Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Hartanah dan pelaburan adalah sangat sinonim, dan ramai orang masih di dalam dilema untuk memilih hartanah jenis komersial atau pun kediaman.

Daripada segi jenis projek pula, rata-rata tidak menemui sebarang masalah kerana kita menyaksikan terdapat pelbagai hartanah baru dilancarkan hampir setiap bulan, sehingga 32,810 unit kediaman tidak terjual untuk suku pertama 2019 sahaja.

Baca : 8 Saham Pelaburan Hartanah Di Malaysia

Pokok pangkalnya, hartanah jenis komersial atau kediaman yang mampu menjanjikan pulangan pelaburan yang tinggi?

Untuk menjawab soalan ini, jom kita tengok perbandingan di antara kedua-dua jenis hartanah ini di atas kapasiti pelaburan hartanah.

Komersial vs Kediaman: Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

1. Pinjaman Atas Kapasiti Pelaburan

Untuk pinjaman kewangan bagi hartanah jenis komersial, terma dan syaratnya sedikit berbeza berbanding hartanah jenis kediaman.

Akan tetapi, ianya bergantung kepada bank mana yang anda mohon. Di antara perbezaannya dengan syarat pinjaman hartanah kediaman adalah:

(i) Margin pinjaman adalah 70% atau lebih rendah daripada 90% jika anda telah memiliki 2 pinjaman hartanah kediaman.

(ii) Jangka masa pembiayaan pinjaman adalah 25-30 tahun sahaja.

(iii) Bank tidak / sukar membiayai beberapa jenis hartanah komersial seperti kilang dan ruang runcit di dalam pusat membeli-belah.

2. Kos

Kos utiliti hartanah jenis kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial. Misalannya, rumah kediaman menikmati tarif elektrik TNB pada harga RM0.218 setiap kWh berbanding hartanah komersial iaitu RM0.435 kWh untuk 200kWh pertama.

Hartanah kediaman turut menikmati cukai hartanah yang lebih rendah dan dikecualikan daripada GST.

Baca : Nak Beli Rumah Pertama, Fahamkan Kos-Kos Yang Kena Bayar

Ini berbeza dengan hartanah komersial yang kosnya adalah pada kadar 2 kali ganda lebih mahal. Selain daripada itu, caj perkhidmatan dan penyelenggaraan oleh Joint Management Body (JMB) dikenakan GST.

3. Penyewaan

Karakter penyewa hartanah kediaman dan penyewa hartanah komersial pada lazimnya adalah berbeza.

Penyewa hartanah kediaman sukakan rumah yang mempunyai kelengkapan asas seperti katil, perabot, meja makan dan sofa.

Manakala penyewa hartanah komersial sukakan unit yang kosong untuk mereka ubahsuai menjadi pejabat, showroom dan sebagainya mengikut citarasa mereka.

Baca : 4 Pesanan Ahyat Ishak Buat Pelabur Yang Ingin Menyewakan Rumah Kepada Pelajar

Daripada segi tempoh sewaan pula, hartanah komersial biasanya lebih lama berbanding kediaman dan penyewa selalunya kurang bermasalah dan bayaran sewaan bulanan adalah cantik.

Berbeza dengan penyewa jenis kediaman yang kerap meninggalkan rumah dengan bayaran sewa dan bil yang tertunggak, selain daripada mempunyai pelbagai kerenah yang akhirnya menyusahkan pemilik rumah tersebut.

4. Risiko Pulangan Modal dan Untung

Untuk hartanah jenis kediaman, risiko dalam pelaburan adalah lebih kepada lokasi hartanah tersebut dan sedikit sebanyak daripada jenis projek tersebut bagi unit apartment atau kondominium.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Hal ini berbeza dengan risiko bagi hartanah komersial, yang sangat dipengaruhi oleh keadaan ekonomi semasa.

Apabila berlaku kegawatan ekonomi, permintaan untuk pasaran komersial berkurangan dan ini secara automatik menjejaskan pulangan modal dan keuntungan kita.

Akan tetapi, perkara ini dapat dielakkan jika kita mempunyai unit hartanah komersial di kawasan bandar tumpuan atau kawasan yang telah matang.  

5. Keuntungan Hasil Sewa

Istilah lainnya adalah rental yield. Objektif utama artikel ini adalah untuk mengetahui jumlah perbezaan rental yield di antara kedua-dua jenis hartanah ini.

Secara kasarnya, hartanah komersial mampu mendatangkan rental yield yang lebih tinggi berbanding hartanah kediaman; kerana kadar sewaan unit komersial dipengaruhi oleh harga kaki per segi hartanah tersebut.

Baca : Miliki Hartanah Secara Tidak Langsung Dengan Melabur Ke REIT

Ini jelas sekali berbeza dengan hartanah jenis kediaman, yang bergantung kepada konsep asas ekonomi iaitu permintaan dan penawaran.

Akan tetapi, kos untuk memiliki hartanah kediaman adalah lebih rendah berbanding hartanah komersial walaupun di dalam tanah yang sama.

Manakala kos untuk memiliki hartanah komersial adalah lebih tinggi dan kos-kos keseluruhan yang tersembunyi juga menyebabkan harganya lebih mahal.

6. Takaful

Kita tidak diwajibkan membeli produk Takaful daripada bank apabila kita membeli hartanah tersebut secara tunai.

Akan tetapi, jika hartanah kediaman tersebut adalah jenis strata, kita perlu membayar polisi Takaful yang melindungi daripada kebakaran; kerana ianya merupakan sebahagian daripada syarat utama kebanyakan hartanah jenis strata pada hari ini.

Baca : Apa Perbezaan Takaful Rumah MRTT Dengan MLTT

Untuk hartanah komersial, kita dikehendaki memasang dan mempunyai sistem kebakaran dan pemercik kebakaran (sprinkler) sebagai perlindungan terhadap potensi kecelakaan.

Sebenarnya, agak sukar untuk mengatakan hartanah komersial adalah lebih baik berbanding hartanah kediaman untuk pelaburan hartanah dan sebaliknya.

Jawapan kepada soalan-soalan tersebut bergantung kepada strategi dan objektif kita dalam pelaburan hartanah.

Dan sekiranya kita inginkan Return On Investment (ROI) yang tinggi, maka boleh berkira-kira untuk melabur dalam pasaran hartanah komersial.

Sumber Rujukan:

  1. Loanstreet
  2. Propsocial
  3. Realcomercial
  4. EdgeProp
  5. The Star

Ditulis oleh Mehmed Aezhad, beliau merupakan seorang Digital Marketing Specialist yang berpengalaman luas dalam bidang pemasaran digital hartanah.

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Rumah Di Malaysia Tak Cukup Atau Terlebih?

Acap kali kita terdengar atau terbaca tentang penawaran rumah yang tidak mencukupi. Dan ada juga kita terdengar atau terbaca tentang lambakan rumah yang tak terjual.

Mana satu yang betul?

Rumah tak cukup atau rumah terlebih di Malaysia ini?

Dan sekiranya penawaran rumah sebenarnya mencukupi, adakah jumlah mencukupi di setiap negeri?

Baca : Stok Hartanah Yang Tak Terjual Di Johor – Perancangan Terancang Supaya Bumiputera Tidak Dapat Beli?

Begitu juga dengan lambakan rumah tidak terjual. Adakah berlaku di negeri – negeri utama seperti Johor, Selangor, Pulau Pinang dan Sabah sahaja?

Bagaimana pula dengan jenis hartanah? Adakah terdapat spesifik jenis hartanah yang tidak terjual di Malaysia?

Apa data sebenar untuk kita bincangkan?

Anda bukan orang pertama yang pelik dengan situasi hartanah di Malaysia. Semalam rumah tidak mencukupi, hari ini rumah terlebih bina sampai dibiarkan kosong tanpa penghuni pula.

Buat pengetahuan anda, berdasarkan data yang dikeluarkan NAPIC menunjukkan data bagi rumah yang tidak cukup adalah rumah jenis mampu milik. Manakala lambakan rumah tidak terjual pula adalah dari jenis servis apartmen.

Baca : Ulasan Hartanah Tidak Terjual Di Malaysia Sepanjang Tahun 2019

Dan isu ini sangat dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan hartanah semasa dan mendatang.

“Tahukah anda, jumlah dan nilai urus niaga hartanah masing-masing turun 13.6% dan 22.9% kepada 72,908 unit dan RM28.64 bilion, pada suku pertama 2020 berbanding 84,388 unit dan RM37,16 bilion, masing-masing, pada suku pertama 2019.”

Rumah Di Malaysia Tidak Cukup Atau Terlebih?

Hasil kajian yang dilakukan secara holistik dan komprehensif oleh Dr. Foo Che Hung yang disiarkan di portal Edgeprop pada Jun 2020 yang lalu menunjukkan sememangnya wujud lambakan hartanah yang tidak terjual dan penawaran rumah yang terlebih di Malaysia.

Kajian mendapati kediaman jenis servis apartmen mendominasi lambakan hartanah tidak terjual di Malaysia.

Baca : Krisis Rumah Mampu Milik Di Asia Tenggara Semakin Serius

Isu ini dilihat semakin serius bermula tahun 2016 apabila 20.9% daripada rumah tidak terjual adalah servis apartmen!

Angkanya terus meningkat tahun demi tahun sehingga mencecah 35.9% bersamaan 47,806 unit hartanah tidak terjual di Malaysia.

Sementara itu, unit kediaman tidak terjual telah menurun sebanyak 9.8% kepada 29,698 unit pada suku pertama 2020 berbanding 32,936 unit pada suku pertama 2019.

Apabila dicampurkan jumlah hartanah kediaman dan servis apartmen yang tidak terjual pada tahun 2019, 59.6% daripadanya adalah dari pasaran undercon dan 13.7% lagi belum dibina.

Baca : Transaksi Hartanah Di Malaysia Pada Suku Pertama 2020 Adalah Positif

Manakala untuk suku pertama 2020 pula, jumlah hartanah kediaman dan servis apartmen yang tidak terjual adalah 25.1% dengan 59.3% adalah dari pasaran undercon dan baki 15.5% masih belum dibina.

Setakat suku pertama 2020, negeri dengan angka unit kediaman dan servis apartmen tidak terjual tertinggi adalah Johor, Kuala Lumpur, Negeri Sembilan dan Pulau Pinang.

Di Pulau Pinang, stok hartanah adalah 523,839 unit sedangkan jumlah isi rumah adalah 458,514 orang.

Di Kuala Lumpur pula, stok hartanah sedia ada adalah 558,941 unit dengan jumlah isi rumah 495,204 orang.

Johor pula mempunyai 927,360 unit dengan 877,884 isi rumah.

Dan akhir sekali, Negeri Sembilan menyaksikan stok hartanah adalah pada angka 297,502 unit dengan 268,438 orang isi rumah.

Agak menyedihkan apabila negeri – negeri yang mempunyai masalah kekurangan unit kediaman terletak di luar bandar.

Negeri – negeri tersebut adalah Terengganu, Perak, Kedah, Kelantan, Sabah dan Sarawak.

Dengan 252,821 isi rumah, hanya terdapat 102,607 stok unit kediaman di Terengganu.

Di Perak, stok hartanah hanyalah 494,041 unit untuk 650,533 isi rumah.

Di Kelantan pula lebih menyedihkan di mana hanya terdapat 84,058 stok unit rumah untuk 348,553 isi rumah.

“Bayangkan 4 keluarga terpaksa berebut untuk mendapatkan sebuah rumah!”

Sumber: NAPIC

Ya, keenam-enam negeri di atas sememangnya tidak menghadapi lambakan hartanah tidak terjual.

Baca : Harga Rumah Naik 313% Sejak 2002. Ini 4 Punca Dan 2 Solusinya

Sebaliknya, rakyat di negeri tersebut menghadapi masalah yang lebih dahsyat lagi!

Tidak perlu kita menuding jari menyalahkan pihak mana yang bersalah.

Apa yang pasti, Melaka, Perlis, Selangor dan Pahang merupakan negeri yang paling hampir mencapai penawaran dan permintaan hartanah mengikut isi rumah dan stok unit rumah.

Kesimpulannya, memang Malaysia mengalami dua masalah yang berbeza mengikut geografi dan pendapatan isi rumah.

Negeri-negeri utama seperti Johor, Kuala Lumpur, Negeri Sembilan dan Pulau Pinang menghadapi penawaran stok kediaman yang terlebih-lebih.

Baca : 5 Trend Yang Mencorakkan Sesebuah Township di Malaysia

Sedangkan negeri – negeri Terengganu, Perak, Kedah, Kelantan, Sabah dan Sarawak menghadapi masalah kekurangan stok kediaman dalam keadaan isi rumah yang ramai.

Pendapat penulis, hanya Kerajaan sahaja lah yang dapat menyelesaikan masalah ini. Dalam masa itu, ayuhlah kita berdoa supaya pemaju membina lebih banyak rumah yang bersesuaian dengan pendapatan isi rumah mengikut negeri.

Sumber Rujukan:

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!