Nak Beli Hartanah Pelaburan, Tapi Tak Tahu Yang Mana Satu?

Sub Topik

Ada ke yang tengah tercari-cari rumah untuk dijadikan pelaburan? Anda menyasarkan untuk dapat aliran tunai positif di mana kadar sewa lebih tinggi daripada instalment bulanan?

Semoga perkongsian ilmu Puan Ainal Maryam ini dapat beri manfaat kepada kita semua.

Tak Semua Rumah Confirm Buat Duit

Korang boleh tanya mana-mana pelabur hartanah tentang catalyst (pemangkin) dan booster hartanah. Mereka boleh senaraikan semua itu dengan pantas.

Elemen-elemen tipikal yang menjadi catalyst termasuk:

Infrastruktur,
TOD (Transit Oriented Development),
Pusat membeli-belah,
Pendidikan (universiti, kolej, serta lain-lain),
Tourism (Pelancongan),
Populasi,
Hospital,
Hiburan, dan sebagainya.

Kerjaya Kanal memerlukan Kanal berjumpa dengan macam-macam orang, dan melihat pelaburan hartanah dari perspektif pemaju, pelabur, dan genuine buyer untuk kegunaan sendiri.

Hari ni, Kanal nak kongsikan feedback dari pelabur dan penyewa, kenapa mereka memilih untuk beli atau sewa di kawasan tersebut.

1 : Ada ‘Restoran Badut’ Yang Berdekatan Tak?

McDonald’s merupakan salah satu booster (atau catalyst) untuk hartanah.

Perasan tak, most area yang ada universiti mesti ada sebuah restoran stand alone McDonald’s. Dan kadang-kadang kat kawasan yang baru nak membangun, tiba-tiba terpacak sebiji McDonald’s?

Sama macam korang jugak. McDonald’s awal-awal dah buat due diligence tentang segmen populasi kat kawasan tu, sebelum membuka sesebuah cawangan.

Dalam erti kata lain, mereka dah tolong buat market dan demographic study untuk korang.

McDonald’s dalam kawasan universiti akan menjadi tumpuan kepada student sana (WiFi untuk siapkan assignment, dating, dan lain-lain).

Ini secara tak langsung akan menjana aktiviti ekonomi di kawasan sekeliling. Kedai-kedai complementary seperti dobi, kedai alat tulis, photostate dan binding, 7-11, restoran dan sebagainya, akan mendapat spillover yang positif.

Bila pusat komersial di kawasan tersebut meriah (vibrant), ini jadi pemangkin permintaan (demand) kepada hartanah yang ada kat kawasan tu.

2. Ada High-End Supermarket?

High-end supermarket ni terletak sama ada di neighbourhood mall, ataupun kat bawah serviced residence (untuk mixed development).

Antara contoh yang korang boleh jumpa seperti BENS Grocer, Cold Storage, Jaya Grocer, Village Grocer, dan lain-lain).

Kenapa high-end supermarket ini tergolong sebagai salah satu pemangkin (catalyst)?

Supermarket jenis ini bawa masuk produk makanan yang dibuat kat luar negara. Dan ada jugak jenama makanan yang takde kat Malaysia, dijual di sini.

Ini semua menjadi punca tarikan untuk para penyewa expat dan juga golongan high class (atau upmarket).

3. Ada International School Atau Sekolah Agama Swasta?

Yang mengejutkan, ada beberapa kes orang beli dan menyewa hartanah dengan Kanal atas sebab ni. Mereka nak pindah untuk menyekolahkan anak mereka di situ.

International school pulak dah ada ready catchment, antaranya tenaga pengajar dan juga admin staf sekolah tersebut.

Tapi perasan tak?

Ramai pelajar international school tak duduk berdekatan dengan kawasan sekolah. Mereka commute jauh dari rumah mereka. Kenapa ya?

Bila mereka ada duit untuk tanggung sekolah anak dekat situ, dah tentu mereka ada driver untuk ambil dan hantar anak-anak, walaupun jauh.

4. Ada Syarikat Antarabangsa Atau Dalam Lingkungan Kawasan Perindustrian?

Kawasan yang mempunyai akses ke kawasan industrial dan juga international companiesdah tentu mempunyai demand unit hartanah di kawasan sekeliling.

Semestinya syarikat yang ada akan membawa masuk expat untuk bekerja secara contract basis, mahupun permanent.

Bonus poin untuk korang?

Syarikat antarabangsa selalunya akan membayar sewa in advance (3 bulan / 6 bulan / setahun / ikut kontrak), sebab kebanyakan negara luar mengutip sewa in advance. Dah jadi macam budaya mereka.

Nak tambah lauk lagi? Syarikat antarabangsa juga mempunyai bajet yang tinggi untuk penginapan pekerja mereka.

5. Ada Tak Hospital Pakar?

Terdapat beberapa pusat perubatan yang mempunyai kepakaran di negara kita yang menjadi penarik. Bukan saja orang tempatan, malahan orang dari negara luar.

Malaysia merupakan destinasi pilihan untuk Health Care Tourism untuk warga asing kerana :

Mempunyai pakar kelas antarabangsa
Kos perubatan yang murah (kalau dibandingkan dengan matawang mereka)
Kos hidup di Malaysia yang murah berbanding di negara mereka
Cuaca Malaysia yang stabil sepanjang tahun (hujan / panas)
Contoh hospital pilihan mereka seperti Prince Court, dan sebagainya

Kalau dibandingkan dengan Convention Centre yang mungkin bermusim (mengikut events yang berlangsung dalam convention centre tu), Malaysia adalah destinasi yang baik.

Industri kesihatan (health care industry) tak mengikut musim (non-seasonal). Ada orang yang perlukan bantuan perubatan sepanjang tahun.

6. Ada Masjid Yang Berhampiran?

Kawasan masjid ni popular juga dalam kalangan warga emas.

Mereka membeli atau menyewa tempat yang dekat dengan masjid untuk menghadiri kelas agama dan menunaikan solat berjemaah. Sweet-sweet je pasangan atuk nenek pergi masjid sama-sama.

7. Tak Jauh Dengan 7-11 Yang Ada Mesin ATM

Ini pun menjadi sebuah poin bonus kawasan, di mana malamnya ‘hidup’ seperti kawasan universiti.

Jadi, mungkin beberapa perkara ini dapat membantu anda membuat pilihan kawasan yang sesuai untuk mencari hartanah pelaburan anda.

Kredit: Facebook Ainal Maryam

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.