Hartanah

9 Bajet Yang Perlu Disediakan Sebelum dan Selepas Membeli Rumah

Untuk pembeli rumah pertama, anda mungkin tertanya-tanya kos sebelum dan selepas membeli rumah. Ini penting untuk membolehkan kita membuat perancangan untuk mengelakkan kekurangan bajet dalam proses pembelian rumah dan apabila telah membeli rumah.

Di sini disenaraikan 9 bajet yang perlu disediakan untuk bakal pembeli rumah dan bajet yang perlu disediakan apa telah memiliki rumah.

1. Duit Muka atau ‘Down Payment’

Seperti juga membeli kereta, membeli rumah memerlukan kita untuk menyediakan 10 peratus daripada nilai rumah tersebut. Sebagai contoh, jika rumah berharga RM300,000, kita perlu menyediakan ‘down payment’ sebanyak RM30,000.

Walaubagaimanapun, ada sesetengah pemaju menawarkan rebat untuk memudahkan proses pemilikan rumah dan meringankan beban
pembeli dalam menyediakan tunai.

Kebiasaannya pemaju akan menawarkan rebat sebanyak 9 peratus bermakna pembeli hanya perlu membayar 1 peratus sahaja ‘down payment’. Daripada RM30,000 kepada RM3,000. Memang ketara juga perbezaannya.

2. Yuran Guaman

Apabila membeli rumah, terdapat dua perjanjian yang perlu disediakan iaitu perjanjian jual beli (antara pihak pemaju dan pembeli) dan perjanjian pinjaman (antara pihak bank dan pembeli).

Sesetengah pemaju menyediakan panel peguam mereka sendiri bagi memudahkan pembeli. Pembeli boleh bertanya terus kepada pemaju anggaran bajet yang perlu disediakan bagi perjanjian jual beli. Sesetengah pemaju menawarkan ‘free SNP agreement’ bermakna tiada apa-apa kos yang perlu dibayar untuk memudahkan proses pemilikan rumah.

Bagi perjanjian pinjaman, kita boleh bertanyakan terus kepada pihak bank anggaran bajet yang perlu disediakan. Ada sesetengah bank boleh memasukkan bayaran perjanjian pinjaman ke dalam pinjaman perumahan yang dipohon bermakna pembeli tidak perlu mengeluarkan kos pendahuluan. Namun, jumlah pinjaman dan bayaran bulanan akan meningkat sedikit.

Contohnya jika pinjaman perumahan adalah RM300,000 + RM6,000 perjanjian pinjaman, jumlah pinjaman adalah RM306,000.

3. Takaful

Kebiasaannya pihak bank menggalakkan peminjam untuk mengambil takaful. Ini perlu kerana jika berlaku kematian atau hilang upaya, rumah anda akan dilindungi oleh takaful tersebut.

Bermakna waris anda tidak perlu membayar bayaran bulanan lagi. Takaful juga boleh dimasukkan ke dalam pinjaman perumahan jika anda tidak berkemampuan.

Bagi takaful, anda mempunyai pilihan sama ada mengambil MLTT atau MRTT

4. Bayaran ‘Progress’

Apabila membeli rumah baru, kebiasaannya rumah tersebut masih belum siap dan masih dalam pembinaan. Walaupun anda masih belum tinggal di rumah tersebut dan kunci masih belum diserahkan, anda masih perlu membayar bayaran ‘progress’ kepada pihak bank.

Bayaran ‘progress’ adalah bayaran bulanan yang perlu dibayar pembeli mengikut ‘stage’ pembinaan yang pihak pemaju telah siapkan. Kita ambil contoh mudah, apabila pihak pemaju menyiapkan 10 peratus proses pembinaan rumah, pembeli perlu membayar sebanyak RM200 sebulan kepada pihak bank.

Apabila proses pembinaan siap sebanyak 20 peratus, bayaran bulanan akan menjadi RM300.

Bagi bakal pembeli rumah, ini penting supaya anda mempunyai bajet untuk membuat bayaran bulanan. Anda perlu ingat kerana pada waktu ini, anda perlu membayar dua rumah iaitu rumah sewa dan rumah beli yang masih dalam pembinaan.

Jika anda tinggal berdekatan dengan keluarga, boleh pertimbangkan untuk tinggal dengan mereka sementara rumah yang dibeli siap sepenuhnya. Sekurang-kurangnya tidaklah terbeban untuk membuat bayaran bagi dua buah rumah.

5. Deposit Utiliti / Kos Penyelenggaran

Apabila anda mendapat surat daripada pihak pemaju untuk proses serahan kunci, anda perlu menyediakan bajet bagi deposit utiliti dan kos penyelenggaraan (bagi rumah bertingkat). Deposit utiliti adalah kos yang perlu disediakan untuk memasukkan elektrik (TNB) dan air (SYABAS).

Kos penyelenggaraan pula adalah bayaran yang perlu dibuat untuk perkhidmatan pembersihan, kawalan keselamatan, penyelenggaraan kolam renang, dan lain-lain lagi. Ada sesetengah pemaju meminta bayaran empat bulan pendahuluan bagi kos penyelenggaraan.

Jika bayaran penyelenggaran sebanyak RM250 sebulan, bajet yang perlu disediakan adalah RM1000. Anda perlu ingat, sama ada anda sudah tinggal atau belum tinggal di rumah baru tersebut, bayaran masih perlu dibuat untuk melancarkan proses penyerahan kunci.

Oleh itu, menjadi tanggungjawab pembeli untuk bertanyakan anggaran kos tersebut kepada pemaju atau membaca penjanjian jual beli untuk mengelakkan kekurangan bajet ketika proses serahan kunci.

6. Denda Caj Lewat

Ini adalah sesuatu yang seringkali dipandang ringan oleh pihak pembeli. Untuk makluman, jika pihak bank lambat ‘disburse’ duit ‘progress’ kepada pihak pemaju, denda caj lewat akan dikenakan kepada pembeli.

Di sini pembeli perlu bijak dengan mencatatkan kronologi pinjaman dari awal sehinggalah proses serahan kunci. Jika pembeli dikenakan denda caj lewat, anda masih boleh membuat rayuan kepada pemaju untuk ‘waive’ atau mendapatkan diskaun bagi denda tersebut.

Jika masih tidak selesai, aduan boleh dibuat kepada pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Walaubagaimanapun, anda perlulah menyediakan sedikit bajet kalau-kalau denda caj lewat tidak dapat ‘waive’ sepenuhnya.

7. ‘Renovation’

Apabila proses serahan kunci telah berlaku, bermula pula proses ‘renovation’. Untuk makluman, rumah yang disiapkan oleh pemaju kebiasaanya hanyalah rumah kosong tanpa lampu, kipas, grill, dan lain-lain keperluan lagi.

Di sini anda perlu menyediakan bajet sekurang-kurangnya untuk perkara asas seperti pemasangan lampu, kipas, grill tingkap/pintu, dan kabinet dapur.

Perkara asas ini pun memakan kos beribu ringgit juga. Tidak perlulah membuat ‘major renovation’ seperti ‘plaster ceiling’ atau mengganti ‘floor tiles’ jika tidak mempunyai bajet yang mencukupi.

8. Bayaran Bulanan

Pastikan semasa surat tawaran pinjaman dikeluarkan oleh pihak bank, anda yakin dapat membayar bayaran bulanan. Masukkan sekali kos penyelenggaraan ke dalam bajet bulanan jika berkenaan.

Sebagai contoh, jika bayaran bulanan adalah RM1,000 dan yuran penyelenggaraan adalah RM200, komitmen bulanan adalah RM 1,200.

Anda perlu tahu pihak pengurusan berhak menyita kediaman anda jika tidak melunaskan kos penyelenggaraan (rujuk Akta Pengurusan
Strata 2013).

9. Cukai Taksiran / Cukai Tanah

Cukai taksiran atau cukai pintu adalah cukai yang dikenakan terhadap semua pegangan atau harta tanah di kawasan pihak berkuasa tempatan.

Contohnya, cukai taksiran di kawasan Kuala Lumpur adalah di bawah bidang kuasa Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Ianya perlu dibayar dua kali setahun. Kadar cukai ditentukan oleh pihak berkuasa tempatan.

Cukai tanah pula adalah cukai yang dikenakan terhadap semua pemilik tanah di kawasan pihak berkuasa negeri. Contohnya, cukai tanah di kawasan Kuala Lumpur adalah di bawah bidang kuasa Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur ( PPTGWPKL). Ianya perlu dibayar sekali setahun. Kadar cukai pula ditentukan oleh pihak berkuasa negeri.

Buatlah Persiapan Secukupnya

Sekarang dah tahu cukai yang perlu dibayar apabila memiliki rumah? Bolehlah asingkan sedikit duit bonus tahunan untuk pembayaran cukai.

Diharap dengan sedikit panduan ini, bakal pembeli rumah dapat membuat persediaan dari segi bajet untuk mengelakkan kekurangan bajet di kemudian hari.

Ditulis oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Berkelulusan Sarjana Kewangan dan Perbankan Islam
Masih bekerja di Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]

Previous ArticleNext Article

1 Comment

  1. Salam. Saya baru beli kondo di kajang 2. Luas 1022sqft. Saya nk tahu:
    1) berapa harga cukai tanah utk unit sy?
    2) berapa harga cukai pintu utk unit sy?
    3) bilakah semua cukai ini perlu dibayar?

    Terima kasih tuan.

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian