Hartanah, Pembiayaan

Pembiayaan Perumahan Dilanjutkan Sehingga 40 Tahun, Bagus Ke Tak?

Baru-baru ini, ada desas-desus bahawa kerajaan sedang pertimbangkan untuk melanjutkan tempoh pembiayaan perumahan daripada 35 tahun sekarang ini, kepada 40 tahun. Ini bermakna kalau kita mula bekerja umur 25 tahun, dan mula beli rumah pada umur 30 tahun setelah kedudukan kewangan stabil sedikit dan cukup wang deposit, maka kita akan berhutang dengan pihak bank sehingga umur 70 tahun.

Nampak macam bagus, sebab ingin membantu orang ramai untuk memiliki rumah. Tetapi adakah pembeli atau pemaju yang untung dalam kes ini?

Untuk itu, jom kita bersama-sama dengan Hartabumi bagi mengupas isu menarik ini.

Rumah Tidak Terjual Semakin Meningkat

Melihat kepada lanskap hartanah di Malaysia pada hari ini, bilangan unit rumah tidak terjual dilaporkan semakin meningkat dari semasa ke semasa.

Berdasarkan data yang dikeluarkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah (NAPIC), jumlah keseluruhan unit kediaman yang sudah siap tetapi tidak terjual kini mencecah nilai tertinggi RM19.54 bilion.

Pada suku ketiga tahun 2018, unit kediaman tidak terjual yang direkodkan berjumlah sebanyak 30,115 unit. Pada tempoh yang sama tahun 2017 pula, unit kediaman tidak terjual mencatatkan jumlah 20,304 unit.

Kredit :iProperty

Ini bermakna unit kediaman tidak terjual meningkat sebanyak 48.35% hanya dalam tempoh setahun.

“Pihak pemaju kini sedang ‘pening kepala’ kerana banyak rumah yang sudah disiapkan namun masih belum berjaya dijual.”

Baru-baru ini pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dengan kerjasama Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA) telah melancarkan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang berjalan untuk tempoh enam bulan sehingga 30 Jun 2019.

Kredit : The Star

Kempen ini dikatakan mahu membantu orang ramai memiliki rumah dengan memberi diskaun sekurang-kurangnya 10% bagi setiap pembelian. Namun dikhabarkan kempen itu hanyalah “indah khabar dari rupa” dan tidaklah seperti yang dijanjikan.

Pengarah Urusan PPC International, Datuk Siders Sittampalam menyatakan HOC mungkin tidak akan dapat mencapai sasaran jualan bernilai RM3 bilion.

Terdapat juga konsultan hartanah lain yang menyatakan nilai RM3 bilion yang ditetapkan untuk jualan HOC ini sebagai tidak realistik.

Susulan daripada situasi pasaran hari ini yang dilihat terdapatnya lambakan hartanah, kini mula timbul cadangan supaya tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun dipanjangkan kepada 40 tahun bagi membendung masalah lambakan rumah ini menjadi semakin parah.

Namun, adakah pembeli akan lebih untung jika tempoh maksimum pinjaman ini dilanjutkan kepada 40 tahun?

Sebagai contoh (rujuk gambar), sekiranya pinjaman sebuah rumah itu bernilai RM400,000 dan tempoh pinjaman ialah 35 tahun dengan kadar faedah 4.9%, jumlah yang perlu dibayar setiap bulan ialah RM1,993.

Kredit : The Star Online

Untuk tempoh pinjaman 40 tahun pula, dengan jumlah pinjaman RM400,000 ini, pembeli perlu membayar RM1,902 setiap bulan.

Jika dikira, perbezaan bayaran bulanan untuk pinjaman 35 tahun dan 40 tahun ialah RM91.

Ini bermakna, peratusan perbezaan harga bayaran bulanan untuk pinjaman 35 tahun dan 40 tahun hanyalah 4.6%.

Dari segi kiraan keseluruhan pula, pembeli yang mengambil pinjaman 40 tahun perlu membayar tambahan RM75,946 berbanding pinjaman 35 tahun.

Selain itu, sekiranya tempoh maksimum pinjaman ini dilanjutkan kepada 40 tahun, ia mungkin akan meningkatkan permintaan untuk membeli rumah dalam jangka masa yang pendek kerana bebanan bayaran bulanan berkurang.

Tetapi, apabila permintaan meningkat mendadak ianya berisiko menaikkan harga rumah.

Jika harga rumah hanya naik sebanyak 5%, ia hanya akan menyebabkan tempoh lanjutan pinjaman kepada 40 tahun adalah sia-sia sahaja.

Kredit : Star Property

Lanjutan tempoh pinjaman juga sebenarnya akan menjadikan kos insurans rumah dan kos kadar faedah menjadi lebih tinggi. Ini adalah merugikan rakyat jika akhirnya harga rumah akan meningkat naik.

“Persoalannya, adakah ini akan menguntungkan pembeli? Atau ia hanya untuk membantu pemaju menghabiskan rumah tidak terjual mereka?”

Sebelum ini juga telah wujud gesaan supaya pihak pemaju mengalah dan menurunkan harga rumah. Ini kerana, lambakan rumah ini dikatakan terjadi berpunca daripada salah pemaju sendiri yang tidak memahami kehendak pasaran dan telah membina produk yang salah.

Apabila berlaku ketidaksepadanan (mismatch) bekalan (supply) dan permintaan (demand), sudah semestinya harga produk itu akan jatuh. Rumah dengan saiz selesa begitu mahal manakala rumah yang mampu dibeli pula terlalu kecil. Maka, akhirnya ramai memilih untuk tidak membeli.

Tetapi, kenapa pemaju di Malaysia pula masih ‘degil’ untuk menurunkan harga rumah?

Kredit : Troika

Sebagai rekod, Malaysia telah mula menetapkan tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun ini bermula dari tahun 2013. Sebelum itu, tempoh maksimum pinjaman perumahan yang ditawarkan adalah 45 tahun.

Negara jiran Singapura juga sudah menetapkan tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun sejak tahun 2012 lagi.

Dalam kenyataan yang dikeluarkan oleh pihak Monetary Authority of Singapore (MAS) sebelum ini telah menyatakan “long tenure loans pose risks to both lenders and borrowers”.

Dengan bayaran bulanan yang lebih rendah, ia sebenarnya boleh menyebabkan peminjam “over-estimate” keupayaan untuk membayar pinjaman tersebut.

Ini akhirnya menyebabkan peminjam membuat pinjaman melebihi kemampuan mereka dan seterusnya tidak mampu membayar kembali pinjaman terbabit.

Dengan rata-rata negara di dunia ini telah menetapkan tempoh maksimum pinjaman pembelian rumah pada 30 tahun hingga 35 tahun, adakah Malaysia mahu menjadi regresif dengan melanjutkan tempoh itu kepada 40 tahun?

Sumber: Hartabumi

Mantapkan Lagi Ilmu Hartanah

Daripada kita mengharapkan bantuan daripada pihak kerajaan, adalah lebih baik sekiranya kita mantapkan lagi ilmu hartanah sehingga mampu juga beli rumah. Jemput baca tips-tips berikut:

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian