Baru-baru ini, ada desas-desus bahawa kerajaan sedang pertimbangkan untuk melanjutkan tempoh pembiayaan perumahan daripada 35 tahun sekarang ini, kepada 40 tahun. Ini bermakna kalau kita mula bekerja umur 25 tahun, dan mula beli rumah pada umur 30 tahun setelah kedudukan kewangan stabil sedikit dan cukup wang deposit, maka kita akan berhutang dengan pihak bank sehingga umur 70 tahun.

Nampak macam bagus, sebab ingin membantu orang ramai untuk memiliki rumah. Tetapi adakah pembeli atau pemaju yang untung dalam kes ini?

Untuk itu, jom kita bersama-sama dengan Hartabumi bagi mengupas isu menarik ini.

Rumah Tidak Terjual Semakin Meningkat

Melihat kepada lanskap hartanah di Malaysia pada hari ini, bilangan unit rumah tidak terjual dilaporkan semakin meningkat dari semasa ke semasa.

Berdasarkan data yang dikeluarkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah (NAPIC), jumlah keseluruhan unit kediaman yang sudah siap tetapi tidak terjual kini mencecah nilai tertinggi RM19.54 bilion.

Pada suku ketiga tahun 2018, unit kediaman tidak terjual yang direkodkan berjumlah sebanyak 30,115 unit. Pada tempoh yang sama tahun 2017 pula, unit kediaman tidak terjual mencatatkan jumlah 20,304 unit.

Ini bermakna unit kediaman tidak terjual meningkat sebanyak 48.35% hanya dalam tempoh setahun.

“Pihak pemaju kini sedang ‘pening kepala’ kerana banyak rumah yang sudah disiapkan namun masih belum berjaya dijual.”

Baru-baru ini pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dengan kerjasama Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA) telah melancarkan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang berjalan untuk tempoh enam bulan sehingga 30 Jun 2019.

Kempen ini dikatakan mahu membantu orang ramai memiliki rumah dengan memberi diskaun sekurang-kurangnya 10% bagi setiap pembelian. Namun dikhabarkan kempen itu hanyalah “indah khabar dari rupa” dan tidaklah seperti yang dijanjikan.

Pengarah Urusan PPC International, Datuk Siders Sittampalam menyatakan HOC mungkin tidak akan dapat mencapai sasaran jualan bernilai RM3 bilion.

Terdapat juga konsultan hartanah lain yang menyatakan nilai RM3 bilion yang ditetapkan untuk jualan HOC ini sebagai tidak realistik.

Susulan daripada situasi pasaran hari ini yang dilihat terdapatnya lambakan hartanah, kini mula timbul cadangan supaya tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun dipanjangkan kepada 40 tahun bagi membendung masalah lambakan rumah ini menjadi semakin parah.

Namun, adakah pembeli akan lebih untung jika tempoh maksimum pinjaman ini dilanjutkan kepada 40 tahun?

Sebagai contoh (rujuk gambar), sekiranya pinjaman sebuah rumah itu bernilai RM400,000 dan tempoh pinjaman ialah 35 tahun dengan kadar faedah 4.9%, jumlah yang perlu dibayar setiap bulan ialah RM1,993.

Untuk tempoh pinjaman 40 tahun pula, dengan jumlah pinjaman RM400,000 ini, pembeli perlu membayar RM1,902 setiap bulan.

Jika dikira, perbezaan bayaran bulanan untuk pinjaman 35 tahun dan 40 tahun ialah RM91.

Ini bermakna, peratusan perbezaan harga bayaran bulanan untuk pinjaman 35 tahun dan 40 tahun hanyalah 4.6%.

Dari segi kiraan keseluruhan pula, pembeli yang mengambil pinjaman 40 tahun perlu membayar tambahan RM75,946 berbanding pinjaman 35 tahun.

Selain itu, sekiranya tempoh maksimum pinjaman ini dilanjutkan kepada 40 tahun, ia mungkin akan meningkatkan permintaan untuk membeli rumah dalam jangka masa yang pendek kerana bebanan bayaran bulanan berkurang.

Tetapi, apabila permintaan meningkat mendadak ianya berisiko menaikkan harga rumah.

Jika harga rumah hanya naik sebanyak 5%, ia hanya akan menyebabkan tempoh lanjutan pinjaman kepada 40 tahun adalah sia-sia sahaja.

Lanjutan tempoh pinjaman juga sebenarnya akan menjadikan kos insurans rumah dan kos kadar faedah menjadi lebih tinggi. Ini adalah merugikan rakyat jika akhirnya harga rumah akan meningkat naik.

“Persoalannya, adakah ini akan menguntungkan pembeli? Atau ia hanya untuk membantu pemaju menghabiskan rumah tidak terjual mereka?”

Sebelum ini juga telah wujud gesaan supaya pihak pemaju mengalah dan menurunkan harga rumah. Ini kerana, lambakan rumah ini dikatakan terjadi berpunca daripada salah pemaju sendiri yang tidak memahami kehendak pasaran dan telah membina produk yang salah.

Apabila berlaku ketidaksepadanan (mismatch) bekalan (supply) dan permintaan (demand), sudah semestinya harga produk itu akan jatuh. Rumah dengan saiz selesa begitu mahal manakala rumah yang mampu dibeli pula terlalu kecil. Maka, akhirnya ramai memilih untuk tidak membeli.

Tetapi, kenapa pemaju di Malaysia pula masih ‘degil’ untuk menurunkan harga rumah?

Sebagai rekod, Malaysia telah mula menetapkan tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun ini bermula dari tahun 2013. Sebelum itu, tempoh maksimum pinjaman perumahan yang ditawarkan adalah 45 tahun.

Negara jiran Singapura juga sudah menetapkan tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun sejak tahun 2012 lagi.

Dalam kenyataan yang dikeluarkan oleh pihak Monetary Authority of Singapore (MAS) sebelum ini telah menyatakan “long tenure loans pose risks to both lenders and borrowers”.

Dengan bayaran bulanan yang lebih rendah, ia sebenarnya boleh menyebabkan peminjam “over-estimate” keupayaan untuk membayar pinjaman tersebut.

Ini akhirnya menyebabkan peminjam membuat pinjaman melebihi kemampuan mereka dan seterusnya tidak mampu membayar kembali pinjaman terbabit.

Dengan rata-rata negara di dunia ini telah menetapkan tempoh maksimum pinjaman pembelian rumah pada 30 tahun hingga 35 tahun, adakah Malaysia mahu menjadi regresif dengan melanjutkan tempoh itu kepada 40 tahun?

Sumber: Hartabumi

Mantapkan Lagi Ilmu Hartanah

Daripada kita mengharapkan bantuan daripada pihak kerajaan, adalah lebih baik sekiranya kita mantapkan lagi ilmu hartanah sehingga mampu juga beli rumah. Jemput baca tips-tips berikut:

• Cara Kumpul Deposit Rumah Tak Sampai 3 Tahun
• 4 Tips Beli Rumah Bawah Harga Pasaran
• Tips Selesaikan Pembiayaan Rumah 10 Tahun Lebih Awal
• Nak Beli Rumah? Rileks Bro, Fahamkan “Formula 200” Baru Mula Survey Rumah