Berapa Banyak Wang Yang Patut Kita Dapat Daripada Rumah Sewa?

Dalam mana-mana pelaburan, penting untuk kita tahu sama ada ianya mendatangkan keuntungan atau kerugian. Adakah keuntungan pelaburan RM100 atau RM200 sudah mencukupi untuk sebulan?

Dalam pelaburan hartanah, kita boleh beri perhatian kepada beberapa perkara berikut.

1. Modal

Secara kasarnya, duit poket paling kurang kena sekitar RM100-RM200 bersih masuk dalam poket, atau lebih.

Secara logiknya, Kalau kita melabur sebanyak RM1,000,000 dengan keuntungan sebanyak RM200 sebulan, adakah ianya berbaloi?

Semestinya tidak, kerana kita memerlukan 417 tahun untuk cover semula modal.

Bagaimana kalau kita melabur sebanyak RM1,000 booking fees sahaja dan meraih keuntungan RM200, adakah ianya berbaloi?

Semestinya ini pelaburan yang paling berbaloi. Sebab dalam 5 bulan saja dah cover semula modal kita.

Lagi cepat kita boleh kumpul semula modal untuk pelaburan seterusnya, maka lagi berbaloi pelaburan tersebut. Jadi ini boleh menjadi kriteria pertama yang boleh membantu untuk anda buat kira-kira.

Bagaimana pula dengan kriteria seterusnya?

2. Cash On Cash (COC) Return

“Berapa peratus yang saya boleh dapat daripada modal yang saya sudah keluarkan untuk pelaburan ini?”

Katakan kita melabur dengan modal RM10,000 dan mendapat keuntungan sebanyak RM200. Ini bermaksud kita dapat 2% Cash On Cash Return.

Formulanya:

COC = Keuntungan ÷ Modal

Untuk apa jenis pelaburan, minimum cash on cash return setiap tahun paling kurang kita kena dapat 5%, sekurang-kurangnya ia mengatasi inflasi. Lagi tinggi lagi bagus.

Namun begitu, kita tidak boleh hanya bergantung kepada percentage semata-mata. Kita juga perlu lihat berapa jumlah ringgit yang boleh kita capai.

Katakan kita melabur RM1 dan mendapat pulangan keuntungan RM3 setahun. Ini bermaksna kita dapat 300% Cash On Cash Return daripada duit yang kita laburkan dalam tempoh setahun.

Walaupun kita dapat pulangan 300%, tetapi jumlahnya hanyalah RM3 sahaja setahun. Bila nak kaya?

Satu lagi pertimbangan lain yang biasa orang ambil kira adalah:

3. Return On Investment (ROI)

Ideanya adalah, sekiranya kita membuat pelaburan hartanah untuk beberapa tahun, harga rumah akan naik sedikit dan jumlah pinjaman akan berkurang sedikit. Lagi best kalau ada penyewa yang membayar sewa setiap bulan dan kita gunakan duit sewa tersebut untuk bayar instalment bulanan rumah.

Formulanya:

ROI = Income Bersih ÷ Harga Rumah

Katakan kita beli rumah pada harga RM400,000
Selepas 5 tahun kita jual rumah tersebut pada harga RM450,000
Untung sewa RM200 setiap bulan selama 5 tahun.
Baiki kerosakan semula RM4,000

ROI = (50000 + (200*60) – 4000) ÷ 400000

= 50000 + 12000 – 4000 ÷ 400000

= 58000 ÷ 400000

= 14.5%

Kalau rumah baru dengan deposit yang minima, memang berbaloi-baloi sangat pelaburan hartanah tersebut.

Sekiranya kita ingin memulakan pelaburan dalam hartanah, pastikan kita buat dulu kira-kira berkenaan modal, Cash On Cash Return dan juga ROI. Baru kita boleh buat penilaian, sama ada ianya adalah berbaloi atau tidak untuk kita melabur.

Banyak manfaat yang terkandung dalam perkongsian Puan Syafieqah A’lya ini. Semoga anda terinspirasi dengan perkongsian ini.

14 langkah ini adalah untuk anda mula bina portfolio hartanah anda. Saya nak share sikit langkah mudah yang saya fikir semua pasangan muda mampu realisasikan.

Katakan anda dan pasangan baru bekerja. Dan waktu tu baru berumur 23 tahun. Gaji anda dan pasangan waktu tu, RM2,000 setiap seorang.

Andaikan gaji anda berdua dapat kenaikan RM100 setahun.

Untuk lelaki, pakai dulu motor yang digunakan masa belajar dulu. Elakkan beli kereta.
Yang wanita pula, beli kereta Perodua Axia. Komitmen bulanan, katakan RM500.
Lelaki buat pembiayaan ASB RM100,000, dengan tempoh pembiayaan 30 tahun dengan komitmen bulanan RM550. Biarkan duit kat dalam tu dan jangan usik langsung selama 3 tahun.

Dividen terkumpul yang korang akan dapat pada kadar 7.25% adalah RM23,300. Bila jual sijil (RM4,500), akan jadi RM27,800++. Majlis kahwin, wajib belanja macam anak raja?
Si wanita pulak buat pembiayaan ASB RM50,000, komitmen bulanan RM275. Macam atas tadi jugak, jangan usik dividen selama 3 tahun.

Dividen terkumpul untuk tempoh 3 tahun tu (kadar dividen tahunan 7.25%, sama macam kat atas tadi) akan jadi RM11,650. Tambah pulak bila jual sijil nanti (RM2,250), korang akan dapat sebanyak RM13,900 tunai.
Jumlah terkumpul yang korang akan dapat adalah RM41,700. Boleh dah berkahwin pakai duit tu. Bajet untuk majlis kahwin, setkan RM10,000 je. Kalau parents korang nak buat lebih havoc, minta mereka support.

Nak tak nak, teguhkan hati dekat bajet RM10,000 tu. Buat apa nak malu berkahwin secara tak melebih-lebih? Lebih baik bertindak secara bijak berbanding nak nampak gah dan hebat untuk satu hari je. Hidup korang berdua lepas berkahwin tu yang patut korang risaukan. Majlis sanding tu, kejap je.
Jadi, baki sekarang tinggal RM31,700. Nak buat apa? Cari aset yang boleh bagi korang positive cash flow. Rumah lelong atau second hand?
Lelaki cari rumah pertama. Low cost pun takpe. Cari yang harga kurang RM100,000. Mana ada dah rumah RM100,000? Pergi cari dulu. Mesti ada punya.

Tak kira la lelong atau rumah second hand (subsale). EPF Akaun 2 dah ada dalam RM5,500. Bajetkan cash sebanyak RM10,000 untuk urusan beli rumah (10%) dan keluarkan duit EPF Akaun 2 tu.

Mana-mana fi yang boleh serap dalam loan bank, sekalikan. Bayaran bulanan untuk rumah tu akan jadi RM450 (anggaran). Andaikan rumah tu boleh disewakan RM600 sebulan.

Dapat penyewa? Tak usah berlengah dan terus siapkan tenancy agreement.
Yang wanita jugak, cari rumah pertama macam si lelaki tadi.
Menyewa dulu rumah untuk tempoh 3 tahun tu. Kalau boleh duduk dengan family untuk sementara waktu, lagi bagus. Banyak boleh jimat.

Baki tunai setakat ini akan tinggal RM11,700.
Dengan jumlah dalam EPF Akaun 2 korang tadi, boleh tampung RM150 sebulan untuk bayar ansuran rumah masing-masing. Jadi, komitmen korang untuk rumah masing-masing cuma RM300 je setiap seorang.

Simpanan cecah lebih RM500,000? Wow!
Dengan pendapatan sewa tadi (RM600 + RM600), buat pembiayaan ASB RM100,000 setiap seorang. Gunakan duit pendapatan sewa tu untuk bayar ansuran bulanan. Jangan usik dividen tu selama 3 tahun.

Jumlah dividen terkumpul korang akan jadi RM46,700. Tambah pulak dengan jual sijil (RM6,300), cash akan dapat sebanyak RM53,000.

Campur pulak dengan jumlah cash yang ada dalam tangan: RM53,000 + RM11,700 =RM64,700
Kekalkan pembiayaan RM100,000 ASB si wanita tadi, sampai habis tempoh pembiayaan dengan komitmen bulanan RM600 secara konsisten (selama 22 tahun). Dan macam biasa. Biarkan je dividen berkembang dalam tempoh tu. Ini untuk simpanan jangka masa panjang.

Lepas 22 tahun, simpanan terkumpul akan jadi RM516,000. Tak salah upgrade beli rumah besar sikit (bila dah mampu)
Dengan baki pada step 11 tadi (RM64,700), guna untuk beli rumah duduk sendiri. Saya bagi contoh, rumah tu harga RM300,000.

Buat pembiayaan bersama dengan pasangan korang kalau perlu. Baki duit cash yang ada, boleh gunakan untuk minor renovation dan beli barang-barang rumah.

Komitmen bulanan masa ni lebih kurang RM1,350. Waktu ni, gaji pun dah naik dan korang takde masalah untuk bayaran ansuran rumah. Lagipun, dah ada disiplin dan karakter menyimpan yang korang bina sebelum ni.

Pandai-pandai la korang share bayar. Kata nak hidup selesa bersama, kan?
Paling kurang, korang dan ada 3 biji rumah. Kereta pun dah nak habis bayar. Gaji pun dah best masa ni. Mungkin tiba masa untuk upgrade kereta tu. Reward diri sebab dah berjaya capai ke tahap ni.