Sub Topik
Sepanjang tahun 2019 ini, terdapat banyak kes sindiket dan penipuan yang berlaku di negara kita khususnya dalam urusan jual beli hartanah.
Sindiket penipuan dan penipuan dalam hartanah ini berlaku di seluruh Malaysia. Untuk rekod, di Melaka sahaja berlaku 628 kes pada tahun 2018 melibatkan angka kerugian sehingga RM52.6 juta.
Ada juga kes sindiket di mana pemilik hartanah dilaporkan ditipu ‘Sindiket Homestay Tipu’ dengan mengaut wang berjumlah RM10,000 sebagai kutipan deposit rumah.
Dan yang paling menggerunkan adalah kes pelabur hartanah yang dilaporkan di Klang pada November 2019 yang lalu, ditipu ejen hartanah untuk skim pelaburan hartanah yang melibatkan angka RM200,000!
Salah siapa?
Hari ini, mempunyai ilmu hartanah sahaja tidak mencukupi untuk anda benar – benar mantap dalam pelaburan hartanah lebih – lebih lagi dalam pasaran undercon yang terbukti lebih mencabar berbanding pasaran sekunder dan lelong.
Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019
Kebanyakan mereka yang tertipu dalam sindiket dan penipuan hartanah tidak mempunyai perancangan dan strategi yang jelas akan pelaburan hartanah mereka selain pengetahuan perundangan melibatkan hartanah.
Pelaburan hartanah bukan sekadar membeli rumah baru dan sewakan sahaja. Ianya lebih daripada itu!
Sifat tidak sabar untuk mendapat pulangan modal juga menjadi punca utama kebanyakan pelabur hartanah tewas sebelum masanya.
Baca : Jenis Pasaran Hartanah
Untuk itu, kami kongsikan 7 elemen penting yang perlu anda ketahui sebagai pelabur hartanah sebelum membeli hartanah undercon untuk pelaburan hartanah.
1. Median Harga Rumah Kawasan Tersebut
Perkara paling asas yang perlu anda lakukan adalah dengan melakukan kajian akan harga median hartanah yang bakal anda beli di kawasan tersebut.
Baca : Cara Nak Tahu Harga Rumah Tanpa Pergi Pejabat Tanah
Adakah harga rumah yang bakal anda beli berada dalam kurungan di bawah harga pasaran atau melebihi harga pasaran.
Hartanah yang dijual di bawah harga pasaran tidak semestinya menguntungkan untuk pelaburan dan hartanah yang dijual melebihi harga pasaran juga tidak semestinya merugikan anda.
Sekiranya harga hartanah adalah di bawah harga pasaran dengan potensi pelaburan jangka panjang yang baik, anda mungkin boleh mempertimbangkannya.
2. Median Harga Rumah Kawasan Setara
Sekiranya anda membeli hartanah di Georgetown, lakukan kajian terhadap median harga rumah di kawasan bandar lain seperti Johor Bahru, Kota Kinabalu dan Petaling Jaya.
Baca : Apa Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Hartanah
Median harga rumah tersebut wajar mengikut kelas hartanah tersebut. Sekiranya anda membeli hartanah premium, maka lakukan kajian mengikut hartanah premium di kawasan setara.
Anda juga boleh melakukan semakan terhadap kemudahan pengangkutan awam, fasiliti dan lain – lain yang sama dengan hartanah yang bakal anda beli.
3. Margin Of Safety
Kebanyakan dari kita yang baru hendak berkecimpung dalam pelaburan hartanah undercon berkemungkinan sedang bekerja makan gaji dan tidak mempunyai tunai yang banyak.
Baca : Nak Jadi Macam Warren Buffet? Amalkan Margin Of Safety
Oleh itu, anda perlu merancang dengan bijak jumlah kos yang selamat dan mampu anda keluarkan dan berpotensi untuk menjana keuntungan.
Berapa kos yang anda perlu keluarkan bagi hartanah tersebut perlu diambil kira dengan teliti supaya anda mampu mendapat aliran tunai positif dalam pelaburan hartanah anda.
Adakah anda hendak tunggu sehingga harga rumah undercon tersebut turun selepas satu tempoh atau anda hendak membelinya sebelum projek tersebut siap sepenuhnya.
4. Kelebihan Kepelbagaian Sewa
Jenis sewaan sangat bergantung kepada pasaran semasa hartanah, jenis hartanah dan lokasi.
Akan tetapi, untuk hartanah undercon anda boleh merancang untuk melakukan jenis sewaan seperti :-
1. Sewaan Harian (Homestay, Guesthouse, Airbnb)
2. Sewaan Bulanan. (Penyewa Pekerja)
3. Sewaan Tahunan. (Penyewa Berkeluarga)
Baca : 7 Cara Mudah Nak Dapatkan Penyewa
Memandangkan kebanyakan projek undercon di bandar – bandar utama di Malaysia adalah dari jenis high rise, ada baiknya anda melihat undang – undang yang ditetapkan JMB projek tersebut.
Ada sesetengah JMB yang tidak membenarkan pemilik rumah menyewa kediaman mereka seperti Airbnb dan anda juga boleh dikenakan denda oleh mereka.
5. Aliran Tunai
Sebagai pelabur hartanah, anda juga harus mempunyai strategi bagi unjuran aliran tunai mengikut strategi sewaan anda dan bukan bergantung kepada peratus rental yield semata – mata.
Baca : 5 Sebab Hartanah Adalah Pelaburan Terbaik
Pastikan anda mengetahui jumlah pulangan keseluruhan (Total Return), pulangan purata tahunan (Average Annual Return) dan puangan terkompaun tahunan (Compund Annual Growth Rate).
Dengan cara ini, anda mampu melihat dengan lebih jelas potensi sesebuah rumah undercon tersebut untuk pelaburan hartanah.
6. Tempoh Matang Hartanah
Fasa ini ramai yang kecundang awal kerana mereka tidak sabar dalam menunggu tempoh hartanah yang dibeli cukup matang untuk dijual (flip).
Baca : Komersial vs Kediaman : Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?
Ada yang jual semula selepas 2 tahun kerana rental yield yang diperoleh adalah rendah ataupun negatif berbulan – bulan lamanya gara- gara hartanah undercon yang dibeli belum cukup masak dan matang.
Tempoh yang sesuai untuk sesebuah hartanah undercon benar – benar matang adalah 7 tahun – 10 tahun. Tetapi, ada juga yang matang dalam tempoh 5 tahun sahaja bergantung kepada lokasi dan kelebihan projek itu sendiri.
Dalam tempoh ini jugalah anda berkemungkinan besar terpaksa ‘rugi’ dahulu sebelum untung di kemudian hari.
7. Pasaran 5 Tahun Mendatang
Perkara terakhir yang anda perlu ambil kira adalah, adakah pasaran hartanah undercon untuk 5 tahun akan mendatang akan membantu anda atau merugikan anda.
Apabila berlaku lebihan penawaran rumah, harga rumah pasti akan turun. Itu sememangnya lumrah dalam pasaran hartanah.
Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?
Begitu juga dengan hartanah anda di mana, sekiranya terdapat lambakan projek undercon untuk 5 tahun akan mendatang pasti sedikit sebanyak menurunkan harga rumah yang bakal anda beli.
Perkara ini boleh berlaku sebaliknya jika anda membeli hartanah undercon premium yang berintegrasi dengan pusat beli belah, MRT atau booster – booster hartanah lain yang pastinya meningkatkan harga hartanah anda untuk 5 tahun mendatang.
Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah di Malaysia
Tidak kiralah apa jua hartanah undercon yang bakal anda beli untuk pelaburan hartanah, betul – betul boleh menjana pendapatan dan memberikan anda peluang untuk mencapai financial freedom.
Tetapi syaratnya adalah dengan melakukan kajian yang mendalam seperti yang dikongsikan di atas atau anda mungkin terkena scam hartanah.
Akhir kata, pelaburan undercon bukanlah untuk semua orang. Hanya orang yang mampu bersabar sahaja akan mampu menuai hasilnya di masa hadapan kelak.
