Hartanah

Jangan Buat 6 Perkara Ini Dalam Pelaburan Hartanah

Kalau dah namanya pelaburan, akan wujud kebarangkalian untuk kita mengalami kerugian dan juga keuntungan.

Dalam pelaburan hartanah, hanya ada dua kemungkinan sahaja iaitu samada berjaya mencapai financial freedom atau menghadapi masalah kewangan.

Oleh itu, kita sebagai pelabur hartanah terdapat 6 dosa dalam pelaburan hartanah yang wajib kita elak agar tidak rugi dalam pelaburan hartanah.

Perkara ini bukanlah dosa sama sekali, akan tetapi lebih kepada larangan supaya kita sebagai pelabur hartanah tidak melakukan kesilapan yang pernah dilakukan pelabur hartanah sebelum-sebelum ini.

Baca : Bankrap Menakutkan, Tapi Bukan Penamat Kehidupan

Isu ini dilihat serius dengan data dan statistik yang dikeluarkan Jabatan Insolvensi Malaysia,  di mana jumlah rakyat Malaysia yang bankrap di Selangor pada tahun 2014-2018 kerana pinjaman perumahan adalah seramai 13,400 orang.

Semoga perkongsian ini mendatangkan pengajaran dan ilmu kepada para pelabur hartanah di luar sana.

1. Beli Kerana Murah

Apabila kita melihat iklan rumah yang hendak dijual di bawah harga pasaran samada dari pasaran subsale atau lelong, jangan terburu-buru untuk terus membeli hartanah tersebut!

Rumah yang dijual pada harga yang terlalu murah pada kebiasaannya berada pada situasi yang menyedihkan dan memerlukan kita mengeluarkan kos penyelenggaraan yang tinggi.

Baca : Komersial vs Kediaman : Mana Ideal Untuk Pelaburan?

Jika kita lihat di platform Mudah.my juga, kita dapat melihat sebenarnya terdapat banyak rumah yang dijual pada kadar 30% di bawah harga pasaran.

Semak dahulu keadaan rumah tersebut atau tetapkan tarikh untuk viewing dengan pemilik atau ejen hartanah tersebut.

Semak juga lokasi hartanah tersebut adakah ianya terletak berdekatan dengan kemudahan, fasiliti, infrastruktur dan booster hartanah yang lain seperti sekolah, pasaraya, masjid, bank dan stesen minyak. Takut menyesal di kemudian hari!

Tetapkan strategi untuk hartanah yang hendak kita beli samada untuk dibuat sewa atau dijual semula selepas mencapai kenaikan nilai yang anda sasarkan.

Ada juga yang mengamalkan teknik beli rumah ‘busuk’, dan selepas membaiki dan mengubahsuai rumah tersebut; maka dijualnya atau disewakan.

2. Jual Sebelum Masanya

Purata kenaikan harga rumah setiap tahun adalah pada kadar 3% – 5%. Akan tetapi, dengan kadar ekonomi semasa dan ketidakstabilan politik di Malaysia pada hari ini, banyak harga rumah mengalami penurunan harga yang drastik.

Kadar kenaikan harga rumah tahunan juga telah menurun kepada hanya 1% setahun di sesetengah kawasan.

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Menjual terlalu awal akan menyebabkan kita menanggung kerugian dari pembayaran cukai dan kehilangan pertumbuhan nilai sesebuah rumah.

Jangan terlalu beremosi kerana pelaburan hartanah memerlukan kesabaran yang tinggi dan hartanah adalah pelaburan jangka panjang.

Sekiranya kita bercadang untuk menjualnya, jual hartanah tersebut ketika peratus capital appreciation telah mencapai kadar yang menguntungkan.

Waktu yang terbaik adalah menjualnya semula selepas 7-10 tahun selepas kita membelinya.

3. Salah Beli Hartanah

Terdapat 3 jenis hartanah di Malaysia iaitu dalam pembinaan (undercon), sekunder (subsale) dan lelong. Ramai pelabur hartanah tersilap percaturan dengan membeli jenis hartanah yang salah.

Untuk mengelakkan kita daripada melakukan kesilapan, buat kajian secara mendalam akan portfolio pemaju hartanah yang membangunkan projek hartanah yang kita ingin beli (jika undercon).

Baca : Rumah Lelong : Merugikan atau Menguntungkan?

Kita juga boleh lakukan kajian terhadap potensi rental yield tahunan yang mampu kita perolehi bagi ketiga-tiga jenis hartanah tersebut.

Pada kebiasaannya, hartanah jenis subsale dan lelong adalah lebih selamat berbanding hartanah undercon.

Tetapi, permintaan sewaan terhadap hartanah undercon dengan fasiliti mewah adalah lebih tinggi di kawasan pusat bandar. Rancang strategi kita sebelum tersilap membeli hartanah.

4. DIY Sendiri

Apabila kita membeli hartanah, akan terdapat beberapa sentuhan yang ingin kita lakukan sendiri untuk menampakkan rumah tersebut lebih menarik dan cantik.

Kita mungkin perlu mengecat rumah, membaiki paip dan sistem wayar rumah tersebut dan terbukti perkara ini mampu menjimatkan poket anda.

Tetapi untuk renovasi dan pengubahsuaian besar-besaran, kita digalakkan untuk mengupah orang yang berkemahiran dan berkelayakan untuk melakukannya.

Sekiranya kita tersilap, anda mungkin terpaksa menanggung kos untuk membaik pulih kerosakan yang anda lakukan secara tidak sengaja.

Perkara ini kerap terjadi kepada mereka yang baru membeli hartanah undercon dan ingin melakukan renovasi ruang dapur mereka. Kesannya, mereka terpaksa mengupah tukang paip dan menyimen semula lantai yang telah rosak dan bertakung.

Mintalah pandangan pakar dalam pereka dalaman atau tukang paip sebelum kita melakukan sebarang aktiviti DIY secara sendirian.

5. Kurang Kreatif

Ramai pelabur hartanah sekadar membeli hartanah untuk mendapatkan keuntungan sahaja.

Sebaliknya, kita boleh menjadi kreatif dengan mempertimbangkan kehendak bakal penyewa dengan menyediakan set karaoke, ruang untuk haiwan belaan seperti kucing atau mungkin juga mini perpustakaan dan meja belajar dengan lampu dan soket tambahan.

Siapa bakal penyewa kita nanti kelak memainkan peranan yang besar dalam dekorasi dan kelengkapan kediaman anda. Sekiranya majoriti bakal penyewa adalah pelajar, boleh masukkan barang kelengkapan untuk memudahkan mereka untuk belajar.

Begitu juga sekiranya majoriti bakal penyewa anda adalah golongan bekerjaya, boleh masukkan barang kelengkapan seperti microwave, mesin basuh, televisyen dan WiFi.

Lakukan kajian akan sasaran penyewa dan penuhi kehendak mereka dari segi kelengkapan supaya mampu menjamin kediaman tersebut terus disewa buat satu jangka masa yang panjang.

6. Kurang Ilmu Dan Rangkaian

Sebelum kita mulakan sebarang pelaburan seperti saham, hartanah, emas dan sebagainya; kita seharusnya memperkasakan diri dengan ilmu pelaburan terlebih dahulu. Segala ilmu bekaitan teknikal, strategi, risiko, dasar polisi kerajaan dan juga pengurusan kewangan harus diketahui dengan mendalam.

Dalam industri hartanah, kita boleh dapatkan semua itu dengan meluaskan rangkaian anda menerusi ejen hartanah, penilai hartanah, peguam hartanah dan juga pegawai bank sebagai satu usaha mendapatkan ilmu pengetahuan dan pengalaman yang berharga dalam pelaburan hartanah.

Selain itu juga, kita boleh mengikuti kursus dan seminar pelaburan hartanah yang diajar oleh pelabur hartanah profesional yang terdapat hampir setiap bulan di seluruh Malaysia. Punyalah ramai sifu-sifu hartanah yang boleh kita follow, tengok saja Senarai ‘Abang Long’ Sifu Hartanah Di Malaysia

Dengan meluaskan rangkaian, kita mampu mendapatkan lebih banyak ilmu dan pengetahuan dalam pelaburan hartanah sekaligus membantu kita mencapai objektif yang diingini dalam pelaburan hartanah.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian