Beli Tanah Dan Bina Rumah: Indah Khabar Dari Rupa?

Sub Topik

Artikel kali ini bakal membongkarkan dilema kebanyakan pembeli rumah yang ingin membeli tanah untuk dibina rumah idaman.

Di atas kertas, beli tanah dan bina rumah tidak salah. Akan tetapi, ada beberapa bahagian teknikal yang perlu diambil tahu bakal pembeli tanah yang boleh menyebabkan anda tertipu dengan pihak yang mengambil kesempatan atas anda.

“Beli tanah berharga RM50,000 dan bina rumah idaman anda di atas tanah sendiri”

Seringkali kita melihat iklan sebegini muncul di garis masa ketika membaca status di laman sosial media semenjak dua menjak ini.

Namun begitu, sejauh mana kesahihan iklan – iklan tersebut? Ini penjelasannya.

Sebagai pemula, anda perlu tahu bagaimana caranya untuk elak daripada ditipu.

Baca : Beli Rumah Atau Tanah?

Asasnya, pastikan pihak yang mempromosikan iklan tersebut samada pemaju hartanah kecil – kecilan tidak termasuk dalam senarai hitam Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Nak semak senang sahaja, anda hanya perlu pergi ke portal KPKT.

Ada juga kes di mana, pihak yang mempromosikan projek tersebut belum disenarai hitamkan lagi oleh pihak KPKT.

Caranya adalah dengan menyemak :-

Harga rumah (jika terlalu murah dengan tawaran keluasan rumah)
Bayaran tunai sahaja

Malaysia dikejutkan dengan berita penipuan hartanah oleh DBI Technology yang menawarkan rumah atas tanah sendiri berharga RM45,000 untuk :-

Rumah berkeluasan 900 kaki persegi
3 bilik dan 2 tandas

Fahami Status Tanah Dan Pinjaman Tanah

Sebelum membeli sesuatu produk, pastikan anda faham produk yang ingin dibeli itu. Dalam konteks ini, tanah.

Tanah ada berapa status? Adakah terdapat pinjaman yang membenarkan anda untuk membeli tanah?

Dan, bagaimana pula untuk membuat pinjaman atas kapasiti membina rumah di atas tanah tersebut?

Baca : Bagaimana Sistem Pembiayaan Hartanah Berfungsi?

Buat pengetahuan pembaca sekalian, terdapat 3 status tanah yaqni :-

1) Pertanian (agriculture)

2) Bangunan (building)

3) Industri (industrial)

Status tanah ini anda boleh lihat sendiri di dalam geran. Harga tanah untuk ketiga – tiga status ini adalah berbeza antara satu sama lain.

Apa yang menggembirakan adalah, ketiga – tiga jenis status tanah ini dibenarkan untuk pinjaman berdasarkan kriteria institusi perbankan dan pembiaya.

Makanya, jika status tanah itu adalah berstatus pertanian, anda tidak boleh pergi ke bank komersial untuk membuat permohonan pinjaman atas kapasiti membina kilang sarung tangan getah.

Anda perlu pergi ke bank pertanian jika anda ingin membeli ladang untuk membuat perniagaan tanaman cili.

Soalnya, boleh kah buat pinjaman untuk tanah pertanian? Dan bagaimana pula niat di hati untuk bina rumah di atas tanah pertanian?

Jawapannya, ya boleh. Dengan syarat, anda menggunakan tunai kerana setakat hari ini, tiada lagi pinjaman pembinaan hartanah ke atas tanah yang berada dalam status pertanian.

“Mahalnya kalau pakai cash! Boleh tak kalau saya nak buat loan juga?”

Andai kata tanah itu berstatus bangunan (building), anda boleh membina apa sahaja bangunan di atas tanah tersebut. Ini bermakna, anda boleh memohon pinjaman hartanah dari institusi perbankan atau pembiaya.

Tetapi, ini semua bergantung kepada kelayakan tanah tersebut.

Hati-Hati Dengan Lot Lidi

Sekiranya anda merasakan RM50,000 untuk beli tanah dan dibuat rumah idaman tiada masalah, sila semak geran tanah tersebut terlebih dahulu.

Jika tiada geran dan hanya ada perjanjian amanah (tiada pemilikan tepat) atau perjanjian atas perjanjian, secara automatik ini dipanggil lot lidi.

Banyak risiko dan kekurangan membeli tanah lot lidi ini. Bukan seorang dua pesara kerajaan yang tertipu. Terkini Abby Abadi turut dilaporkan tertipu dengan skim lot lidi.

Baca : 6 Risiko Membeli Lot Lidi Yang Perlu Kita Tahu

Buat pengetahuan anda, lot lidi biasanya bermasalah kerana wujud pelbagai pihak dalam perjanjian tersebut. Bayangkan tanah 1 ekar dibahagikan kepada 10 orang.

Anda boleh tukarkan status tanah tersebut dengan syarat membuat bayaran kepada Pejabat Tanah Dan Galian negeri masing – masing.

Kebiasaannya, kos untuk membina rumah dengan kontraktor berdaftar adalah :-

RM100 (minimum) per kps
RM150 (normal) per kps

Jadi, untuk membina teres setingkat berkeluasan 1,000 kos, anda perlu mempunyai tunai sekurang – kurangnya RM150,000.

Lain negeri lain syaratnya untuk jualan tanah lot. Seperti di negeri Selangor, minimum keluasan adalah 3,750 kps untuk satu lot banglo.

Baca : 3 Risiko Tanah Lot Lidi Dan Kenapa Ianya Tak Boleh Dihibahkan

Kesimpulannya, elakkanlah membeli tanah lot lidi kerana anda berkemunginan besar menghadapi masalah untuk proses penukaran nama yang melibatkan kematian, hibah dan lelongan.

Hal ini kerana, status tanah bergantung sepenuhnya kepada perjanjian dan bukan pemilikan.

Sumber Rujukan: Mohammad Al Fawwaz (Landsworth Properties)

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.