Hartanah

Sukarkah Bina Rumah Mampu Milik?

Photo by Maria Ziegler on Unsplash

Isu masalah rumah mampu milik yang tidak mencukupi kini bukan lagi masalah setempat yang berlaku hanya di bandar – bandar utama di Malaysia seperti Kuala Lumpur, Johor Bahru, Georgetown dan Kota Kinabalu. 

Data daripada Visual Capitalist pada Februari 2021 menunjukkan Hong Kong, Vancouver, Sydney, Los Angeles, San Francisco, Shenzhen tersenarai sebagai bandar dengan harga rumah paling tidak mampu milik di dunia!

Hong Kong merupakan negara dengan harga rumah paling tidak mampu milik dan 1/5 daripada rakyatnya hidup dalam kemiskinan.

Baca : Krisis Rumah Mampu Milik Di Asia Tenggara Semakin Serius

Peluang pekerjaan di pusat bandar merupakan punca utama berlakunya ketidakseimbangan permintaan dan penawaran unit kediaman mampu milik. 

Dianggarkan lebih daripada 330 juta isi rumah di seluruh dunia tinggal di bawah standard perumahan yang selesa. 

Pada tahun 2016, harga maksimum rumah mampu milik dianggarkan bernilai RM282,000. Sedangkan harga median rumah di Malaysia adalah RM313,000 dan tidak selari dengan pendapatan isi rumah nasional pada angka RM5,228.

Baca : Dengan Modal RM300,000, Berapa Luas Rumah Anda Boleh Dapat Di Malaysia?

Apa yang lebih mengejutkan adalah, semenjak mencapai kemerdekaan dan penubuhan Malaysia, bekalan rumah mampu milik memang tidak pernah mencukupi!

Untuk rekod, hanya 7,431 unit kediaman rumah kos rendah telah dibina dengan purata 826 unit setahun sepanjang tahun 1956 hingga 1965.

Baca : Sejarah Polisi Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Dalam masa yang sama, golongan kelas pertengahan (M40) yang menjadi tunjang utama kepada pergerakan kitaran ekonomi di Malaysia juga tersepit untuk memiliki rumah sendiri yang lebih mampu milik. 

78% daripada rakyat Malaysia dalam golongan M40 bersetuju yang mereka menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman hartanah dari bank. 

58% golongan M40 inginkan rumah pada harga RM200,000 ke bawah dengan anggaran bayaran balik pinjaman hartanah untuk pinjaman 30 tahun dengan 10% deposit sebanyak RM1,200 maksimum. 

Jelas sekali isu rumah mampu milik di sini sangat berkait rapat dengan penawaran harga rumah yang tidak seiring dengan gaji bukan sahaja golongan B40 bahkan M40. 

Maka, tidak peliklah apabila data menunjukkan rumah mampu milik berharga RM300,000 ke atas mewakili 30% lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia. 

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Data terkini rumah tidak terjual di Malaysia untuk tahun 2020 adalah 29,565 unit dengan nilai RM18.92 bilion. 

Apa yang pasti, harga rumah akan terus naik, permohonan pinjaman hartanah semakin sukar, pilihan hartanah mampu milik semakin sedikit dan polisi rumah mampu milik perlu dinilai semula. 

Berbalik kepada persoalan awal kita, sukarkah bina rumah mampu milik? 

Barangkali ada rahsia yang hanya diketahui kerajaan, perancang bandar, pemain industri dan pembuat dasar yang kita semua belum tahu. 

Sukarkah Bina Rumah Mampu Milik?

1. Bank Tanah

Tanah adalah sumber terhad dan harganya tidak murah. Harta tanah di kawasan pusat bandar dengan ‘commercial viable’ seperti Taman Tun Dr Ismail dan Shah Alam jauh lebih mahal dan bernilai berbanding di Mentakab dan Sungai Koyan.

Hal ini kerana, wujudnya peluang pekerjaan dan infrastruktur yang menghubungkan orang awam sekaligus merancakkan kitaran ekonomi di kawasan itu. 

Baca : Harga Rumah Mampu Milik Naik 86% Sejak Tahun 2010

Kerajaan Negeri yang mempunyai hak sepenuhnya atas tanah perlu lebih tegas untuk membina rumah mampu milik kepada rakyat sekaligus meningkatkan pemilikan hartanah khususnya buat golongan Bumiputera. 

Perlu ada political will dalam kalangan ahli politik untuk memperjuangkan pembinaan rumah mampu milik demi kesejahteraan rakyat yang semakin resah dan tersepit untuk cuba bernafas kembali dalam zaman wabak ini.

Tiada kemewahan yang lebih besar boleh diberi sebuah kerajaan melainkan sebuah kediaman. 

2. Kurang Untung

Pemain industri hartanah tidak boleh terlalu ‘profit-oriented’ dalam membina rumah mampu milik untuk rakyat. 

Kesan daripada tindakan pemaju hartanah yang melancarkan projek baru pada harga gila babi menyebabkan harga median hartanah terus meningkat setiap suku tahun. 

Bekalan rumah yang diperlukan oleh rakyat Malaysia masih belum mencukupi tetapi banyak pula rumah yang tidak mampu dibeli oleh rakyat. 

Baca : Golongan Milenial Akan Beli Rumah Apabila 3 Perkara Ini Berlaku

Apa yang pasti, kerajaan perlu mengawal jenis rumah yang dibina oleh pemaju hartanah supaya pembeli khususnya anak muda, masih berkemampuan untuk memiliki rumah sendiri dalam situasi pandemik ini.

3. Kajian Permintaan & Penawaran. 

Dengan data dan statistik yang tepat tentang permintaan jenis hartanah, lokasi dan harga, pemaju hartanah dan agensi berkaitan boleh mendapat informasi dan maklumat yang lebih tepat sebelum menawarkan sebarang projek perumahan. 

Kita perlu belajar daripada projek Forest City, Johor dengan keluasan 1,370 hektar yang kini sepi tanpa penghuni dan rancak dilelong secara online. 

Baca : Produk Tak Bagus atau Rakyat Malaysia Yang Tak Beli Hartanah?

Antara data penting yang perlu ada sebelum membina projek perumahan di masa hadapan adalah :- 

  • Pendapatan isi rumah 
  • Tahap pendudukan kediaman 
  • Formaliti & pinjaman hartanah 
  • Senarai pembekal infrastruktur 
  • Kapasiti projek hartanah yang ideal 
  • Jangka hayat pendudukan kediaman
  • Sumber asli dan tenaga yang diperlukan 

Harga rumah mampu milik di Malaysia masih belum cukup mampu buat sebilangan besar golongan kelas pertengahan dan B40 di Malaysia. 

Rumah mampu milik perlu dibina untuk golongan berpendapatan rendah kerana itu adalah hak mereka. 

Baca : Gaji RM6,000 Di Kuala Lumpur Dan Putrajaya Dikira B40

Bayangkan dengan pendapatan bulanan RM6,000 pun masih lagi dikira sebagai B40 di Lembah Klang dan Putrajaya. 

Apa yang pasti, Bank Negara Malaysia telah menetapkan yang penawaran harga rumah mampu milik untuk golongan berpendapatan RM5,873 sebulan sepatutnya berada pada tanda harga RM211,000 ke bawah. 

Kesimpulannya, memang wujud banyak cabaran dalam membina rumah mampu milik untuk seluruh rakyat Malaysia. Kedengaran agak mustahil untuk memuaskan hati semua pihak. 

Tetapi, banyak negara berjaya membina rumah mampu milik di atas paras 70% daripada jumlah penduduk mereka dengan mekanisme dan polisi yang telus. 

Dan usaha membina rumah mampu milik untuk semua ini wajar dijadikan visi sepanjang zaman oleh semua pemain industri hartanah. 

Rumah untuk semua, bukan untuk spekulator. 

Sumber Rujukan : 

Previous ArticleNext Article

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian