Sub Topik

Hampir semua pembeli rumah akan mengatakan memiliki hartanah di kawasan yang matang sebagai bonus dalam pemilikan hartanah, tidak kira tujuannya untuk didiami bersama keluarga tercinta mahupun sebagai pelaburan hartanah.

Buat pengetahuan anda, sebuah kawasan layak dikatakan matang selepas mencapai tempoh 20 tahun pembangunan.

Baca : Formula Penting Dalam Analisis Pelaburan Hartanah

Manakala kawasan yang baru mencapai kurang daripada 10 tahun secara teknikal layak digelar kawasan yang belum matang.

Sememangnya, tidak dapat dinafikan wujud perbezaan yang ketara di antara dua jenis kawasan ini.

Perbezaan terbesar yang anda akan dapati kelak adalah :-

1. Potensi masa depan adalah berbeza

2. Status geran pemilikan hartanah juga berbeza

3. Harga hartanah di kedua – dua kawasan adalah berbeza

4. Komuniti di kedua – dua kawasan ada perbezaan yang tidak sedikit

Baca : 6 Angka Penting Dalam Menilai Pelaburan Hartanah

Artikel kali ini akan menghurai secara holistik 4 perbezaan di antara kawasan matang dan kawasan belum matang dalam hartanah.

1. Harga

Untuk rekod, harga hartanah termasuk hartanah jenis kediaman dan komersial adalah lebih mahal di kawasan matang.

Baca : Bagaimana Isu Politik Beri Kesan Kepada Harga Rumah Di Malaysia

Hal ini kerana, kawasan matang biasanya telah lengkap dengan booster – booster ini :-

Booster komersial
Booster infrastruktur
Booster populasi
Peluang pekerjaan

Dan pada kebiasaannya, harga rumah di kawasan matang seperti Damansara, Petaling Jaya, Ampang, Kuala Lumpur dan Shah Alam adalah 10% – 15% lebih mahal.

Baca : Harga Hartanah Di 24 Kawasan Ini Akan Melonjak Menjelang 2021

Ini jika anda bandingkan dengan kawasan seperti Kwasa Damansara, Serenia City, Kota Warisan, Bukit Sentosa, Rawang dan Cyberjaya bergantung kepada jenis hartanah dan keluasan kediaman.

2. Status Geran

Tempoh status geran hartanah jika pajakan untuk kawasan yang matang biasanya adalah lebih singkat berbanding kawasan belum matang yang pada asasnya adalah pajakan 99 tahun.

Baca : Antara Freehold & Leasehold (Pegangan Bebas vs Pegangan Pajakan)

Hartanah matang biasanya memegang geran hartanah jenis freehold dan ini merupakan faktor terbesar harga rumah kediaman dan premis komersial menjadi lebih mahal kerana bukan jenis pajakan.

Manakala hartanah kurang matang kebanyakannya memegang status pajakan (leasehold). Di Malaysia, harga hartanah sangat berkait rapat dengan :-

Jenis Pembangunan (integrasi vs TOD)
Status geran (leasehold vs freehold)

Baca : Asas Dalam Geran Tanah Di Malaysia

3. Potensi

Potensi sebenarnya berpihak kepada hartanah belum matang kerana terdapat 1001 kemungkinan untuk projek mega daripada Kerajaan seperti ECRL, MRT dan swasta seperti pembangunan township baharu.

Baca : 36 Lokasi Dijangka Alami Kenaikan Harga Hartanah Bermula Julai 2021

Berdasarkan kajian, hartanah belum matang mempunyai potensi yang lebih besar untuk implementasi teknologi, kehidupan berkomuniti, pembangunan hartanah TOD dan sebagainya.

Sungguhpun begitu, pengangkutan awam seperti LRT, MRT di Lembah Klang dan BRT di Iskandar, Johor dan infrastruktur seperti jaringan internet dan jaringan lebuhraya adalah jauh lebih sempurna di kawasan matang.

Baca : Johor Bakal Ada Pengangkutan Awam Automated Rapid Transit (ART) Pertama Di Asia Tenggara

Usaha Kerajaan mewujudkan pengangkutan awam di kawasan tumpuan primer dan kawasan belum matang harus dipuji.

Contoh terdekat masa kini adalah MRT 2 (SSP Line) yang menghubungkan Sungai Buloh dan Putrajaya.

4. Komuniti

Kawasan matang mempunyai komuniti yang lebih baik kerana kawasan tersebut telah menjadi lokasi kehudpan berkeluarga dan golongan kelas pekerja.

Baca : Jangan Pandang Rendah Dengan Hartanah Di Seremban

Kawasan yang belum matang kekurangan kehidupan berkomuniti sebaik kawasan matang.

Jika anda perasan, sekolah harian di kawasan matang adalah lebih baik berbanding kawasan belum matang dan terdapat banyak sekolah antarabangsa dan institusi pengajian tinggi swasta di kawasan matang.

Antara sekolah harian yang berada di kawasan matang di Lembah Klang adalah :-

SMK Cochrane
Victoria Insitution
St. John Institution
Alice Smith School
SMK Seri Bintang Utara
SMK Convent Bukit Nenas

Baca : Harapan Rakyat Malaysia Untuk Industri Hartanah Bagi Tahun 2021

Memang harga rumah di kawasan matang adalah lebih mahal. Akan tetapi, ada kehidupan yang bukan sekadar rumah untuk tidur sahaja di kawasan matang.

Untuk pelaburan hartanah, adalah lebih baik untuk anda menumpukan fokus kepada hartanah di kawasan matang kerana telah sedia ada permintaan dari banyak golongan seperti pelajar, golongan kelas pekerja dan berkeluarga.

Ada pembiayaan LPPSA pertama yang masih berjalan tetapi sudah terfikir nak beli rumah kedua?

Mulai 4 Oktober 2026, penjawat awam yang layak boleh memohon Pembiayaan Kedua LPPSA tanpa perlu menyelesaikan sepenuhnya Pembiayaan Pertama.

Pada masa yang sama, LPPSA turut menaikkan had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan sehingga RM1 juta.

Namun, ini bukan bermaksud semua penjawat awam automatik boleh meminjam RM1 juta. Jumlah sebenar masih bergantung kepada pendapatan bersih, kelayakan pemohon, baki kelayakan pembiayaan serta syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Apa perubahan LPPSA 2026?

Menurut notis rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026, dua perubahan utama mula berkuat kuasa pada 4 Oktober 2026:

Pertama, had kelayakan maksimum pembiayaan perumahan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta.

Kedua, pemohon boleh membuat permohonan Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan syarat yang ditetapkan.

Ini memberi lebih banyak fleksibiliti kepada penjawat awam yang masih mempunyai pembiayaan pertama tetapi mahu menggunakan baki kelayakan mereka untuk pembiayaan kedua.

Had pembiayaan LPPSA sehingga RM1 juta

LPPSA menetapkan jadual had kelayakan berdasarkan pendapatan bersih.

Pendapatan Bersih	Had Kelayakan Maksimum
Lebih RM10,000	RM1,000,000
RM10,000	RM950,000
RM9,500	RM930,000
RM9,000	RM900,000
RM8,500	RM880,000
RM8,000	RM850,000
RM7,500	RM830,000
RM7,000	RM800,000
RM6,500	RM780,000
RM6,000	RM730,000
RM5,500	RM670,000
RM5,000	RM610,000
RM4,500	RM550,000
RM4,000	RM480,000
RM3,500	RM430,000
RM3,000	RM350,000
Sehingga RM2,500	RM280,000

Jadual ini adalah berdasarkan FAQ rasmi LPPSA mengenai penambahbaikan 2026.

Nota penting: Had maksimum ini bukan bermaksud pemohon pasti menerima jumlah tersebut. Amaun yang diluluskan masih bergantung kepada kelayakan pemohon dan syarat pembiayaan yang berkuat kuasa.

Siapa yang layak menikmati had baharu?

LPPSA menyatakan jadual kelayakan baharu ini terpakai kepada kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA, tertakluk kepada syarat dan kelayakan semasa.

Bagaimanapun, terdapat kumpulan tertentu yang tidak menggunakan jadual ini, antaranya:

Anggota Pentadbiran Persekutuan;
Anggota Pentadbiran Negeri dan Ahli Dewan Undangan Negeri; dan
Hakim Mahkamah Persekutuan, Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi.

Golongan tersebut tertakluk kepada peruntukan atau keputusan berkaitan yang berasingan.

Apa maksud “Pembiayaan Kedua” sekarang?

Ini bahagian yang paling menarik.

Sebelum penambahbaikan ini, pemohon secara amnya perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama sebelum membuat Pembiayaan Kedua.

Mulai 4 Oktober 2026, syarat tersebut tidak lagi diperlukan.

LPPSA menyatakan pemohon boleh memohon Pembiayaan Kedua tanpa menyelesaikan Pembiayaan Pertama, tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA.

Contohnya:

Ali membeli rumah pertama menggunakan LPPSA.

Pembiayaan pertama masih mempunyai baki.

Kemudian Ali mahu membeli rumah kedua.

Dengan peraturan baharu, Ali tidak perlu melangsaikan pembiayaan pertama terlebih dahulu semata-mata untuk memohon pembiayaan kedua.

Tetapi Ali masih perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi dan memenuhi syarat LPPSA.

Apakah syarat Pembiayaan Kedua?

LPPSA menetapkan beberapa syarat utama.

Pemohon perlu:

1. Merupakan kakitangan sektor awam yang layak memohon pembiayaan perumahan LPPSA.

2. Potongan gaji bagi Pembiayaan Pertama telah dilaksanakan.

3. Tidak mempunyai tunggakan bayaran balik bagi Pembiayaan Pertama sedia ada.

Selain itu, permohonan tetap tertakluk kepada penilaian kemampuan bayaran balik dan syarat kelayakan LPPSA yang berkuat kuasa.

Berapa margin Pembiayaan Kedua?

Ini juga penting kerana margin pembiayaan bergantung kepada status Pembiayaan Pertama.

Jika Pembiayaan Pertama sudah selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 100%.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum selesai

Margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Untuk Jenis 5 dan Jenis 7 bagi hartanah yang sama

LPPSA menetapkan margin sehingga 100% bagi:

Jenis 5 – Ambil Alih; dan
Jenis 7 – Ubah Suai,

bagi hartanah yang sama, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Contoh mudah Pembiayaan Kedua

Katakan seseorang masih mempunyai Pembiayaan Pertama LPPSA.

Kemudian dia mahu membeli rumah kedua berharga RM500,000.

Jika Pembiayaan Pertama masih belum diselesaikan, margin Pembiayaan Kedua adalah sehingga 90%.

Secara mudah:

RM500,000 × 90% = RM450,000

Jadi, secara teori, pembiayaan boleh mencapai sehingga RM450,000, manakala baki RM50,000 perlu ditanggung melalui sumber lain.

Tetapi angka sebenar masih tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan dan penilaian LPPSA.

Maksudnya, jangan terus anggap rumah RM500,000 akan mendapat pembiayaan RM450,000 kerana kelayakan sebenar setiap pemohon adalah berbeza.

Bagaimana LPPSA menentukan kelayakan?

LPPSA menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan kemampuan bayaran balik.

Antara kriteria yang dinyatakan LPPSA ialah:

Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira;
Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.

Pendapatan bersih bagi tujuan pengiraan LPPSA pula merujuk kepada gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira – potongan wajib.

Jadi, seseorang yang mempunyai gaji tinggi sekalipun tidak semestinya mendapat jumlah maksimum RM1 juta kerana pengiraan turut mengambil kira kemampuan bayaran balik.

Bagaimana pula kadar keuntungan?

Untuk pembiayaan hartanah sehingga RM1 juta, LPPSA memperkenalkan struktur kadar purata wajaran (blended rate).

Strukturnya:

Sehingga RM750,000 → 4.00% setahun

Bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1 juta → 4.50% setahun

Yang menariknya, pengiraan ini mengambil kira jumlah pembiayaan hartanah yang diluluskan bagi Pembiayaan Pertama dan Pembiayaan Kedua.

Contoh RM800,000

Bagi pembiayaan RM800,000:

RM750,000 pertama → 4.00%

Baki RM50,000 → 4.50%

Kadar purata wajaran yang terhasil ialah kira-kira 4.03% setahun.

RM1 juta bukan bermaksud boleh ambil RM1 juta untuk rumah kedua

Ini perkara yang ramai mungkin salah faham.

Had maksimum RM1 juta ialah had kelayakan maksimum, bukannya jumlah automatik yang boleh dipinjam.

Untuk Pembiayaan Kedua pula, LPPSA secara jelas menyatakan ia tertakluk kepada baki kelayakan pembiayaan.

Contohnya, jika seseorang mempunyai had kelayakan RM800,000 tetapi telah menggunakan RM600,000 bagi Pembiayaan Pertama, baki kelayakannya tidak bermaksud dia boleh terus mengambil RM800,000 lagi.

Sebaliknya, pengiraan baki kelayakan perlu dibuat berdasarkan ketetapan LPPSA.

Sebab itu LPPSA menyediakan kemudahan SmartKira untuk membuat semakan anggaran kelayakan mulai 4 Oktober 2026.

Boleh beli rumah kedua sebelum rumah pertama habis bayar?

Ya, mulai 4 Oktober 2026, boleh memohon.

Tetapi terdapat tiga perkara yang perlu diberi perhatian:

Pertama: Pembiayaan Pertama tidak perlu diselesaikan sepenuhnya.

Kedua: Pemohon perlu mempunyai baki kelayakan pembiayaan yang mencukupi.

Ketiga: Pemohon masih perlu memenuhi syarat kemampuan bayaran balik dan syarat LPPSA yang berkuat kuasa.

Jadi, kemudahan ini memberikan fleksibiliti, tetapi bukan “lesen” untuk mengambil hutang rumah tanpa mengambil kira kemampuan kewangan.

Semua jenis pembiayaan boleh digunakan?

Menurut FAQ LPPSA, semua jenis pembiayaan dibenarkan bagi Pembiayaan Kedua, tertakluk kepada syarat yang ditetapkan.

Namun, terdapat pengecualian tertentu.

Sebagai contoh, pelanggan yang sedang menikmati Pembiayaan Pertama Jenis 4 atau Jenis 5 bagi tanah dan belum memohon Jenis 6 untuk membina rumah, tidak dibenarkan memohon Pembiayaan Kedua bagi Jenis 4 atau Jenis 5 tanah tersebut.

LPPSA juga menjelaskan bahawa jika seseorang membeli tanah melalui Jenis 4 atau Jenis 5 dan kemudian memohon Jenis 6 untuk membina rumah di atas tanah tersebut, ia masih dianggap sebagai satu kelayakan pembiayaan, bukan Pembiayaan Kedua.

Bila boleh mula memohon?

Kemudahan baharu ini berkuat kuasa pada:

4 OKTOBER 2026

LPPSA menyatakan pelanggan boleh mengemukakan permohonan bagi kemudahan tersebut mulai tarikh berkenaan.

Bagi permohonan yang telah dikemukakan sebelum 4 Oktober 2026, LPPSA menyatakan ia akan diproses berdasarkan had kelayakan amaun pembiayaan hartanah yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan diterima.

Kesimpulan

Penambahbaikan LPPSA 2026 membawa perubahan yang agak besar kepada penjawat awam.

Had kelayakan maksimum pembiayaan kini dinaikkan sehingga RM1 juta, manakala Pembiayaan Kedua boleh dipohon tanpa perlu menyelesaikan Pembiayaan Pertama terlebih dahulu.

Tetapi perkara paling penting untuk difahami ialah:

RM1 juta = had kelayakan maksimum, bukan jumlah automatik.

Dan:

Pembiayaan Kedua = boleh mohon walaupun pembiayaan pertama masih berjalan, tetapi tertakluk kepada baki kelayakan dan kemampuan bayaran balik.

Jadi, kalau memang bercadang membeli rumah kedua, langkah pertama bukan terus cari rumah RM1 juta.

Semak dahulu baki kelayakan LPPSA.

Kemudian barulah tengok harga rumah yang benar-benar mampu ditanggung.

Nota: Maklumat ini berdasarkan pengumuman dan FAQ rasmi LPPSA bertarikh 25 September 2026. Syarat dan pengiraan sebenar adalah tertakluk kepada pekeliling, garis panduan serta ketetapan LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan.

Sumber rasmi: LPPSA – Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam 2026 termasuk jadual kelayakan RM280,000 hingga RM1 juta.

Artikel Terkini

Social Connect