Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Hartanah dan pelaburan adalah sangat sinonim, dan ramai orang masih di dalam dilema untuk memilih hartanah jenis komersial atau pun kediaman.

Daripada segi jenis projek pula, rata-rata tidak menemui sebarang masalah kerana kita menyaksikan terdapat pelbagai hartanah baru dilancarkan hampir setiap bulan, sehingga 32,810 unit kediaman tidak terjual untuk suku pertama 2019 sahaja.

Baca : 8 Saham Pelaburan Hartanah Di Malaysia

Pokok pangkalnya, hartanah jenis komersial atau kediaman yang mampu menjanjikan pulangan pelaburan yang tinggi?

Untuk menjawab soalan ini, jom kita tengok perbandingan di antara kedua-dua jenis hartanah ini di atas kapasiti pelaburan hartanah.

Komersial vs Kediaman: Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

1. Pinjaman Atas Kapasiti Pelaburan

Untuk pinjaman kewangan bagi hartanah jenis komersial, terma dan syaratnya sedikit berbeza berbanding hartanah jenis kediaman.

Akan tetapi, ianya bergantung kepada bank mana yang anda mohon. Di antara perbezaannya dengan syarat pinjaman hartanah kediaman adalah:

(i) Margin pinjaman adalah 70% atau lebih rendah daripada 90% jika anda telah memiliki 2 pinjaman hartanah kediaman.

(ii) Jangka masa pembiayaan pinjaman adalah 25-30 tahun sahaja.

(iii) Bank tidak / sukar membiayai beberapa jenis hartanah komersial seperti kilang dan ruang runcit di dalam pusat membeli-belah.

2. Kos

Kos utiliti hartanah jenis kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial. Misalannya, rumah kediaman menikmati tarif elektrik TNB pada harga RM0.218 setiap kWh berbanding hartanah komersial iaitu RM0.435 kWh untuk 200kWh pertama.

Hartanah kediaman turut menikmati cukai hartanah yang lebih rendah dan dikecualikan daripada GST.

Baca : Nak Beli Rumah Pertama, Fahamkan Kos-Kos Yang Kena Bayar

Ini berbeza dengan hartanah komersial yang kosnya adalah pada kadar 2 kali ganda lebih mahal. Selain daripada itu, caj perkhidmatan dan penyelenggaraan oleh Joint Management Body (JMB) dikenakan GST.

3. Penyewaan

Karakter penyewa hartanah kediaman dan penyewa hartanah komersial pada lazimnya adalah berbeza.

Penyewa hartanah kediaman sukakan rumah yang mempunyai kelengkapan asas seperti katil, perabot, meja makan dan sofa.

Manakala penyewa hartanah komersial sukakan unit yang kosong untuk mereka ubahsuai menjadi pejabat, showroom dan sebagainya mengikut citarasa mereka.

Baca : 4 Pesanan Ahyat Ishak Buat Pelabur Yang Ingin Menyewakan Rumah Kepada Pelajar

Daripada segi tempoh sewaan pula, hartanah komersial biasanya lebih lama berbanding kediaman dan penyewa selalunya kurang bermasalah dan bayaran sewaan bulanan adalah cantik.

Berbeza dengan penyewa jenis kediaman yang kerap meninggalkan rumah dengan bayaran sewa dan bil yang tertunggak, selain daripada mempunyai pelbagai kerenah yang akhirnya menyusahkan pemilik rumah tersebut.

4. Risiko Pulangan Modal dan Untung

Untuk hartanah jenis kediaman, risiko dalam pelaburan adalah lebih kepada lokasi hartanah tersebut dan sedikit sebanyak daripada jenis projek tersebut bagi unit apartment atau kondominium.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Hal ini berbeza dengan risiko bagi hartanah komersial, yang sangat dipengaruhi oleh keadaan ekonomi semasa.

Apabila berlaku kegawatan ekonomi, permintaan untuk pasaran komersial berkurangan dan ini secara automatik menjejaskan pulangan modal dan keuntungan kita.

Akan tetapi, perkara ini dapat dielakkan jika kita mempunyai unit hartanah komersial di kawasan bandar tumpuan atau kawasan yang telah matang.  

5. Keuntungan Hasil Sewa

Istilah lainnya adalah rental yield. Objektif utama artikel ini adalah untuk mengetahui jumlah perbezaan rental yield di antara kedua-dua jenis hartanah ini.

Secara kasarnya, hartanah komersial mampu mendatangkan rental yield yang lebih tinggi berbanding hartanah kediaman; kerana kadar sewaan unit komersial dipengaruhi oleh harga kaki per segi hartanah tersebut.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke REIT

Ini jelas sekali berbeza dengan hartanah jenis kediaman, yang bergantung kepada konsep asas ekonomi iaitu permintaan dan penawaran.

Akan tetapi, kos untuk memiliki hartanah kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial walaupun di dalam tanah yang sama.

Manakala kos untuk memiliki hartanah komersial adalah lebih tinggi dan kos-kos keseluruhan yang tersembunyi juga menyebabkan harganya lebih mahal.

6. Takaful

Kita tidak diwajibkan membeli produk Takaful daripada bank apabila kita membeli hartanah tersebut secara tunai.

Akan tetapi, jika hartanah kediaman tersebut adalah jenis strata, kita perlu membayar polisi Takaful yang melindungi daripada kebakaran; kerana ianya merupakan sebahagian daripada syarat utama kebanyakan hartanah jenis strata pada hari ini.

Baca : Apa Perbezaan Takaful Rumah MRTT Dengan MLTT

Untuk hartanah komersial, kita dikehendaki memasang dan mempunyai sistem kebakaran dan pemercik kebakaran (sprinkler) sebagai perlindungan terhadap potensi kecelakaan.

Sebenarnya, agak sukar untuk mengatakan hartanah komersial adalah lebih baik berbanding hartanah kediaman untuk pelaburan hartanah dan sebaliknya.

Jawapan kepada soalan-soalan tersebut bergantung kepada strategi dan objektif kita dalam pelaburan hartanah.

Dan sekiranya kita inginkan Return On Investment (ROI) yang tinggi, maka boleh berkira-kira untuk melabur dalam pasaran hartanah komersial.

Sumber Rujukan:

  1. Loanstreet
  2. Propsocial
  3. Realcomercial
  4. EdgeProp
  5. The Star

Ditulis oleh Mehmed Aezhad, beliau merupakan seorang Digital Marketing Specialist yang berpengalaman luas dalam bidang pemasaran digital hartanah.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Cara Jual Rumah Kos Rendah (Terkini 2022)

Apa itu rumah kos rendah? Secara praktikal, rumah kos rendah atau rumah mampu biaya merupakan unit kediaman dengan keluasan di antara 700 kaki persegi atau kurang dan lazimnya adalah rumah flat.

Harga jualan setakat artikel ini ditulis adalah RM42,000 ke bawah dan ada syarat-syarat yang ketat untuk memiliki rumah tersebut.

Wujud juga kaveat dalam penjualan rumah kos rendah ini dengan syarat pendudukan minimum 5 tahun dan lebih pada pemilik rumah.

Kenapa Ada Rumah Kos Rendah?

Semenjak tahun 1960-an lagi, kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) secara agresif telah membina rumah kos rendah di kawasan populasi tinggi seperti Georgetown, Pulau Pinang dan Kuala Lumpur untuk memenuhi permintaan semasa pemilikan hartanah di Malaysia.

Baca : Sejarah Polisi Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Rumah kos rendah bukan sahaja dibina di Malaysia, bahkan turut dibina di negara-negara membangun dan negara sedang membangun untuk menampung keperluan pemilikan hartanah di kalangan rakyat mereka yang berpendapatan rendah.

Rumah kediaman yang selesa dan mampu milik adalah kemewahan terbesar yang kerajaan boleh sediakan selepas peluang pekerjaan dengan kadar gaji yang bermaruah.

Perlu anda tahu, rumah kos rendah adalah inisiatif kerajaan dan urusan pembinaan lazimnya diserahkan pada pemaju hartanah awam dan swasta yang dilantik secara sah.

Dengan metode ini, lebih banyak rumah kos rendah dapat dibina Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri meliputi segenap golongan berpendapatan rendah tanpa mengira latar belakang, agama, kaum dan fahaman politik.

Baca : Projek Perumahan Awam Terbaik Di Dunia (Edisi 2022)

Perlu diingat yang flat kos rendah yang dibina di seluruh negeri, bertujuan untuk membasmi dan menempatkan setinggan di unit kediaman dan kejiranan yang lebih selesa dan sistematik di bawah Program Setinggan Sifar.

Bercakap tentang rumah kos rendah, yang paling popular sudah tentunya flat PKNS di Seksyen 7, Shah Alam dan Bangi yang dibina pada era awal 1980-an dengan harga jualan RM25,000 – RM35,000 untuk keluasan sekitar 667 kaki persegi.

Sumber: The KL Chronicle

Terkini, yang paling ikonik di Selangor dan menjadi tumpuan rakyat Selangor dan pemastautin tetap yang bekerja di Selangor adalah Rumah SelangorKu.

Berapa Harga Rumah Kos Rendah?

Harga rumah kos rendah di setiap negeri adalah berbeza mengikut lokasi dan bergantung kepada jenis rumah. Ada rumah kos rendah yang ditawarkan adalah flat dan ada juga teres.

Seperti di Selangor di bawah projek Rumah SelangorKu, unit kediaman yang ditawarkan adalah flat dengan keluasan 700 kaki persegi pada harga bermula RM42,000.

Di Johor pula, Projek Rumah Mampu Biaya menawarkan unit teres dua tingkat dengan keluasan 756 kaki persegi dan turut dijual pada harga RM42,000.

Baca : Pro & Cons Beli Rumah Mampu Milik Di Malaysia

Manakala di Pulau Pinang, sama seperti di Selangor. Rumah kos rendah ditawarkan adalah flat dengan keluasan bermula 700 kaki persegi dan dijual  dengan tanda harga RM42,000.

Syarat Jual Rumah Kos Rendah di Selangor.

Jika anda ingin jual rumah kos rendah di Selangor, syaratnya adalah :-

  1. Pemilikan hartanah mencukupi atau melebihi 5 tahun
  2. Wajib membayar fi sebanyak RM100 untuk permohonan baru, rayuan pertama & seterusnya
  3. Tertakluk kepada kelulusan PBT yakni Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS)

Cara Jual Rumah Kos Rendah (Terkini 2022)

  1. Langkah pertama adalah, cari ejen hartanah berdaftar yang sah dan ada pengalaman untuk urusan jual beli hartanah kos rendah kerana prosesnya berbeza dengan jual beli hartanah subsales biasa.
  2. Iklankan unit kediaman anda samada secara offline atau online dengan menjelaskan secara terperinci jenis rumah ini (kos rendah) dan berikan info penting seperti syarat-syarat untuk menjadi pemilik kediaman kos rendah ini.
  3. Jika pembeli berminat, mereka perlu bayar booking fee sebanyak 3.18% daripada harga rumah dan tandatangan dokumen Offer to Purchase.
  4. Kemudian, pembeli akan memohon untuk dapatkan pinjaman bank dan proses ini lazimnya agak sukar kerana tidak banyak bank yang menawarkan pinjaman untuk hartanah di bawah RM150,000RM200,000.
  5. Jika permohonan pinjaman hartanah pembeli berjaya, mereka akan tandatangan Sales & Purchase Agreement.
  6. Anda dan pembeli perlu buat permohonan pindah milik rumah kos rendah pada PBT. Kalau di Selangor adalah LPHS, kalau di Pulau Pinang adalah LPNPP dan kalau di Johor adalah LPHJ.
  7. PBT akan berikan jawapan balik akan permohonan pindah milik rumah kos rendah anda dalam masa 30 hari – 60 hari dari tarikh permohonan dibuat.

Kesimpulannya, cara jual rumah kos rendah tidaklah sesukar yang disangkakan, asalkan pembeli menepati syarat-syarat yang ditetapkan PBT. Syarat terbesar adalah pendapatan pembeli rumah itu sendiri.

Jangan sesekali cuba untuk menipu pendapatan anda kerana anda boleh disenarai hitam oleh PBT.

Baca : Jangan Tipu Kelayakan Pinjaman Hartanah Anda. Ini Sebabnya

Hal ini kerana, PBT ada kuasa untuk tidak meluluskan permohonan jika pendapatan tidak selari dengan jenis rumah kos rendah yang ingin dibeli dan dokumen yang tidak lengkap.

Banyak perkara yang perlu anda ambil tahu sebelum memiliki rumah. 


InshaAllah, kami berhasrat untuk berkongsi ilmu yang kami ada mengenai hartanah kepada pembaca setia Majalah Labur.

Kunci pertama sebelum beli rumah adalah ilmu, ilmu dan ilmu. 

Lebih awal belajar, lebih cepat dapat menilai sesebuah rumah.Jika berminat boleh isi borang ini.

PRA-TEMPAH ILMU PREMIUM HARTANAHSEKARANG!