Berapa Banyak Wang Yang Patut Kita Dapat Daripada Rumah Sewa?

Sub Topik

Dalam mana-mana pelaburan, penting untuk kita tahu sama ada ianya mendatangkan keuntungan atau kerugian. Adakah keuntungan pelaburan RM100 atau RM200 sudah mencukupi untuk sebulan?

Dalam pelaburan hartanah, kita boleh beri perhatian kepada beberapa perkara berikut.

1. Modal

Secara kasarnya, duit poket paling kurang kena sekitar RM100-RM200 bersih masuk dalam poket, atau lebih.

Secara logiknya, Kalau kita melabur sebanyak RM1,000,000 dengan keuntungan sebanyak RM200 sebulan, adakah ianya berbaloi?

Semestinya tidak, kerana kita memerlukan 417 tahun untuk cover semula modal.

Bagaimana kalau kita melabur sebanyak RM1,000 booking fees sahaja dan meraih keuntungan RM200, adakah ianya berbaloi?

Semestinya ini pelaburan yang paling berbaloi. Sebab dalam 5 bulan saja dah cover semula modal kita.

Lagi cepat kita boleh kumpul semula modal untuk pelaburan seterusnya, maka lagi berbaloi pelaburan tersebut. Jadi ini boleh menjadi kriteria pertama yang boleh membantu untuk anda buat kira-kira.

Bagaimana pula dengan kriteria seterusnya?

2. Cash On Cash (COC) Return

“Berapa peratus yang saya boleh dapat daripada modal yang saya sudah keluarkan untuk pelaburan ini?”

Katakan kita melabur dengan modal RM10,000 dan mendapat keuntungan sebanyak RM200. Ini bermaksud kita dapat 2% Cash On Cash Return.

Formulanya:

COC = Keuntungan ÷ Modal

Untuk apa jenis pelaburan, minimum cash on cash return setiap tahun paling kurang kita kena dapat 5%, sekurang-kurangnya ia mengatasi inflasi. Lagi tinggi lagi bagus.

Namun begitu, kita tidak boleh hanya bergantung kepada percentage semata-mata. Kita juga perlu lihat berapa jumlah ringgit yang boleh kita capai.

Katakan kita melabur RM1 dan mendapat pulangan keuntungan RM3 setahun. Ini bermaksna kita dapat 300% Cash On Cash Return daripada duit yang kita laburkan dalam tempoh setahun.

Walaupun kita dapat pulangan 300%, tetapi jumlahnya hanyalah RM3 sahaja setahun. Bila nak kaya?

Satu lagi pertimbangan lain yang biasa orang ambil kira adalah:

3. Return On Investment (ROI)

Ideanya adalah, sekiranya kita membuat pelaburan hartanah untuk beberapa tahun, harga rumah akan naik sedikit dan jumlah pinjaman akan berkurang sedikit. Lagi best kalau ada penyewa yang membayar sewa setiap bulan dan kita gunakan duit sewa tersebut untuk bayar instalment bulanan rumah.

Formulanya:

ROI = Income Bersih ÷ Harga Rumah

Katakan kita beli rumah pada harga RM400,000
Selepas 5 tahun kita jual rumah tersebut pada harga RM450,000
Untung sewa RM200 setiap bulan selama 5 tahun.
Baiki kerosakan semula RM4,000

ROI = (50000 + (200*60) – 4000) ÷ 400000

= 50000 + 12000 – 4000 ÷ 400000

= 58000 ÷ 400000

= 14.5%

Kalau rumah baru dengan deposit yang minima, memang berbaloi-baloi sangat pelaburan hartanah tersebut.

Sekiranya kita ingin memulakan pelaburan dalam hartanah, pastikan kita buat dulu kira-kira berkenaan modal, Cash On Cash Return dan juga ROI. Baru kita boleh buat penilaian, sama ada ianya adalah berbaloi atau tidak untuk kita melabur.

Saranan WAJARAN TINGGI; Saham Pilihan Utama: Sime Darby Property (SDPR) dan Eco World Development (ECW)

Faktor-faktor pendorong utama:

Aliran liputan berita, permintaan hartanah dan urus niaga tanah semakin kukuh di Iskandar Malaysia, dipacu oleh projek Sistem Transit Laju (RTS) yang bakal siap dibina
Warganegara asing, mereka yang menaik taraf kediaman dan pemilik rumah yang beralih kepada rumah lebih murah akan memacu permintaan untuk rumah kediaman mewah yang luas di kawasan-kawasan perumahan yang premium
Hartanah sebagai langkah perlindungan baik daripada kenaikan tekanan inflasi
Keadaan kadar faedah dijangka terus kondusif, dibantu oleh kadar tukaran mata wang USD/MYR yang kukuh.

Kesan perolehan amnya diambil kira

Pemulihan harga saham sektor baru-baru ini menunjukkan pelabur sudah melihat melepasi kesan konflik AS-Iran. Harga saham mengalami pembetulan pada Mac-April berikutan jangkaan kemerosotan margin. Walau bagaimanapun, berbeza dengan sektor-sektor lain, pemaju hartanah selalunya mempunyai ruang untuk mengubah suai reka bentuk, bahan binaan, dan harga produk mereka supaya dapat mengurangkan kesan tersebut terhadap margin.

Pelan penyenaraian REIT berjalan baik

Walaupun berdepan kekangan pasaran, pemaju meneruskan usaha-usaha mengewangkan aset mereka. Usaha-usaha merungkai nilai seperti yang dimaklumkan pada suku lalu, terus menjadi pendorong penting kepada sektor ini. Tiga pemaju utama termasuk SDPR dan SP Setia, menyenaraikan aset-aset hartanah dengan nilai keseluruhan mencecah ~MYR13bn selepas menyuntik aset-aset itu ke dalam REIT, sepanjang dua tahun berikutnya

Permintaan di Iskandar Malaysia masih kukuh

Nilai MYR dilihat semakin mengukuh, namun tekanan inflasi yang meningkat di wilayah itu terus menjadi faktor yang menarik para pelancong dari Singapura untuk berbelanja dan/atau tinggal di Iskandar Malaysia sekurang-kurangnya untuk jangka sederhana. Tambahan itu, pemilik tanah utama seperti UEM Sunrise (UEMS), KSL (KSL MK, TIADA SARANAN) dan Crescendo (CCDO MK, TIADA SARANAN) muncul sebagai saham pelaburan yang menawarkan nilai RNAV yang baik. Harga tanah dijangka terus meninggi memandangkan jualan tanah baru-baru ini oleh ECW dan CCDO kepada pemainpemain pusat data (DC) masih dijual pada harga tertinggi dalam sejarah (di kawasan sekitar mereka). Oleh itu, tiada sebarang petanda bahawa permintaan akan mereda

Hartanah-hartanah mewah di kawasan perumahan premium akan mendapat sambutan

Hartanah-hartanah berkelas tinggi di kawasan-kawasan perumahan premium sepatutnya mendapat sambutan baik, seperti Mont’ Kiara, Damansara Heights, KLCC and kawasan-kawasan tertentu di Iskandar Malaysia yang menerima permintaan tinggi, manakala ASP untuk unit-unit di pelancaran hartanah baharu(ParkCity Damansara PJ dan Pavilion Damansara) dilihat terkawal. Pihak pemaju yang mempunyai pendedahan di kawasan-kawasan ini termasuklah Eastern & Oriental (EAST), ECW, Sunway, Mah Sing, UEMS dan LBS Bina.

Persekitaran kadar faedah yang kondusif sepatutnya menyokong permintaan keseluruhan

Hartanah tetap menjadi langkah perlindungan nilai yang baik daripada tekanan inflasi. Disebabkan oleh nilai MYR lebih kukuh, kami menjangkakan persekitaran kadar faedah akan terus kondusif, yang sepatutnya memberikan kelebihan kepada pelabur dan pembeli hartanah. Malahan, permintaan daripada pelabur hartanah dijangka terus kukuh apabila pelancaran-pelancaran baru-baru ini oleh UEMS (rumah kedai Aspira Place di Iskandar Malaysia), SDPR (rumah kedai REKA di Elmina), dan 77 unit kedai dengan ketinggian empat tingkat berharga MYR8j dan ke atas di Bandar Puteri oleh satu lagi syarikat pemaju besar, semuanya mencatat kadar ambilan lebih 90%.