Hartanah

Hartanah Strata, Apa Hak Anda Sebagai Pengguna?

Di Malaysia, kediaman bertingkat atau high rise seperti pangsapuri, apartment, kondominium dan service resident sangat lazim di bandar-bandar utama Malaysia. 

Bahkan, kediaman bertingkat seperti pangsapuri dan flat kos rendah juga kini sudah mula wujud di kawasan luar bandar untuk menampung keperluan semasa di setiap negeri. 

Asasnya, terdapat tiga jenis hak milik rumah di Malaysia iaitu :- 

  1. Master Title – Geran besar yang lazimnya di bawah pemaju hartanah 
  2. Individual Title – Untuk satu pemilik petak tanah lazimnya rumah landed
  3. Strata Title – Bangunan bertingkat dan setiap pemilik adalah berlainan dan berkongsi fasiliti yang sama

Baca : Perbezaan Master, Strata Dan Individual Title, Kena Ambil Tahu Sebelum Nak Beli Rumah

Untuk hartanah strata, pemilik setiap unit bertanggungjawab atas fasiliti dan ‘harta benda bersama’ seperti :- 

  • Lif 
  • Tangga 
  • Gymnasium 
  • Kolam Renang 
  • Pondok Pengawal
  • Dewan Serbaguna 
  • Ruang Pejalan Kaki

Memandangkan hartanah strata secara teknikal adalah ‘perkongsian satu bangunan yang sama’, hartanah strata ada banyak halangan berbanding individual title. Contohnya :- 

1. Masalah kebocoran dari tingkat atas / sebelah rumah 

2. Parking kereta yang sempit dan terhad untuk setiap unit 

3. Bunyi bising dari tingkat atas/bawah atau jiran sebelah anda 

4. Pemilik perlu membayar yuran penyelenggaraan seperti caj perkhidmatan, dana terikat

5. Bukan semua penduduk mesra haiwan lagi-lagi jika haiwan itu membawa penyakit berbahaya dan gangguan pada penduduk.

6. Pengurusan sampah & kebersihan adalah bersama melainkan JMB memberi kontrak pembersihan pada syarikat pembersihan 

Baca : Rumah Landed Tapi Strata? 5 Perkara Anda Perlu Tahu

Apa Undang-Undang Berkaitan Hartanah Strata? 

Setakat ini, semua hartanah strata di Malaysia perlu mengikut garis panduan yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013. 

Fungsi akta ini adalah untuk menjaga kebajikan semua pemilik unit hartanah strata dengan pengurusan Joint Management Body (JMB). 

Tugas JMB bukan sekadar mengumpul yuran pengurusan hartanah, tetapi lebih kepada pemeliharaan harta benda bersama, menguatkuasakan peraturan pembangunan dan undang-undang kecil. 

Di peringkat lain, terdapat juga Tribunal Pengurusan Strata yang berfungsi sebagai badan sah untuk mendengar dan menangani sebarang tuntutan berkaitan hartanah yang mempunyai hak milik strata.

Tribunal ini berkuasa mengikut Seksyen 107 dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan mempunyai Pengerusi, Naib Pengerusi, 20 orang pegawai undang-undang dengan pengalaman minima 7 tahun – 8 tahun dalam pengurusan hartanah. 

Apa Kes Kritikal Melibatkan Hartanah Strata? 

Agak mengejutkan apabila terdapat banyak kes kritikal melibatkan hartanah strata di Malaysia. Antaranya ialah :- 

1. Pertikaian atau aduan melibatkan JMB 

2. Masalah kos penyelenggaraan ‘harta benda bersama’

3. Tuntutan mendapatkan semula caruman, caj atau bayaran

4. Tuntutan berkaitan dokumen dan jumlah insurans hartanah  

5. Tuntutan membatalkan pindaan undang-undang kecil yang dilaksanakan JMB

6. Tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya

Dengan Tribunal Pengurusan Strata, anda tidak perlu pergi ke mahkamah untuk menyelesaikan sebarang kes yang melibatkan kos RM250,000.

Baca : Sejarah Hak Milik Strata Di Malaysia Bermula Tahun 1926

Kenapa Anda Perlu Tahu Hak Sebagai Pemilik Strata? 

  • Bukti Pemilikan Hartanah. 

Tanpa hak milik strata, hartanah yang anda beli/diami itu sebenarnya masih lagi dalam status geran Master Title atau dalam bahasa lain, milik pemaju hartanah! 

Hak milik merupakan bukti anda sebagai pemilik unit tersebut secara sah dan bertanggungjawab atas ‘harta benda bersama’ dengan pemilik unit yang lain.

  • Cagaran Kepada Bank.

Sekiranya anda ingin mencagarkan apartmen/kondominium atau flat anda kepada bank, anda perlu kemukakan bukti terlebih dahulu. 

Tanpa geran strata ini, secara teknikalnya hartanah itu bukanlah milik anda sebaliknya milik pemaju hartanah dan anda tidak mampu cagarkan rumah kepada bank. 

Sangat penting untuk anda mempunyai bukti bahawa rumah yang anda beli itu di bawah nama anda.

  • Proses Awal Penubuhan MC 

90% hartanah strata baru di Malaysia masih diuruskan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) sementara hanya 10% telah menubuhkan Perbadanan Pengurusan (MC).

Selepas geran strata dikeluarkan, pemilik unit boleh mengadakan AGM dan ahli jawatankuasa untuk MC akan dipilih secara rasmi. 

Baca : 5 Sebab Kita Perlukan Peguam Dalam Jual Beli Hartanah

Selepas proses ini, hartanah strata itu akan diuruskan oleh MC dan JMB akan dibubarkan. 

  • Elak Masalah Dengan Pemaju Hartanah 

Banyak projek high rise di Malaysia masih lagi dalam status Master Title dan pemilik tidak dapat menukar status geran kerana pemaju hartanah muflis.

Mangsanya, sudah tentu pemilik unit rumah itu kerana proses untuk menukar status geran dalam keadaan pemaju menghadapi komplikasi itu sangatlah sukar dan mustahil. 

Masa depan hartanah strata sebenarnya masih lagi kabur kerana masih banyak projek high rise yang masih gagal memberikan status geran strata kepada pemilik. 

Selain daripada isu pemaju hartanah muflis dan tidak mampu memohon status geran strata, proses birokrasi dengan pihak berwajib juga menjadi punca proses ini memakan masa bertahun lamanya. 

Akan tetapi, tiada masalah jika anda ingin jual rumah anda walaupun masih belum mendapat hak milik strata.

Baca : Ketahui Jenis-Jenis Hak Milik Tanah Yang Berbeza Sebelum Beli Rumah

Caranya adalah dengan melalui  Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment/DOA) antara pemilik strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).

DOA menggariskan persetujuan membenarkan pemilik baru strata menggunakan hartanah tersebut tertakluk kepada syarat dan terma.

Ini bermakna, sehingga hak milik strata tak dikeluarkan, pemilik baru (sementara) tak boleh pindah milik, cagar atau jual kecuali dapat kebenaran pemaju.

Sumber Rujukan : 

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank tak akan tergamak nak reject dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

Kenapa Sunway Menyerupai Berkshire Hathaway Versi Malaysia

Bila orang sebut Sunway, kebanyakannya akan terbayang Sunway Pyramid atau Sunway Lagoon.

Sunway bukan sekadar itu. Kalau tengok betul betul, ia sudah berkembang menjadi sesuatu yang jauh lebih besar. Ia lebih tepat digambarkan sebagai sebuah empayar yang mengawal pelbagai lapisan kehidupan moden daripada rumah, beli belah, pendidikan, kesihatan sehinggalah pelancongan dan infrastruktur.

Mereka sedang membina satu empayar aset dan cara ia berkembang semakin menyerupai model Berkshire Hathaway. Sunway memiliki dan mengendalikan pelbagai sektor yang menyentuh kehidupan seharian orang ramai.

Mereka membina rumah dan bandar.
Mereka memiliki pusat beli belah.
Mereka mengendalikan hotel dan taman tema.
Mereka mengurus universiti dan sekolah.
Mereka memiliki hospital.
Mereka juga membina lebuh raya dan pusat data.

Ini penting kerana setiap sektor ini menjana aliran tunai yang berbeza. Bila segmen hartanah perlahan, hospital masih ada pesakit. Bila pelancongan turun, universiti masih ada pelajar. Bila jualan rumah lembap, mall masih ada penyewa.

Model ini sama seperti Berkshire yang tidak bergantung kepada satu industri untuk hidup. Sebagai bukti betapa besarnya empayar ini, Sunway Berhad mencatatkan rekod hasil tertinggi pada tahun kewangan 2024, iaitu sekitar RM7.88 bilion, meningkat lebih 28% berbanding tahun sebelumnya dan menunjukkan pertumbuhan hasil di hampir semua segmen perniagaan kumpulan.

Warren Buffett pernah berkata bahawa kekayaan sebenar datang daripada memiliki perniagaan yang menjana aliran tunai berulang dan boleh bertahan berdekad lamanya. Itulah falsafah di sebalik Berkshire Hathaway. Ia bukan terkenal kerana satu industri, tetapi kerana memiliki banyak perniagaan yang orang guna setiap hari, dari insurans hingga elektrik dan pengangkutan.

Bandar dan pembangunan hartanah

Sunway bermula dengan Bandar Sunway dan kini mempunyai pembangunan berskala bandar di beberapa tempat lain seperti Sunway City Iskandar Puteri di Johor dan Sunway City Ipoh di Perak. Ini bukan projek kecil tetapi kawasan bersepadu yang merangkumi perumahan, komersial, pendidikan dan kemudahan awam.

Selain itu, Sunway juga telah membangunkan lebih daripada 100 projek kediaman dan hartanah merangkumi rumah teres, kondominium serta bangunan komersial di seluruh negara dan luar Malaysia. Ini memberi mereka aliran projek yang berterusan untuk jangka masa panjang.

Mesin trafik melalui pusat beli belah

Sunway memiliki rangkaian pusat beli belah yang besar dan ikonik seperti Sunway Pyramid, Sunway Putra Mall, Sunway Square Mall dan Sunway Carnival Mall (Pulau Pinang). Mall ini bukan sekadar tempat orang membeli belah tetapi berfungsi sebagai pusat aktiviti yang menggerakkan ekonomi kawasan sekeliling.

Kehadiran mall besar ini meningkatkan nilai hartanah, menarik penyewa berkualiti dan mencipta aliran tunai yang stabil kepada kumpulan Sunway.

Pelancongan dan hotel sebagai enjin ekonomi

Sunway Lagoon berperanan sebagai tarikan utama kepada Bandar Sunway dengan menarik jutaan pelawat setiap tahun. Pelawat ini kemudiannya mengisi hotel, restoran dan pusat beli belah di sekeliling, mewujudkan kitaran ekonomi yang berterusan.

Di bawah Sunway Hotels and Resorts, kumpulan ini mengendalikan sekitar 12 belas hotel dan resort di Malaysia, Kemboja dan Vietnam dengan hampir 4,000 ribu bilik, suite dan vila. Ini menjadikan pelancongan satu sumber pendapatan penting yang tidak bergantung kepada jualan hartanah semata mata.

Kilang bakat melalui pendidikan

Melalui Sunway Education Group, mereka mengurus 23 institusi pendidikan merangkumi universiti, kolej berbilang kampus, sekolah antarabangsa dan institut khusus. Semua ini berada di bawah Jeffrey Cheah Foundation yang juga menyediakan biasiswa dan menyokong aktiviti penyelidikan.

Kesihatan sebagai aset strategik

Sunway turut mengendalikan rangkaian hospital melalui jenama Sunway Medical Centre di lokasi utama seperti Penang, Kuala Lumpur, Damansara dan Ipoh. Hospital ini melayani pesakit tempatan dan juga pelancong perubatan, menjadikan sektor kesihatan satu lagi sumber pendapatan yang stabil.

Kehadiran hospital juga meningkatkan nilai kawasan dan menyokong pembangunan bandar bersepadu Sunway.

Sunway Healthcare Holdings Bhd (unit penjagaan kesihatan di bawah Sunway) telah membuat persiapan untuk penyenaraian awam (IPO) di Bursa Malaysia. Prospektus awal menunjukkan cadangan untuk menawarkan sehingga hampir 1.97 bilion saham dalam IPO ini, termasuk jualan saham sedia ada dan terbitan saham baharu.

Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) telah meluluskan cadangan penyenaraian Sunway Healthcare Holdings di pasaran utama Bursa Malaysia, termasuk langkah pecahan saham pra-IPO untuk memperluas asas saham syarikat tanpa mengubah nilai keseluruhannya.

Jika berjaya, IPO Sunway Healthcare berpotensi menjadi salah satu penyenaraian besar di Malaysia dalam beberapa tahun, dengan dana yang besar dan memperluas peluang pelaburan dalam sektor penjagaan kesihatan swasta.

Baca juga Panduan Asas Bagaimana Nak Beli Saham IPO di Bursa Malaysia

Keupayaan membina dari dalam

Sunway tidak bergantung sepenuhnya kepada kontraktor luar. Mereka mempunyai keupayaan pembinaan dan infrastruktur sendiri melalui anak syarikat yang terlibat dalam projek seperti Kajang SILK Highway, South Klang Valley Expressway, lebuh raya NH844 di India serta pembinaan pusat data bernilai lebih satu bilion ringgit.

Ini memberi mereka kawalan kos, kelajuan pelaksanaan dan keupayaan untuk mengambil projek berskala besar.

Tanah sebagai masa depan Sunway

Dengan rizab tanah sekitar 2,200 ratus ekar, Sunway memiliki cukup tanah untuk membina hampir tiga buah Bandar Sunway baharu. Ini memberikan mereka stok pembangunan jangka panjang yang boleh dibangunkan secara berperingkat selama bertahun tahun.

Akhirnya, semua ini menunjukkan Sunway bukan sekadar menjual rumah atau membina bangunan. Mereka membina, memiliki dan menggerakkan keseluruhan ekonomi sebuah bandar. Itulah sebabnya Sunway hari ini lebih tepat digambarkan sebagai sebuah empayar moden di Malaysia.

Pemegang saham utama Sunway Berhad. Sumber: Bursa Malaysia.

Prestasi harga saham Sunway Berhad

Penafian :
Kandungan ini tidak disemak atau diluluskan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC). Maklumat yang terkandung di dalam artikel ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat pelaburan. Semua keputusan pelaburan adalah tanggungjawab individu dan anda harus mendapatkan nasihat daripada penasihat kewangan berlesen sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan. Pelaburan dalam saham melibatkan risiko dan keuntungan sendiri. Prestasi masa lalu juga tidak menjamin prestasi masa hadapan.