Photo by Ben Cheung from Pexels
Sub Topik
Kita yang seringkali membaca berita terkini tentang industri hartanah pasti perasan bahawa pasaran semasa hartanah pada suku pertama 2020 yang lalu boleh dikatakan baik dan sedang pulih.
Baik bermaksud permohonan hartanah yang diluluskan, harga jualan dan transaksi jualan hartanah berada dalam keadaan positif.
Bayangkan, 75% daripada permohonan pinjaman hartanah diluluskan pada suku pertama 2020 berbanding tempoh yang sama pada tahun 2019.
Harga jualan rumah pada keseluruhannya telah meningkat 0.63% pada suku pertama kepada 89.46% berbanding 88.90% pada suku keempat 2019.
Untuk rekod, hartanah yang telah siap dibina dan belum terjual dari semua kategori telah menurun kepada 5.3% dengan nilai RM18.9 bilion pada suku pertama 2020.
Baca : Transaksi Hartanah Di Malaysia Pada Suku Pertama 2020 Adalah Positif
Data daripada Propertyguru dan iProperty turut menunjukkan berlaku peningkatan transaksi dalam jual beli hartanah dari pasaran sekunder sepanjang tempoh PKP.
Ya, memang ada individu yang menggunakan peluang sepanjang PKP untuk ‘property hunting’.
Ada orang yang melabur ke dalam emas, ada yang baru mula membuka akaun pelaburan saham dan ada juga yang membeli hartanah. Tiada masalah, semuanya adalah pelaburan untuk jangka masa panjang.
Sayangnya, keadaan industri hartanah yang positif ini tidak kekal lama. Sejurus selepas September tiba, pasaran hartanah mulai kembali lesu dan orang ramai dilihat mula menurunkan harga permintaan untuk hartanah.
Baca : [TERKINI] Median Harga Rumah Di Malaysia Bulan Januari – Julai 2020
Ini bermaksud, pemilik hartanah atau pemaju terpaksa menurunkan harga rumah untuk kekal selari dengan ekonomi semasa.
Data dari Juwei IQI menunjukkan pasaran hartanah Malaysia dijangka mengambil masa sekurang-kurangnya 2 tahun untuk pulih seperti biasa.
Soalnya kenapa 2 tahun? Adakah dasar Kerajaan yang memperkenalkan moratorium bersasar pada individu terjejeas dan Kempen Pemilikan Rumah 2.0 kurang berkesan?
Ini sebabnya industri hartanah perlu masa 2 tahun untuk pulih.
1. Pasaran Sewa Dijangka Melemah
Jika anda seorang pelabur hartanah dan sedang ‘bleeding’ setiap bulan kerana rental yield tidak boleh menampung bayaran ansuran pinjaman hartanah rumah, bersedialah untuk berdepan dengan tempoh sukar yang lebih panjang.
Seperti yang kita semua sedia maklum, kita sekarang berada di zaman menyewa adalah lebih menguntungkan berbanding membeli hartanah.
Kadar keuntungan hasil sewa rumah di Malaysia merupakan di antara yang terendah di Asia Pasifik.
Kadar sewa pada suku ketiga 2021 dijangka turun -3.8% sebelum meningkat kepada 7% pada suku ketiga 2022.
Setakat suku pertama 2020, kadar sewa di Lembah Klang adalah pada paras 3% – 5% dan dijangka turun kepada lebih 4% pada tahun 2021.
2. Kitaran Hartanah
Bak kata pepatah, selepas badai pasti ada pelangi. Kita pada hari ini sedang berada dalam fasa kitaran hartanah yang digelar Fred Harrison pada tahun 1933 sebagai recession atau zaman kemelesetan.
Dalam fasa ini, harga rumah telah menjadi terlampau mahal dan kebanyakan hartanah komersial seperti pusat beli belah kosong tanpa penyewa.
Baca : Fahami 4 Kitaran Hartanah Ini Dulu Sebelum Melabur
Kesan daripada harga rumah yang terlampau mahal, kadar non-performing loan (NPL) dan jumlah individu yang diisytihar muflis akan meningkat dengan mendadak.
Kesan lain daripada kemelesetan kitaran hartanah yang berlaku sekarang adalah rumah yang dahulunya mahal kini dijual semula di bawah harga pasaran.
3. Kuasa Modal
Masih ingat lagi dengan laporan Bank Negara Malaysia pada tahun 2019 yang lalu di mana hanya 75% rakyat Malaysia mempunyai simpanan kecemasan sebanyak RM1,000?
Jangan lupa bahawa, laporan Jabatan Perangkaan Malaysia pada Mac yang lalu menunjukkan hanya 82.7% pekerja swasta mempunyai simpanan kewangan mencukupi untuk tempoh dua bulan.
Golongan yang bekerja sendiri paling teruk dalam pengurusan kewangan di mana 71.4% daripada mereka hanya mempunyai simpanan untuk bertahan dalam tempoh sebulan sahaja.
Dengan kadar inflasi yang meningkat saban tahun dan kadar kenaikan pendapatan tahunan yang rendah, adalah tidak mengejutkan sama sekali yang majoriti rakyat Malaysia tidak mempunyai kuasa modal.
Apa Lagi Jangkaan Masa Depan?
Jangkaan dalam industri hartanah pada tahun 2021 adalah harga rumah di peringkat nasional akan turun sekurang-kurangnya pada angka -4.8%.
Perak dan Sabah masing-masing dijangka turun sebanyak -7.4% dan Sarawak terendah dengan penurunan sebanyak 2.8%.
Memandangkan dunia masih lagi berada dalam krisis kesihatan, maka pembangunan projek hartanah terbaru akan lebih fokus kepada pembeli daripada pasaran tempatan berbanding warga asing.
Perkembangan transaksi hartanah pada tahun 2021 juga dijangka disumbang oleh:
- Pembeli rumah pertama
- Pelabur hartanah tempatan
Kedua-dua pasaran undercon dan subsale tidak menjangkakan jumlah yang besar pembelian hartanah dari warga asing.
Baca : 5 Punca Pelaburan Hartanah Gagal
Transaksi hartanah di Pulau Pinang dijangka meningkat sehingga 70% menjelang tahun 2022 memandangkan Pulau Pinang merupakan lokasi ideal pelaburan hartanah di kalangan pelabur hartanah dari China, Hong Kong dan Jepun.
Itu pun jika pintu sempadan negara telah mula dibuka dan krisis kesihatan global kembali pulih.
Walau apa pun, dapatan ini hanya sekadar teori semata-mata dan bukanlah data sebenar. Kita biarkan pasaran mendatang yang menentukan segala-galanya.
Buat masa ini, buatlah persediaan dengan peluang yang bakal tiba pada bila-bila masa di sepanjang kemelesetan ekonomi dunia.
Sumber Rujukan:
