Sub Topik
Terma multiple submission loan untuk beli rumah pernah popular sekitar tahun 2014 hingga tahun 2018.
Ramai pelabur hartanah amatur yang kurang ilmu kewangan, perundangan dan hartanah cenderung untuk menggunakan teknik multiple submission loan ini.
Dan sudah tentunya, ada yang mengajar mereka menggunakan teknik multiple submission loan.
Buat pembaca yang baru pertama kali mendengar terma ini, multiple submission loan adalah satu cara mendapatkan pinjaman lebih daripada jumlah yang dibenarkan oleh pihak Bank Negara Malaysia.
Ali Abdal layak memohon pinjaman RM150,000 dari bank untuk sebuah apartmen subsale. Tapi dia mohon RM750,000 untuk 5 buah apartmen subsale.
Secara praktikal, individu yang menggunakan teknik multiple submission loan sedang membuat lebih daripada 1 permohonan pinjaman bank untuk beli rumah.
Dalam sesetengah kes, ada individu yang memohon pinjaman untuk 5 buah rumah serentak, bahkan ada yang memohon untuk lebih daripada 10 buah rumah serentak!
Baca : Sisi Gelap Pelabur Hartanah Menggunakan Teknik ‘Multiple Submission’
Adakah permohonan mereka diluluskan?
Ya, ada yang ‘berjaya’ lulus dan begitu juga sebaliknya.
Sebenarnya, amalan ini tidak dibenarkan oleh Bank Negara Malaysia atas beberapa faktor dari sudut ekonomi.
Pertama, amalan ini secara sengaja akan mengganggu pasaran hartanah dan menjadikannya tidak stabil.
Kedua, kerakusan pelabur hartanah ini yang bersifat spekulatif akan menaikkan nilai hartanah pada kadar yang tidak munasabah dengan tangga gaji rakyat Malaysia.
Ketiga, amalan ini menyebabkan individu itu mendapatkan ‘Loan to Value’ (LTV) lebih tinggi untuk rumah ketiga dan seterusnya.
Sepatutnya, LTV mereka adalah 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya.
Dan hanya boleh mendapat hak LTV 90% untuk rumah pertama dan kedua sahaja.
LTV adalah kadar pinjaman hartanah dari nilai rumah. LTV 90% bermaksud, 90% daripada nilai rumah diselesaikan dengan pinjaman bank. Pemohon hanya perlu sediakan 10% deposit sahaja.
Kenapa Pembeli Rumah Guna Teknik Ini
- Beli Rumah Banyak-Banyak
Amalan kapitalis dalam hartanah ini diamalkan biasanya oleh pelabur hartanah yang ingin beli beberapa buah rumah dalam satu masa dengan membuat permohonan melalui bank yang berbeza.
Juga berlaku kepada pelabur hartanah yang membeli projek tertentu dari pemaju hartanah dengan tawaran :-
- Diskaun
- Cashback
Baca : Macam Ni Caranya ‘Kapitalis’ Beli Rumah Dengan Banyak
Kebanyakan pelabur layak untuk mendapat pinjaman bank kerana masih ada kuota LTV 90% untuk rumah pertama dan kedua.
Andai kata semua permohonan pinjaman hartanah itu lulus, pelabur itu secara automatik terpaksa berhadapan dengan komitmen bank berpuluh tahun untuk semua unit kediaman tersebut.
- Tawaran Menarik Dari Pemaju Hartanah
Pelabur hartanah yang ‘money-oriented’ akan termakan dengan tawaran diskaun dan cashback dari pemaju hartanah.
Ada juga yang cenderung percaya harga rumah akan naik, maka mereka perlu beli rumah pada tahun itu sebanyak mungkin sebelum harga rumah naik.
Kesannya?
Ya, harga rumah naik, tetapi mereka terpaksa sewakan pada kadar yang lebih rendah berbanding ansuran pinjaman bulanan pada bank.
Ini namanya berdarah poket berpuluh tahun, tuan-tuan.
Baca : Jauhi Cashback Hartanah Sebelum Terjerat
Bayangkan jika anda mendapat tawaran diskaun 11% dan cashback sebanyak RM30,000 untuk satu unit kondominium di Rawang berharga RM650,000 pasti anda akan berfikir berkali-kali.
Anda bukan sahaja jimat RM71,500, tetapi dapat tunai RM30,000!
Dan, itu hanya untuk satu unit kondominium sahaja. Sekarang, bayangkan untuk 4 kondominium pula.
Walaupun selepas diskaun, bayaran ansuran pinjaman untuk 1 unit kondominium itu sebenarnya masih mahal di antara RM2,200 – RM2,600 sebulan mengikut kadar faedah semasa bank.
Adakah Multiple Submission Loan Salah Di Sisi Undang-Undang?
Ya, seorang individu yang menggunakan teknik ini tidak lain, sedang memanipulasi sistem bank.
Dan amalan ini tidak dibenarkan sama sekali oleh Bank Negara Malaysia. Kenapa?
Kerana, multiple submission loan akan meningkatkan Debt Service Ratio (DSR) seorang peminjam.
Semakin tinggi DSR isi rumah, semakin tinggi risiko mereka berdepan dengan kemelut hutang dan terpalit dengan pelbagai masalah ekonomi lain yang akan memberi kesan langsung kepada monetari bank dan ekonomi tempatan.
Baca : Ketahui Debt Service Ratio (DSR) Anda Untuk Harga Rumah Yang Mampu DiMiliki Berdasarkan Gaji
Seterusnya, individu yang menggunakan teknik ini ada risiko untuk menjadikan pinjaman hartanah itu tidak berbayar.
Dalam dunia perbankan, ini dinamakan Non-Performing Loan (NPL) dan metrik ini digunakan Bank Negara Malaysia untuk menilai pinjaman yang tidak berbayar mengikut tempoh yang ditetapkan pihak bank.
Baca : Punca Dan Penentu ‘Non-Performing Loan’ (NPL) Di Malaysia
Kadar Non Performing Loan harus dikekalkan ke paras yang stabil bagi mengelakkan pelbagai isu ekonomi di Malaysia.
Untuk itu, pihak bank perlu mengambil langkah proaktif dengan mengelakkan dasar pengembangan monetari dan akses pinjaman hartanah yang mudah.
Apa Risiko Multiple Submission Loan Untuk Hartanah?
Sekiranya anda ‘kantoi’ menggunakan teknik ini, pihak bank akan menurunkan kadar LTV pinjaman hartanah anda daripada 90% kepada 70%.
Hujungnya, pelaburan hartanah anda akan gagal kerana anda perlu keluarkan 30% deposit daripada nilai rumah.
Sepatutnya, anda jimat 11%, akhirnya terpaksa keluarkan 30% deposit atau RM195,000!
Walaupun anda batalkan permohonan pinjaman hartanah itu, anda tetap perlu keluarkan kos untuk bayar Sales & Purchase Agreement (SPA) dan yuran guaman mengikut harga rumah.
Dan jumlahnya bukanlah RM20-RM30, tetapi ribuan ringgit.
Anda juga berisiko untuk dikenakan tindakan undang-undang oleh pihak bank kerana secara sengaja memohon pinjaman serentak dari bank lain atas dasar memanipulasi sistem bank.
Kalau anda tetap ingin teruskan pelaburan hartanah itu walau dengan LTV 70%, hartanah itu tidak menjanjikan sebarang pulangan dalam masa singkat.
Anda perlu cari penyewa rumah atau ubah suai rumah untuk dihoskan kepada pelanggan Airbnb terlebih dahulu.
Dan jika anda ingin jual rumah itu kurang daripada 6 tahun, bersedialah untuk membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri pula.
Baca : Apa Perlu Anda Tahu Tentang Cukai Keuntungan Harta Tanah? – LHDNM
Sudah jatuh ditimpa tangga pula.
Bukan senang untuk senang, dan bukan susah untuk susah.
Multiple submission loan tidaklah menguntungkan seperti yang anda baca di media sosial atau blog-blog hartanah lain yang memperjuangkan teknik ini.
Elakkan diri daripada terjerumus dalam teknik multiple submission loan ini dengan cara berhati-hati dengan nasihat daripada sifu-sifu pelabur hartanah.
Ingat!
Di sebalik tawaran diskaun dan cashback, pasti ada pemaju hartanah di belakang mereka yang terdesak untuk menjual lambakan unit kediaman mereka yang tak terjual kerana terlalu rakus membina rumah yang orang tak ingin duduk.
Inilah padah dan akibat buat pemaju hartanah yang rakus membeli tanah di pinggir bandar pada harga murah dan membina rumah jenis high rise pada harga kayangan.
Walhasil, ada baiknya kita sama-sama fokus cantikkan CCRIS & CTOS masing-masing kerana mana tahu, terjumpa dengan rumah idaman suatu hari nanti.
Nak Tahu Anda Layak Dapat Pinjaman / Pembiayaan Dengan Bank atau Tidak? Semak Laporan CTOS / CCRIS Terlebih Dahulu. Pastikan Cantik!
Memiliki rekod CCRIS yang bersih sangat penting untuk kita semua. Kalau rekod CCRIS kita tak cantik, maka susahlah untuk kita mendapatkan apa sahaja pinjaman / pembiayaan daripada bank. Namun rekod CCRIS hanya sebuah laporan skor kredit, bukan rekod blacklist yang sering jadi salah faham dalam kalangan rakyat Malaysia.
Berapa harga untuk laporan CTOS / CCRIS?
Anda boleh dapatkan di laporan MyCTOS serendah RM27.90 di CTOS score, ataupun muat turun secara online di MyCreditInfo daripada EXPERIAN serendah RM23.90.
Dengan EXPERIAN My Credit Info (nama lama dia RAMCI), mereka ada produk bernama Personal Credit Report Plus (PCRP) yang boleh digunakan untuk mendapatkan laporan lengkap mengenai status kewangan anda.
Laporan ini mengandungi maklumat seperti CCRIS;
- Kemudahan kredit anda dengan bank / institusi kewangan di Central Credit Reference Information System (CCRIS), Bank Negara Malaysia.
- Kemudahan kredit peribadi, secara bersama atau diperolehi oleh hak milik tunggal di mana anda adalah pemilik.
- Nama bank atau institusi kewangan yang memberi kemudahan kredit/pinjaman, cawangan institusi kewangan di mana kemudahan kredit/pinjaman yang anda diperolehi.
- Jumlah pinjaman/had kredit, baki tertunggak daripada kemudahan kredit anda dan tarikh terakhir untuk jumlah belum dijelaskan akan dilaporkan oleh bank / institusi kewangan.
- Jenis cagaran atau jaminan yang dicagarkan untuk kemudahan kredit.
- Pembayaran yang kerap untuk setiap kemudahan, seperti setiap bulan atau mingguan.
- Permohonan kredit yang diluluskan selama 12 bulan terakhir dengan ahli CCRIS yang mengambil bahagian.
- Pelbagai kemudahan kredit anda dipantau khas oleh bank atau institusi kewangan di bawah Akaun Perhatian Khas
Selain itu, ada juga maklumat SPGA (Skim Potongan Gaji ANGKASA – baki potongan & sejarah pembayaran), PTPTN, maklumat bukan berkaitan perbankan dan banyak lagi.
Maklumat yang TIDAK termasuk dalam laporan ini adalah:
- Akaun Deposit atau Simpanan
- Rekod pekerjaan
- Status perkahwinan
- Kesihatan
- Rekod jenayah
- Butiran gaji
- Agama
Contoh Laporan Kredit:
Dapat gred 10 kira dah terbaik, bermaksud kurang risiko untuk pembiayaan tidak dibayar atau default. Agak-agak ada ke bank nak bagi pembiayaan kalau kita berisiko tinggi? Paling teruk sekali dapat skor 1 – 3 (WEAK), bank pasti akan terus tolak bulat-bulat je permohonan korang tu tanpa cakap banyak.
Maklumat yang digunakan bagi mengira skor kredit ini termasuk:
- Pinjaman yang anda ada (kad kredit, pinjaman / pembiayaan perumahan, kereta, pinjaman peribadi, dan lain-lain.);
- Sama ada anda membayar pinjaman / pembiayaan tepat pada masanya;
- Jumlah hutang anda yang belum dijelaskan;
- Sama ada anda telah secara aktif memohon kredit baru;
- Sama ada anda mempunyai apa-apa tindakan undang-undang;
- Usia akaun anda
Skrol bawah sikit akan ada bahagian Banking Credit Information. Dekat sini akan disenaraikan segala pinjaman / pembiayaan / kredit kad dan sejarah pembayaran.
Menarik bukan? Cepat check dan DOWNLOAD sekarang.
