Bagi mereka yang belum mengenali Tuan Ahyat Ishak, beliau merupakan penulis buku bestseller “The Strategic Property Investor” dan terbaru sekali ‘40 Pesanan Buat Pelabur Baru’. Beliau juga adalah seorang jutawan di dalam bidang hartanah, pelabur hartanah dan mentor hartanah yang juga pengasas bagi program Strategic Property Investor.
Kenapa Orang Takut Nak Melabur Dalam Hartanah?
Pertama sekali dan yang paling penting, ramai orang tiada kesedaran tentang betapa pentingnya perlu ada ilmu di dalam hartanah. Ini boleh dikesan daripada nenek moyang kita lagi.
Bukan nak salahkan mereka, tetapi cuba kita tanya diri kita sendiri, dulu masa kita kecil, ada tak atuk atau nenek kita beri nasihat kepada kita untuk beli rumah? Pastinya tak ramai kan?
Berbanding dengan bangsa Cina, yang amat menekankan bab pemilikan harta sejak dari kecil lagi. Dah lah disuruh berniaga dari kecil lagi, bila dapat duit je; kena beli rumah dulu. Kedua, beli shoplot. Nampak tak flow dia, berniaga-> beli rumah-> beli shoplot.
Memang bukan konvensional, tetapi itulah yang bermain di minda anak-anak kecil bangsa Cina. Jadi bila dah besar, setidaknya mereka ada inisiatif untuk berniaga terlebih dahulu. Bila dah kumpul duit sikit, baru melabur di dalam bidang hartanah.
Yang lebih menariknya, apabila berkumpul sanak-saudara contohnya bila Chinese New Year; rasa-rasanya apa soalan yang ditanya?
“Eh kau berniaga macamana sekarang? Dah berapa rumah kau beli? Kat area mana?”
Cuba bandingkan sikit dengan budaya kita, “Dah kahwin ke belum? Bila nak kahwin?”
Orang yang dah berkahwin pula ditanya, “Sorang je ke anak? Bila nak tambah sorang lagi?”
Begitulah perbezaan yang jelas bagaimana dua bangsa yang berbeza boleh ada jurang yang sangat besar. Disebabkan kita tak dididik dari kecil yang menyebabkan kita tak tahu pun kewujudan & kelebihan pelaburan hartanah ni. Sibuk sangat nak tayang kereta baru, sofa baru, TV baru, langsir baru, tapi itu semuanya dengan berhutang.
Berpandangan Negatif Pasal Hartanah
Ada juga suara-suara sumbang atau negatif pasal hartanah ni.
Kononnya hartanah ni sebahagian daripada sistem kapitalis. Konon-konon zalim lah, dan sebagainya. Ini disebabkan adanya orang yang tamak nak beli sebanyak mana hartanah yang termampu. Sebab mereka inilah harga hartanah naik.
Tapi kalau diikutkan, banyak lagi faktor yang menyebabkan harga hartanah naik; dan bukan semata-mata kerana sifat tamak sesetengah golongan. Memang tidak dinafikan terdapat golongan yang sesuka hati menaikkan harga sehingga menindas orang lain, tapi instrumen pelaburan yang lain pun ada je orang macam ni. Skim cepat kaya sebagai contoh, yang akhirnya tersontot – memang majoriti orang Melayu pun yang join.
Ramai je orang berjaya dalam hartanah ni yang mewakafkan tanah untuk sekolah tahfiz dan rumah anak yatim. Siap bagi duit untuk bangunkan tempat tersebut dan beri duit bulanan lagi. Zalim ke mereka? Bagaimana pula dengan rumah yang sepatutnya disewakan dengan harga RM1,200 tetapi disebabkan tenant yang baru nak masuk ni baru berkahwin, diberinya sewa RM900 je?
Sebab itulah kalau ada sifat sentiasa nak negatif ni, kita susah nak berjaya.
Sikit-sikit fikir negatif, seolah-olah nak carik salah orang lain dan bukan bermusahabah diri sendiri untuk memperbaiki kekurangan.
Belajar Rajin-Rajin, Dah Besar Boleh Jadi Doktor Atau Engineer
Cuba angkat tangan mereka yang telah diprogram sejak kecil oleh ibubapa untuk belajar pandai-pandai untuk dapat kerja yang elok di kemudian hari? Ke ada ibubapa yang suruh belajar tak pandai pun takpe, nanti besar boleh berniaga. Kan ke 9/10 pintu rezeki datangnya daripada perniagaan? Kalau dah diprogram dari kecil untuk buka pintu sebesar 1/10 tadi, sampai bila nak sedar akan wujudnya pintu yang lebih besar?
Nak Melabur Hartanah Perlukan 2S – Sedar dan Senjata
Dah sedar ke belum ni? OK bagi mereka yang dah sedar, anda perlukan ‘S’ yang kedua iaitu Senjata. Umpama kita dah bersemangat nak ke medan perang atau nak melabur hartanah, tapi tanpa senjata memang matilah nak oi.
Kita dapat lihat baru-baru ni, seakan ada suatu gelombang ombak hartanah Melayu yang sudah timbul kesedaran dalam diri & amat memerlukan senjata untuk berjuang. Dan senjata yang dimaksudkan tersebut ialah ilmu pasal bidang pelaburan hartanah.
Siapa dan di mana anda boleh cari ilmu ni? Siapa lagi kalau bukan dari Tuan Ahyat Ishak. Follow Facebook beliau untuk dapatkan nasihat-nasihat percuma.
Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?
Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.
Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.
Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Apa perubahan LPPSA 2026?
Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:
Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.
Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.
Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.
Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta
LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.
Pendapatan Bersih
Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000
RM1,000,000
RM10,000
RM950,000
RM9,500
RM930,000
RM9,000
RM900,000
RM8,500
RM880,000
RM8,000
RM850,000
RM7,500
RM830,000
RM7,000
RM800,000
RM6,500
RM780,000
RM6,000
RM730,000
RM5,500
RM670,000
RM5,000
RM610,000
RM4,500
RM550,000
RM4,000
RM480,000
RM3,500
RM430,000
RM3,000
RM350,000
Sehingga RM2,500
RM280,000
Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.
Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.
Siapa yang layak menikmati had baharu?
LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.
Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:
Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.
Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.
Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?
Ini bahagian yang paling menarik.
Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.
Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.
LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.
Contohnya:
Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.
Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.
Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.
Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.
Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.
Apakah syarat Pembiayaan Kedua?
LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.
Pemohon perlu:
1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.
2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.
3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.
Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.
Berapa margin Pembiayaan Kedua?
Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.
Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai
Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama
LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:
Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,
bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Contoh mudah Pembiayaan Kedua
Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.
Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.
Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.
Secara mudah:
RM500,000 × 90% = RM450,000
Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.
Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.
Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.
Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?
LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.
Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:
Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.
Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.
Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.
Bagaimana pula kadar keuntungan?
Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).
Strukturnya:
Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun
Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun
Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.
Contoh RM800,000
Bagi pembiayaan RM800,000:
RM750,000 pertama → 4.00%
Baki RM50,000 → 4.50%
Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.
RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua
Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.
Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.
Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.
Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.
Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.
Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.
Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?
Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.
Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:
Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.
Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.
Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.
Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.
Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?
Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.
Namun, terdapat pengecualian tertentu.
Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.
LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.
Bila boleh mula memohon?
Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:
4 OKTOBER 2026
LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.
Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.
Kesimpulan
Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.
Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.
Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:
RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.
Dan:
Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.
Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.
Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.
Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.
Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.
