5 Cara Untuk Miliki Rumah 'Below Market Value'

Sub Topik

Asas kepada strategi pelaburan hartanah adalah dengan membeli hartanah pada harga yang lebih murah di pasaran atau dalam bahasa mudahnya di bawah harga pasaran.

Ramai pelabur hartanah di luar sana yang mencari – cari hartanah di bawah harga pasaran dengan harapan membuat keuntungan dari hartanah tersebut dengan menunggu harganya meningkat untuk satu tempoh jangka panjang.

“Mencari rumah below market value memang sukar, tetapi sebenarnya tidak mustahil.”

Persoalannya kini adalah, di mana hendak mula dalam pencarian senarai hartanah di bawah harga pasaran?

Baca : 4 Tips Beli Rumah Bawah Harga Pasaran

Adakah menerusi portal online, menerusi ejen, ataupun menerusi kenalan yang ingin menjual hartanah mereka?

Untuk itu, artikel kali ini akan menerangkan tentang 6 cara dan teknik yang sering diguna pakai oleh pelabur hartanah dalam mendapatkan hartanah below market value.

1. Portal Online

Seiring dengan perkembangan penggunaan teknologi pada hari ini, industri hartanah juga menerima impak positif.

Anda kini hanya perlu melayari portal online hartanah yang tepat untuk membuat carian hartanah di bawah harga pasaran.

Untuk mendapatkan hartanah di bawah harga pasaran, anda disarankan untuk mula dengan hartanah dari pasaran lelong.

Tahukah anda, terdapat hampir 1,000 hartanah dilelongkan di Kuala Lumpur dan Selangor dalam masa sebulan sahaja?

Baca : Top 10 Portal Carian Hartanah di Malaysia Tahun 2019

Ini antara portal online yang anda boleh gunakan untuk mula membuat carian hartanah below market value :-

2. Beli Secara Tunai

Teknik ini merupakan teknik paling cepat dan berkesan untuk anda membeli rumah di bawah harga pasaran.

Akan tetapi, anda perlu mempunyai simpanan wang yang banyak untuk membeli rumah secara tunai ini.

Baca : Berapa Downpayment Untuk RUmah Undercon, Subsale dan Lelong?

Atau sekurang – kurangnya, pendapatan bulanan yang sedap dan konsisten untuk membiayai pembelian secara tunai.

Caranya adalah dengan melakukan carian senarai hartanah di mana – mana portal online dan hubungi pemilik rumah yang ingin menjual hartanah mereka dengan bayaran tunai tetapi 30% – 50% daripada harga rumah tersebut.

Teknik lain yang diguna pakai adalah dengan menawarkan bayaran tunai kepada rumah tersebut tetapi melalui ansuran bulanan kepada pemilik hartanah dalam tempoh 6 bulan – 12 bulan.

Untuk teknik pembelian secara ansuran bulanan ini, anda perlu berbincang dengan pemilik rumah terlebih dahulu. Jika pemilik rumah bersetuju, anda boleh membuat perjanjian seperti :-

Harga Rumah : RM150,000.

Harga Dibeli Oleh Anda : RM100,000

Tempoh Ansuran Bulanan : 12 Bulan

Bayaran Bulanan : RM8,333

3. Jangan Cari Di Projek Utama / Projek Mega

Buat pengetahuan anda, kebanyakan hartanah yang dijual secara below market value bukan berada di projek utama atau projek mega.

Baca : 6 Tips Nak Beli Rumah Lelong

Kebanyakannya adalah dari projek yang tidak mempunyai permintaan yang kurang tinggi.

Kesan dari permintaan sewaan yang kurang, kebanyakan pemilik rumah akan menjual rumah mereka.

Projek – projek yang kurang permintaan ini biasanya terletak di pinggir bandar atau di kawasan yang mempunyai lambakan bekalan hartanah yang sama seperti Cyberjaya.

4. Unit Rumah Yang Besar

Jangan terkejut jika anda mendapati, kebanyakan rumah yang dijual secara below market value adalah unit rumah yang luas sekiranya hartanah tersebut adalah dari jenis kondominium.

Secara logiknya, harga unit kondominium yang besar adalah sama atau lebih tinggi daripada hartanah landed.

Baca : 6 Perkara Wajib Tahu Sebelum Membeli Rumah Lelong

Kita sedang bercakap tentang unit kondominium yang mempunyai keluasan melebihi 1,500 kps ke atas.

Berdasarkan data, high rise di bawah 1,000 kps adalah lebih laku berbanding 1,000 kps ke atas atas faktor harga.

Dan trend di Malaysia menyaksikan pembeli rumah lebih suka hartanah landed berbanding high rise.

5. Jangan Beli Rumah Yang Diiklankan

Maksud jangan membeli hartanah yang diiklankan secara online adalah kerana sekiranya sebuah hartanah yang dijual secara below market value perlu diiklankan, hartanah tersebut tidak berada di tempat yang tinggi permintaannya.

Pada kebiasaannya, hartanah below market value yang dijual di bawah RM100,000 dan kekal tidak terjual adalah kerana tidak wujud booster – booster hartanah di sekitarnya seperti pengangkutan awam, pasaraya, hospital dan juga bank.

Baca : 5 Rumah Yang Rugi Jika Dibeli Tahun 2019

“Berjaya beli rumah pada harga murah memang baik. Tetapi berjaya beli rumah di kawasan tumpuan pada harga murah adalah jauh lebih baik.”

Cadangannya adalah membuat carian hartanah below market value di pasaran lelong menerusi portal bank yang melelong hartanah tersebut atau menerusi ejen lelong yang dilantik panel bank.

Nak beli rumah di bawah harga pasaran sememangnya tidak mustahil jika anda tahu teknik dan ilmu selain daripada mempunyai modal yang besar.

Proses rundingan antara anda dan pemilik rumah juga perlu dititikberatkan supaya anda mampu mendapatkan rumah tersebut jauh lebih murah berbanding harga pasaran.

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

Akaun Deposit atau Simpanan
Rekod pekerjaan
Status perkahwinan
Kesihatan
Rekod jenayah
Butiran gaji
Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong **‘0’** bermakna kita buat bayaran *on-time* setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling *flawless*, **bank tak akan tergamak nak *reject* dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang**.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati.

Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan.

Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026.

Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar.

Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan.

Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit.

Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat.

Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi.

Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion.

Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus).

Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah.

Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD).

Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus.

Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif.

Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion.

Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026.

Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025.

Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik.

Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta.

Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran.

Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu.

Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan.

Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027.

Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli.

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian

Artikel Terkini

Social Connect