Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Hartanah dan pelaburan adalah sangat sinonim, dan ramai orang masih di dalam dilema untuk memilih hartanah jenis komersial atau pun kediaman.

Daripada segi jenis projek pula, rata-rata tidak menemui sebarang masalah kerana kita menyaksikan terdapat pelbagai hartanah baru dilancarkan hampir setiap bulan, sehingga 32,810 unit kediaman tidak terjual untuk suku pertama 2019 sahaja.

Baca : 8 Saham Pelaburan Hartanah Di Malaysia

Pokok pangkalnya, hartanah jenis komersial atau kediaman yang mampu menjanjikan pulangan pelaburan yang tinggi?

Untuk menjawab soalan ini, jom kita tengok perbandingan di antara kedua-dua jenis hartanah ini di atas kapasiti pelaburan hartanah.

Komersial vs Kediaman: Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

1. Pinjaman Atas Kapasiti Pelaburan

Untuk pinjaman kewangan bagi hartanah jenis komersial, terma dan syaratnya sedikit berbeza berbanding hartanah jenis kediaman.

Akan tetapi, ianya bergantung kepada bank mana yang anda mohon. Di antara perbezaannya dengan syarat pinjaman hartanah kediaman adalah:

(i) Margin pinjaman adalah 70% atau lebih rendah daripada 90% jika anda telah memiliki 2 pinjaman hartanah kediaman.

(ii) Jangka masa pembiayaan pinjaman adalah 25-30 tahun sahaja.

(iii) Bank tidak / sukar membiayai beberapa jenis hartanah komersial seperti kilang dan ruang runcit di dalam pusat membeli-belah.

2. Kos

Kos utiliti hartanah jenis kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial. Misalannya, rumah kediaman menikmati tarif elektrik TNB pada harga RM0.218 setiap kWh berbanding hartanah komersial iaitu RM0.435 kWh untuk 200kWh pertama.

Hartanah kediaman turut menikmati cukai hartanah yang lebih rendah dan dikecualikan daripada GST.

Baca : Nak Beli Rumah Pertama, Fahamkan Kos-Kos Yang Kena Bayar

Ini berbeza dengan hartanah komersial yang kosnya adalah pada kadar 2 kali ganda lebih mahal. Selain daripada itu, caj perkhidmatan dan penyelenggaraan oleh Joint Management Body (JMB) dikenakan GST.

3. Penyewaan

Karakter penyewa hartanah kediaman dan penyewa hartanah komersial pada lazimnya adalah berbeza.

Penyewa hartanah kediaman sukakan rumah yang mempunyai kelengkapan asas seperti katil, perabot, meja makan dan sofa.

Manakala penyewa hartanah komersial sukakan unit yang kosong untuk mereka ubahsuai menjadi pejabat, showroom dan sebagainya mengikut citarasa mereka.

Baca : 4 Pesanan Ahyat Ishak Buat Pelabur Yang Ingin Menyewakan Rumah Kepada Pelajar

Daripada segi tempoh sewaan pula, hartanah komersial biasanya lebih lama berbanding kediaman dan penyewa selalunya kurang bermasalah dan bayaran sewaan bulanan adalah cantik.

Berbeza dengan penyewa jenis kediaman yang kerap meninggalkan rumah dengan bayaran sewa dan bil yang tertunggak, selain daripada mempunyai pelbagai kerenah yang akhirnya menyusahkan pemilik rumah tersebut.

4. Risiko Pulangan Modal dan Untung

Untuk hartanah jenis kediaman, risiko dalam pelaburan adalah lebih kepada lokasi hartanah tersebut dan sedikit sebanyak daripada jenis projek tersebut bagi unit apartment atau kondominium.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Hal ini berbeza dengan risiko bagi hartanah komersial, yang sangat dipengaruhi oleh keadaan ekonomi semasa.

Apabila berlaku kegawatan ekonomi, permintaan untuk pasaran komersial berkurangan dan ini secara automatik menjejaskan pulangan modal dan keuntungan kita.

Akan tetapi, perkara ini dapat dielakkan jika kita mempunyai unit hartanah komersial di kawasan bandar tumpuan atau kawasan yang telah matang.  

5. Keuntungan Hasil Sewa

Istilah lainnya adalah rental yield. Objektif utama artikel ini adalah untuk mengetahui jumlah perbezaan rental yield di antara kedua-dua jenis hartanah ini.

Secara kasarnya, hartanah komersial mampu mendatangkan rental yield yang lebih tinggi berbanding hartanah kediaman; kerana kadar sewaan unit komersial dipengaruhi oleh harga kaki per segi hartanah tersebut.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke REIT

Ini jelas sekali berbeza dengan hartanah jenis kediaman, yang bergantung kepada konsep asas ekonomi iaitu permintaan dan penawaran.

Akan tetapi, kos untuk memiliki hartanah kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial walaupun di dalam tanah yang sama.

Manakala kos untuk memiliki hartanah komersial adalah lebih tinggi dan kos-kos keseluruhan yang tersembunyi juga menyebabkan harganya lebih mahal.

6. Takaful

Kita tidak diwajibkan membeli produk Takaful daripada bank apabila kita membeli hartanah tersebut secara tunai.

Akan tetapi, jika hartanah kediaman tersebut adalah jenis strata, kita perlu membayar polisi Takaful yang melindungi daripada kebakaran; kerana ianya merupakan sebahagian daripada syarat utama kebanyakan hartanah jenis strata pada hari ini.

Baca : Apa Perbezaan Takaful Rumah MRTT Dengan MLTT

Untuk hartanah komersial, kita dikehendaki memasang dan mempunyai sistem kebakaran dan pemercik kebakaran (sprinkler) sebagai perlindungan terhadap potensi kecelakaan.

Sebenarnya, agak sukar untuk mengatakan hartanah komersial adalah lebih baik berbanding hartanah kediaman untuk pelaburan hartanah dan sebaliknya.

Jawapan kepada soalan-soalan tersebut bergantung kepada strategi dan objektif kita dalam pelaburan hartanah.

Dan sekiranya kita inginkan Return On Investment (ROI) yang tinggi, maka boleh berkira-kira untuk melabur dalam pasaran hartanah komersial.

Sumber Rujukan:

  1. Loanstreet
  2. Propsocial
  3. Realcomercial
  4. EdgeProp
  5. The Star

Ditulis oleh Mehmed Aezhad, beliau merupakan seorang Digital Marketing Specialist yang berpengalaman luas dalam bidang pemasaran digital hartanah.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Adakah Beli Rumah Secara Tunai Tindakan Yang Bijak?

Dalam pasaran hartanah yang sangat kompetitif, ramai pembeli semakin cenderung untuk membeli rumah secara tunai. 

Perasankah anda, trend ini semakin meningkat semenjak tahun 2022? Adakah beli rumah secara tunai itu satu tindakan yang bagus?

Biasanya, segelintir pembeli rumah akan memohon pembiayaan jangka masa pendek bagi membeli rumah secara tunai.

Bagi sesetengah masyarakat kita, ada yang beranggapan bahawa menggunakan kesemua wang tunai untuk membeli rumah memerlukan kita merancang pelan kewangan dengan lebih mantap. Ia adalah kerana pembelian rumah melibatkan sejumlah wang yang sangat besar. 

Bagi anda yang tertanya-tanya sama ada membeli rumah secara tunai adalah satu tindakan yang bagus atau tidak, sila baca artikel ini sampai habis.

Adakah Beli Rumah Secara Tunai Tindakan Yang Bagus?

Bagi menjawab persoalan tersebut, sebenarnya membeli rumah secara tunai mempunyai kelebihan dan kelemahannya tersendiri.

Kelebihan Membeli Rumah Secara Tunai

  • Dapat Rumah Cepat
  • Sebagai pembeli rumah secara tunai, anda mungkin akan mendapat layanan yang istimewa daripada pihak penjual rumah berbanding dengan pembeli rumah secara pembiayaan. Ini adalah kerana proses untuk pembeli rumah mendapat kelulusan pembiayaan perumahan adalah tidak begitu cepat dan pantas. Ia adalah satu proses yang memakan masa. Lain dengan pembelian rumah secara tunai, di mana proses jual beli tersebut lebih mudah.

    Contohnya, jika tiada sebarang isu pembelian secara tunai mungkin akan memakan masa anggaran selama 4 bulan. Ini anggaran jika pembelian secara tunai bagi leasehold.

    • Boleh Runding Harga

    Selain itu, anda juga akan memperolehi kelebihan untuk berunding dalam hal yang berkaitan dengan harga pembelian rumah tersebut. Harga rumah juga boleh menjadi lebih rendah tanpa kos tambahan seperti yuran guaman dan kos lain dalam pembiayaan seperti kebiasaan.

    Cuma masih ada beberapa kos lain untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) apabila anda beli secara tunai.

    • Bebas Hutang

    Yang paling bagus adalah anda juga akan memiliki rumah anda secara langsung dan bebas daripada hutang. Terus dapat miliki geran dan tiada sebarang pembiayaan perlu dibayar setiap bulan.

    • Pulangan Pelaburan

    Bagi anda yang ingin menceburi bidang pelaburan hartanah, membeli rumah secara tunai sememangnya diperlukan bagi menjana keuntungan yang lebih besar untuk jangka masa yang panjang. Dengan strategi yang mantap, beli rumah secara tunai akan memastikan pulangan yang berganda dalam pelaburan hartanah.

    Kelemahan Membeli Rumah Secara Tunai

    • Pengeluaran Terhad

    Membeli rumah secara tunai akan mengehadkan pengeluaran kewangan anda kelak. Selain itu, membeli rumah secara tunai akan memberikan masalah yang besar kepada anda sekiranya anda tidak mempunyai kewangan yang lain. Ia akan menjadikan anda tidak mempunyai simpanan kewangan yang kukuh sekiranya tidak merancang kewangan sebelum membeli rumah secara tunai.

    • Masalah Tidak Dijangka

    Selain itu, jika terdapat masalah yang tidak dijangka dan misalnya anda perlu menjual rumah tersebut, ia pasti akan mengambil masa yang lama. Untuk menjual rumah dengan pantas, mungkin harganya terpaksa diturunkan daripada harga asal malah akan mengakibatkan kerugian kepada anda.

    Jadi, boleh dikatakan terikat pada satu aset dengan kewangan yang tidak mantap akan menjadi kelemahan terbesar dalam membeli rumah secara tunai.

    • Tetap Ada Kos Tambahan

    Perlu diingatkan juga, membeli rumah secara tunai juga tidak akan lari daripada kos tambahan yang dikenakan. Anda juga masih perlu membayar cukai tanah, insurans pemilik rumah atau yuran persatuan pemilik rumah.

    Ini juga antara kelemahan membeli rumah secara tunai sekiranya anda tidak mempunyai baki wang yang mencukupi untuk membiayai perbelanjaan kos tambahan tersebut.

    Akhir Kata,

    Kesimpulannya, membeli rumah secara tunai mempunyai kelebihan dan kekurangan yang tersendiri serta memerlukan anda untuk membuat kajian yang lebih mendalam. Perlu dititik beratkan juga bahawa kewangan yang sangat kukuh dan stabil amat penting sebelum membuat keputusan dalam pembelian rumah secara tunai. 

    Namun, pembelian rumah secara tunai akan memberikan kesan yang buruk sekiranya anda tidak merancang strategi kewangan yang mantap sebelum membeli rumah secara tunai.

    Rujukan

    1. Bungalow.com
    2. PropertyGuru

    Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan atau Tidak? Semak Laporan CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

    Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

    Berapakah harga untuk Laporan CCRIS?

    Anda boleh dapatkan di laporan CCRIS secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM 19.50 RM 15.60.

    Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

    Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

    • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
    • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
    • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
    • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
    • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
    • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
    • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
    • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

    Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

    Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

    • Akaun Deposit atau Simpanan
    • Rekod pekerjaan
    • Status perkahwinan
    • Kesihatan
    • Rekod jenayah
    • Butiran gaji
    • Agama

    Contoh Laporan Kredit:

    Dapat gred (i-Score) 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

    Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

    • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
    • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
    • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
    • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
    • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
    • Usia akaun anda

    Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

    Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.