Cara Analisa Hartanah Mengikut Harga Kaki Persegi

Dalam pelaburan saham, kita pasti biasa dengar istilah ‘Price-to-Earnings Ratio atau P/E Ratio. Begitu juga dalam pelaburan hartanah, wujudnya istilah ‘Price Per Square Feet’ (Price PSF) atau dalam bahasa Malaysia Harga Mengikut Kaki Persegi.

Jadi, apakah itu harga kaki persegi dan apa kepentingannya dalam pelaburan hartanah?

Sebagaimana isitilahnya,  PRICE PER SQUARE FEET (PSF) ialah satu indikator untuk menunjukkan sama ada unit tu terlalu mahal (overpriced), terlalu murah (undervalued) atau harganya terletak pada harga median normal sahaja.

Baca : Apa Itu P/E Ratio (Price-To-Earnings Ratio)?

“Dengan mengetahui berapa harga rumah mengikut kaki persegi, anda akan dapat membuat congakan rumah itu wajar dibeli berbanding rumah lain atau tidak.”

Cara Analisa Hartanah Mengikut Harga Kaki Persegi

Dalam industri oil and gas dan perbankan juga mempunyai median PE masing – masing. Ini sebagai indikator untuk melihat harga PE tersebut sebenarnya undervalued atau tidak.

Baca : iProperty.com.my Mendedahkan Tujuh Hartanah Kediaman Bertingkat Tinggi Di Malaysia Dengan Kadar Pulangan Hasil Sewa Tertinggi Pada 2019

Untuk mendapatkan penanda aras yang tepat bagi harga rumah mengikut kaki persegi berdasarkan kawasan, anda digalakkan untuk membuat carian di portal online seperti Brickz.my.

Website ini mengumpulkan data – data terkini dan data lalu transaksi hartanah berdasarkan data yang dikeluarkan JPPH.

Kredit Gambar: Edgeprop

Sebagai contoh, sebuah kondominium di Wangsa Maju yang dijual pada harga RM450/kaki persegi adalah jauh lebih murah berbanding kondominium undercon yang dijual pada harga RM800/kaki persegi.

Sekiranya keluasan purata kondominium itu adalah 1,000 kaki persegi, anda tahu bahawa harga yang dijual adalah RM450,000.

Sungguhpun anda jumpa kondominium yang dijual pada harga RM675,000 dengan keluasan 1,500 kaki persegi, itu bukan bermakna kondominium itu mahal, sebaliknya harganya adalah sama dengan kondominium 1,000 kaki persegi tadi. Kiraannya adalah :

  • RM450/kaki persegi X 1,500 kaki persegi
  • : RM675,000.

Info Tambahan Untuk Projek Baru

  • Harga per kaki persegi unit yang kecil adalah lebih mahal berbanding unit yang lebih besar.
  • Harga per kaki persegi untuk unit di tingkat atas adalah lebih tinggi berbanding di tingkat bawah.
  • Harga per kaki persegi untuk hartanah landed adalah lebih rendah berbanding high rise.
Kredit Gambar: Today Online

Baca : 8 Sebab Kenapa Rumah Kita Lebih Murah Berbanding Rumah Taman Sebelah

1. Unit Kecil vs Unit Besar

Adalah normal untuk sesebuah projek hartanah, pemaju akan membina unit kecil dan unit besar.

Harga unit kecil akan menjadi lebih mahal dan harga unit yang besar akan lebih murah mengikut harga per kaki persegi.

Sungguhpun pemaju hartanah menaikkkan nilai RM50 pada unit kecil, perbezaannya adalah tidak terllau ketara.

Contoh : Unit 600 kaki persegi dijual pada harga RM500/kaki persegi dan RM450/kaki persegi ialah RM300,000 dan RM270,000. Perbezaan RM30,000 adalah tidak terlalu tinggi.

2. Tingkat Atas vs Tingkat Bawah

Ini berkaitan dengan Progressive Interest Payment yang perlu dibayar pembeli sebelum pemaju hartanah mengeluarkan Vacant Posession (VP).

Bagi mengimbangi perbelanjaan yang perlu dikeluarkan, unit yang lebih tinggi biasanya dijual pada harga per kaki persegi lebih tinggi kerana pemilik unit tingkat atas membayar progressive interest payment yang lebih rendah berbanding pembeli unit tingkat bawah.

3. Landed vs High-Rise

Harga per kaki persegi unit high rise adalah lebih mahal berbanding landed kerana pemaju hartanah perlu kurangkan tawaran keluasan hartanah pada unit landed supaya price point kekal relevan.

Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Kawasan Lembah Klang Sepanjang Tahun 2019

Biasanya, harga unit yang dijual berdasarkan kaki persegi lebih rendah berbanding median kawasan dan  median kondominium sekitar dikira murah.

Jadi, ini menjelaskan kenapa ada unit undercon yang dijual lebih laju berbanding projek hartanah sedia ada yang masih tidak terjual.

Ini kerana harga per kaki persegi unit tersebut lebih murah berbanding di kawasan dan projek sekitarnya.

Dengan mengetahui perbandingan harga rumah mengikut kaki persegi, barulah anda dapat nilai sebenar bahawa unit tersebut mahal atau murah, bagus untuk pelaburan atau gagal untuk pelaburan.

Baca : 5 Nasihat Untuk Anda Yang Nak Beli Rumah Waktu Market Tengah Down

Booking fee bukanlah kayu pengukur kerana hari ini, terdapat banyak pemaju hartanah yang menawarkan zero booking fee policy.

Apa yang penting adalah harga mutlak (absolute price) hartanah itu mengikut kaki persegi.

Perbandingan mengikut harga kaki persegi ini sangat sesuai dijadikan analisa untuk projek undercon.

Sumber Rujukan:

Iklan

Previous ArticleNext Article

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kebangkitan Hartanah SOHO Selepas COVID-19 Selesai

Hartanah SoHo bermaksud Small Office Home Office, merupakan sebuah hartanah yang direka bentuk untuk menjadi kediaman dan pejabat.

SoHo hanya mempunyai kelengkapan asas seperti bilik tidur, tandas, ruang tamu dan kebanyakan SoHo dibina tanpa dapur dan balkoni.

Baca : 6 Alasan Anak Muda Tak Nak Melabur Dalam Bidang Hartanah

Keluasannya adalah kurang daripada 500 kaki persegi dan wujud secara mendadak di pusat bandar seperti Kuala Lumpur, Pulau Pinang, Johor Bahru dan Kota Kinabalu

Ini berlaku gara-gara pengisytiharan Akta Hakmilik Strata pada 2013 untuk membina lebih banyak unit bersaiz kecil (500 kaki persegi) yang lebih mampu milik.

Sasaran utama pembeli unit kediaman SoHo adalah golongan muda yang baru berkahwin dan usahawan muda yang ingin menduduki hartanah di kawasan komersial berdekatan dengan :-

  • MRT/KTM/LRT
  • Pusat Beli Belah/Pasaraya
  • Lot Perniagaan Komersial
  • Akses Lebuhraya
  • Restoran Makanan Segera

Menjelang tahun 2017, permintaan terhadap hartanah SoHo meningkat khususnya dari SME dan startup yang semakin meningkat jumlahnya menerusi pelbagai program subsidi dan geran kerajaan menerusi Malaysia Digital Economy Corporation (MDEC).

Baca : Anak Muda, Jangan Pernah Putus Asa Untuk Beli Rumah Dan Buatlah 5 Perkara Ini

Data daripada NAPIC juga menunjukkan transaksi hartanah SoHo meningkat sebanyak 18% setiap tahun semenjak tahun 2013.

SoHo mencatatkan pemilikan sebanyak 3,437 unit pada tahun 2013 kepada 4,800 unit pada tahun 2017 dengan kebanyakan pembeli adalah individu / SME untuk pelaburan hartanah atau dijadikan kediaman dan pejabat.

Permintaan juga dijangka meningkat kepada unit terbaru di pasaran seperti:

Kenapa Permintaan SOHO Meningkat?

Kebanyakan SoHo hadir di pasaran dengan tanda harga di bawah RM500,000 dengan fasiliti seperti gimnasium, kolam renang, lot parkir dan sekuriti 24 jam.

Baca : Kajian Menunjukkan Shah Alam Dan Bangi Merupakan Lokasi Yang Paling Ideal Untuk Diduduki

Pemilik syarikat yang telah mengecilkan saiz syarikat dan memerlukan ruang yang lebih kecil akan memilih SoHo sebagai alternatif utama menggantikan co-working space kerana mempunyai kebebasan untuk bekerja lebih masa tanpa terikat dengan waktu operasi co-working space.

Memandangkan bayaran bulanan adalah lebih rendah, pemilik syarikat mempunyai bajet tambahan yang boleh difokuskan untuk aktiviti syarikat.

Dijangka 75% tenaga kerja golongan milennial di Malaysia menjelang tahun 2025 adalah usahawan gig yang sukakan fleksibiliti samada mereka mendapatkannya dengan menyewa/membeli SoHo atau menyewa meja di co-working space.

Faktor Luaran Yang Membantu Peningkatan Permintaan SOHO

Photo by Pixabay from Pexels

Semenjak tahun 2019 lagi Kerajaan menerusi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) cuba menyelesaikan isu pemilikan hartanah dan lambakan hartanah tidak terjual.

Antara langkah popular adalah dengan mewujudkan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang membolehkan pembeli rumah membeli tanpa kos tambahan duti setem, MOT, SPA.

Tawaran dari pemaju hartanah pada hari ini yang dilihat terdesak seperti menawarkan rebat, cashback dan diskaun pada amaun yang luar biasa juga bakal membantu peningkatkan permintaan SoHo di masa hadapan.

Jangan terkejut sekiranya anda mendapat pemaju hartanah hari ini bukan sahaja menawarkan deposit percuma, bahkan duit muka mampu dibayar secara ansuran sehingga 22 bulan dan ada pemaju yang menawarkan kabinet dan perabot secara percuma!

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Jumlah hartanah SoHo yang dilelong pada tahun 2018 meningkat sebanyak 835 atau 255 unit berbanding 2017 dan ini bermakna secara purata terdapat 21 kes lelong SoHo setiap bulan.

Pada tahun 2019, hartanah RM300,000 hingga RM500,000 tidak terjual adalah sebanyak 7,883 unit dan hartanah lebih RM500,000 sebanyak 12,258 unit yaqni 40.9% daripada jumlah keseluruhan hartanah tidak terjual 2019.

Penawaran inventori dari pemaju juga telah menurun mendadak bermula tahun 2015 dan paling rendah adalah pada tahun 2019.

  • 2014 : 673,235 unit
  • 2015 : 568,951 unit
  • 2016 : 451,913 unit
  • 2017 : 448,199 unit
  • 2018 : 449,685 unit
  • Q3 2019 : 442,468 unit

Landskap Masa Hadapan Di Malaysia

Golongan milennial cenderung untuk menjadi usahawan berbanding bekerja 9-5 di pejabat kerana inginkan fleksibiliti dalam gaya hidup.

Golongan ini ini juga sanggup menangguhkan matlamat hidup yang konservatif seperti memiliki rumah dan berkeluarga dan.

Trend tinggal di co-living semakin mendapat tempat kerana penghuni berkongsi ruang hidup, minat dan nilai yang sama dan wujud di kawasan tumpuan bandar utama dengan penguasaan gig ekonomi yang lebih meluas.

Baca : Komersial vs Kediaman: Hartanah Mana Lebih Ideal Untuk Pelaburan?

Disebabkan harga rumah pada hari ini dilihat semakin tidak mampu milik, konsep co-living yang mengetengahkan konsep kolaboratif perkongsian ruang dan kemudahan yang menjimatkan wang kini semakin mendapat tempat.

Gaya hidup minimalis lebih cenderung kepada golongan milennial introvert yang lebih selesa berada di rumah berbanding keluar bersosial.

Golongan ini tidak sukakan komitmen dan lebih gemar berbelanja kepada pengalaman sebenar seperti bercuti, makan di restoran dan aktiviti sosial yang menyihatkan.

Kita boleh menjangkakan ketiga – tiga golongan ini lebih cenderung untuk menyewa SoHo kerana inginkan fleksibiliti, ruang yang minimalis dan akses kemudahan yang pelbagai.

Sebenarnya norma baharu dalam hartanah telah lama dibentuk dan golongan milennial dilihat cenderung membeli/menyewa SoHo berbanding rumah teres yang terletak di pinggir bandar.

Baca : Jom Semak Kelayakan Rumah Dari 17 Bank Di Malaysia

Lebihan penawaran untuk SoHo boleh di selesaikan dengan sendirinya sekiranya stimulus yang dilancarkan Kerajaan terus konsisten sehingga isu lambakan hartanah ini selesai.

Ini bukanlah pengakhiran untuk ruangan pejabat kerana permintaan terhadap ruang pejabat di lot komersial akan tetap ada.

Baca : 5 Fakta Industri Hartanah Anda Wajib Tahu Bagi Tahun 2020

Hanya trend penyewaan pejabat kini sedikit berbeza dan orang awam inginkan nilai tambah yang mereka boleh dapatkan berbanding ruang pejabat yang lapang dan kosong.

Apa yang pasti, samada co-working space atau SoHo menjadi pilihan utama mereka.

Sumber Rujukan:

Iklan

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!