Hartanah

Pasaran Hartanah Kekal Kukuh Pada 2024


KUALA LUMPUR, 17 Dis (Bernama) — Pasaran rumah Malaysia dan keseluruhan sektor hartanah kekal kukuh dan stabil sepanjang 2024 disokong oleh permintaan yang rancak dan pelancaran projek baharu sekali gus mencerminkan keyakinan pelabur.  

Mengikut Indeks Harga Rumah Malaysia, purata harga rumah berada pada RM475,126 dengan kenaikan sederhana 0.4 peratus berbanding setahun lalu, menunjukkan kestabilan pasaran dalam keadaan ekonomi global yang tidak menentu.

Pengasas bersama dan ketua pegawai eksekutif kumpulan Juwai IQI Kashif Ansari memberitahu Bernama hartanah kediaman memainkan peranan penting dalam menyumbang kepada peningkatan pasaran.

“Urus niaga kediaman membentuk 50 peratus daripada jumlah nilai dan 63 peratus daripada jumlah semua urus niaga hartanah setakat tahun ini,” katanya.

Keyakinan dalam kalangan pemaju melonjak, dengan lebih 32,000 rumah bertanah dan bertingkat baharu dibangunkan pada suku ketiga – meningkat 50 peratus daripada suku kedua.

Kashif berkata pemaju bukan sahaja memulakan projek baharu tetapi juga menyerahkan rumah yang telah siap secara berterusan, memastikan keseimbangan antara penawaran dan permintaan.

“Pasaran mengekalkan kadar pertumbuhan yang sekata, menandakan keyakinan dan potensi pengembangan yang berterusan,” katanya.

Menurutnya, data itu mencerminkan kemajuan sepanjang tahun bagi pasaran hartanah Malaysia yang menyediakan asas kukuh bagi sektor itu untuk melangkah ke tahun 2025.

“​​​​Mereka (pemaju) menyerahkan hampir 24,000 rumah pada suku ketiga 2024, sama seperti suku sebelumnya,” katanya sambil menambah pasaran rumah dijangka kekal stabil pada suku keempat.

Beliau berkata​​​ pasaran yang boleh diramal dengan kadar dan harga yang stabil memudahkan pengguna untuk menilai pembelian mereka.

 Menurut data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), volum dan nilai transaksi perumahan mencatatkan sedikit peningkatan pada 2024 dengan 70,520 unit direkodkan (suku ketiga 2023: 68,561 unit) bernilai RM28.74 bilion berbanding RM28.36 bilion setahun lalu.

Secara keseluruhannya, prestasi pasaran hartanah mengukuh dengan bilangan dan nilai urus niaga meningkat masing-masing sebanyak 3.1 peratus dan 0.3 peratus.

Ini terdiri daripada 112,305 urus niaga bernilai RM57.31 bilion, berbanding 108,993 urus niaga bernilai RM57.14 pada suku ketiga 2023.

Ketua Pengarah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Abdul Razak Yusak berkata, prestasi suku ketiga 2024 yang bertambah baik itu disebabkan oleh pertumbuhan positif bilangan urus niaga dalam semua subsektor.

Selain itu, momentum unit siap tidak terjual atau lambakan hartanah tidak terjual susut kepada 21,968 unit bernilai RM13.85 bilion berbanding 22,642 unit bernilai RM14.24 bilion pada suku kedua 2024.

Walaupun berdepan cabaran ekonomi global yang berterusan, Abdul Razak berkata beberapa projek infrastruktur mega negara dijangka memangkinkan pertumbuhan ekonomi dan merangsang pasaran hartanah.

Ini termasuklah projek Rapid Transit Link (RTS) di Johor, projek perindustrian di wilayah utara, Lebuhraya Pan Borneo di Sabah dan Sarawak dan Laluan Rel Pantai Timur (ECRL).

Usaha Kerajaan Sediakan Rumah Mampu Milik

Untuk meningkatkan pemilikan rumah, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan melaksanakan pelbagai inisiatif, termasuk Skim Jaminan Kredit Perumahan dengan kerajaan menjamin pembiayaan sehingga RM500,000 untuk pembeli rumah kali pertama.

Inisiatif ini disasarkan kepada mereka yang tidak mempunyai pendapatan tetap dan kumpulan berpendapatan rendah hingga sederhana.  

Selain itu, Kempen Pemilikan Rumah 2.0 menawarkan pengecualian duti setem bagi perjanjian pemindahan dan pembiayaan untuk pembeli kali pertama bagi unit bernilai sehingga RM500,000 sehingga 31 Dis 2025.

Menterinya Nga Kor Ming melaporkan sebanyak 25,903 unit rumah di bawah Perbadanan Perumahan Nasional (SPNB) dijual setakat 30 Sept, dengan golongan muda memiliki 19,909 unit, atau 76.9 peratus.

Beliau juga berkata 44,983 unit atau 65 peratus daripada 69,205 unit rumah mampu milik dimiliki oleh golongan belia.

Selain itu, 25,030 daripada 41,671 unit, atau 60.1 peratus daripada unit PR1MA mampu milik dimiliki oleh golongan muda, tidak termasuk projek usaha sama PR1MA.

Menangani Cabaran

Walaupun membina rumah mampu milik masih menjadi tumpuan bagi kebanyakan pemaju, namun peningkatan kos daripada beberapa peratus hingga 15 peratus daripada setahun lalu, dan kos pembiayaan yang lebih tinggi telah mengecilkan margin.

Peningkatan kos berkaitan pengangkutan dan rantaian bekalan juga menyebabkan kos pembangunan yang lebih tinggi.

Kenaikan cukai jualan dan perkhidmatan (SST) kepada lapan peratus daripada enam peratus yang dilaksanakan awal tahun ini turut menyukarkan lagi keadaan. 

Syarikat hartanah berdepan dengan pertumbuhan sederhana, tekanan kos dan permintaan berhati-hati dalam sektor kediaman tahun ini sementara hartanah komersial menunjukkan tanda-tanda pemulihan tetapi menghadapi cabaran struktur jangka panjang.

Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (Rehda) Malaysia Datuk Ho Hon Sang berkata berdasarkan tinjauannya, 84 peratus responden terjejas oleh keadaan ekonomi pada separuh pertama 2024.

Ini mendorong mereka untuk melaksanakan langkah-langkah penjimatan kos yang termasuk membekukan pengambilan pekerja, mengurangkan manfaat kakitangan dan menangguhkan atau mengurangkan pelancaran projek.

Walaupun begitu, Ho berkata 44 peratus responden merancang untuk melancarkan projek pada separuh kedua 2024, memberi tumpuan terutamanya kepada hartanah bertanah yang terus mencatatkan permintaan tinggi berbanding pembangunan bertingkat tinggi.

Untuk meningkatkan jualan, pemaju menawarkan kemudahan dengan bayaran pendahuluan (meliputi 10 peratus pertama), meningkatkan penggunaan pemasaran digital dan teknologi maya mereka dan memberikan diskaun kepada pembeli, dengan purata lapan peratus.

Prospek 2025

Ho berkata pemaju lebih optimis dengan prospek separuh pertama 2025 berbanding separuh kedua 2024, didorong oleh urus niaga bawa ke hadapan dari tahun sebelumnya dan peningkatan kos bahan binaan.

Namun begitu, mereka  dijangka mengambil pendekatan berhati-hati serta tunggu dan lihat dengan beberapa perkembangan akan datang terutamanya cadangan Akta Pembangunan Semula Bandar yang dikatakan bakal memberi kesan positif kepada sektor itu pada tahun depan.

Satu lagi perubahan yang ditunggu-tunggu ialah pindaan Akta 118, yang diumum bakal dibentangkan tahun depan oleh menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Sementara itu, Kashif menjangkakan pasaran hartanah mencatatkan prestasi kukuh pada 2025 dengan perkilangan, eksport teknologi, pembinaan dan perkhidmatan memacu pertumbuhan yang konsisten.

Kadar faedah yang stabil dan pertumbuhan pesat akan menyokong kemajuan pada 2025, katanya.  

“Kadar faedah penting kerana apabila ia kekal stabil, begitu juga dengan kos pinjaman bagi gadai janji dan pembiayaan pembangunan.

“Ini bermakna pinjaman sedia ada dengan kadar faedah terapung tidak akan mencatatkan perubahan ketara, yang mana baik untuk kewangan isi rumah dan industri,” katanya.

Beliau menjangka pasaran kediaman pada 2025 akan menumpukan kepada pembangunan perbandaran bersepadu bercampur dan rumah mampu milik.

Pembangunan berskala besar menggabungkan ruang kediaman, komersil, runcit dan rekreasi, menyediakan akses kepada pengangkutan, kemudahan beli belah, restoran dan taman serta memudahkan untuk sampai ke sekolah dan tempat kerja.

Bagi rumah mampu milik, kerajaan melakukan usaha bersepadu untuk meningkat dan menambah baik penawaran.

Menurut Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Program Residensi Rakyat (PRR) baharu, yang akan dibina mulai tahun depan, dijangka menyediakan perumahan yang lebih kondusif dengan penekanan kepada kebolehcapaian, kesalinghubungan, kemampanan, kebolehdiaman dan mobiliti serta lengkap dengan kemudahan awam.

Menerusi Belanjawan 2025 kerajaan juga memperkenalkan skim Deposit Madani, pengenalan semula Skim MyDeposit dan Skim Rumah Pertamaku untuk membantu pembeli rumah kali pertama dengan deposit RM30,000.

“Setiap orang sepatutnya mempunyai peluang memperoleh rumah yang bagus dan mampu milik. Tumpuan kerajaan terhadap rumah mampu milik seharusnya membawa kepada pembinaan lebih banyak perumahan sosial dan unit berharga di bawah RM300,000,” kata Kashif.

— BERNAMA

Previous ArticleNext Article

Rumah Tidak Terjual: Kerajaan Disaran Kenakan Syarat Ketat Pada Pemaju

KUALA LUMPUR, 21 April (Bernama) – Kerajaan disaran menetapkan dasar lebih ketat terhadap pemaju untuk menyelesaikan jualan unit kediaman siap dibina sekurang-kurangnya lebih 15 peratus daripada jumlah dibina sebelum meluluskan pembinaan baharu.

Pensyarah Kanan Fakulti Ekonomi dan Muamalat Universiti Sains Islam Malaysia Dr Muhammad Iqmal Hisham Kamaruddin berkata langkah itu bagi mengatasi isu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang tidak terjual di negara ini, sekali gus memastikan tidak berlaku lambakan penawaran dalam pasaran.

“Bagi mengimbangi penawaran secara berlebihan, kerajaan boleh membuat ketetapan lebih ketat seperti kebenaran bagi setiap projek pembangunan di kawasan perumahan baharu tertakluk kepada jumlah lambakan kediaman di kawasan sedia ada.

“Sebagai contoh, sekiranya jumlah unit kediaman tidak terjual melebihi 15 peratus di sesuatu kawasan, pihak kerajaan perlu mengetatkan kelulusan dengan tidak membenarkan pembinaan unit kediaman baharu sehingga jumlah unit kediaman tidak terjual itu berkurangan,” katanya ketika dihubungi Bernama.

Beliau berkata demikian bagi mengulas itu rumah berharga antara RM300,000 hingga RM500,000 seunit yang direkodkan menjadi komponen hartanah paling banyak tidak terjual di negara ini pada suku ketiga 2024.

Berdasarkan laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), kediaman yang tidak terjual itu mewakili 31.9 peratus komponen hartanah meliputi 7,003 unit bernilai RM2.78 bilion pada 2024.

Muhammad Iqmal juga berkata kerajaan sewajarnya memastikan harga hartanah di sesuatu kawasan itu bersesuaian dengan kemampuan dan pendapatan purata penduduk di tempat berkenaan.

Sebagai contoh, jika purata isi rumah penduduk di sesebuah negeri itu mempunyai keupayaan untuk membeli sebuah hartanah berjumlah RM500,000, beliau berkata seharusnya rumah yang ditawarkan juga tidak melebihi RM500,000 seunit.

Beliau berkata ini berikutan ketidakseimbangan antara pendapatan isi rumah dengan harga kediaman turut menjadi punca utama kepada isu lambakan rumah.

“Hal ini kerana pendapatan tidak berkadaran dengan julat harga rumah berikutan penengah pendapatan purata isi rumah di Malaysia sekitar RM6,338 sebulan pada 2023 manakala Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) terkini adalah pada harga RM483,879 seunit.

“Dalam situasi ini, kebanyakan rumah dalam julat RM300,000 hingga RM500,000 memerlukan sekurang-kurangnya komitmen bulanan antara RM1,500 hingga RM2,500 sekali gus jumlah komitmen bulanan itu memerlukan pendapatan bulanan sekurang-kurangnya RM4,000 ke atas dan ia mewakili lebih 60 peratus daripada pendapatan individu terbabit,” katanya.

Selain itu, Muhammad Iqmal berkata faktor lain melibatkan kemampuan untuk menyediakan deposit sekurang-kurangnya 10 peratus daripada nilai kediaman.

Dalam pada itu, beliau berkata trend purata harga kediaman melalui IHRM menunjukkan peningkatan sehingga 2024 walaupun masih banyak unit kediaman yang tidak terjual.

“Sebagai contoh harga purata kediaman di Malaysia bernilai RM465,604 pada 2023 dan meningkat kepada RM483,879 pada 2024.

“Pada 2023, harga purata rumah teres setingkat ialah RM238,600 dan meningkat kepada RM251,500 pada 2024, manakala bagi rumah teres dua tingkat, purata harga naik daripada RM442,549 kepada RM466,506 dalam tempoh sama,” katanya. 

Beliau menyatakan perkara itu jelas bertentangan dengan teori ekonomi di mana lebihan penawaran akan membawa kepada penurunan harga.

“Dalam hal ini, harga kediaman bukan sahaja tidak mengalami penurunan malah semakin meningkat dari semasa ke semasa dan anggapan bahawa harga kediaman yang tidak terjual di antara lima hingga 10 tahun akan menjadi lebih rendah adalah tidak benar.

“Jadi kediaman sedia ada perlu diberikan penurunan harga melalui diskaun dan rebat agar menjadi kompetitif dengan pasaran kediaman baharu,” jelasnya.

Beliau menjelaskan lambakan rumah tidak terjual juga boleh menjejaskan makroekonomi kerana pemaju yang gagal menjual unit yang mencukupi berisiko gagal membayar pinjaman, sekali gus memberi kesan kepada sektor kewangan.

–BERNAMA