Industri Hartanah Perlu Masa 2 Tahun Untuk Pulih

Kita yang seringkali membaca berita terkini tentang industri hartanah pasti perasan bahawa pasaran semasa hartanah pada suku pertama 2020 yang lalu boleh dikatakan baik dan sedang pulih.

Baik bermaksud permohonan hartanah yang diluluskan, harga jualan dan transaksi jualan hartanah berada dalam keadaan positif.

Bayangkan, 75% daripada permohonan pinjaman hartanah diluluskan pada suku pertama 2020 berbanding tempoh yang sama pada tahun 2019.

Kredit Gambar: Trip Advisor

Harga jualan rumah pada keseluruhannya telah meningkat 0.63% pada suku pertama kepada 89.46% berbanding 88.90% pada suku keempat 2019.

Untuk rekod, hartanah yang telah siap dibina dan belum terjual dari semua kategori telah menurun kepada 5.3% dengan nilai RM18.9 bilion pada suku pertama 2020.

Baca : Transaksi Hartanah Di Malaysia Pada Suku Pertama 2020 Adalah Positif

Data daripada Propertyguru dan iProperty turut menunjukkan berlaku peningkatan transaksi dalam jual beli hartanah dari pasaran sekunder sepanjang tempoh PKP.

Ya, memang ada individu yang menggunakan peluang sepanjang PKP untuk ‘property hunting’.

Ada orang yang melabur ke dalam emas, ada yang baru mula membuka akaun pelaburan saham dan ada juga yang membeli hartanah. Tiada masalah, semuanya adalah pelaburan untuk jangka masa panjang.

Sayangnya, keadaan industri hartanah yang positif ini tidak kekal lama. Sejurus selepas September tiba, pasaran hartanah mulai kembali lesu dan orang ramai dilihat mula menurunkan harga permintaan untuk hartanah.

Baca : [TERKINI] Median Harga Rumah Di Malaysia Bulan Januari – Julai 2020

Ini bermaksud, pemilik hartanah atau pemaju terpaksa menurunkan harga rumah untuk kekal selari dengan ekonomi semasa.

Data dari Juwei IQI menunjukkan pasaran hartanah Malaysia dijangka mengambil masa sekurang-kurangnya 2 tahun untuk pulih seperti biasa.

Soalnya kenapa 2 tahun? Adakah dasar Kerajaan yang memperkenalkan moratorium bersasar pada individu terjejeas dan Kempen Pemilikan Rumah 2.0 kurang berkesan?

Ini sebabnya industri hartanah perlu masa 2 tahun untuk pulih.

Kredit Gambar: Juwai IQI

1. Pasaran Sewa Dijangka Melemah

Jika anda seorang pelabur hartanah dan sedang ‘bleeding’ setiap bulan kerana rental yield tidak boleh menampung bayaran ansuran pinjaman hartanah rumah, bersedialah untuk berdepan dengan tempoh sukar yang lebih panjang.

Seperti yang kita semua sedia maklum, kita sekarang berada di zaman menyewa adalah lebih menguntungkan berbanding membeli hartanah.

Kadar keuntungan hasil sewa rumah di Malaysia merupakan di antara yang terendah di Asia Pasifik.

Kadar sewa pada suku ketiga 2021 dijangka turun -3.8% sebelum meningkat kepada 7% pada suku ketiga 2022.

Kredit Gambar: Juwai IQI

Setakat suku pertama 2020, kadar sewa di Lembah Klang adalah pada paras 3% – 5% dan dijangka turun kepada lebih 4% pada tahun 2021.

2. Kitaran Hartanah

Bak kata pepatah, selepas badai pasti ada pelangi. Kita pada hari ini sedang berada dalam fasa kitaran hartanah yang digelar Fred Harrison pada tahun 1933 sebagai recession atau zaman kemelesetan.

Dalam fasa ini, harga rumah telah menjadi terlampau mahal dan kebanyakan hartanah komersial seperti pusat beli belah kosong tanpa penyewa.

Baca : Fahami 4 Kitaran Hartanah Ini Dulu Sebelum Melabur

Kesan daripada harga rumah yang terlampau mahal, kadar non-performing loan (NPL) dan jumlah individu yang diisytihar muflis akan meningkat dengan mendadak.

Kesan lain daripada kemelesetan kitaran hartanah yang berlaku sekarang adalah rumah yang dahulunya mahal kini dijual semula di bawah harga pasaran.

3. Kuasa Modal

Masih ingat lagi dengan laporan Bank Negara Malaysia pada tahun 2019 yang lalu di mana hanya 75% rakyat Malaysia mempunyai simpanan kecemasan sebanyak RM1,000?

Jangan lupa bahawa, laporan Jabatan Perangkaan Malaysia pada Mac yang lalu menunjukkan hanya 82.7% pekerja swasta mempunyai simpanan kewangan mencukupi untuk tempoh dua bulan.

Golongan yang bekerja sendiri paling teruk dalam pengurusan kewangan di mana 71.4% daripada mereka hanya mempunyai simpanan untuk bertahan dalam tempoh sebulan sahaja.

Dengan kadar inflasi yang meningkat saban tahun dan kadar kenaikan pendapatan tahunan yang rendah, adalah tidak mengejutkan sama sekali yang majoriti rakyat Malaysia tidak mempunyai kuasa modal.

Apa Lagi Jangkaan Masa Depan?

Jangkaan dalam industri hartanah pada tahun 2021 adalah harga rumah di peringkat nasional akan turun sekurang-kurangnya pada angka -4.8%.

Perak dan Sabah masing-masing dijangka turun sebanyak -7.4% dan Sarawak terendah dengan penurunan sebanyak 2.8%.

Kredit Gambar: Juwai IQI

Memandangkan dunia masih lagi berada dalam krisis kesihatan, maka pembangunan projek hartanah terbaru akan lebih fokus kepada pembeli daripada pasaran tempatan berbanding warga asing.

Perkembangan transaksi hartanah pada tahun 2021 juga dijangka disumbang oleh:

  •  Pembeli rumah pertama
  •  Pelabur hartanah tempatan

Kedua-dua pasaran undercon dan subsale tidak menjangkakan jumlah yang besar pembelian hartanah dari warga asing.

Baca : 5 Punca Pelaburan Hartanah Gagal

Transaksi hartanah di Pulau Pinang dijangka meningkat sehingga 70% menjelang tahun 2022 memandangkan Pulau Pinang merupakan lokasi ideal pelaburan hartanah di kalangan pelabur hartanah dari China, Hong Kong dan Jepun.

Kredit Gambar: Juwai IQI

Itu pun jika pintu sempadan negara telah mula dibuka dan krisis kesihatan global kembali pulih.

Walau apa pun, dapatan ini hanya sekadar teori semata-mata dan bukanlah data sebenar. Kita biarkan pasaran mendatang yang menentukan segala-galanya.

Buat masa ini, buatlah persediaan dengan peluang yang bakal tiba pada bila-bila masa di sepanjang kemelesetan ekonomi dunia.

Sumber Rujukan:

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

5 Persediaan Untuk Pembeli Rumah Pertama

Pandemik Covid-19 yang melanda telah menyebabkan seluruh dunia kucar-kacir. Ramai yang hilang pekerjaan, pendapatan berkurangan, malahan ada yang membunuh diri kerana terlampau stress. Di Malaysia, kita sedang melalui gelombang ketiga dan menyebabkan PKP 2.0 telah dilaksanakan di semua negeri kecuali Sarawak.

Pelaksanaan semula PKP ini walaupun dilonggarkan sedikit berbanding PKP 1.0, tetapi tetap memberi impak kepada sesetengah golongan seperti peniaga pakaian kerana tidak termasuk dalam kategori essential services, peniaga restoran kerana pelanggan tidak dibenarkan duduk dan makan hanya dibenarkan bungkus sahaja, dan juga grab driver kerana masyarakat diarahkan duduk di rumah sahaja maka perkhidmatan mereka kurang diperlukan.

Tetapi di sebalik kegelapan pasti ada sinar.

Penurunan kadar OPR menyebabkan kadar faedah / keuntungan pembiayaan bank menjadi rendah. Bagi yang tidak terkesan, mungkin ini peluang untuk memiliki sebuah rumah idaman dengan memanfaatkan kadar faedah/keuntungan yang rendah berbanding sebelum ini.

Walaubagaimanapun, pastikan kita betul-betul bersedia dan boleh ikuti langkah berikut sebagai panduan:

1. Kewangan

Bayaran bulanan tidak boleh melebihi 1/3 dari gaji bersih. Jika gaji RM3,000, kita hanya boleh memiliki sebuah rumah dengan bayaran bulanan maksimum RM1,000.

Pertimbangkan kos-kos lain seperti downpayment, yuran guaman, dan duti setem. Pastikan kita sudah bersedia supaya proses pembelian rumah berjalan lancar dan teratur.

2. Lokasi

Jika beli rumah untuk tempat tinggal, pertimbangkan lokasi yang berdekatan dengan tempat kerja. Tak guna beli rumah besar tetapi ulang-alik kerja sampai 2 jam.

Apa kata beli rumah yang kecil sedikit tetapi lokasi yang lebih strategik. Berdekatan tempat kerja dan kemudahan awam seperti hospital dan sekolah.

3. Kos Tambahan

Bagi yang ingin membeli rumah berstatus strata atau bertingkat, ada kos lain yang perlu dibayar setiap bulan iaitu yuran penyelenggaraan (maintenance fee). Biasanya maintenance fee ikut size rumah kita, semakin besar rumah semakin mahal kos maintenance fee.

Semak dengan pemaju atau ejen hartanah sebelum membuat keputusan membeli rumah tersebut. Takut nanti terkejut kerana terpaksa sediakan bajet tambahan di kemudian hari. Ada maintenance fee yang boleh mencecah RM300 sebulan!

4. Fahami Dokumen Perjanjian

Dalam proses jual beli rumah, ada dua perjanjian yang perlu ditandatangani iaitu perjanjian jual beli (SPA) dan perjanjian pinjaman (loan agreement). SPA adalah perjanjian antara pembeli dengan pemaju.

Di antara maklumat yang ada dalam SPA adalah keluasan unit, jenis hak milik sama ada freehold atau leasehold, dan tempoh jangkaan rumah akan siap. Manakala loan agreement adalah perjanjian antara peminjam iaitu pembeli rumah dengan pihak bank.

Beri perhatian kepada jumlah bayaran bulanan, tempoh pembiayaan sama ada 30 atau 35 tahun, dan juga lock-in period iaitu tempoh jika penyelesaian penuh dibuat akan dikenakan penalti.

5. Defect Liability Period (DLP)

Apabila rumah telah diserahkan kepada pemilik, perkara pertama yang perlu kita buat adalah memeriksa keadaan rumah jika ada sebarang kecacatan seperti tile kosong (selalu berlaku), leaking, atau cat yang tidak sempurna. Tempoh DLP adalah 24 bulan dari tarikh serahan rumah dari pemaju kepada pemilik.

Pastikan hak kita terjamin dengan melaporkan sebarang kecacatan kepada pemaju untuk diperbaiki. Sebarang pertikaian boleh dilaporkan kepada tribunal di bawah kendalian Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Semoga panduan yang dikongsikan ini dapat memberi manfaat kepada kita dalam proses pembelian rumah idaman terutamanya bagi pembeli rumah pertama.

Ditulis Oleh Azharul Adha Bin Dzulkarnain
Boleh dihubungi melalui emel [email protected]
Pelabur Runcit di Bursa Malaysia, Perunding Hartanah dan Takaful

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!