Hartanah

Keutamaan Keterjangkauan: Mengapa Usaha Perumahan Malaysia Semakin Penting 

Ketika Malaysia merangka hala tuju pembangunan melalui Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) yang diumumkan baru-baru ini, iaitu pelan lima tahun dari 2026 hingga 2031, sektor perumahan diletakkan sebagai tumpuan utama dalam langkah yang tepat pada masanya dan berstrategik.Dalam menghadapi tekanan ekonomi akibat tarif global, ketegangan geopolitik berpanjangan dan tahap ketidakpastian yang tinggi, penekanan kerajaan terhadap pembangunan yang mampan dan inklusif amat penting serta berpandangan jauh.

Perumahan mampu milik menjadi tonggak utama RMK13, dengan kerajaan menyasarkan pembinaan sejuta rumah mampu milik menjelang 2035. Usaha ini diperkukuh melalui peluasan inisiatif seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan, program Skim Sewa-Untuk-Beli, serta penubuhan agensi perumahan nasional berpusat bagi menyelaras penawaran rumah mampu milik di seluruh negara. Inisiatif ini bukan sahaja meningkatkan akses pemilikan rumah bagi golongan B40 dan M40, tetapi juga merombak ekosistem perumahan agar lebih adil, cekap dan berdaya tahan.

Isyarat Pasaran Perlahan Menuntut Intervensi Dasar

Fokus baharu terhadap perumahan mampu milik ini hadir pada masa yang amat tepat. Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) menunjukkan pasaran hartanah Malaysia berdepan kelembapan pada suku pertama 2025, apabila nilai transaksi merosot 8.9% tahun ke tahun kepada RM51.42 bilion, manakala jumlah transaksi susut 6.2%. Keadaan ini semakin mencabar apabila Bank Negara Malaysia menyemak semula unjuran pertumbuhan KDNK 2025 kepada 4.0% hingga 4.8%, mencerminkan tahap ketidakpastian ekonomi yang kian meningkat.

Walau bagaimanapun, permintaan terhadap rumah mampu milik kekal kukuh. Berdasarkan pendapatan median kuartil terendah kumpulan B40, rumah hanya dianggap mampu milik sekiranya berharga di bawah RM300,000. Antara Disember 2024 hingga April 2025, pertanyaan terhadap rumah dalam kategori ini menurun sebanyak 11.8% disebabkan ketidaktentuan ekonomi. Namun, carian di PropertyGuru meningkat semula sebanyak 29% apabila sentimen ekonomi mula stabil dan dasar sokongan diumumkan. Peningkatan ini jelas mencerminkan pemulihan keyakinan pengguna.

Lokasi Tetap Penting: Tumpuan di Pusat Bandar

Persoalan utama daripada RMK13 bukan sahaja berapa banyak rumah yang akan dibina, tetapi juga di mana lokasinya. Data PropertyGuru bagi Julai 2025 menunjukkan isi rumah berpendapatan rendah masih mengutamakan akses kepada pekerjaan, pengangkutan, dan perkhidmatan asas. Negeri seperti Kuala Lumpur, Selangor, Johor, dan Pulau Pinang kekal sebagai kawasan permintaan tinggi kerana kemudahan bandar dan peluang ekonominya. Jumlah pertanyaan untuk rumah di bawah RM300,000 masih tinggi di negeri-negeri seperti ini, dengan Kuala Lumpur mencatatkan lonjakan semula paling ketara dalam beberapa bulan kebelakangan ini. Pengguna dalam segmen ini lebih cenderung memilih kawasan dengan stok rumah sedia ada yang lebih lama, skim perumahan awam, serta lokasi berhampiran laluan pengangkutan dan pusat ekonomi.

Pembaharuan Struktur untuk Kesan Jangka Panjang

Model Skim Sewa-Untuk-Beli boleh menjadi laluan praktikal serta mudah diakses bagi pemilikan rumah, khususnya kerana unit rumah mampu milik baharu mengambil masa untuk disiapkan. Bagi isi rumah dalam kuartil terendah kumpulan B40, di mana 30% daripada pendapatan median bulanan menterjemah kepada had sewa sekitar RM1,500, permintaan terhadap rumah sewa di bawah tahap ini meningkat dengan stabil. Jika dilaksanakan dengan berkesan di bawah RMK13, Skim Sewa-Untuk-Beli boleh bertindak sebagai jambatan jangka pendek bagi isi rumah yang berdepan cabaran keterjangkauan segera.

RMK13 juga menekankan pembaharuan struktur penting, antaranya pelaksanaan model bina-dahulu-jual-kemudian secara wajib bagi mengurangkan risiko projek terbengkalai, pindaan Akta Pemajuan Perumahan untuk melindungi pengguna, dan penubuhan pangkalan data perumahan bersepadu bagi memperkukuh perancangan serta pemantauan. Inisiatif ini adalah langkah yang lama ditunggu-tunggu bagi mengatasi ketidakcekapan dalam pasaran perumahan.

Lebih penting lagi, rancangan ini menggalakkan pembangunan semula bandar di kawasan kurang dimanfaatkan, penggunaan tanah Pesuruhjaya Tanah Persekutuan, Wakaf dan Rizab Melayu, serta mempromosikan penggunaan besar-besaran Sistem Binaan Berindustri (IBS) dan Pemodelan Maklumat Bangunan (BIM) untuk mempercepatkan pembinaan dan mengurangkan kos jangka panjang. Perubahan struktur ini menunjukkan pendekatan dasar perumahan yang lebih menyeluruh dan berpandangan jauh..

Asas untuk Pertumbuhan Inklusif

Di PropertyGuru & iProperty, kami percaya bahawa akses kepada rumah mampu milik yang terletak di lokasi strategik merupakan asas pembinaan masyarakat yang lebih inklusif dan berdaya maju. RMK13 membuka peluang penting untuk mengimbangi semula ekosistem perumahan Malaysia, menyelaras penawaran dengan permintaan sebenar, serta memperkukuh daya tahan jangka panjang dalam perancangan bandar.

Dengan mengutamakan kebolehcapaian dan akauntabiliti dalam penyampaian perumahan, Malaysia bukan sahaja memenuhi keperluan mendesak pasaran, malah meletakkan asas kepada masa depan yang lebih adil dan saksama untuk semua.

Previous ArticleNext Article

Sunway REIT Isytihar DPU Tertinggi Dalam Sejarah FY2025 Sebanyak 14.48 Sen, NPI Setahun Penuh Meningkat 15.5%

Sunway City Kuala Lumpur – Sunway REIT Management Sdn. Bhd., selaku Pengurus kepada Sunway Real Estate Investment Trust (“Sunway REIT”), dengan sukacitanya mengumumkan keputusan kewangan bagi suku keempat berakhir 31 Disember 2025 (“S4 2025”).

Prestasi Kewangan Utama

Suku KeempatKumulatif Setahun
S4 2025S4 2024PerubahanYTD S4 2025YTD S4 2024Perubahan
RM jutaRM juta%RM jutaRM juta%
Hasil227.6220.93.1%894.3767.116.6%
Pendapatan bersih hartanah (NPI)165.0165.6(0.4%)658.0569.715.5%
Keuntungan sebelum cukai181.8206.5(11.9%)547.7527.73.8%
Keuntungan direalisasi bagi tempoh/tahun yang diagihkan kepada pemegang unit112.694.718.9%451.2343.831.2%
Agihan seunit (DPU)8.805.3464.8%14.4810.0044.8%

Sunway REIT mencatatkan peningkatan hasil sebanyak 3.1% pada S4 2025 kepada RM227.6 juta berbanding RM220.9 juta pada S4 2024. Walau bagaimanapun, pendapatan bersih hartanah (“NPI”) susut sedikit sebanyak 0.4% kepada RM165.0 juta berbanding RM165.6 juta dalam tempoh sama tahun sebelumnya. Bagi tahun kewangan berakhir 31 Disember 2025 (“FY2025”), Sunway REIT merekodkan hasil sebanyak RM894.3 juta dan NPI sebanyak RM658.0 juta. Prestasi kukuh setahun penuh ini didorong terutamanya oleh sumbangan penuh tahun daripada hartanah yang diperoleh pada tahun 2024, pemerolehan AEON Mall Seri Manjung sepanjang tahun, serta prestasi mantap segmen Runcit dan Industri & Lain-lain.

Prestasi Mengikut Segmen

Pada S4 2025, segmen Runcit mengekalkan momentum pertumbuhan kukuh dengan hasil meningkat 16.2% kepada RM173.1 juta berbanding RM149.0 juta pada S4 2024. Peningkatan ini didorong terutamanya oleh sumbangan hasil baharu daripada Sunway Kluang Mall dan AEON Mall Seri Manjung yang diperoleh masing-masing pada Disember 2024 dan Julai 2025. Prestasi segmen turut disokong oleh penyiapan kerja naik taraf berfasa sayap sedia ada Sunway Carnival Mall pada Mei 2025 serta kerja pengubahsuaian kawasan Oasis di Sunway Pyramid Mall pada November 2024. Sehubungan itu, NPI segmen ini meningkat 17.0% kepada RM121.2 juta berbanding RM103.5 juta dalam tempoh sama tahun lalu. Momentum positif segmen Runcit dijangka terus mengukuh pada suku-suku akan datang, disokong oleh pengumuman terkini Kerajaan mengenai pengurangan 2% cukai perkhidmatan bagi perkhidmatan sewaan dan pajakan daripada 8% kepada 6%, serta sumbangan penuh tahun daripada AEON Mall Seri Manjung.

Segmen Hotel merekodkan peningkatan hasil sebanyak 7.2% kepada RM29.9 juta pada S4 2025 berbanding RM27.9 juta pada S4 2024, dipacu oleh aktiviti pelancongan yang lebih kukuh terutamanya semasa musim perayaan dan cuti hujung tahun. Seiring itu, NPI meningkat 7.3% kepada RM28.7 juta berbanding RM26.8 juta setahun sebelumnya. Prestasi yang lebih baik ini disokong terutamanya oleh kadar penghunian yang lebih tinggi di Sunway Resort Hotel dan Sunway Hotel Seberang Jaya, hasil peningkatan perjalanan santai dalam suku tersebut.

Pada S4 2025, segmen Pejabat mencatatkan sedikit penurunan hasil sebanyak 3.0% kepada RM19.9 juta berbanding RM20.5 juta pada tempoh sama tahun lalu. NPI juga menurun 6.8% kepada RM11.5 juta daripada RM12.4 juta. Prestasi yang lebih lemah ini disebabkan terutamanya oleh kegagalan pembaharuan penyewa di Wisma Sunway pada Jun 2025 serta penurunan sementara kadar penghunian di Sunway Putra Tower sepanjang tahun. Walau bagaimanapun, segmen Pejabat dijangka kekal berdaya tahan pada tahun 2026, disokong oleh penyewaan yang telah dimuktamadkan di Sunway Putra Tower yang meningkatkan kadar penghunian daripada 68% pada S3 2025 kepada 82% setakat S4 2025.

Susulan pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway pada 30 September 2025, tiada pendapatan direkodkan bagi segmen Perkhidmatan pada S4 2025.

Pada S4 2025, segmen Industri & Lain-lain mencatatkan pertumbuhan kukuh dengan hasil dan NPI masing-masing meningkat 34.9% dan 20.1% kepada RM4.7 juta dan RM3.5 juta. Prestasi yang lebih baik ini dipacu oleh sumbangan sewaan daripada penyewa baharu di Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1 serta sumbangan penuh suku daripada Sunway REIT Industrial – Prai. Segmen ini dijangka terus menunjukkan prestasi baik pada 2026, disokong oleh penyewaan yang telah dimuktamadkan di Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1.

Agihan & Pulangan kepada Pemegang Unit

Pengurus mencadangkan agihan seunit (“DPU”) tertinggi dalam sejarah sebanyak 8.80 sen bagi separuh kedua FY2025, di mana 3.98 sen bagi S3 2025 telah dibayar pada 24 Disember 2025, manakala baki akan dibayar pada 27 Februari 2026. Ini menjadikan jumlah DPU bagi tahun kewangan penuh sebanyak 14.48 sen, melebihi pendapatan direalisasi seunit yang diagihkan kepada pemegang unit sebanyak 13.18 sen. Peningkatan ini adalah terutamanya disebabkan oleh pengiktirafan keuntungan nilai saksama belum direalisasi daripada tahun-tahun sebelumnya susulan pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway.

Sementara itu, harga unit Sunway REIT meningkat sebanyak 46 sen atau 24.9%, daripada RM1.85 pada akhir FY2024 kepada RM2.31 pada akhir FY2025. Berdasarkan harga penutup RM2.31, jumlah DPU 14.48 sen mewakili hasil agihan sebanyak 6.3% dan jumlah pulangan sebanyak 31.2% kepada pemegang unit bagi FY2025.

Ulasan Pengurusan

Ketua Pegawai Eksekutif Sunway REIT Management Sdn. Bhd., Derek Teh Wan Wei berkata, “Sunway REIT mencatatkan DPU tertinggi dalam sejarah sebanyak 14.48 sen bagi FY2025, disokong oleh peningkatan 15.5% dalam pendapatan bersih hartanah kepada RM658.0 juta hasil sumbangan daripada pemerolehan baharu dan kejayaan pelaksanaan inisiatif peningkatan aset di Sunway Carnival Mall. Selain itu, Sunway REIT menjana hasil agihan sebanyak 6.3% dan jumlah pulangan sebanyak 31.2% bagi tahun kewangan tersebut, manakala harga unitnya meningkat 24.9% tahun ke tahun kepada RM2.31 setakat 31 Disember 2025, mencerminkan pelaksanaan pengurusan portfolio yang konsisten serta keyakinan pelabur yang berterusan terhadap strategi Sunway REIT.”

Beliau menambah, “Dari segi pembangunan perniagaan, Sunway REIT telah menyiapkan pemerolehan AEON Mall Seri Manjung pada 25 Julai 2025, menjadikannya hartanah kedua kami di negeri Perak. Sebagai sebahagian daripada inisiatif kitar semula modal, pelupusan kampus Universiti & Kolej Sunway telah diselesaikan pada 30 September 2025 dengan nilai pertimbangan sebanyak RM613 juta, menghasilkan jumlah keuntungan sebanyak RM41 juta. Ini merangkumi RM20 juta keuntungan nilai saksama terkumpul yang diiktiraf dalam tahun-tahun sebelumnya serta keuntungan pelupusan sebanyak RM21 juta termasuk kos pelupusan sampingan. Selain itu, Sunway REIT turut mengumumkan cadangan pelupusan Sunway Hotel Seberang Jaya kepada Sunway Medical Penang Sdn. Bhd. bagi memudahkan pembangunan Sunway Hotel Seberang Jaya baharu yang bersepadu di atas Sunway Carnival Mall, yang dijangka meningkatkan kemudahan tetamu dan menarik trafik pengunjung yang lebih tinggi ke pusat beli-belah tersebut. Cadangan pelupusan ini dijangka diselesaikan pada suku keempat tahun 2027.”

Beliau turut berkata, “Dari segi pencapaian, Sunway REIT memperoleh skor FTSE4Good sebanyak 4.0, meletakkannya dalam kategori kedua tertinggi dalam penilaian FTSE4Good. Sepanjang tahun, enam bangunan hijau telah diperakui, dengan Sunway Putra Tower dan Sunway Pyramid Hotel memperoleh pensijilan GreenRE Platinum. Selain itu, Sunway REIT turut dianugerahkan Anugerah Emas pada Majlis Anugerah NACRA yang berlangsung pada 27 November 2025. Pencapaian ini menegaskan komitmen kukuh Sunway REIT terhadap kelestarian serta mengukuhkan kedudukannya sebagai antara REIT terkemuka dari segi prestasi kelestarian.”

Beliau mengakhiri kenyataannya dengan berkata, “Melangkah ke hadapan, kami kekal memberi tumpuan kepada pengurusan modal yang berdisiplin, pengoptimuman aset secara proaktif dan pemerolehan terpilih bagi mengekalkan daya tahan pendapatan serta pertumbuhan jangka panjang. Disokong oleh portfolio berkualiti tinggi yang pelbagai dan kunci kira-kira yang kukuh, Sunway REIT berada pada kedudukan yang baik untuk mengharungi ketidaktentuan pasaran sambil terus memberikan agihan yang stabil dan penciptaan nilai kepada pemegang unit.”

Penafian:
Sehingga artikel ini diterbitkan, Sunway REIT adalah berstatus tidak patuh syariah. Artikel ini diterbitkan untuk tujuan hebahan dan perkongsian maklumat sahaja. Ia bukan saranan untuk membeli atau menjual mana-mana sekuriti. Segala keputusan pelaburan adalah tanggungjawab anda sendiri.