Kredit Gambar: C-Arch
Sub Topik
Dalam pelaburan saham, kita pasti biasa dengar istilah ‘Price-to-Earnings Ratio atau P/E Ratio. Begitu juga dalam pelaburan hartanah, wujudnya istilah ‘Price Per Square Feet’ (Price PSF) atau dalam bahasa Malaysia Harga Mengikut Kaki Persegi.
Jadi, apakah itu harga kaki persegi dan apa kepentingannya dalam pelaburan hartanah?
Sebagaimana isitilahnya, PRICE PER SQUARE FEET (PSF) ialah satu indikator untuk menunjukkan sama ada unit tu terlalu mahal (overpriced), terlalu murah (undervalued) atau harganya terletak pada harga median normal sahaja.
Baca : Apa Itu P/E Ratio (Price-To-Earnings Ratio)?
“Dengan mengetahui berapa harga rumah mengikut kaki persegi, anda akan dapat membuat congakan rumah itu wajar dibeli berbanding rumah lain atau tidak.”
Cara Analisa Hartanah Mengikut Harga Kaki Persegi
Dalam industri oil and gas dan perbankan juga mempunyai median PE masing – masing. Ini sebagai indikator untuk melihat harga PE tersebut sebenarnya undervalued atau tidak.
Untuk mendapatkan penanda aras yang tepat bagi harga rumah mengikut kaki persegi berdasarkan kawasan, anda digalakkan untuk membuat carian di portal online seperti Brickz.my.
Website ini mengumpulkan data – data terkini dan data lalu transaksi hartanah berdasarkan data yang dikeluarkan JPPH.
Sebagai contoh, sebuah kondominium di Wangsa Maju yang dijual pada harga RM450/kaki persegi adalah jauh lebih murah berbanding kondominium undercon yang dijual pada harga RM800/kaki persegi.
Sekiranya keluasan purata kondominium itu adalah 1,000 kaki persegi, anda tahu bahawa harga yang dijual adalah RM450,000.
Sungguhpun anda jumpa kondominium yang dijual pada harga RM675,000 dengan keluasan 1,500 kaki persegi, itu bukan bermakna kondominium itu mahal, sebaliknya harganya adalah sama dengan kondominium 1,000 kaki persegi tadi. Kiraannya adalah :
- RM450/kaki persegi X 1,500 kaki persegi
- : RM675,000.
Info Tambahan Untuk Projek Baru
- Harga per kaki persegi unit yang kecil adalah lebih mahal berbanding unit yang lebih besar.
- Harga per kaki persegi untuk unit di tingkat atas adalah lebih tinggi berbanding di tingkat bawah.
- Harga per kaki persegi untuk hartanah landed adalah lebih rendah berbanding high rise.
Baca : 8 Sebab Kenapa Rumah Kita Lebih Murah Berbanding Rumah Taman Sebelah
1. Unit Kecil vs Unit Besar
Adalah normal untuk sesebuah projek hartanah, pemaju akan membina unit kecil dan unit besar.
Harga unit kecil akan menjadi lebih mahal dan harga unit yang besar akan lebih murah mengikut harga per kaki persegi.
Sungguhpun pemaju hartanah menaikkkan nilai RM50 pada unit kecil, perbezaannya adalah tidak terllau ketara.
Contoh : Unit 600 kaki persegi dijual pada harga RM500/kaki persegi dan RM450/kaki persegi ialah RM300,000 dan RM270,000. Perbezaan RM30,000 adalah tidak terlalu tinggi.
2. Tingkat Atas vs Tingkat Bawah
Ini berkaitan dengan Progressive Interest Payment yang perlu dibayar pembeli sebelum pemaju hartanah mengeluarkan Vacant Posession (VP).
Bagi mengimbangi perbelanjaan yang perlu dikeluarkan, unit yang lebih tinggi biasanya dijual pada harga per kaki persegi lebih tinggi kerana pemilik unit tingkat atas membayar progressive interest payment yang lebih rendah berbanding pembeli unit tingkat bawah.
3. Landed vs High-Rise
Harga per kaki persegi unit high rise adalah lebih mahal berbanding landed kerana pemaju hartanah perlu kurangkan tawaran keluasan hartanah pada unit landed supaya price point kekal relevan.
Baca : Harga Median Rumah Teres Di 8 Kawasan Lembah Klang Sepanjang Tahun 2019
Biasanya, harga unit yang dijual berdasarkan kaki persegi lebih rendah berbanding median kawasan dan median kondominium sekitar dikira murah.
Jadi, ini menjelaskan kenapa ada unit undercon yang dijual lebih laju berbanding projek hartanah sedia ada yang masih tidak terjual.
Ini kerana harga per kaki persegi unit tersebut lebih murah berbanding di kawasan dan projek sekitarnya.
Dengan mengetahui perbandingan harga rumah mengikut kaki persegi, barulah anda dapat nilai sebenar bahawa unit tersebut mahal atau murah, bagus untuk pelaburan atau gagal untuk pelaburan.
Baca : 5 Nasihat Untuk Anda Yang Nak Beli Rumah Waktu Market Tengah Down
Booking fee bukanlah kayu pengukur kerana hari ini, terdapat banyak pemaju hartanah yang menawarkan zero booking fee policy.
Apa yang penting adalah harga mutlak (absolute price) hartanah itu mengikut kaki persegi.
Perbandingan mengikut harga kaki persegi ini sangat sesuai dijadikan analisa untuk projek undercon.
Sumber Rujukan:
