Hartanah

Multiple Submission (Multisub) : Untungkah Guna Teknik Ini?

Terma multiple submission loan untuk beli rumah pernah popular sekitar tahun 2014 hingga tahun 2018. 

Ramai pelabur hartanah amatur yang kurang ilmu kewangan, perundangan dan hartanah cenderung untuk menggunakan teknik multiple submission loan ini. 

Dan sudah tentunya, ada yang mengajar mereka menggunakan teknik multiple submission loan. 

Buat pembaca yang baru pertama kali mendengar terma ini, multiple submission loan adalah satu cara mendapatkan pinjaman lebih daripada jumlah yang dibenarkan oleh pihak Bank Negara Malaysia. 

Ali Abdal layak memohon pinjaman RM150,000 dari bank untuk sebuah apartmen subsale. Tapi dia mohon RM750,000 untuk 5 buah apartmen subsale.

Secara praktikal, individu yang menggunakan teknik multiple submission loan sedang membuat lebih daripada 1 permohonan pinjaman bank untuk beli rumah. 

Dalam sesetengah kes, ada individu yang memohon pinjaman untuk 5 buah rumah serentak, bahkan ada yang memohon untuk lebih daripada 10 buah rumah serentak!

Baca : Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’

Adakah permohonan mereka diluluskan?

Ya, ada yang ‘berjaya’ lulus dan begitu juga sebaliknya. 

Sebenarnya, amalan ini tidak dibenarkan oleh Bank Negara Malaysia atas beberapa faktor dari sudut ekonomi. 

Pertama, amalan ini secara sengaja akan mengganggu pasaran hartanah dan menjadikannya tidak stabil. 

Kedua, kerakusan pelabur hartanah ini yang bersifat spekulatif akan menaikkan nilai hartanah pada kadar yang tidak munasabah dengan tangga gaji rakyat Malaysia.

Ketiga, amalan ini menyebabkan individu itu mendapatkan ‘Loan to Value’ (LTV) lebih tinggi untuk rumah ketiga dan seterusnya. 

Sepatutnya, LTV mereka adalah 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya. 

Dan hanya boleh mendapat hak LTV 90% untuk rumah pertama dan kedua sahaja. 

LTV adalah kadar pinjaman hartanah dari nilai rumah. LTV 90% bermaksud, 90% daripada nilai rumah diselesaikan dengan pinjaman bank. Pemohon hanya perlu sediakan 10% deposit sahaja.

Kenapa Pembeli Rumah Guna Teknik Ini

  1. Beli Rumah Banyak-Banyak 

Amalan kapitalis dalam hartanah ini diamalkan biasanya oleh pelabur hartanah yang ingin beli beberapa buah rumah dalam satu masa dengan membuat permohonan melalui bank yang berbeza. 

Juga berlaku kepada pelabur hartanah yang membeli projek tertentu dari pemaju hartanah dengan tawaran :- 

  • Diskaun 
  • Cashback 

Baca : Macam Ni Caranya ‘Kapitalis’ Beli Rumah Dengan Banyak

Kebanyakan pelabur layak untuk mendapat pinjaman bank kerana masih ada kuota LTV 90% untuk rumah pertama dan kedua. 

Andai kata semua permohonan pinjaman hartanah itu lulus, pelabur itu secara automatik terpaksa berhadapan dengan komitmen bank berpuluh tahun untuk semua unit kediaman tersebut. 

  1. Tawaran Menarik Dari Pemaju Hartanah 

Pelabur hartanah yang ‘money-oriented’ akan termakan dengan tawaran diskaun dan cashback dari pemaju hartanah. 

Ada juga yang cenderung percaya harga rumah akan naik, maka mereka perlu beli rumah pada tahun itu sebanyak mungkin sebelum harga rumah naik.

Kesannya? 

Ya, harga rumah naik, tetapi mereka terpaksa sewakan pada kadar yang lebih rendah berbanding ansuran pinjaman bulanan pada bank. 

Ini namanya berdarah poket berpuluh tahun, tuan-tuan. 

Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat

Bayangkan jika anda mendapat tawaran diskaun 11% dan cashback sebanyak RM30,000 untuk satu unit kondominium di Rawang berharga RM650,000 pasti anda akan berfikir berkali-kali. 

Anda bukan sahaja jimat RM71,500, tetapi dapat tunai RM30,000!

Dan, itu hanya untuk satu unit kondominium sahaja. Sekarang, bayangkan untuk 4 kondominium pula. 

Walaupun selepas diskaun, bayaran ansuran pinjaman untuk 1 unit kondominium itu sebenarnya masih mahal di antara RM2,200 – RM2,600 sebulan mengikut kadar faedah semasa bank. 

Adakah Multiple Submission Loan Salah Di Sisi Undang-Undang?

Ya, seorang individu yang menggunakan teknik ini tidak lain, sedang memanipulasi sistem bank.

Dan amalan ini tidak dibenarkan sama sekali oleh Bank Negara Malaysia. Kenapa? 

Kerana, multiple submission loan akan meningkatkan Debt Service Ratio (DSR) seorang peminjam. 

Semakin tinggi DSR isi rumah, semakin tinggi risiko mereka berdepan dengan kemelut hutang dan terpalit dengan pelbagai masalah ekonomi lain yang akan memberi kesan langsung kepada monetari bank dan ekonomi tempatan. 

Baca : Ketahui Debt Service Ratio (DSR) Anda Untuk Harga Rumah Yang Mampu DiMiliki Berdasarkan Gaji

Seterusnya, individu yang menggunakan teknik ini ada risiko untuk menjadikan pinjaman hartanah itu tidak berbayar. 

Dalam dunia perbankan, ini dinamakan Non-Performing Loan (NPL) dan metrik ini digunakan Bank Negara Malaysia untuk menilai pinjaman yang tidak berbayar mengikut tempoh yang ditetapkan pihak bank. 

Baca : Punca Dan Penentu ‘Non-Performing Loan’ (NPL) Di Malaysia

Kadar Non Performing Loan harus dikekalkan ke paras yang stabil bagi mengelakkan pelbagai isu ekonomi di Malaysia.

Untuk itu, pihak bank perlu mengambil langkah proaktif dengan mengelakkan dasar pengembangan monetari dan akses pinjaman hartanah yang mudah. 

Apa Risiko Multiple Submission Loan Untuk Hartanah?

Sekiranya anda ‘kantoi’ menggunakan teknik ini, pihak bank akan menurunkan kadar LTV pinjaman hartanah anda daripada 90% kepada 70%.

Hujungnya, pelaburan hartanah anda akan gagal kerana anda perlu keluarkan 30% deposit daripada nilai rumah. 

Sepatutnya, anda jimat 11%, akhirnya terpaksa keluarkan 30% deposit atau RM195,000!

Walaupun anda batalkan permohonan pinjaman hartanah itu, anda tetap perlu keluarkan kos untuk bayar Sales & Purchase Agreement (SPA) dan yuran guaman mengikut harga rumah. 

Dan jumlahnya bukanlah RM20-RM30, tetapi ribuan ringgit. 

Anda juga berisiko untuk dikenakan tindakan undang-undang oleh pihak bank kerana secara sengaja memohon pinjaman serentak dari bank lain atas dasar memanipulasi sistem bank. 

Kalau anda tetap ingin teruskan pelaburan hartanah itu walau dengan LTV 70%, hartanah itu tidak menjanjikan sebarang pulangan dalam masa singkat. 

Anda perlu cari penyewa rumah atau ubah suai rumah untuk dihoskan kepada pelanggan Airbnb terlebih dahulu. 

Dan jika anda ingin jual rumah itu kurang daripada 6 tahun, bersedialah untuk membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri pula. 

Baca : Apa Perlu Anda Tahu Tentang Cukai Keuntungan Harta Tanah? – LHDNM

Sudah jatuh ditimpa tangga pula. 

Bukan senang untuk senang, dan bukan susah untuk susah. 

Multiple submission loan tidaklah menguntungkan seperti yang anda baca di media sosial atau blog-blog hartanah lain yang memperjuangkan teknik ini. 

Elakkan diri daripada terjerumus dalam teknik multiple submission loan ini dengan cara berhati-hati dengan nasihat daripada sifu-sifu pelabur hartanah. 

Ingat!

Di sebalik tawaran diskaun dan cashback, pasti ada pemaju hartanah di belakang mereka yang terdesak untuk menjual lambakan unit kediaman mereka yang tak terjual kerana terlalu rakus membina rumah yang orang tak ingin duduk. 

Inilah padah dan akibat buat pemaju hartanah yang rakus membeli tanah di pinggir bandar pada harga murah dan membina rumah jenis high rise pada harga kayangan. 

Walhasil, ada baiknya kita sama-sama fokus cantikkan CCRIS & CTOS masing-masing kerana mana tahu, terjumpa dengan rumah idaman suatu hari nanti. 

Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!

Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.

Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?

Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.

Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.

Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;

  • Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
  • Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
  • Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
  • Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
  • Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
  • Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
  • Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
  • Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas

Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.

Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:

  • Akaun Deposit atau Simpanan
  • Rekod pekerjaan
  • Status perkahwinan
  • Kesihatan
  • Rekod jenayah
  • Butiran gaji
  • Agama

Contoh Laporan Kredit:

Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.

Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:

  • Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
  • Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
  • Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
  • Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
  • Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
  • Usia akaun anda

Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.

Kena pastikan lebih banyak angka kosong ‘0’ bermakna kita buat bayaran on-time setiap bulan. Kalau dapat semua ‘0’, itu memang terpaling flawless, bank tak akan tergamak nak reject dan dengan rela hati akan meluluskan permohonan pembiayaan korang.

Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.

Previous ArticleNext Article

Dilema mahu membeli atau menyewa rumah

Memiliki rumah sejak sekian lama dianggap sebagai simbol kestabilan dan kejayaan hidup bagi rakyat Malaysia.

Tidak hairanlah ramai golongan muda merasakan mereka perlu membeli rumah secepat mungkin yang memaksa mereka menanggung komitmen pinjaman perumahan selama 30 hingga 40 tahun.

Namun, dalam cabaran kos sara hidup yang semakin meningkat, harga rumah yang terus berada di luar kemampuan sebahagian besar pembeli muda serta corak pekerjaan yang semakin dinamik, tiba masanya kita menilai semula maksud sebenar ‘seseorang itu ada rumah’.

Pada asasnya, rumah adalah tempat berteduh dan menyediakan keperluan asas untuk kediaman. Yang mustahak adalah ‘jaminan tempat kediaman dan kepentingan untuk mendiami’ yang lazimnya adalah melalui pemilikan tetapi boleh juga melalui penyewaan.

Bagi ramai golongan muda, terutamanya di peringkat awal kehidupan, menyewa boleh menjadi pilihan yang lebih praktikal dan fleksibel.

Ia membolehkan mereka mampu untuk menetap berhampiran tempat kerja, mengurus kewangan dengan lebih baik dan mengelakkan beban hutang jangka panjang sebelum benar-benar bersedia untuk membeli rumah sendiri.

Perubahan cara berfikir ini secara perlahan-lahan membuka ruang kepada perkembangan pasaran sewaan di Malaysia, termasuk kemunculan konsep ‘co-living’ atau kediaman bersama di dalam sebuah komuniti transit, serta juga konsep Rent-to-Own (RTO) atau Sewa-untuk-Beli.

Walaupun segmen ini masih kecil berbanding pasaran sewaan konvensional, ia semakin mendapat perhatian khususnya dalam kalangan generasi muda.

Konsep ‘co-living’ menawarkan bilik atau unit yang lengkap dengan perabot, tempoh sewaan yang lebih fleksibel serta kemudahan bersama yang diuruskan secara profesional.

Ia juga mengurangkan kos kemasukan (barrier of entry) kerana penyewa tidak perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk membeli perabot atau menanggung pelbagai kos utiliti secara berasingan.

Bagi golongan belia dan profesional muda, pekerja kontrak serta mereka yang sering berpindah lokasi pekerjaan, ‘co-living’ menyediakan pilihan perumahan yang lebih mudah dan praktikal tanpa perlu membuat komitmen membeli rumah ketika pendapatan mereka, khususnya pendapatan boleh guna mereka masih sedang dibina dan deperkukuhi.

Namun begitu, terdapat beberapa cabaran yang perlu diatasi sekiranya pasaran sewaan ingin berkembang menjadi satu cabang penting dalam ekosistem perumahan negara.

Cabaran pertama ialah persepsi masyarakat. Budaya pemilikan rumah masih sangat kuat dan menyewa sering dianggap sebagai pilihan sementara atau petanda seseorang mencapai kestabilan kewangan.

Persepsi ini ada benarnya, tetapi ia juga mewujudkan tekanan sosial yang menyebabkan ramai membeli rumah lebih awal daripada kemampuan sebenar mereka ataupun menyebabkan kerakusan pasaran yang sehingga mengakibatkan tekanan mental dan emosi.

Hakikatnya, keperluan perumahan setiap individu berbeza mengikut peringkat kehidupan. Ada yang memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut kerjaya, manakala ada yang lebih selesa menangguhkan pembelian rumah sehingga kedudukan kewangan mereka lebih kukuh.

Oleh itu, menyewa tidak sepatutnya sewenang-wenangnya dilihat sebagai pilihan yang kurang baik sehingga dilihat sebagai stigma berbanding pemilikan rumah.

Cabaran kedua ialah pasaran sewaan negara yang masih belum matang dan terpasung. Sebahagian besar pasaran masih dikuasai oleh pemilik individu dengan standard pengurusan, syarat penyewaan dan kualiti penyelenggaraan yang berbeza-beza.

Keadaan ini menyebabkan pengalaman menyewa tidak seragam dan kadangkala menimbulkan ketidakpastian kepada penyewa dan juga pemilik rumah.

Cabaran ketiga pula ialah kekurangan rangka kerja perundangan yang menyeluruh untuk mengawal selia sektor sewaan kediaman.

Pelaksanaan dan penggubalan sebuah akta, seperti Akta Penyewaan Kediaman (RTA) yang satu ketika dahulu diusulkan tetapi tertangguh, perlu disegerakan bagi mewujudkan pasaran sewaan yang lebih teratur dan telus.

Sebuah akta yang khusus untuk regulasi pasaran penyewaan sektor kediaman ini berpotensi untuk menyediakan perlindungan yang lebih jelas kepada penyewa dan juga pemilik, memperkukuhkan mekanisme penyelesaian pertikaian serta meningkatkan keyakinan pelabur dan pengendali profesional dalam sektor perumahan sewaan.

Bagi akta sedemikian, keutamaan harus diberikan kepada pendekatan yang mesra penyewa, mesra pemilik dan mesra pelabur yang mengimbangi secara saksama kepentingan-kepentingan setiap pemegangtaruh untuk melahirkan satu persekitaran pasaran yang menang-menang.

Tumpuan juga harus diberikan untuk memperhalusi dan mengukuhkan konsep RTO atau Sewa-untuk-Beli sebagai salah satu langkah penyelesaian menang-menang.

Dalam jangka panjang, pembangunan pasaran sewaan yang lebih tersusun akan memberikan lebih banyak pilihan kepada rakyat.

Persediaan dan ketersediaan bakal pembeli rumah adalah berbeza-beza di dalam persekitaran yang mencabar dewasa ini di samping tekanan sosial berkenaan kemampuan dan pemilikan rumah idaman.

Walaupun apapun keadaannya, yang pasti adalah setiap individu dan isi rumah seharusnya mempunyai akses dan jaminan tempat kediaman yang selesa, mempunyai akses kepada kemudahan, selamat dan mampu dibayar mengikut keperluan serta kedudukan kewangan masing-masing.

Dalam hal ini, memperkukuhkan pasaran sewaan melalui konsep seperti RTO dan ‘co-living’ serta pemerkasaan rangka kerja perundangan berpotensi untuk melengkapkan ekosistem perumahan negara dengan menyediakan pilihan yang lebih pelbagai dan inklusif untuk rakyat Malaysia.

Penulis ialah Pengarah Kanan, Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons

— Berita Harian