuma 10 tahun sahaja.

3. Risiko

Permohonan anda hanya akan diluluskan sekiranya nisbah DSR, CCRIS & CTOS sedia anda berada dalam keadaan baik.

Baca : 4 Cara Untuk ‘Clearkan’ Rekod CCRIS

Ini bermakna, anda tetap perlu menjaga komitmen dengan bank lain sungguhpun bayaran bulanan pembiayaan hartanah sedia anda cantik.

Baca : Kadar Pinjaman Rumah Lulus Menurun, Ini 4 Puncanya

Top-up pembiayaan merupakan salah satu fasiliti bank yang boleh anda gunakan sekiranya objektif anda adalah untuk mendapat tunai dengan lebih cepat berbanding menjual kediaman anda atau melakukan refinance.

Sekiranya anda tersilap langkah kelak, jangan pula salahkan bank. Bank tidak salah.

Semak kembali objektif anda kerana orang yang bijak menggunakan fasiliti bank mampu mengurangkan kadar pembiayaan hartanah mereka.

Ada yang berjaya membuat untung atau sekurang – kurangnya mempercepatkan tempoh pembiayaan sehingga 5 tahun – 10 tahun.

Tiada apa yang percuma lagi di dunia ini. Top-up pembiayaan bukan duit percuma, sebaliknya dana oleh pihak bank yang anda wajib bayar semula.

Sumber Rujukan:

This image has an empty alt attribute; its file name is faizu-ridzuan-webinar-6.6.2021-700x394.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 27 Jun 2021, jam 9 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Majalah Labur