Hartanah

7 Perkara Anda Wajib Tahu Sebelum Masuk Pelaburan Undercon

Sepanjang tahun 2019 ini, terdapat banyak kes sindiket dan penipuan yang berlaku di negara kita khususnya dalam urusan jual beli hartanah.

Sindiket penipuan dan penipuan dalam hartanah ini berlaku di seluruh Malaysia. Untuk rekod, di Melaka sahaja berlaku 628 kes pada tahun 2018 melibatkan angka kerugian sehingga RM52.6 juta.

Ada juga kes sindiket di mana pemilik hartanah dilaporkan ditipu ‘Sindiket Homestay Tipu’ dengan mengaut wang berjumlah RM10,000 sebagai kutipan deposit rumah.

Dan yang paling menggerunkan adalah kes pelabur hartanah yang dilaporkan di Klang pada November 2019 yang lalu, ditipu ejen hartanah untuk skim pelaburan hartanah yang melibatkan angka RM200,000!

Salah siapa?

Hari ini, mempunyai ilmu hartanah sahaja tidak mencukupi untuk anda benar – benar mantap dalam pelaburan hartanah lebih – lebih lagi dalam pasaran undercon yang terbukti lebih mencabar berbanding pasaran sekunder dan lelong.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Kebanyakan mereka yang tertipu dalam sindiket dan penipuan hartanah tidak mempunyai perancangan dan strategi yang jelas akan pelaburan hartanah mereka selain pengetahuan perundangan melibatkan hartanah.

Pelaburan hartanah bukan sekadar membeli rumah baru dan sewakan sahaja. Ianya lebih daripada itu!

Sifat tidak sabar untuk mendapat pulangan modal juga menjadi punca utama kebanyakan pelabur hartanah tewas sebelum masanya.

Baca : Jenis Pasaran Hartanah

Untuk itu, kami kongsikan 7 elemen penting yang perlu anda ketahui sebagai pelabur hartanah sebelum membeli hartanah undercon untuk pelaburan hartanah.

1. Median Harga Rumah Kawasan Tersebut

Perkara paling asas yang perlu anda lakukan adalah dengan melakukan kajian akan harga median hartanah yang bakal anda beli di kawasan tersebut.

Baca : Cara Nak Tahu Harga Rumah Tanpa Pergi Pejabat Tanah

Adakah harga rumah yang bakal anda beli berada dalam kurungan di bawah harga pasaran atau melebihi harga pasaran.

Hartanah yang dijual di bawah harga pasaran tidak semestinya menguntungkan untuk pelaburan dan hartanah yang dijual melebihi harga pasaran juga tidak semestinya merugikan anda.

Sekiranya harga hartanah adalah di bawah harga pasaran dengan potensi pelaburan jangka panjang yang baik, anda mungkin boleh mempertimbangkannya.

2. Median Harga Rumah Kawasan Setara

Sekiranya anda membeli hartanah di Georgetown, lakukan kajian terhadap median harga rumah di kawasan bandar lain seperti Johor Bahru, Kota Kinabalu dan Petaling Jaya.

Baca : Apa Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Hartanah 

Median harga rumah tersebut wajar mengikut kelas hartanah tersebut. Sekiranya anda membeli hartanah premium, maka lakukan kajian mengikut hartanah premium di kawasan setara.

Anda juga boleh melakukan semakan terhadap kemudahan pengangkutan awam, fasiliti dan lain – lain yang sama dengan hartanah yang bakal anda beli.

3. Margin Of Safety

Kebanyakan dari kita yang baru hendak berkecimpung dalam pelaburan hartanah undercon berkemungkinan sedang bekerja makan gaji dan tidak mempunyai tunai yang banyak.

Baca : Nak Jadi Macam Warren Buffet? Amalkan Margin Of Safety

Oleh itu, anda perlu merancang dengan bijak jumlah kos yang  selamat dan mampu anda keluarkan dan berpotensi untuk menjana keuntungan.

Berapa kos yang anda perlu keluarkan bagi hartanah tersebut perlu diambil kira dengan teliti supaya anda mampu mendapat aliran tunai positif dalam pelaburan hartanah anda. 

Adakah anda hendak tunggu sehingga harga rumah undercon tersebut turun selepas satu tempoh atau anda hendak membelinya sebelum projek tersebut siap sepenuhnya.

4. Kelebihan Kepelbagaian Sewa

Jenis sewaan sangat bergantung kepada pasaran semasa hartanah, jenis hartanah dan lokasi.

Akan tetapi, untuk hartanah undercon anda boleh merancang untuk melakukan jenis sewaan seperti :-

1. Sewaan Harian (Homestay, Guesthouse, Airbnb)

2. Sewaan Bulanan. (Penyewa Pekerja)

3. Sewaan Tahunan. (Penyewa Berkeluarga)

Baca : 7 Cara Mudah Nak Dapatkan Penyewa

Memandangkan kebanyakan projek undercon di bandar – bandar utama di Malaysia adalah dari jenis high rise, ada baiknya anda melihat undang – undang yang ditetapkan JMB projek tersebut.

Ada sesetengah JMB yang tidak membenarkan pemilik rumah menyewa kediaman mereka seperti Airbnb dan anda juga boleh dikenakan denda oleh mereka.

5. Aliran Tunai

Sebagai pelabur hartanah, anda juga harus mempunyai strategi bagi unjuran aliran tunai mengikut strategi sewaan anda dan bukan bergantung kepada peratus rental yield semata – mata.

Baca : 5 Sebab Hartanah Adalah Pelaburan Terbaik

Pastikan anda mengetahui jumlah pulangan keseluruhan (Total Return), pulangan purata tahunan (Average Annual Return) dan puangan terkompaun tahunan (Compund Annual Growth Rate).

Dengan cara ini, anda mampu melihat dengan lebih jelas potensi sesebuah rumah undercon tersebut untuk pelaburan hartanah.

6. Tempoh Matang Hartanah

Fasa ini ramai yang kecundang awal kerana mereka tidak sabar dalam menunggu tempoh hartanah yang dibeli cukup matang untuk dijual (flip).

Baca : Komersial vs Kediaman : Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Ada yang jual semula selepas 2 tahun kerana rental yield yang diperoleh adalah rendah ataupun negatif berbulan – bulan lamanya gara- gara hartanah undercon yang dibeli belum cukup masak dan matang.

Tempoh yang sesuai untuk sesebuah hartanah undercon benar – benar matang adalah 7 tahun – 10 tahun. Tetapi, ada juga yang matang dalam tempoh 5 tahun sahaja bergantung kepada lokasi dan kelebihan projek itu sendiri.

Dalam tempoh ini jugalah anda berkemungkinan besar terpaksa ‘rugi’ dahulu sebelum untung di kemudian hari.

7. Pasaran 5 Tahun Mendatang

Perkara terakhir yang anda perlu ambil kira adalah, adakah pasaran hartanah undercon untuk 5 tahun akan mendatang akan membantu anda atau merugikan anda.

Apabila berlaku lebihan penawaran rumah, harga rumah pasti akan turun. Itu sememangnya lumrah dalam pasaran hartanah.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Begitu juga dengan hartanah anda di mana, sekiranya terdapat lambakan projek undercon untuk 5 tahun akan mendatang pasti sedikit sebanyak menurunkan harga rumah yang bakal anda beli.

Perkara ini boleh berlaku sebaliknya jika anda membeli hartanah undercon premium yang berintegrasi dengan pusat beli belah, MRT atau booster – booster hartanah lain yang pastinya meningkatkan harga hartanah anda untuk 5 tahun mendatang.

Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah di Malaysia

Tidak kiralah apa jua hartanah undercon yang bakal anda beli untuk pelaburan hartanah, betul – betul boleh menjana pendapatan dan memberikan anda peluang untuk mencapai financial freedom.

Tetapi syaratnya adalah dengan melakukan kajian yang mendalam seperti yang dikongsikan di atas atau anda mungkin terkena scam hartanah.

Akhir kata, pelaburan undercon bukanlah untuk semua orang. Hanya orang yang mampu bersabar sahaja akan mampu menuai hasilnya di masa hadapan kelak.

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian