Formula Penting Dalam Analisis Pelaburan Hartanah

Keresahan kebanyakan pelabur – pelabur hartanah amatur semenjak harga rumah turun sejak pandemik melanda, kini semakin memuncak.

Rata – ratanya mempunyai masalah dalam mengatur strategi, teknik dan taktik bagi memastikan pelaburan hartanah mereka tepat dan tidak kecundang seperti cerita – cerita kegagalan pelaburan hartanah yang akhirnya menjurus kepada muflis dan sebagainya.

Pertama sekali, anda perlu tahu bahawa asas pelaburan adalah untuk mendapatkan keuntungan semaksimum yang boleh. Pelaburan hartanah bukanlah skim cepat kaya, sebaliknya merupakan skim lambat kaya.

Baca : 6 Tanggapan Yang Salah Tentang Pelaburan Hartanah

Saat anda membaca artikel ini, tolong lupakan sebentar tentang formula rental yield dan pelbagai kiraan yang kompleks.

Tulang belakang dalam pelaburan hartanah anda adalah formula pelaburan hartanah yang bermula sebelum anda mula melabur.

Fasa awal ini adalah sangat penting kerana sekiranya anda tersalah strategi dan taktik, risiko anda untuk gagal dalam pelaburan hartanah adalah sangat tinggi.

Antara cara terbaik, murah dan mudah untuk anda faham formula pelaburan hartanah adalah melalui pembacaan artikel seperti ini, ebook hartanah, webinar dan sebagainya.

Baca : Nak Tingkatkan Pemilikan Hartanah Bumiputera? Ini Caranya

Ini seiring dengan nasihat dari pakar pelabur tersohor dunia, Warren Buffet yang mengatakan;

“Pelaburan terbaik yang anda boleh lakukan adalah melabur kepada diri anda.

Lebih banyak anda belajar, lebih banyak wang anda akan jana.”

Jom kita tengok formula penting dalam analisis pelaburan hartanah.

Image by USA-Reiseblogger from Pixabay

1. Analisis Kawasan

1.1 Demografik

Siapakah penduduk bagi kawasan pilihan anda? Adakah mereka golongan pekerja kilang, pelajar IPTA atau IPTS, pekerja kelas menengah atau majoritinya pekerja kerajaan?

Mengenal pasti demografi bagi kawasan tersebut penting untuk anda dapat gambaran tingkah laku dan permintaan bagi penduduk di situ.

Baca : Kajian Menunjukkan Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Yang Paling Ideal Untuk Diduduki

1.2 Kualitatif

Adakah terdapat aktiviti ekonomi atau peluang pekerjaan di kawasan tersebut? Sekiranya ada, apakah industri yang memainkan peranan yang besar kepada kawasan tersebut?

Adakah penduduk di situ terdiri daripada golongan dengan pendapatan B40, M40 atau T20?

Baca : Ini Teknik Paling Cepat Kaya Dengan Hartanah

1.3 Kuantitatif

Bagaimana harga rumah di kawasan tersebut? Adakah trend kenaikannya harganya seiring dengan data dari NAPIC 1990 – 2016?

1.4 Booster Hartanah

Apakah kemudahan pengangkutan awam, fasiliti, infrastruktur yang terdapat di kawasan tersebut?

Adakah terdapat pusat beli belah, pusat komersial, restoran makanan segera dan sebagainya?

Photo by Pixabay from Pexels

2. Analisis Persaingan

2.1 Tawaran Sedia Ada

Anda perlu semak tawaran sedia ada projek hartanah dalam radius 1KM – 5KM dari kawasan tersebut.

Sekiranya ada, lihat perbezaannya menggunakan formula SWOT Analysis bagi mengenal pasti hartanah mana yang lebih baik.

Baca : Top 5 Pilihan Pelabur Hartanah Antarabangsa di Asia Pasifik

2.2 Tawaran Mendatang

Ramai orang gagal dalam pelaburan hartanah kerana terlepas pandang melihat tawaran mendatang projek di kawasan yang sama.

Biasanya, pemaju hartanah yang sama akan membina projek di kawasan berdekatan di masa hadapan.

2.3 Kategori Hartanah

Sila semak kategori hartanah lain yang terdapat di kawasan tersebut dan lakukan sedikit kajian permintaan semasa kategori hartanah.

Untuk rekod, masyarakat di kawasan bandar semakin neutral dengan hartanah jenis high rise berbanding masyarakat luar bandar.

3. Analisa Pembangunan

3.1 Lokasi

Ya, lokasi dalam pelaburan hartanah adalah tetap keutamaan utama. Pastikan pembangunan hartanah tersebut sesuai dengan pembangunan setempat dan tidak berlaku masalah kesesakan lalu lintas di pintu utama, masalah parkir dan sebagainya.

Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Kawasan Lembah Klang Sepanjang Tahun 2019

3.2 Kelebihan Projek

Rujuk pamplet dan brochure dari pemaju hartanah dan kenal pasti apakah pros dan cons projek hartanah tersebut. Adakah terdapat taman, tek jogging, gymnasium, dewan serbaguna, surau dan sebagainya.

3.3 USP

USP yang diguna pakai kebanyakan pemaju hartanah terkemuka di Malaysia seperti Sime Darby, SP Setia, Mah Sing adalah gaya hidup, keselesaan, keselamatan dan kehidupan berkomuniti.

3.4 Risiko

Tiada pelaburan yang tidak mempunyai sebarang risiko. Tugas anda adalah mengenal pasti cara untuk mengurangkan risiko yang anda boleh kawal.

Contoh yang anda boleh semak adalah rekod prestasi pemaju hartanah, review kawasan yang semuanya boleh dibuat secara online seperti di forum Lowyat, Propsocial atau FB Group komuniti kawasan tersebut.

4. Dapatkan Hartanah

4.1 Pelaburan

Tetapkan jenis pelaburan yang anda ingin menerusi pelaburan hartanah yang anda ceburi samada aliran tunai (cashflow) menerusi sewaan atau lumpsum menerusi flipping atau disimpan dalam satu tempoh masa sehingga anda untung besar.

4.2 Pinjaman

Semak sumber pinjaman yang ditawarkan oleh bank yang bersesuaian dengan strategi pelaburan anda. Pastikan adna dapatkan tawaran pinjaman yang terbaik dari bank atau institusi kewangan.

Baca : Bank Mana Paling Perform Di Malaysia?

Dan anda juga perlu tahu perundangan semasa yang ditetapkan bank agar anda tidak mengalami kerugian akibat dari RGPT dan Lock In Period.

Formula yang dikongsikan di atas hanyalah formula untuk mengurangkan risiko pelaburan hartanah anda.

Apa yang penting adalah anda perlu tahu strategi pelaburan hartanah yang anda ingin ceburi supaya aliran tunai bulanan anda tidak menghadapi sebarang masalah yang boleh menyebabkan anda berdarah poket dan muflis.

Baca : Amaran Warren Buffett Mengenai ‘Kesilapan Nombor Satu Ibu Bapa’ Berkenaan Kewangan

Di sini jugalah terbukti betapa pentingnya analisis secara holistik merangkumi luaran dan dalaman hartanah tersebut sebelum anda terjebak dengan pelaburan hartanah.

Di hujung hari, apa yang penting adalah keuntungan.

Sumber Rujukan:

Baca : 4 Tugas Dan Tanggungjawab Pentadbir Harta Pusaka Orang Mati

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-7-mac-2021-700x393.jpg

Pada tahun 2020, waktu PKP pertama, Tuan Faizul Ridzuan telah membuat 6 ramalan yang satu persatu menjadi kenyataan.

1. PKP mustahil hanya 2 minggu, akan berakhir pada bulan Jun 2020

2. Kita berada dalam recession yang paling teruk dalam sejarah moden Malaysia – Disahkan selepas beberapa minggu oleh World Bank

3. Interest bakal jatuh banyak akibat recession. Hari ni interest rate kita adalah pada kadar terendah dalam masa 50 tahun.

4. Bull run bagi saham dalam jangka masa 12-24 bulan sehingga boleh buat pulangan lebih daripada 100%. 2 bulan lepas ramalan saya, volume bursa naik pecah rekod

5. Transaksi hartanah tahun 2020 akan jadi tahun paling teruk sejak tahun 2000, dan kita akan sampai market bottom. Sila nantikan data NAPIC yang akan keluar lagi beberapa minggu.

6. Property bull run akan tiba dalam masa 5 tahun

Terlepas nak hadiri webinar percuma Tuan Faizul Ridzuan minggu-minggu yang lalu? Jom kita sertai webinar seterusnya yang akan diadakan pada hari Ahad, 4 April 2021, jam 830 malam.

Daftar sekarang di -> Webinar Faizul Ridzuan

Slot ke webinar adalah terhad. Sila pastikan anda daftar dan hadir awal pada tarikh dan masa yang ditetapkan.

Kita jumpa nanti Ahad ini.

Pelaburan hartanah merupakan salah satu pelaburan yang berpotensi untuk memberi keuntungan dalam jangka masa panjang.

Ini kerana market value bagi satu-satu kawasan hartanah itu bakal meningkat dari masa ke masa terutamanya di kawasan hot spot dan yang mempunyai banyak booster hartanah.

Jika anda baru saja nak berjinak-jinak dan bercadang untuk membeli hartanah dalam masa terdekat, ambil tahu dulu 3 jenis pasaran hartanah yang ada di Malaysia.

Kenapa kena ambil tahu? Sebab, setiap jenis hartanah ini berbeza daripada segi keuntungan dan juga risiko.

1. Pasaran Primer (Undercon)

Rumah primer atau under construction merupakan rumah yang masih dalam pembinaan. Jadi pembeli akan menjadi pemilik pertama untuk rumah jenis ini.

Biasanya rekaan rumah tersebut adalah yang terkini dan semuanya masih dalam keadaan yang cantik dan sempurna.

Cuma satu sahaja, kalau nasib kurang baik pembeli bakal berdepan dengan risiko pembinaan rumah yang terbengkalai.

Daripada segi harga pula, market value bagi rumah undercon adalah lebih tinggi berbanding dengan unit lain yang ada di sekitar kawasan tersebut.

Bila rumah ini dah siap, anda dapat menjual unit ini dengan harga yang lebih tinggi berbanding dengan harga belian.

Tapi ini bergantung juga kepada apa yang anda telah lakukan terhadap rumah tersebut seperti renovation, wiring, perabot dan sebagainya.

2. Pasaran Sekunder (Subsale)

Pasaran sekunder melibatkan jual beli rumah terpakai atau second hand. Ramai yang gemar membeli rumah subsale kerana tidak perlu berdepan dengan risiko rumah bakal terbengkalai.

Iyalah, rumah tersebut memang dah siap dibina. Selain itu, pembeli juga senang mendapatkan maklumat tentang harga semasa hartanah tersebut serta kadar sewa semasa.

Daripada segi proses jual beli pula, pembeli perlu menyediakan deposit 10% daripada harga rumah tersebut. Pembeli juga perlu menanggung kos-kos tambahan lain seperti kos guaman, kos penilai dan lain-lain lagi sebanyak lebih kurang 5% daripada harga rumah.

Ramai pelabur baru memilih untuk membeli dari pasaran subsale kerana risiko yang lebih rendah. Bagi yang ingin menjadikan unit ini sebagai unit sewaan, kadar sewa juga lebih senang untuk dianggarkan.

3. Pasaran Tertiari (Lelong)

Pasaran tertiari pula melibatkan jualan rumah lelong oleh pihak bank. Rumah lelong juga menarik kerana anda boleh membeli rumah tersebut lebih murah berbanding harga pasaran.

Lebih untung sekiranya anda boleh sewakan atau jual semula rumah tersebut mengikut harga semasa. Jadi anda boleh membuat keuntungan yang sangat lumayan.

Namun, risiko tetap ada jika anda ingin membeli rumah lelong seperti deposit wang tunai yang bakal hangus jika tiba-tiba permohonan untuk buat pinjaman ditolak.

Bagi anda yang berminat untuk melabur dalam bidang hartanah, anda boleh membeli unit yang anda impikan itu mengikut kemampuan anda.

Tak kisahlah anda melibatkan diri dalam pasaran yang primer, sekunder mahupun tertiari, kesemuanya mempunyai risiko serta keuntungan yang berbeza.

Sumber Rujukan: Gila Hartanah

This image has an empty alt attribute; its file name is webinar-faizul-ridzuan-4-april-2021-700x393.jpg