Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Hartanah dan pelaburan adalah sangat sinonim, dan ramai orang masih di dalam dilema untuk memilih hartanah jenis komersial atau pun kediaman.

Daripada segi jenis projek pula, rata-rata tidak menemui sebarang masalah kerana kita menyaksikan terdapat pelbagai hartanah baru dilancarkan hampir setiap bulan, sehingga 32,810 unit kediaman tidak terjual untuk suku pertama 2019 sahaja.

Baca : 8 Saham Pelaburan Hartanah Di Malaysia

Pokok pangkalnya, hartanah jenis komersial atau kediaman yang mampu menjanjikan pulangan pelaburan yang tinggi?

Untuk menjawab soalan ini, jom kita tengok perbandingan di antara kedua-dua jenis hartanah ini di atas kapasiti pelaburan hartanah.

Komersial vs Kediaman: Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

1. Pinjaman Atas Kapasiti Pelaburan

Untuk pinjaman kewangan bagi hartanah jenis komersial, terma dan syaratnya sedikit berbeza berbanding hartanah jenis kediaman.

Akan tetapi, ianya bergantung kepada bank mana yang anda mohon. Di antara perbezaannya dengan syarat pinjaman hartanah kediaman adalah:

(i) Margin pinjaman adalah 70% atau lebih rendah daripada 90% jika anda telah memiliki 2 pinjaman hartanah kediaman.

(ii) Jangka masa pembiayaan pinjaman adalah 25-30 tahun sahaja.

(iii) Bank tidak / sukar membiayai beberapa jenis hartanah komersial seperti kilang dan ruang runcit di dalam pusat membeli-belah.

2. Kos

Kos utiliti hartanah jenis kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial. Misalannya, rumah kediaman menikmati tarif elektrik TNB pada harga RM0.218 setiap kWh berbanding hartanah komersial iaitu RM0.435 kWh untuk 200kWh pertama.

Hartanah kediaman turut menikmati cukai hartanah yang lebih rendah dan dikecualikan daripada GST.

Baca : Nak Beli Rumah Pertama, Fahamkan Kos-Kos Yang Kena Bayar

Ini berbeza dengan hartanah komersial yang kosnya adalah pada kadar 2 kali ganda lebih mahal. Selain daripada itu, caj perkhidmatan dan penyelenggaraan oleh Joint Management Body (JMB) dikenakan GST.

3. Penyewaan

Karakter penyewa hartanah kediaman dan penyewa hartanah komersial pada lazimnya adalah berbeza.

Penyewa hartanah kediaman sukakan rumah yang mempunyai kelengkapan asas seperti katil, perabot, meja makan dan sofa.

Manakala penyewa hartanah komersial sukakan unit yang kosong untuk mereka ubahsuai menjadi pejabat, showroom dan sebagainya mengikut citarasa mereka.

Baca : 4 Pesanan Ahyat Ishak Buat Pelabur Yang Ingin Menyewakan Rumah Kepada Pelajar

Daripada segi tempoh sewaan pula, hartanah komersial biasanya lebih lama berbanding kediaman dan penyewa selalunya kurang bermasalah dan bayaran sewaan bulanan adalah cantik.

Berbeza dengan penyewa jenis kediaman yang kerap meninggalkan rumah dengan bayaran sewa dan bil yang tertunggak, selain daripada mempunyai pelbagai kerenah yang akhirnya menyusahkan pemilik rumah tersebut.

4. Risiko Pulangan Modal dan Untung

Untuk hartanah jenis kediaman, risiko dalam pelaburan adalah lebih kepada lokasi hartanah tersebut dan sedikit sebanyak daripada jenis projek tersebut bagi unit apartment atau kondominium.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Hal ini berbeza dengan risiko bagi hartanah komersial, yang sangat dipengaruhi oleh keadaan ekonomi semasa.

Apabila berlaku kegawatan ekonomi, permintaan untuk pasaran komersial berkurangan dan ini secara automatik menjejaskan pulangan modal dan keuntungan kita.

Akan tetapi, perkara ini dapat dielakkan jika kita mempunyai unit hartanah komersial di kawasan bandar tumpuan atau kawasan yang telah matang.  

5. Keuntungan Hasil Sewa

Istilah lainnya adalah rental yield. Objektif utama artikel ini adalah untuk mengetahui jumlah perbezaan rental yield di antara kedua-dua jenis hartanah ini.

Secara kasarnya, hartanah komersial mampu mendatangkan rental yield yang lebih tinggi berbanding hartanah kediaman; kerana kadar sewaan unit komersial dipengaruhi oleh harga kaki per segi hartanah tersebut.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke REIT

Ini jelas sekali berbeza dengan hartanah jenis kediaman, yang bergantung kepada konsep asas ekonomi iaitu permintaan dan penawaran.

Akan tetapi, kos untuk memiliki hartanah kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial walaupun di dalam tanah yang sama.

Manakala kos untuk memiliki hartanah komersial adalah lebih tinggi dan kos-kos keseluruhan yang tersembunyi juga menyebabkan harganya lebih mahal.

6. Takaful

Kita tidak diwajibkan membeli produk Takaful daripada bank apabila kita membeli hartanah tersebut secara tunai.

Akan tetapi, jika hartanah kediaman tersebut adalah jenis strata, kita perlu membayar polisi Takaful yang melindungi daripada kebakaran; kerana ianya merupakan sebahagian daripada syarat utama kebanyakan hartanah jenis strata pada hari ini.

Baca : Apa Perbezaan Takaful Rumah MRTT Dengan MLTT

Untuk hartanah komersial, kita dikehendaki memasang dan mempunyai sistem kebakaran dan pemercik kebakaran (sprinkler) sebagai perlindungan terhadap potensi kecelakaan.

Sebenarnya, agak sukar untuk mengatakan hartanah komersial adalah lebih baik berbanding hartanah kediaman untuk pelaburan hartanah dan sebaliknya.

Jawapan kepada soalan-soalan tersebut bergantung kepada strategi dan objektif kita dalam pelaburan hartanah.

Dan sekiranya kita inginkan Return On Investment (ROI) yang tinggi, maka boleh berkira-kira untuk melabur dalam pasaran hartanah komersial.

Sumber Rujukan:

  1. Loanstreet
  2. Propsocial
  3. Realcomercial
  4. EdgeProp
  5. The Star

Ditulis oleh Mehmed Aezhad, beliau merupakan seorang Digital Marketing Specialist yang berpengalaman luas dalam bidang pemasaran digital hartanah.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Harga Keluli, Simen Dari Bulan Ke Bulan Kekal Tidak Berubah Pada Mac

KUALA LUMPUR, 4 April  (Bernama) — Indeks harga seunit bagi keluli dan simen dari bulan ke bulan  kekal tidak berubah bagi kebanyakan kawasan di Semenanjung Malaysia, Sabah dan Sarawak pada Mac 2024 berbanding Februari 2024, kata Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM).

Ketua Perangkawan Datuk Seri Dr Mohd Uzir Mahidin berkata harga purata seunit keluli, yang terdiri daripada bar bulat keluli lembut dan bar cacat tegangan tinggi Mycon 60, ialah RM3,683.51 setan, naik sedikit kepada 0.1 peratus pada Mac 2024, berbanding RM3,679.54 setan pada Februari 2024.

Bagaimanapun, beliau berkata terdapat sedikit peningkatan dalam indeks harga seunit keluli di kawasan Kota Kinabalu (0.2 peratus) dan Sandakan (1.1 peratus) pada Mac 2024.

“Perbandingan tahunan harga purata seunit keluli mencatatkan penurunan kecil  iaitu negatif 0.2 peratus pada Mac 2024 berbanding RM3,690.90 setan pada Mac 2023,” katanya.

Selain itu, beliau berkata harga purata simen mencatatkan sedikit peningkatan sebanyak 0.2 peratus, dengan harga purata RM23.01 setiap beg 50 kilogram (kg) pada Mac 2024 berbanding RM22.97 bagi beg 50 kg pada Februari 2024.

Bagaimanapun, beliau berkata terdapat sedikit penurunan sebanyak 0.3 peratus untuk indeks harga simen di Terengganu dan Kelantan sepanjang Mac 2024.

“Manakala purata harga seunit simen meningkat 2.7 peratus pada Mac 2024 berbanding RM22.41 setiap beg 50 kg pada Mac 2023,” katanya dalam satu kenyataan hari ini.

Sementara itu, Mohd Uzir berkata perbandingan tahunan bagi Mac 2023 dan Mac 2024 menunjukkan indeks harga seunit simen meningkat di antara 0.9 peratus hingga 7.7 peratus bagi semua kawasan di Semenanjung Malaysia, Sabah dan Sarawak, tetapi indeks harga seunit bahan itu mencatatkan sedikit penurunan di Kota Kinabalu (-0.7 peratus) dan Kuching (-0.1 peratus).

“Selain itu, perbandingan tahunan untuk indeks harga seunit keluli menunjukkan penurunan di antara negatif 0.8 peratus hingga negatif 4.9 peratus untuk Mac 2024 berbanding bulan yang sama tahun sebelumnya.

“Bagaimanapun, hanya Johor mencatatkan peningkatan dalam indeks harga seunit keluli (2.1 peratus),” katanya.

Menurut Jabatan Perangkaan, mulai Januari 2024 Indeks Kos Bahan Binaan Bangunan (IKB) mengikut kategori dan kawasan bangunan diasaskan semula kepada Januari 2023 bersamaan dengan 100 (Januari 2023=100).

Jabatan itu berkata IKB dari bulan ke bulan (termasuk bar keluli) untuk semua kategori bangunan pada Mac 2024 meningkat di antara 0.1 peratus hingga 0.2 peratus bagi hampir semua kawasan di Semenanjung Malaysia, dengan sedikit penurunan direkodkan untuk IKB (termasuk bar keluli) untuk bangunan kayu dan cerucuk kayu di Terengganu dan Kelantan (masing-masing -0.6 peratus).

Ia berkata IKB (termasuk bar keluli) di Sabah juga lebih tinggi antara 0.1 peratus dan 0.5 peratus untuk hampir semua kategori bangunan.

“IKB (termasuk bar keluli) untuk semua kategori di Kota Kinabalu dan Tawau menunjukkan sedikit peningkatan sebanyak 0.1 peratus dan 0.2 peratus pada Mac 2024 berbanding bulan sebelumnya.

“Sementara itu, indeks untuk hampir semua kategori bangunan di Sandakan meningkat di antara 0.1 peratus dan 0.5 peratus untuk hampir semua kategori bangunan berbanding Februari 2024,” katanya.

— BERNAMA