Sub Topik
Warren Buffett pernah berkata ‘Never time the market’ apabila melabur dalam apa jua pasaran, terutamanya pasaran saham. Namun hal ini agak berbeza dengan pelaburan hartanah kerana jika kita tahu situasi dan pergerakan pasaran hartanah, kita akan mempunyai kelebihan dalam membuat keuntungan yang banyak.
Elemen masa merupakan elemen yang sangat penting untuk kita ambil peluang semasa pasaran sedang berpihak kepada kita. Dalam bahasa yang mudahnya, kita perlu tahu bila masa yang sesuai untuk membeli dan bila masa yang sesuai untuk menjual.
Bak kata pepatah orang barat “Buy Low, Sell High” Jadi mari kita sama-sama fahamkan jadual kitaran hartanah yang terbahagi kepada 4 fasa secara amnya.
1. Slow Down
2. Slump
3. Recovery
4. Boom (juga dikenali sebagai Property Bull Run)
1. Fasa Slow Down
Ketika pasaran hartanah berada di kemuncaknya, akan ada beberapa situasi yang akan berlaku di mana harga hartanah berada di tahap yang maksima atau tidak masuk akal. Hal ini juga akan menyebabkan hasil sewa hartanah tidak dapat lagi menyamai ansuran bulanan dek harga yang dibeli adalah sangat tinggi ditambah pula dengan kadar faedah Overnight Policy Rate (OPR) yang tinggi.
Hal ini sekaligus menyumbang kepada krisis pemilikan hartanah dan menyumbang kepada lambakan bekalan hartanah akibat kegiatan pemaju yang giat membangunkan projek baru pada harga yang tinggi.
Kemudiannya permintaan hartanah akan mula merudum, seterusnya menyebabkan lambakan inventori hartanah yang tidak terjual kerana harga yang melampau sekaligus menyebabkan pasaran hartanah mula perlahan.
Masa ini bukanlah fasa yang terbaik untuk membeli kerana harga rumah kekal statik dengan wujudnya beberapa pesaing untuk menjual hartanah di dalam kategori yang sama, sama ada daripada pasaran utama mahupun pasaran sekunder.
2. Fasa Slump
Fasa slump adalah fasa yang paling rendah dalam kitaran hartanah di mana ini adalah peluang kepada pembeli. Di antara simptom yang ketara adalah apabila harga hartanah mula menurun kerana permintaan yang semakin berkurangan dan terdapat banyak unit kosong baaru yang mula memasuki pasaran sewa.
Di samping itu, kadar sewa akan menjadi lebih rendah daripada ansuran rumah. Hal ini menyebabkan pemilik yang kurang modal atau ‘holding power’ menjadi risau di dalam menampung perbelanjaan ansuran rumah mereka.
Ianya sekaligus menyebabkan ramai pemilik hartanah terpaksa menjual rumah mereka pada harga yang rendah bagi mengurangkan komitmen bulanan. Situasi menjadi semakin sukar apabila mereka kehilangan kerja tetap seperti apa yang terjadi pada tahun 2020 dan 2021 berikutan krisis pandemik Covid-19.
Disebabkan lambakan unit yang masih lagi tidak terjual, pembeli mempunyai kelebihan untuk membeli hartanah pada harga yang lebih baik sama ada daripada pihak pemaju atau pun pemilik rumah.
Pemaju sudah mula takut untuk membangunkan projek perumahan yang baru. Hal ini membuatkan bekalan hartanah semakin berkurang.
3. Fasa Recovery
Oleh kerana pemaju ataupun pemilik hartanah sudah mula berperang dalam menawarkan pakej-pakej yang menarik ditambah pula dengan campur tangan daripada pihak kerajaan, maka kitaran hartanah akan berada pasa fasa recovery di mana semakin banyak permintaan dapat dilihat.
Hal ini disokong pula dengan beberapa domino petunjuk kepada fasa puncak hartanah iaitu seperti berikut:
- Kadar faedah pinjaman yang rendah
- Inisiatif penggalakan pemilikan hartanah oleh kerajaan
- Kehadiran beberapa projek mega yang akan menjadi booster kepada sesuatu kawasan
- Prestasi ekonomi negara yang semakin baik
Dalam masa yang sama, kadar sewa juga sudah boleh menyamai atau melebihi ansuran rumah dan sekaligus menyumbang kepada kenaikan sesuatu hartanah.
4. Fasa Kemuncak
Ini merupakan fasa yang paling tinggi dalam kitaran hartanah. Fasa ini dikenali juga sebagai Property Bull Run apabila semua orang yang membeli rumah mula mendapat pulangan daripada hartanah masing-masing. Justeru, ini akan menyebabkan lambakan permintaan hartanah sekaligus mengurangkan bekalan hartanah yang sedia ada.
Ianya sekali lagi akan menyumbang kepada kenaikan hartanah dan merupakan waktu yang paling sesuai untuk mejual kerana permintaan yang sangat tinggi dalam pasaran.
Dalam masa yang sama, pemaju pula semakin rancak membina projek-projek baharu pada harga maksimum bagi mengambil peluang sentimen pembeli pada fasa ini, sehinggalah ke fasa slowdown semula dan begitulah kitaran pasaran hartanah.
Ringkasan
Jika kita mahir dalam menentukan fasa pasaran hartanah, sudah semestinya kita mampu membuat keuntungan dalam industri ini. Kita perlu memastikan kita bersedia dan berada di dalam posisi yang terbaik sebagi pelabur hartanah untuk membeli ketika fasa slump. Hal ini kerana, ini merupakan waktu yang terbaik untuk beli pada harga yang lebih rendah.
Contoh paling dekat yang boleh kita lihat adalah harga pasaran bagi hartanah Kelana Puteri di Kelana Jaya.
- Sekitar tahun 2000, transaksi hartanah ini akan berlegar di sekitar harga RM160,000.
- Sekitar tahun 2009 iaitu pada fasa slump, harganya hanya naik pada RM40,000 sahaja.
- Pada tahun 2015, harga hartanah ini melonjak ke RM460,000 di mana kenaikan hingga RM260,000 dalam masa 6 tahun sahaja.
- Namun pada tahun 2019, harganya mula jatuh kepada RM340,000 apabila harganya jatuh sebanyak RM120,000.
Pada kebiasaannya, kitaran hartanah ini akan mengambil masa 15-20 tahun untuk melengkapkan kitarannya. Namun ada satu syarat ketat yang kita kena awasi agar dapat melabur hartanah dengan keuntungan yang terbaik, iaitu dengan membeli pada harga yang betul, sekurang-kurangnya pada harga median atau tier sesuatu kawasan.
Jika kita beli hartanah pada harga yang melanggar median harga sesuatu kawasan, tidak kira berapa lama kita pegang atau berapa banyak booster hartanah yang ada, ianya masih tidak mampu menyelamatkan kitadaripada kerugian.
Oleh itu, melaburlah ke dalam hartanah dengan cermat!
Ditulis oleh Muhammad Haziq Rosman. Penulis merupakan seorang perunding dan pelabur hartanah sambilan dan berkelulusan Master of Business Administration (Major in Finance) daripada Putra Business School. Beliau mempunyai pengalaman dalam bidang hartanah di salah sebuah agensi hartanah tempatan.
Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.
1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020
2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank
3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.
4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod
5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.
6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun
Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu lepas? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 7 Februari 2021, jam 830 malam.
Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan
Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.
Kita jumpa nanti Ahad ini.
