7 Perkara Anda Wajib Tahu Sebelum Masuk Pelaburan Undercon

Sepanjang tahun 2019 ini, terdapat banyak kes sindiket dan penipuan yang berlaku di negara kita khususnya dalam urusan jual beli hartanah.

Sindiket penipuan dan penipuan dalam hartanah ini berlaku di seluruh Malaysia. Untuk rekod, di Melaka sahaja berlaku 628 kes pada tahun 2018 melibatkan angka kerugian sehingga RM52.6 juta.

Ada juga kes sindiket di mana pemilik hartanah dilaporkan ditipu ‘Sindiket Homestay Tipu’ dengan mengaut wang berjumlah RM10,000 sebagai kutipan deposit rumah.

Dan yang paling menggerunkan adalah kes pelabur hartanah yang dilaporkan di Klang pada November 2019 yang lalu, ditipu ejen hartanah untuk skim pelaburan hartanah yang melibatkan angka RM200,000!

Salah siapa?

Hari ini, mempunyai ilmu hartanah sahaja tidak mencukupi untuk anda benar – benar mantap dalam pelaburan hartanah lebih – lebih lagi dalam pasaran undercon yang terbukti lebih mencabar berbanding pasaran sekunder dan lelong.

Baca : 5 Jenis Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

Kebanyakan mereka yang tertipu dalam sindiket dan penipuan hartanah tidak mempunyai perancangan dan strategi yang jelas akan pelaburan hartanah mereka selain pengetahuan perundangan melibatkan hartanah.

Pelaburan hartanah bukan sekadar membeli rumah baru dan sewakan sahaja. Ianya lebih daripada itu!

Sifat tidak sabar untuk mendapat pulangan modal juga menjadi punca utama kebanyakan pelabur hartanah tewas sebelum masanya.

Baca : Jenis Pasaran Hartanah

Untuk itu, kami kongsikan 7 elemen penting yang perlu anda ketahui sebagai pelabur hartanah sebelum membeli hartanah undercon untuk pelaburan hartanah.

1. Median Harga Rumah Kawasan Tersebut

Perkara paling asas yang perlu anda lakukan adalah dengan melakukan kajian akan harga median hartanah yang bakal anda beli di kawasan tersebut.

Baca : Cara Nak Tahu Harga Rumah Tanpa Pergi Pejabat Tanah

Adakah harga rumah yang bakal anda beli berada dalam kurungan di bawah harga pasaran atau melebihi harga pasaran.

Hartanah yang dijual di bawah harga pasaran tidak semestinya menguntungkan untuk pelaburan dan hartanah yang dijual melebihi harga pasaran juga tidak semestinya merugikan anda.

Sekiranya harga hartanah adalah di bawah harga pasaran dengan potensi pelaburan jangka panjang yang baik, anda mungkin boleh mempertimbangkannya.

2. Median Harga Rumah Kawasan Setara

Sekiranya anda membeli hartanah di Georgetown, lakukan kajian terhadap median harga rumah di kawasan bandar lain seperti Johor Bahru, Kota Kinabalu dan Petaling Jaya.

Baca : Apa Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Hartanah 

Median harga rumah tersebut wajar mengikut kelas hartanah tersebut. Sekiranya anda membeli hartanah premium, maka lakukan kajian mengikut hartanah premium di kawasan setara.

Anda juga boleh melakukan semakan terhadap kemudahan pengangkutan awam, fasiliti dan lain – lain yang sama dengan hartanah yang bakal anda beli.

3. Margin Of Safety

Kebanyakan dari kita yang baru hendak berkecimpung dalam pelaburan hartanah undercon berkemungkinan sedang bekerja makan gaji dan tidak mempunyai tunai yang banyak.

Baca : Nak Jadi Macam Warren Buffet? Amalkan Margin Of Safety

Oleh itu, anda perlu merancang dengan bijak jumlah kos yang  selamat dan mampu anda keluarkan dan berpotensi untuk menjana keuntungan.

Berapa kos yang anda perlu keluarkan bagi hartanah tersebut perlu diambil kira dengan teliti supaya anda mampu mendapat aliran tunai positif dalam pelaburan hartanah anda. 

Adakah anda hendak tunggu sehingga harga rumah undercon tersebut turun selepas satu tempoh atau anda hendak membelinya sebelum projek tersebut siap sepenuhnya.

4. Kelebihan Kepelbagaian Sewa

Jenis sewaan sangat bergantung kepada pasaran semasa hartanah, jenis hartanah dan lokasi.

Akan tetapi, untuk hartanah undercon anda boleh merancang untuk melakukan jenis sewaan seperti :-

1. Sewaan Harian (Homestay, Guesthouse, Airbnb)

2. Sewaan Bulanan. (Penyewa Pekerja)

3. Sewaan Tahunan. (Penyewa Berkeluarga)

Baca : 7 Cara Mudah Nak Dapatkan Penyewa

Memandangkan kebanyakan projek undercon di bandar – bandar utama di Malaysia adalah dari jenis high rise, ada baiknya anda melihat undang – undang yang ditetapkan JMB projek tersebut.

Ada sesetengah JMB yang tidak membenarkan pemilik rumah menyewa kediaman mereka seperti Airbnb dan anda juga boleh dikenakan denda oleh mereka.

5. Aliran Tunai

Sebagai pelabur hartanah, anda juga harus mempunyai strategi bagi unjuran aliran tunai mengikut strategi sewaan anda dan bukan bergantung kepada peratus rental yield semata – mata.

Baca : 5 Sebab Hartanah Adalah Pelaburan Terbaik

Pastikan anda mengetahui jumlah pulangan keseluruhan (Total Return), pulangan purata tahunan (Average Annual Return) dan puangan terkompaun tahunan (Compund Annual Growth Rate).

Dengan cara ini, anda mampu melihat dengan lebih jelas potensi sesebuah rumah undercon tersebut untuk pelaburan hartanah.

6. Tempoh Matang Hartanah

Fasa ini ramai yang kecundang awal kerana mereka tidak sabar dalam menunggu tempoh hartanah yang dibeli cukup matang untuk dijual (flip).

Baca : Komersial vs Kediaman : Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Ada yang jual semula selepas 2 tahun kerana rental yield yang diperoleh adalah rendah ataupun negatif berbulan – bulan lamanya gara- gara hartanah undercon yang dibeli belum cukup masak dan matang.

Tempoh yang sesuai untuk sesebuah hartanah undercon benar – benar matang adalah 7 tahun – 10 tahun. Tetapi, ada juga yang matang dalam tempoh 5 tahun sahaja bergantung kepada lokasi dan kelebihan projek itu sendiri.

Dalam tempoh ini jugalah anda berkemungkinan besar terpaksa ‘rugi’ dahulu sebelum untung di kemudian hari.

7. Pasaran 5 Tahun Mendatang

Perkara terakhir yang anda perlu ambil kira adalah, adakah pasaran hartanah undercon untuk 5 tahun akan mendatang akan membantu anda atau merugikan anda.

Apabila berlaku lebihan penawaran rumah, harga rumah pasti akan turun. Itu sememangnya lumrah dalam pasaran hartanah.

Baca : Kenapa Harga Rumah Semakin Mahal?

Begitu juga dengan hartanah anda di mana, sekiranya terdapat lambakan projek undercon untuk 5 tahun akan mendatang pasti sedikit sebanyak menurunkan harga rumah yang bakal anda beli.

Perkara ini boleh berlaku sebaliknya jika anda membeli hartanah undercon premium yang berintegrasi dengan pusat beli belah, MRT atau booster – booster hartanah lain yang pastinya meningkatkan harga hartanah anda untuk 5 tahun mendatang.

Baca : 12 Lokasi Hotspot Pelaburan Hartanah di Malaysia

Tidak kiralah apa jua hartanah undercon yang bakal anda beli untuk pelaburan hartanah, betul – betul boleh menjana pendapatan dan memberikan anda peluang untuk mencapai financial freedom.

Tetapi syaratnya adalah dengan melakukan kajian yang mendalam seperti yang dikongsikan di atas atau anda mungkin terkena scam hartanah.

Akhir kata, pelaburan undercon bukanlah untuk semua orang. Hanya orang yang mampu bersabar sahaja akan mampu menuai hasilnya di masa hadapan kelak.

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Ramai Orang Beli Rumah Subsale Tapi Gagal Lakukan 7 Perkara Ini

Nak beli rumah kena viewing terlebih dahulu? Apa sebenarnya yang kita perlu buat semasa viewing tersebut?

Ya, sama seperti proses kita nak beli sebuah kereta. Kita akan pergi ke galeri kereta, melihat, menyentuh, dan membuka pintu kereta sebelum mengambil bau ‘kereta baru’ tersebut.

Untuk rumah pula, prosesnya adalah lebih rumit dan kompleks kerana kita bukan sahaja perlu menilai keadaan dalaman rumah, bahkan keadaan luar rumah, persekitaran dan infrastruktur yang terdapat berdekatan rumah tersebut.

Aktiviti viewing rumah lebih kritikal apabila kita membuat keputusan untuk ‘hidup dan mati’ di kawasan tersebut dan menanti cucu datang pada hujung minggu atau pada cuti sekolah.

Perkara asas yang perlu dilakukan apabila viewing rumah selain daripada melihat keadaan rumah adalah melihat keadaan rumah, persekitaran rumah dan kemudahan rumah.

Baca : “Booster” Yang Meningkatkan Nilai Hartanah

Kredit Gambar: Twitter

Ramai bakal pembeli rumah sekadar melihat keadaan rumah dan merenung jauh kawasan luar rumah.

Kita sebenarnya perlu buat lebih dari itu! Proses viewing rumah adalah berbeza mengikut objektif. Viewing untuk rumah pelaburan tidak sama dengan viewing untuk rumah yang ingin diduduki.

Artikel ini akan menunjukkan perbezaan aktiviti yang perlu kita buat apabila viewing rumah dengan fokus untuk pelaburan dan untuk didiami sendiri.

Berikan perhatian kepada empat perkara ini sekiranya rumah tersebut adalah bertujuan untuk pelaburan dan disewakan.

1. Rental Yield

Perkara pertama yang kita perlu semak sebenarnya adalah berapa kadar sewa di kawasan tersebut untuk menentukan dapatan sewa kasar yang bakal diterima kelak.

Baca : Apa Itu Rental Yield Dalam Pelaburan Hartanah?

Ini penting supaya poket kita tidak berdarah di kemudian hari. Ramai orang tersilap dalam membeli rumah untuk pelaburan kerana bayaran ansuran bulanan pinjaman bank adalah jauh lebih tinggi berbanding dapatan sewa.

Contoh:

Rumah: Kondominium 2 Bilik di Kajang

Harga: RM300,000

Ansuran Bulanan Bank: RM1,500

Kadar Sewa Semasa: RM850

Kerugian: RM650.

2. Permintaan Semasa

Apabila pergi viewing, lihatlah permintaan semasa sewaan di projek atau kawasan tersebut. Caranya dengan melihat sekiranya wujud pusat komersial, pusat pengajian tinggi dan pusat perindustrian.

Baca : 6 Tanggapan Yang Salah Tentang Pelaburan Hartanah

Logiknya adalah, tempat yang mempunyai peluang pekerjaan yang tinggi mempunyai permintaan sewaan yang tinggi. Jangan hanya fokus kepada pelajar universiti semata-mata.

Kita sebenarnya boleh sewakan rumah anda kepada pekerja kilang secara harian atau mingguan. Dan rental yield yang boleh diterima adalah jauh lebih lumayan!

3. Permintaan Mendatang

Lihat adakah terdapat sebarang projek pembangunan universiti, kawasan perindustrian, pengangkutan awam dan pusat komersial di kawasan tersebut.

Ini penting kerana kita perlu pastikan rumah yang dibeli akan berjaya disewa untuk sekurang-kurangnya tempoh 30 tahun ke 40 tahun lagi sebelum kita jual dan merasa capital appreciation tersebut.

4. Booster Hartanah

Semak adakah terdapat hospital kerajaan, hospital swasta, sekolah, taska, restoran makanan segera, kedai serbaneka, pasaraya dan pusat membeli-belah di kawasan itu.

Ini semua merupakan indikator bahawa kawasan tersebut sesuai didiami golongan profesional dan berkeluarga.

Sebaliknya jika rumah tersebut adalah bertujuan untuk kita duduk sendiri, maka berikan tumpuan kepada 3 perkara ini pula.

1. Ruang Rumah

Memandangkan kita bakal membina keluarga bahagia anda di rumah tersebut, pastikan rumah dalaman rumah tersebut sesuai.

Pastikan terdapat sekurang-kurangnya 2 bilik air dan jumlah bilik adalah mencukupi untuk keperluan kita sekeluarga.

Baca : Adakah Kewangan Anda Dah Bersedia Untuk Beli Rumah?

Kredit Gambar: @kualalumpurcity

Dapur yang luas adalah bonus kerana golongan wanita cenderung menggunakan dapur sebagai ruang sosial mereka.

Sekiranya kita bakal membeli rumah teres, pastikan ada lebihan ruang untuk aktiviti menjemur baju, aktiviti berkeluarga seperti bersukan, BBQ dan ruang parkir yang selesa dengan jumlah kenderaan yang ada.

2. Lokasi Bilik

Bilik tidak sepatutnya menghadap tandas dan bilik juga tidak sesuai menghadap pintu utama rumah.

Ini penting supaya ahli keluarga mempunyai privasi apabila orang datang ke rumah daripada pintu utama rumah.

Lihat juga lebihan ruang di kiri & kanan, belakang rumah dan loteng rumah sekiranya anda berhasrat untuk menambah jumlah bilik seiring pertambahan ahli keluarga anda kelak.

3. Faktor Persekitaran

Lihat keadaan semasa kawasan kejiranan sekurang-kurangnya 3 kali pada waktu yang berbeza.

Yang pertama pada waktu puncak ketika orang sibuk keluar ke pejabat dan menghantar anak. Kedua, pada hujung minggu untuk melihat keadaan trafik semasa dan ketiga pada waktu malam.

Pada waktu malam kita dapat lihat senario sebenar kawasan kejiranan tersebut samada jiran sebelah sering parkir kereta di depan rumah orang lain, kutu rayau dan pelbagai lagi.

Membaca melalui forum dan bertanya orang yang tinggal di kawasan itu sebenarnya tidak mencukupi.

Kita perlu merasai sendiri pengalamannya. Bagaimana perasaannya apabila ingin keluar ke pejabat pada sebelah pagi dan melihat gambaran anak-anak membesar di kawasan kejiranan tersebut.

Kesimpulannya di sini, bukanlah satu dosa sekiranya kita ingin viewing rumah tersebut berulang kali. Biarlah ejen hartanah yang menguruskan rumah tersebut bosan sekalipun dengan kita hatta kita viewing 18 kali.

Baca : Ini Cara Untuk Elak Duit Booking Fee Rumah Daripada ‘Burn’

Hal ini kerana, di hujung hari duit kita juga yang akan dikeluarkan dan masa depan kita sebagai bakal pemilik rumah bergantung kepada proses viewing ini.

Selepas puas viewing, jangan lupa untuk pastikan rekod CCRIS dan CTOS berada dalam keadaan baik untuk memohon pinjaman pembiayaan hartanah dari bank.

Sumber Rujukan:

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod 

5.Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Nak tahu apa pandangan Tuan Faizul Ridzuan tentang masa terbaik untuk beli rumah?

Sertai webinar percuma pada hari Ahad, 24 Januari 2021 jam 830 malam. Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!