Kalau anda berniat untuk membeli sebidang tanah, pastikan status tanah tersebut. Adakah ianya tanah lot lidi?
Sekiranya ya, lupakanlah hasrat anda itu. Ini kerana terdapat banyak risiko membeli tanah lot lidi.
Bagi anda yang baru pertama kali mendengar terma lot lidi ini, tanah lot lidi adalah sebidang tanah yang mempunyai geran yang sah tetapi kemudiannya dijual serta dipecahkan kepada lot yang lebih kecil dengan tujuan untuk membina rumah.
Kenapa pula anda tidak digalakkan untuk membeli tanah jenis ini, padahal harganya lebih murah?
1. Nama Pembeli Tiada Di Dalam Geran
Sekiranya anda membeli tanah lot lidi, anda perlu tahu yang nama anda tidak tertulis di dalam geran tersebut sebagai pemilik tanah. Ini kerana untuk tanah jenis ini, hanya ada satu nama sahaja di dalam geran tersebut iaitu nama Pemegang Amanah.
Dan Pemegang Amanah ini selalunya merupakan pemilik asal kepada tanah tersebut. Jadi mengikut undang-undang, tanah ini masih dimiliki pemilik asalnya.
2. Sukar Dipindah Milik
Pemilik lot tidak boleh menjual kembali lotnya kepada orang lain. Ini kerana tidak ada prosedur undang-undang yang sah boleh dilaksanakan oleh pemilik lot untuk urusan jual beli kecuali mereka perlu menjadi Pemegang Amanah yang baru.
Nak buat Surat Pemegang Amanah yang baru bukan mudah. Anda perlu berbincang dengan Pemegang Amanah sedia ada untuk memohon persetujuan. Prosesnya juga memakan masa yang sangat lama.
3. Masalah Persempadanan
Tidak ada satu persempadanan yang jelas di antara satu lot dengan satu lot yang lain. Jadi ia akan menyukarkan anda untuk melakukan sesuatu di atas tanah tersebut. Anda tidak tahu keluasan sebenar bahagian lot anda itu.
Jadi boleh bayangkan pertelingkahan yang mungkin akan berlaku dengan pemilik lot yang lain?
4. Tidak Boleh Bina Rumah
Sebab apa tak boleh nak bina rumah? Anda dah beli tanah itu, jadi suka hati anda nak buat apa pun kan?
Untuk pengetahuan anda, tanah lot lidi selalunya tanah lot yang bersyarat pertanian. Jika anda membina rumah di atas tanah ini, bermakna anda telah melakukan kesalahan serius seperti yang termaktub di dalam Seksyen 125 Kanun Tanah Negara.
Anda boleh dikenakan denda dan lebih teruk tanah anda boleh dirampas.
5. Tidak Boleh Digadai
Disebabkan nama anda tidak anda di dalam geran, anda tidak boleh menggadaikan tanah tersebut kepada pihak bank untuk mendapatkan pinjaman.
6. Tidak Boleh Diwariskan
Disebabkan nama pemilik tiada di dalam geran, waris pemilik lot tidak berhak untuk menuntut tanah tersebut. Ini kerana secara teknikalnya tanah tersebut masih milik Pemegang Amanah.
Kesian kepada anak isteri dan cucu anda nanti.
7. Tidak Layak Mendapat Pampasan
Katakanlah, pihak kerajaan ingin mengambil tanah tersebut, hanya Pemegang Amanah sahaja yang akan dipanggil untuk sesi pendengaran. Wang pampasan juga hanya akan diberikan kepada Pemegang Amanah.
Jadi jika pemilik-pemilik lot ingin mendapatkan wang tersebut, mereka perlu berurusan dengan Pemegang Amanah sendiri. Bayangkan kalau Pemegang Amanah nak ambil semua duit tersebut seorang diri. Tak ke rugi?
8. Pemegang Amanah Meninggal Dunia
Ini antara risiko terbesar yang perlu dihadapi oleh pemilik-pemilik lot. Mereka masih boleh melantik Pemegang Amanah yang baru, tetapi ia bukanlah sesuatu yang mudah.
Pemilik bukan saja perlu berhadapan dengan prosedur pusaka yang rumit, kos yang tinggi, tetapi masa yang diambil juga adalah lama. Kemungkinan untuk perbalahan juga berlaku adalah sangat besar.
Nampak tak berapa banyak keburukan membeli tanah lot lidi? Jadi jika anda baru bercadang untuk membeli tanah lot jenis ini, lupakan sahaja niat anda itu.
Lebih baik membeli tanah lain yang lebih mahal tetapi lebih selamat dan berbaloi daripada segi pemilikan.
IOI Properties Group Bhd (IOIPG) secara rasmi memulakan langkah besar dalam pasaran modal dengan mencadangkan penyenaraian IOI REIT di Pasaran Utama Bursa Malaysia. Dengan penilaian aset mencecah RM7.58 bilion, entiti ini bakal menjadi salah satu REIT terbesar di Malaysia, sekali gus mengubah landskap pelaburan hartanah tempatan.
Senang cakap, IOI Properties nak kumpulkan aset-aset “lubuk duit” mereka (seperti mall, hotel dan pejabat) ke dalam satu bakul besar yang dipanggil REIT.
Nilai Aset: RM7.58 bilion
Status: Bakal disenaraikan di Pasaran Utama Bursa Malaysia
Peluang: Bila disenaraikan nanti, pelabur (termasuk kita) boleh beli unit dalam REIT ini untuk dapatkan dividen hasil daripada kutipan sewa mall dan pejabat mereka
1. Pecahan Portfolio Aset (Retail, Hotel dan Pejabat)
Kekuatan IOI REIT terletak pada kualiti asetnya yang mempunyai kadar penghunian (occupancy rate) yang tinggi dan lokasi strategik. Contohnya bila pergi IOI City Mall Putrajaya pada hujung minggu, nak cari parking pun boleh pening kepala. Itu sebenarnya petanda yang sangat bagus untuk pelabur.
Segmen Retail (Pusat Beli-Belah)
Ini adalah pemacu utama pendapatan bagi IOI REIT:
Nama Aset
Lokasi
Bilangan Kedai (Anggaran)
IOI City Mall
Putrajaya
700+ Unit
IOI Mall Puchong
Puchong
450+ Unit
IOI Mall Kulai
Johor
140+ Unit
Segmen Hospitaliti & Pejabat
Hotel: Termasuk aset berprestasi tinggi seperti Putrajaya Marriott Hotel, Le Méridien Putrajaya dan Palm Garden Hotel.
Pejabat: Menara IOI City (Fasa 1 & 2) yang menempatkan pelbagai penyewa korporat gergasi dan agensi kerajaan.
2. Rasional Strategik: Mengapa IOI REIT Penting?
Langkah IOIPG memisahkan aset-aset ini ke dalam REIT mempunyai objektif kewangan yang jelas:
Pencairan nilai: Memberi nilai pasaran yang jelas kepada aset hartanah pelaburan IOIPG yang selama ini “tersembunyi” dalam kunci kira-kira syarikat induk.
Struktur modal yang lebih ‘ringan’: Hasil daripada penyenaraian ini boleh digunakan untuk mengurangkan hutang korporat atau membiayai projek pembangunan baharu (seperti IOI Central Boulevard di Singapura).
Dividen konsisten: Sebagai REIT, entiti ini diwajibkan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh agih sebagai dividen kepada pemegang unit, menjadikannya pilihan utama pelabur yang mencaripendapatan pasif.
3. Peluang Pelaburan
Nak buka kedai sendiri dalam mall? Fuh, modal bukan sikit. Deposit saja dah boleh beli sebiji kereta, belum kira stok barang dan gaji pekerja lagi. Memang nampak mustahil untuk orang biasa macam kita.
IOI Properties akan membuka ruang buat kita semua untuk ‘tumpang sekaki’ dalam kejayaan aset mereka. Melalui IOI REIT, anda tidak perlu menunggu jadi jutawan untuk memiliki hartanah sendiri; anda boleh mula membina portfolio ‘tuan tanah’ anda sendiri dengan unit-unit REIT yang sah dan dikawal selia. Juga tak perlu pusing kepala fikir nak jual barang apa, tak perlu upah pekerja dan tak perlu risau kedai laku ke tidak.
1. Bila anda melabur dalam IOI REIT, secara tak langsung penyewa anda adalah jenama-jenama besar dunia yang ada dalam mall tersebut. Mereka ni jarang culas bayar sewa.
2. Bayangkan anda tengah tidur atau tengah bercuti, tapi 700+ kedai di IOI City Mall dan 450+ kedai di IOI Mall Puchong tetap “bekerja” untuk anda. Pada tahun 2025 sahaja, hasil tempat letak kereta daripada aset-aset IOI menyumbang sebanyak RM64.7 juta. Setiap sen sewa yang mereka bayar kepada IOI, sebahagiannya akan diagihkan kepada anda sebagai dividen.
3. Tak perlu RM1 juta dalam bank. Dengan modal serendah beberapa ratus ringgit (harga beberapa unit saham REIT), anda sudah boleh mula membina portfolio hartanah pelaburan sendiri. Anda tambah unit sikit demi sikit setiap bulan, lama-lama jumlah sewa yang anda terima pun makin tebal.
Status Syariah
Untuk melayakkan sesebuah REIT itu mendapat status patuh Syariah, pendapatan daripada penyewa yang menjalankan aktiviti tidak patuh Syariah (seperti bank konvensional, penjualan minuman keras atau insurans konvensional) mestilah tidak melebihi 20% daripada jumlah pendapatan kasar REIT tersebut.
Mereka memiliki banyak hotel (Marriott, Le Méridien) yang biasanya mempunyai jualan alkohol atau pusat hiburan. Jika pendapatan dari bahagian ini terlalu tinggi, ia boleh menjejaskan status syariah.
Kita perlu menunggu prospektus rasmi dikeluarkan nanti. Dalam dokumen itu nanti, akan ada ruangan khas yang menyatakan sama ada Majlis Penasihat Syariah Suruhanjaya Sekuriti meluluskan penyenaraian ini sebagai Islamic REIT atau tidak.
Setakat ini, pasaran kita sudah ada beberapa REIT gergasi yang berstatus tidak patuh Syariah disebabkan komposisi penyewa mereka seperti:
IGB REIT (Mid Valley/The Gardens)
Pavilion REIT
Sunway REIT (Walaupun mereka ada banyak instrumen Islam, status induk masih konvensional atas faktor hotel/pub).
Kalau IOI berjaya jadikan REIT ini patuh Syariah, ia akan jadi “game changer” sebab dana-dana Islam yang besar akan masuk melabur secara agresif.
Sabar dulu, IOI REIT ni masih menunggu ‘lampu hijau’ daripada Suruhanjaya Sekuriti. Anggaplah fasa menunggu ini sebagai waktu terbaik untuk anda mengkaji prestasi mall-mall mereka. Boleh rujuk laporan tahunan IOI Properties.
Risiko Yang Perlu Diperhatikan
Pelabur yang bijak tidak hanya melihat pada potensi keuntungan, tetapi juga perlu realistik dengan cabaran semasa. Ada dua faktor besar yang bakal menguji daya tahan IOI REIT:
Kuasa beli menurun: Kalau ekonomi gawat atau orang mula berjimat, jualan kedai mungkin akan terkesan.
Krisis tenaga: Menguruskan mall berkeluasan berjuta kaki persegi memerlukan penggunaan tenaga yang sangat besar. Isu tenaga global dan kenaikan tarif elektrik merupakan risiko yang boleh menipiskan margin keuntungan bersih.
Saingan E-Commerce: Walaupun “budaya mall” sangat kuat di Malaysia, saingan daripada platform atas talian tetap ada. Strategi IOI untuk menggabungkan elemen pengalaman (seperti taman tema indoor dan gelanggang ais) adalah kunci untuk memastikan mall mereka kekal relevan dan tidak hanya bergantung kepada jualan barangan fizikal semata-mata.
Syarat untuk membeli REIT adalah sama seperti anda membeli saham syarikat di Bursa Malaysia.
Berikut adalah syarat-syarat asas yang anda perlukan:
1. Mempunyai Akaun CDS & Akaun Trading
Mestilah berumur 18 tahun ke atas
Akaun CDS (Central Depository System): Tempat untuk simpan “geran” digital unit REIT anda.
Akaun Trading: Akaun dengan syarikat broker (seperti CGSI, M+ Online, Webull) untuk urusan jual-beli.
2. Mempunyai Modal Pelaburan
Minimum belian: 1 lot bersamaan 100 unit.
Contoh modal: Jika harga 1 unit REIT ialah RM1.00, maka modal minimum anda adalah RM100 (tak termasuk caj broker/stamping).
Penafian : Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.
BUKU INI WAJAR DIMILIKI OLEH MEREKA YANG BERANI BERIMPIAN !
Ramai yang nak gandakan duit simpanan dalam saham tapi fikir berpuluh kali. Jadi buku ini adalah step pertama. Bila baca buku ini, boleh 99% stay ahead dari orang lain! Bonusnya dapat jimat banyak masa.
Kami juga faham yang 2 sebab utama kenapa anak muda masih belum mula melabur saham adalah sebab TAKUT dan BELUM CUKUP DUIT. Yelah, kita melabur sebab nak tenang, bukan nak risau setiap masa.
Sambil kami terlibat dalam pasaran saham, sambil pandaikan orang lain tentang saham.
Terima kasih yang tidak terhingga kepada anda semua yang tak putus-putus menyokong kami dari awal sehingga ke hari ini.
Berita Baik : Kami sedang buat jualan penghabisan stok di Shopee!!
