Fahami 4 Kitaran Hartanah Ini Dulu Sebelum Melabur

Kegawatan ekonomi kini telah tiba. Malaysia juga tidak terkecuali daripada menerima nasib yang sama. Industri hartanah yang selama ini berkembang pesat, turut terkesan dengan keadaan semasa.

Sebelum kita memulakan bicara mengenai kitaran hartanah, elok juga kita tengok dulu kitaran ekonomi. Dalam asas ekonomi, terdapat 4 kitaran ekonomi yang bakal dilalui mana-mana negara dan juga pasaran. Kitaran tersebut adalah perkembangan, puncak, penguncupan dan dasar.

Perkembangan bermaksud ekonomi dalam keadaan sangat sihat dan berada dalam tempoh pertumbuhan yang pesat.

Puncak pula bila mana ekonomi di satu tahap ekonomi tidak lagi mampu berkembang dan telah tepu.

Penguncupan pula apabila kemeseletan ekonomi berlaku kerana keadaan ekonomi global yang tidak menentu dan harga barang komoditi naik.

Dan akhir sekali adalah dasar. Dalam kitaran ini, ekonomi berada di bahagian paling teruk di dalam kitaran ekonomi atau dikenali sebagai trough.

Kesannya, kadar pengangguran yang tinggi, pemberhentian pekerja dalam skala besar, penguncupan jualan dan pengurangan akses pinjaman daripada pihak bank.

4 Kitaran Hartanah Untuk Pelaburan Di Malaysia

Begitu juga dengan industri hartanah yang mempunyai kitaran hartanahnya yang tersendiri dan unik.

Teori kitaran hartanah mula popular seawal tahun 1933 oleh Fred Harrison yang mengkaji dan menganalisa kitaran hartanah dengan cara melakukan kajian terhadap kitaran hartanah beratus tahun ke belakang.

Baca : Rumusan Industri Hartanah Sepanjang Tahun 2019

Hasilnya, beliau berjaya mendapat konsep ekonomi ’18 years property cycle‘ dan diguna pakai oleh ramai pelabur hartanah bukan sahaja di Malaysia tetapi di dunia.

Kitaran hartanah boleh dibahagikan kepada empat iaitu :-

1. Pemulihan (Recovery)
2. Pengembangan (Expansion)
3. Ledakan (Boom)
4. Kemelesetan (Explosion)

1. Pemulihan

Kitaran ini bermula selepas kemelesetan dan menandakan bermulanya kenaikan kitaran hartanah.

Memandangkan harga hartanah telah turun dengan mendadak, pelabur akan kembali ke pasaran dengan melabur ke hartanah yang mampu memberikan pulangan yang paling tinggi.

Baca : Harga Hartanah Di 24 Kawasan Ini Akan Melonjak Naik Menjelang 2021

Pada saat ini, pelabur yang mengambil langkah membeli hartanah untuk di sewakan mempunyai potensi yang tinggi untuk memperoleh keuntungan kerana permintaan untuk sewaan tidak pernah jatuh.

Polisi bank yang mengetatkan pinjaman pembiayaan hartanah juga menjadikan persaingan dalam pelaburan hartanah adalah rendah.

Dalam kitaran ini juga ramai pelabur akan keliru untuk melabur dalam hartanah atau tunggu harga jatuh lagi.

Tiada tempoh yang jelas akan tempoh masa fasa ini, tetapi fasa ini boleh memakan masa kurang dari 7 tahun.

2. Pengembangan

Dan selepas fasa pemulihan berlaku, fasa pengembangan akan mengambil alih pula.

Dalam fasa ini, pembeli hartanah telah mula yakin dengan pasaran hartanah seiring dengan peningkatan harga hartanah pada kadar normal yakni 1% hingga 3% setahun.

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Pada fasa ini juga, syarikat gergasi mula yakin untuk menambah portfolio hartanah mereka dengan melabur ke dalam pasaran hartanah semula.

Pasaran komersial akan menerima permintaan yang tinggi menandakan perniagaan telah mula pulih dan ekonomi sesebuah negara sedang dalam proses pembangunan.

Fasa pengembangan ini biasanya memakan masa di antara 1 tahun hingga 7 tahun.

3. Ledakan

Fasa kitaran hartanah ini adalah apabila industri hartanah sedang mengalami pembangunan yang sangat pesat dengan lambakan kren untuk hartanah mewah dan projek perumahan oleh syarikat pemaju hartanah.

Sungguhpun harga rumah meningkat pada fasa ini, akses pinjaman pembiayaan hartanah adalah mudah.

Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Lokasi Lembah Klang Sepanjang 2019

Harga rumah juga dilihat akan meningkat secara drastik dan peningkatan ini tidak selari dengan kadar kenaikan pendapatan isi rumah.

Punca harga rumah naik meningkat adalah kerana nilaian yang dibuat terlalu tinggi dan wujud spekulasi bahawa harga rumah akan meningkat lagi bagi tahun mendatang. 

Pelabur hartanah yang bijak akan berhenti melabur dalam hartanah pada fasa ini dan mula menjual hartanah dan mengutip keuntungan dari pelaburan mereka.

Orang biasa pula akan melihat inilah tempoh yang paling sesuai dan terbaik untuk membeli rumah.

Kitaran ini berlaku selama 1 tahun hingga 7 tahun.

4. Kemelesetan

Fasa terakhir ini menandakan berakhirnya zaman kegemilangan industri hartanah dan bermulanya zaman kegelapan pembeli hartanah.

Dalam fasa ini, harga rumah telah menjadi terlampau mahal dan kebanyakan hartanah komersial seperti pusat beli belah kosong tanpa penyewa.

Baca : Kajian Menunjukkan Harga Rumah Bakal Turun Sampai 2021

Kesan daripada harga rumah yang terlampau mahal, kadar non-performing loan (NPL) dan jumlah individu yang diisytihar muflis akan meningkat dengan mendadak.

Kesan lain kemelesetan kitaran hartanah adalah rumah yang dahulunya mahal kini dijual semula di bawah harga pasaran.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Tanda-tanda awal kemelesetan adalah apabila wujudnya pelbagai projek luar biasa untuk pasaran komersial. Fasa ini akan berlangsung kurang lebih 7 tahun.

Sebenarnya apa yang berlaku terhadap industri hartanah di Malaysia mampu dibaca dengan konsep kitaran ekonomi oleh Fred Harrison ini.

Walau betapa dahsyatnya kemelesetan yang berlaku, kitaran hartanah akan tetap melalui fasa pemulihan dan  pengembangan dan ledakan.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Trend Work From Home (WFH) Bak Bom Jangka Untuk Lot Komersial

Trend work from home (WFH) atau bekerja daripada rumah mula popular seawal 18 Mac 2020 yang lalu apabila Kerajaan menerusi Tan Sri Muhyiddin Yassin menguatkuasakan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).

Kesannya, seluruh rakyat Malaysia terpaksa belajar untuk bekerja dari rumah sungguhpun berdepan dengan 1001 macam kekurangan dan halangan.

Antara yang paling jelas adalah ramai orang terpaksa belajar menggunakan aplikasi mesyuarat online seperti Zoom, Skype dan Google Meet.

Saham syarikat Zoom pada ketika itu juga meningkat dengan mendadak kerana hampir seluruh dunia menggunakan aplikasi tersebut.

Baca : Zoom Kini Bernilai Lebih Daripada 7 Syarikat Penerbangan Dunia

Malangnya, trend ini menyebabkan banyak pihak terkesan secara langsung. Antara yang paling terkesan adalah pemandu e-hailing seperti Grab dan penghantar makanan Grabfood dan Foodpanda.

Ini termasuk restoran dan warung-warung yang terletak berdekatan dengan kawasan perindustrian dan bangunan pejabat.

Mereka yang mengharapkan pelanggan daripada golongan pekerja terpaksa menutup premis mereka.

Selain daripada halangan pergerakan ekonomi, orang ramai juga melihat PKP yang lalu sebagai masa untuk mula menggunakan dapur ditambah pula dengan faktor dorongan dari sosial media.

“FB Group Masak Apa Tak Jadi Hari Ini dan Dalgona Coffee menjadi bukti rakyat Malaysia menggunakan kesempatan PKP untuk memasak dan eksperimen dengan menu baharu.”

Sungguhpun begitu, kadar penghunian ruang pejabat di kawasan luar bandar dan bandar utama seperti bandaraya Kuala Lumpur sebenarnya masih lagi baik.

Data daripada Edgeprop.my menunjukkan kadar penghunian ruang pejabat di luar bandar adalah 82.3% dan 73.5% di bandaraya Kuala Lumpur.

Isunya adalah, adakah trend work from home akan menyebabkan pasaran hartanah ruang pejabat terkubur jika trend ini berlanjutan?

Jom kita rungkai isu ini dengan mengambil kira keadaan semasa di luar negara.

Trend WFH Bak Bom Jangka Untuk Ruang Pejabat

Photo by David Egon from Pexels

Pada 15 Februari 2021 yang lalu, portal The Japans Time melaporkan ruang runcit dan pejabat di kawasan Nagoya semakin sepi ekoran krisis kesihatan yang melanda Jepun ketika ini.

Buat pengetahuan anda, Nagoya merupakan pelabuhan ketiga terbesar di Jepun selepas Tokyo dan Osaka.

Baca : 6 Sebab Kenapa Malaysia Menjadi Destinasi Utama Pelabur Hartanah Antarabangsa

Pada tahun 2019, bandar metropolitan Nagoya mempunyai 2 juta penduduk dan merupakan hub utama industri automotif, penerbangan, teknologi dan perkilangan.

Di Singapura pula, Knight Frank cawangan Singapura melaporkan sewaan terhadap ruang runcit di kawasan tumpuan utama di Singapura jatuh 14.7% pada tahun 2020 berbanding tahun sebelumnya.

Lain pula yang berlaku di Amerika Syarikat di mana Facebook Inc telah menandatangani perjanjian sewaan ruang seluas 730,000 kaki persegi di Midtown Manhattan, Amerika Syarikat.

Sama juga dengan Google LLC yang turut memperluas kampus utama mereka di Chelsea berdekatan Manhattan, Amerika Syarikat.

Di Malaysia, ada tiga faktor utama yang menyebabkan syarikat meneruskan trend work from home dan berhenti menyewa ruang pejabat.

Baca : Ulasan Industri Hartanah Sepanjang Tahun 2020, 6 Perkara Yang Berlaku

Image by Suppadeth wongyee from Pixabay

Antaranya adalah isu fasiliti di ruang pejabat. Tahukah anda, Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia menerima ribuan panggilan kecemasan setiap hari di Kuala Lumpur sahaja.

Apa yang memeranjatkan adalah, panggilan kecemasan itu dilakukan kerana ada mangsa yang tersekat di dalam lif.

Selain daripada itu, banyak ruang pejabat bangunan lama tidak mampu menyediakan kemudahan untuk talian kabel fiber optik yang terkini.

Ini tidak selari dengan keperluan masa kini yang menyaksikan internet berkuasa tinggi di pejabat adalah satu kewajipan!

Baca : Kebangkitan Hartanah SOHO Selepas COVID-19 Selesai

Dan faktor terakhir adalah kerana, risiko jangkitan virus Covid-19 adalah lebih tinggi di tempat kerja.

Saban hari, Kementerian Kesihatan Malaysia melaporkan wujud kluster baharu dan majoriti kluster baharu itu berlaku di tempat kerja.

Kita tidak boleh nafikan ruang pejabat masih lagi satu keperluan utama memandangkan sebahagian besar aktiviti ekonomi di Malaysia digerakkani oleh sektor perkhidmatan.

Baca : Ketahui 6 Jenis REIT Dalam Hartanah Ini Dan Mula Melabur

Berkemungkinan penurunan trend kadar penghunian ruang pejabat yang berlaku hari ini bersifat sementara sahaja ekoran krisis kesihatan yang melanda.

Memandangkan tiada orang yang mempunyai jawapan yang tepat bila krisis kesihatan ini akan berhenti, satu benda yang pasti adalah sektor ruang pejabat akan kembali pulih seiring pulihnya sentimen orang awam terhadap keadaan semasa Covid-19 di Malaysia.

Sumber Rujukan :

This image has an empty alt attribute; its file name is faizul-ridzuan-21-feb-2021-700x394.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 28 Februari 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!