Kegawatan ekonomi kini telah tiba. Malaysia juga tidak terkecuali daripada menerima nasib yang sama. Industri hartanah yang selama ini berkembang pesat, turut terkesan dengan keadaan semasa.

Sebelum kita memulakan bicara mengenai kitaran hartanah, elok juga kita tengok dulu kitaran ekonomi. Dalam asas ekonomi, terdapat 4 kitaran ekonomi yang bakal dilalui mana-mana negara dan juga pasaran. Kitaran tersebut adalah perkembangan, puncak, penguncupan dan dasar.

Perkembangan bermaksud ekonomi dalam keadaan sangat sihat dan berada dalam tempoh pertumbuhan yang pesat.

Puncak pula bila mana ekonomi di satu tahap ekonomi tidak lagi mampu berkembang dan telah tepu.

Penguncupan pula apabila kemeseletan ekonomi berlaku kerana keadaan ekonomi global yang tidak menentu dan harga barang komoditi naik.

Dan akhir sekali adalah dasar. Dalam kitaran ini, ekonomi berada di bahagian paling teruk di dalam kitaran ekonomi atau dikenali sebagai trough.

Kesannya, kadar pengangguran yang tinggi, pemberhentian pekerja dalam skala besar, penguncupan jualan dan pengurangan akses pinjaman daripada pihak bank.

4 Kitaran Hartanah Untuk Pelaburan Di Malaysia

Begitu juga dengan industri hartanah yang mempunyai kitaran hartanahnya yang tersendiri dan unik.

Teori kitaran hartanah mula popular seawal tahun 1933 oleh Fred Harrison yang mengkaji dan menganalisa kitaran hartanah dengan cara melakukan kajian terhadap kitaran hartanah beratus tahun ke belakang.

Baca : Rumusan Industri Hartanah Sepanjang Tahun 2019

Hasilnya, beliau berjaya mendapat konsep ekonomi ’18 years property cycle‘ dan diguna pakai oleh ramai pelabur hartanah bukan sahaja di Malaysia tetapi di dunia.

Kitaran hartanah boleh dibahagikan kepada empat iaitu :-

1. Pemulihan (Recovery)
2. Pengembangan (Expansion)
3. Ledakan (Boom)
4. Kemelesetan (Explosion)

1. Pemulihan

Kitaran ini bermula selepas kemelesetan dan menandakan bermulanya kenaikan kitaran hartanah.

Memandangkan harga hartanah telah turun dengan mendadak, pelabur akan kembali ke pasaran dengan melabur ke hartanah yang mampu memberikan pulangan yang paling tinggi.

Baca : Harga Hartanah Di 24 Kawasan Ini Akan Melonjak Naik Menjelang 2021

Pada saat ini, pelabur yang mengambil langkah membeli hartanah untuk di sewakan mempunyai potensi yang tinggi untuk memperoleh keuntungan kerana permintaan untuk sewaan tidak pernah jatuh.

Polisi bank yang mengetatkan pinjaman pembiayaan hartanah juga menjadikan persaingan dalam pelaburan hartanah adalah rendah.

Dalam kitaran ini juga ramai pelabur akan keliru untuk melabur dalam hartanah atau tunggu harga jatuh lagi.

Tiada tempoh yang jelas akan tempoh masa fasa ini, tetapi fasa ini boleh memakan masa kurang dari 7 tahun.

2. Pengembangan

Dan selepas fasa pemulihan berlaku, fasa pengembangan akan mengambil alih pula.

Dalam fasa ini, pembeli hartanah telah mula yakin dengan pasaran hartanah seiring dengan peningkatan harga hartanah pada kadar normal yakni 1% hingga 3% setahun.

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Pada fasa ini juga, syarikat gergasi mula yakin untuk menambah portfolio hartanah mereka dengan melabur ke dalam pasaran hartanah semula.

Pasaran komersial akan menerima permintaan yang tinggi menandakan perniagaan telah mula pulih dan ekonomi sesebuah negara sedang dalam proses pembangunan.

Fasa pengembangan ini biasanya memakan masa di antara 1 tahun hingga 7 tahun.

3. Ledakan

Fasa kitaran hartanah ini adalah apabila industri hartanah sedang mengalami pembangunan yang sangat pesat dengan lambakan kren untuk hartanah mewah dan projek perumahan oleh syarikat pemaju hartanah.

Sungguhpun harga rumah meningkat pada fasa ini, akses pinjaman pembiayaan hartanah adalah mudah.

Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Lokasi Lembah Klang Sepanjang 2019

Harga rumah juga dilihat akan meningkat secara drastik dan peningkatan ini tidak selari dengan kadar kenaikan pendapatan isi rumah.

Punca harga rumah naik meningkat adalah kerana nilaian yang dibuat terlalu tinggi dan wujud spekulasi bahawa harga rumah akan meningkat lagi bagi tahun mendatang. 

Pelabur hartanah yang bijak akan berhenti melabur dalam hartanah pada fasa ini dan mula menjual hartanah dan mengutip keuntungan dari pelaburan mereka.

Orang biasa pula akan melihat inilah tempoh yang paling sesuai dan terbaik untuk membeli rumah.

Kitaran ini berlaku selama 1 tahun hingga 7 tahun.

4. Kemelesetan

Fasa terakhir ini menandakan berakhirnya zaman kegemilangan industri hartanah dan bermulanya zaman kegelapan pembeli hartanah.

Dalam fasa ini, harga rumah telah menjadi terlampau mahal dan kebanyakan hartanah komersial seperti pusat beli belah kosong tanpa penyewa.

Baca : Kajian Menunjukkan Harga Rumah Bakal Turun Sampai 2021

Kesan daripada harga rumah yang terlampau mahal, kadar non-performing loan (NPL) dan jumlah individu yang diisytihar muflis akan meningkat dengan mendadak.

Kesan lain kemelesetan kitaran hartanah adalah rumah yang dahulunya mahal kini dijual semula di bawah harga pasaran.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Tanda-tanda awal kemelesetan adalah apabila wujudnya pelbagai projek luar biasa untuk pasaran komersial. Fasa ini akan berlangsung kurang lebih 7 tahun.

Sebenarnya apa yang berlaku terhadap industri hartanah di Malaysia mampu dibaca dengan konsep kitaran ekonomi oleh Fred Harrison ini.

Walau betapa dahsyatnya kemelesetan yang berlaku, kitaran hartanah akan tetap melalui fasa pemulihan dan  pengembangan dan ledakan.